（2015）芜民二初字第00133号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-06-18
案件名称
芜湖百悦物业管理有限公司与奚班平、陈春苗物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖县人民法院
所属地区
芜湖县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
芜湖百悦物业管理有限公司,奚班平,陈春苗
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书（2015）芜民二初字第00133号原告：芜湖百悦物业管理有限公司。法定代表人：夏阳，董事长。委托代理人：许玄，安徽润深律师事务所律师。被告：奚班平，男。被告：陈春苗，女，系奚班平之妻。原告芜湖百悦物业管理有限公司（以下简称：百悦物业）诉被告奚班平、陈春苗物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理，依法由审判员张道辉适用简易程序于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告百悦物业的委托代理人许玄、被告陈春苗均到庭参加诉讼，被告奚班平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百悦物业诉称：二被告系夫妻关系。2011年9月7日购买了芜湖百悦置业有限公司开发的百悦公园城邦23号幢505室。并于2012年7月7日办理了交房手续。并与原告签订了《临时管理规约》和《前期物业服务协议》，根据该规约和协议的约定，被告应按每月每平方米0.4元交纳物业管理服务费，逾期按日万分之五支付滞纳金。另对违约责任等相关事项作了明确约定。事后，被告仅支付了一年的物业管理服务费，自2013年7月17日起至今，原告虽经多次催讨，但被告却拒绝支付。故诉请法院依法判令被告：1、缴纳物业费1390元（面积：［228.36－158］＊2＋158＝193.18㎡×0.4元／㎡／月×18个月＝1390元）和滞纳金375元（暂算至2015年元月16日）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、《营业执照》和《组织机构代码证》复印件各一份，证明：原告诉讼主体适格；2、被告身份证复印件和结婚登记证明各一份，证明：两被告系夫妻关系且诉讼主体适格；3、《商品房预售合同》及《房屋初始登记证》复印件各一份，证明：两被告购买了百悦公园城邦23幢505室房屋及房屋面积228.36平方米。对房屋面积说明一下：合同里面的预测面积是158.14平方米，我们当时出卖的时候是以这个面积来计算的，但是房屋是复式楼，上面的二楼是减半计算，其他住户已办理房产证，房产证面积与测算面积是一致的，但是被告拒绝办理房产证，因此我们拿不出来相关房管局的材料，另外他在银行抵押的面积也是228.36平方米，所以说明我们的计算面积是正确的。4、《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》复印件各一份，证明：原、被告双方约定的物业管理服务费标准0.4元／㎡／月及延迟缴纳应按日万分之五交滞纳金。5、公园城邦小区《物业管理服务合同》、关于印发《芜湖县物业服务收费管理实施细则》的通知、《服务价格登记证》。证明原告收费标准合法、有效。被告陈春苗、奚班平在答辩期与举证期内，没有向法院提供书面答辩与证据。但被告陈春苗在庭审中辩称：签订合同的面积是158.14平方米，复式楼的二层在物业服务合同是没有的，况且买房子时开发商承诺是买一层送一层，因此，对复式楼上面的部分物业费不应收取，同时没有物价局的说明。之前是交过一年物业费的，现欠物业费是事实，不交物业费，是因为被告：1、拿房子的时候外墙质量有问题，大面积脱落；2、窗户那里的横条买房时是好的，但是现在下雨时容易掉下来，多次要求物业公司来修理没有来，物业应当协助整个23号楼去处理；3、验收房子的时候靠厨房西边的那道门合不上，物业公司也同意给我换个新门，一直也没有给我换，物业现在是说超出了他的保修范围了；4、下大雨的时候我们要求将阳台封闭，但是物业不允许，所以渗水，物业公司多少要承担责任；5、交房的时候阳台铺了玻璃，玻璃接缝处是使用黑胶缝合的，刮风下雨漏雨之前物业是给我修的，后来因为我不交物业费就没帮我修理了，家里的木板因为漏雨都鼓包损坏了，现我不找物业公司，去找开发公司；6、二楼楼顶拿房子的时候的樟子松木质材料，大面积有脱落，并且遇高温滴松油；7、楼道卫生很少有人来打扫，特别到夏天的时候垃圾桶几天才倒一次，比较脏。8、去年开庭时候我们交过电费了，物业公司承诺给开正规的发票，我现在需要正规发票报销。庭审中，被告陈春苗对原告所举证据1、2没有异议。对证据3、4、5的真实性没有异议，但认为证据3房屋买卖合同是我签的合同，当时购买房屋的时开发商经理说明了是买下面面积送上面面积，楼上面积不用管，其他面积与我没有任何关系。但是后来开发商经理又说222点几的平方，现在原告又计算出228.36平方米；对约定的按0.4元每平方计收以及滞纳金没有意见，但是在协议中并没有说明二楼复式楼也是按0.4元每平方计收，如果有物价局规定，签协议时应当拿相关材料给我看。我签合同时并没有看到证据5这些材料。本院对在庭审中，通过举证、质证，对原告所举证据确认具有真实性、合法性、客观性，其证明效力予以认定。因被告陈春苗对原告所举的证据进行质证后对证据的三性没有异议，只是对证明目的提出了异议。本院根据所认定的证据，结合当事人的当庭陈述，归纳本案查明的事实如下：两被告系夫妻关系，是芜湖县湾沚镇百悦公园城邦23幢505室（系复式楼）的业主，该房初始登记建筑面积为228.36㎡，而购买合同上的预测建筑面积为158.14㎡。双方于2012年7月17日签订了《临时管理规约》和《前期物业服务协议》。2013年12月12日公园城邦小区业主委员与百悦物业签订了《公园城邦小区物业管理服务合同》，根据该规约、协议、合同的约定，物业管理服务内容：房屋共用部位的维护与管理、保洁服务、绿化养护管理等；被告应按每月每平方米0.4元（合同上约定是0.7元每月每平方米）交纳物业管理服务费，逾期按日万分之五支付滞纳金以及双方的权利义务等相关事项作了明确约定。被告接收房屋后交付了一年的物业管理服务费，但自2013年7月17日起至今没有支付。本院认为，原、被告之间签订的《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》以及公园城邦小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护；公园城邦小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，对全体业主具有约束力。物业公司和业主朝夕相处，只有本着诚实信用原则履行各自义务、承担各自责任，相互多交流、沟通、理解与支持，双方才能和睦相处。业主按规定交纳物业费是其义务也是保证物业公司能够正常经营的前提；物业公司提供物业服务、提高服务质量，积极回应业主期待和关切，尽力满足业主需求，是其应当承担的责任和义务。结合本案案情，原告提供了物业服务，被告应当按照约定的标准交纳物业管理服务费。一、关于原告主张的滞纳金。被告提出原告服务管理存在问题并未出示相关证据，但有些是需要相关物业管理部门处理的问题，被告可以依法向有关部门反映解决；有些可能是原告管理服务质量的问题，但作为其未交物业费的抗辩理由不足，故对原告滞纳金诉请，本院予以支持。二、关于被告认为跃层是否应计收物业费问题。被告房屋经房产测绘部门实测面积为228.36平方米，合同预测面积158.14平方米是一层的面积。被告陈春苗辩称的“买一送一”，对跃层的物业费不收费，本院不予采信，因没有提供相应证据予以证实，况且，即使开发商承诺“买一送一”，这也是开发商与购买者之间就买卖合同关系中的一项承诺内容，与本案无关。根据《芜湖县物业服务收费管理实施细则》第十七条第二款“物业综合服务费按照法定产权面积（房屋所有权证登记面积）计算，跃层按法定产权面积的一半收取；未领取房屋所有权证的物业，以销售合同中约定的面积或房产测绘部门实测面积计算”的规定，原告主张按193.18平方米面积计收物业管理服务费，本院予以采纳，所以原告主张2013年7月17日至2015年1月16日期间被告应当交纳的物业管理服务费1390元适当合理，本院予以支持。对被告的关于跃层不计收面积的辩论意见，本院不予采纳。综上，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告奚班平、陈春苗于判决生效后十日内给付原告芜湖百悦物业管理有限公司自2013年7月17日起至2015年1月16日止的物业费1390元及滞纳金375元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取并由原告垫付），原告负担5元，被告负担20元。由被告在履行本判决确定的义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。审判员 张道辉二〇一五年五月十三日书记员 丁梦萍附：判决所依据相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。。 来自：