（2014）溧民初字第00530号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-08-22
案件名称
溧阳市升昌文化娱乐资讯服务有限公司与潘秋伟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
溧阳市人民法院
所属地区
溧阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
溧阳市升昌文化娱乐资讯服务有限公司,潘秋伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）溧民初字第00530号原告溧阳市升昌文化娱乐资讯服务有限公司，住所地溧阳市人民路88号。实际负责人史宇杰。委托代理人史俊，江苏立洋律师事务所律师。被告潘秋伟。委托代理人杨福金，溧阳市东方法律服务所法律工作者。本院立案受理原告溧阳市升昌文化娱乐服务有限公司诉被告潘秋伟租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序于2014年7月15日公开开庭进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告潘秋伟及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月，被告受让九龙宾馆经营，随后便与原告签订九龙宾馆经营用房的房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2011年4月1日至2018年4月1日，年租金为11万元，2013年以后年租金为11.2万元，租金支付办法为一年一交，先交后用，第二年起前半个月支付下年度租金，如超过三个月未付，原告有权终止合同，合同也约定了合同期限、解约后房屋装修等事宜的处理内容。被告虽然支付了第一年租金（2011年欠租金20000元，2012年付2011年欠租时写成2012年租金），但也未按约定支付。第二年，也就是应在2012年3月15日前支付下一年度租金时，被告未能支付，在宽限期内仍未支付。2012年7月2日，被告未经原告同意将九龙宾馆转给陆萍，并收取了陆萍60万元转让款。原告曾于2012年7月27日起诉，要求被告支付所欠租金及使用费，解除被告与陆萍的转让合同，并要求陆萍及被告搬出。其后，被告与陆萍解除合同，重新经营。于是，原告撤回起诉。原告2013年4月9日再次起诉，后由于特殊原因又撤回起诉。在这期间，被告虽然又实际经营九龙宾馆，但一直未能支付租金。原告认为，被告未能依约支付租金，并有转租的违约行为，原告有权要求解除合同，并要求其支付租金及使用费。为此，诉至法院，请求判令解除原被告房屋租赁合同并迁让（固定装修不得损坏、不予补偿、归于原告，可移动的被告可以搬走）；被告偿付租金222000元（2011年欠租20000元，2012年欠租90000元，2013年租金112000元），并要求支付至实际退房时止；承担逾期付款利息损失17799元。被告辩称，原告要求解除租赁合同并迁让的诉讼请求没有事实依据，因为被告租赁原告的房屋，用作九龙宾馆经营使用，被告在约定的时间内曾主动向原告缴纳租赁费，但是原告拒收，并非是被告违约。原告提起诉讼后，被告私下得知原告是因为租赁房屋已被规划拆迁所以就拒收租赁费，原告完全是只考虑自己的补偿利益，没有考虑被告的利益。另外，被告租赁后，原告法定代表人史俊新一直占用租赁中的一间房屋，曾口头承诺在租金结算时可以抵扣，也一直未结账。综上，被告请求法院依法处理，保护被告的合法利益。经审理查明：2011年6月29日，原告作为甲方与乙方被告潘秋伟补签房屋租赁合同。双方就租赁溧城镇人民路88号升昌大楼七、八楼房产、电梯事宜达成协议：“一、租赁房产地址溧阳人民路88号升昌大楼七、八楼。二、租赁房产面积及设备，房产1300平方米，迅达电梯一台。租赁期内乙方不得擅自转租，如要转租必须得到甲方同意。三、租赁期限自2011年4月1日起至2018年4月1日止。四、租金2011年4月1日到2013年4月1日年租金11万元；2013年4月1日到2018年4月1日年租金11.2万元。五、付款办法一年一交，先交后做，第二年在年满前半个月支付下一年全部租金。六、乙方因经营需要，在不影响房产主体结构前提下，装修改变现有房屋结构，必须取得甲方同意，所增面积乙方在租赁期内有使用权，届时期满，不动产乙方不得拆毁，产权归甲方所有。……，十一、违约，按合同法执行，如乙方租金不按时交付，三个月内按租金10%追加利息，三个月外甲方有权终止租赁，乙方所增不动产归甲方所有。……”合同签订后，被告于2011年6月30日支付原告租金9万元，并于当日向原告出具尚欠房租费2万元的欠条。2012年4月10日被告支付租金2万元。2012年8月24日，原告以被告未依约支付租金及将承租的房屋转租为由，诉至法院，要求解除与被告的租赁合同；支付欠付租金27500元；被告迁让房屋。后原告撤诉。2013年5月22日，原告以同样的理由起诉，要求被告支付租金27500元，使用费9166元；被告潘秋伟迁让房屋。后再次撤诉。2011年7月7日，王海春、沈青红等四人以原告没有征得房屋共有人同意将涉案房屋部分出租要求原告返还租金收益，并将本案被告作为第三人参加诉讼。（2011）溧民初字第807号判决书，确认本案原、被告签订的租赁合同有效，并判决本案被告将其租赁期间的租金13472元支付给王海春、沈青红等四人，并承担诉讼费257元。后经本院执行，2014年潘秋伟履行款项13729元。庭审中，原告称被告未依约支付租金，其解除合同的条件成就，且被告转让九龙宾馆的经营权，以实际行为放弃继续承租，虽在原告起诉后收回经营，但已构成违约。被告称其转让经营权，在原告2012年起诉后，已经收回；房屋租金不是被告不愿支付，而是原告不肯接受；并称其已向原告支付租金113000元，其中3000元系原告原法定代表人史俊新20**年8月2日接收的。被告对原告支付租金110000元没有异议，但不认可由史俊新接收3000元。为证明系原告不愿接受租金，被告提供录音予以证明，并称该录音系因原告不愿接受租金在原告原法定代表人史俊新使用的726房间向其缴纳租金时录制的。在该录音中，史俊新表示公司现已不是其负责，726房间就是公司的办公地点，被告需向现在公司负责人缴纳租金。被告质证称，史俊新已去世，录音的真实性无法确认，被告也未记录录音时间，且从内容上不能证明被告履行了支付租金的义务，该录音同时证明原告一直使用726房间作为办公地点。庭审中，原、被告均认可租赁房屋中有一间房屋在租赁前后一直由史俊新使用，直至其2013年5月去世。但被告称该房屋（726房间）在租赁范围内，史俊新占用该房屋费用为每天80元，双方一直没有结算，要求结算并从其应付租金中扣除。原告称其在七楼或八楼一直有一间房间作为办公室由史俊新使用，在房屋租赁给被告前就一直使用，租赁房产不包括该房间。另查明，原告公司原法定代表人史俊新于2013年5月去世。2012年8月24日原告起诉被告的（2012）溧民初字第2457号庭审时原告委托代理人陆建平认可收到了史俊新20**年8月2日出具收条上的3000元。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及其提交的相关书证附卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，已由法院认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。被告在租赁后，未依合同约定支付租金，已构成违约，原告可依约解除租赁合同，被告提出未支付租金系被告支付原告不愿意接受，但未提供充分有效的证据且被告未穷尽支付租金的方式支付租金，故被告的抗辩本院不予支持。被告称其已支付原告租金113000元，2014年代原告向案外人支付租金13729元（法院强制执行），其提供了相应的证据，本院予以认定。原告称其中的3000元真实性无法确认，但陆建平在诉讼中认可收到了该3000元，故本院对该3000元系被告支付的租金予以认定。2011年4月1日至2013年4月1日（不含应当预付的下一年租金），被告应支付原告租金22万元，扣除被告已支付的113000元，被告尚应支付原告租金107000元，此后应依约按照每年租金11.2万元付至被告向原告交付房屋时止（其中2014年向原告支付租金应扣除被告2014年代原告向案外人支付的租金13729元）。对于被告称原告公司原法定代表人史俊新占用一个房间，要求按每天80元结算费用，并从其应付租金中扣除的主张，因原、被告双方均认可租赁房屋在租赁前后一直有个房间由原告公司使用（史俊新使用），且原告登记住所地也溧阳市溧城镇人民路88号，原告将其办公用房出租后再租赁使用，与理不合，同时，双方在租赁合同中约定不明，被告也未提供证据证明原告公司一直使用的房间属于租赁范围的证据，故对被告的主张本院不予支持。对于原告要求被告支付至2013年3月15日因拖欠租金按银行同期贷款基准利率计算的利息17799元，其中的8360元不违反法律规定，本院予以支持，超出部分本院不予支持。根据原、被告签订的房屋租赁合同，被告未按时交付租金，逾期三个月以上，原告有权终止租赁，被告所增不动产归原告所有，则合同解除后，被告租赁后所增加的动产应归原告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条及相关民事法律之规定，判决如下：一、解除原告溧阳市升昌文化娱乐资讯服务有限公司与被告潘秋伟2011年6月29日签订的房屋租赁合同。二、被告潘秋伟于本判决生效之日起十五日内从溧阳人民路88号升昌大楼七、八楼迁出，并将该房屋返还给原告溧阳市升昌文化娱乐资讯服务有限公司，被告潘秋伟租赁后装修所增不动产应保持现状，并由原告溧阳市升昌文化娱乐资讯服务有限公司享有。三、被告潘秋伟于本判决生效之日起十五日内向原告溧阳市升昌文化娱乐资讯服务有限公司支付2011年4月至2013年4月1日拖欠的租金107000元（不含应预付的下一年租金），并承担因拖欠租金按银行同期贷款计算的利息8360元。四、被告潘秋伟迁出后三日内向原告溧阳市升昌文化娱乐资讯服务有限公司按每年112000元支付2013年4月1日至实际迁出日的租金（其中2014年的租金112000元应扣除被告潘秋伟代原告溧阳市升昌文化娱乐资讯服务有限公司支付的租金13729元）。五、驳回原告溧阳市升昌文化娱乐资讯服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟行期间的债务利息。案件受理费4897元，由被告潘秋伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4897元，在递交上诉状之日起七日内凭判决书可到江苏省常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费；也可通过银行汇款，收款人为常州市中级人民法院立案庭（户名：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款账户，户名：溧阳市财政局，账号：51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部。审 判 长 张 云人民陪审员 蔡海宁人民陪审员 朱洪彬二〇一五年五月十三日书 记 员 钱 璐 来自