（2015）桂民提字第37号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-06-19
案件名称
蒋军龙、王昕等与南宁市圣田房地产投资开发有限公司、李润茵租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
广西壮族自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
蒋军龙,王昕,南宁市圣田房地产投资开发有限公司,李润茵,广西壮族自治区人民检察院
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂民提字第37号抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：蒋军龙。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：王昕。以上两申诉人的委托代理人：谢叶静，北京炜衡律师事务所广西分所律师。以上两申诉人的委托代理人：黄民钦，北京炜衡律师事务所广西分所实习律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：南宁市圣田房地产投资开发有限公司。住所地，南宁市民族大道115─*号现代国际**层*号房。原审被告：李润茵。申诉人蒋军龙、王昕因与被申诉人南宁市圣田房地产投资开发有限公司（简称圣田公司）、原审被告李润茵租赁合同纠纷一案，南宁市中级人民法院于2012年1月8日作出的（2012）南市民一终字第800号民事判决，已发生法律效力。蒋军龙、王昕不服，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2014年9月5日以桂检民监（2014）165号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年10月15日作出（2014）桂民抗字第69号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，广西壮族自治区人民检察院指派该院代理检察员黄强出庭履行职务。蒋军龙、王昕的委托代理人谢叶静、黄民钦到庭参加诉讼，李润茵、圣田公司经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋军龙、王昕于2011年3月14日向青秀区人民法院起诉称，2009年11月16日，与被告李润茵签订一份《铺面租赁合同》，约定：原告将座落于南宁市青秀区柳沙路10号民发大观天下A1─A5栋地下室8号铺面1间330平方米房屋出租给圣田公司作服务业使用，租期：从2009年11月15日至2017年11月14日止，自2010年1月起至2011年11月14日每月租金16000元。若不按约定交纳租金，除如数补交租金外，每逾期一天，按当月租金的万分之三支付违约金，超过30天不交租金的，被视为放弃租赁，原告有权终止合同收回房屋，不退履约保证金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告圣田公司装修使用，圣田公司也支付了2010年1─9月的租金（144000元），但仍有10月至今的租金未能支付，经多次催讨，被告均以各种理由拒付，为维护原告的合法权益特向法院起诉。请求判令被告：1、支付2010年10月1日至2011年10月31日的租金208000元（以实际占用计算）；2、支付2010年10月1日到2011年7月31日的违约金6768元；3、解除原告与被告2009年11月16日签订的《铺面租赁合同》；4、本案诉讼费用由被告负担。被告李润茵、圣田公司辩称，被告不存在拖欠租金的行为，按实际多付了租金；2011年7月12日，原告对铺面停水停电，法院查封设备，无法进入铺面正常办公，该铺面实际已被收回；因原告不履行提供办理营业执照的相关材料，被告才被迫行使先履行抗辩权；原告要求解除合同，实际想转租给第三人以获得更大的利益；被告李润茵与原告签订合同是一种代理行为，实为圣田公司在租用铺面并交租金。请求驳回原告诉讼请求。反诉原告圣田公司反诉称，根据反诉被告与开发商签订的商品房买卖合同，讼争商铺套内建筑面积只有126.53平方米，而且因为反诉被告迟迟不与物业公司协调，致使反诉原告至2010年3月初才得以正式开工装修，经双方口头协商，租金从2010年3月起算。另，双方在租赁合同中已约定反诉被告应协助反诉原告办理营业执照，但反诉被告一直找各种借口拒不提供相关材料，致使反诉原告至今未能办理营业执照。综上，反诉被告出租给反诉原告的商铺实际面积为126.53平方米，按此计算每月租金应为6134.93元，且应从2010年3月起算，故反诉请求判令：1、反诉原告、反诉被告双方继续履行《铺面（房屋）租赁合同》，反诉被告在合理期限内向反诉原告提供应当由反诉被告提供或协助提供的办理营业执照所需的办证资料（本案租赁房屋竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件等）；2、反诉被告按双方约定并以所承租的铺面实际面积向反诉原告计付租金；3、反诉被告返还反诉原告已多付的租金45843.36元；4、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。反诉被告蒋军龙、王昕对反诉答辩称，根据我方提交的开发商附赠协议、发票等证据，反诉被告交付的铺面面积为341.46平方米，不存在反诉原告所述的情况。反诉原告不交租金，违约在先，我方要求解除合同是根据双方合同约定，被告应及时搬离。青秀区人民法院一审查明，2009年11月16日，蒋军龙、王昕（甲方）与李润茵（乙方）签订《铺面房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋范围用途：甲方将座落于南宁市青秀区柳沙路10号民发大观天下A1─A5栋地下室8号铺面1间330平方米（以房产证为准）的房屋出租给乙方作服务业（国家法律允许范围内）使用。二、租期：从2009年11月15日至2017年11月14日止。三、租金：从2010年1月至2011年11月14日每月租金为16000元；从2011年11月15日起，每年的租金在上一年原租金上递增8％，租金每季度缴纳一次；2010年1月前向乙方先交付首期2010年1月至3月的费用，后三个月的租金在首次三个月租期的最后7天内交清，以此类推；乙方必须在规定的时间内将租金交到甲方指定的账户。四、房屋维修保养……3、2009年11月15日前，甲方交房给乙方装修。六、履约保证金：本合同签订的当天，乙方必向甲方交纳人民币30000元作为履约保证金。如乙方违约、拖欠租金、水电费、甲方可用乙方交纳的履约保证金来冲抵租金、水电费用。履约保证金不足以抵补损失的，乙方应足额赔偿损失，并同时补足履约保证金。在一方租用合同期满后办理退房手续时，甲方将履约保证金如数退还给乙方。七、双方的权利和义务……2、租期内，如乙方不按时支付租金、水电费等费用，甲方有权断水断电或采取其他措施以维护自己权益。4、因乙方经营原因需将此商铺改做两个商铺经营使用时，甲方协助乙方办理此商铺的两个营业执照。八、违约责任……3、乙方不按本合同第三条约定交纳租金的，除仍如数向甲方补交租金外，每逾期一天，按当月租金的万分之三向甲方支付违约金，超过30天不交租金的，视为乙方放弃租赁，甲方有权终止合同收回房屋，不退履约保证金。合同签订后，李润茵于2009年11月22日与诉争铺面的物业服务方湖北民发物业服务有限公司南宁分公司签订《商铺装修管理服务协议书》。圣田公司向蒋军龙、王昕足额支付了履约金30000元及2010年1─9月租金144000元。另查明，2009年7月6日，蒋军龙、王昕与民发实业集团（广西）房地产开发有限公司（简称民发公司）签订《商品房买卖合同》及《地下库房使用权附赠协议》，约定：蒋军龙、王昕购买民发公司开发的南宁市青秀区柳沙路10号民发大观天下A1─A5栋地下室8号商品房一套，该商品房预售建筑面积为128.52平方米，套内建筑面积126.52平方米，公摊建筑面积1.99平方米。民发公司自蒋军龙、王昕购买该商品房并办理完毕相关手续之日起，将该房尾部地下库房的使用权赠送给蒋军龙、王昕。2011年5月4日，民发公司出具《销售不动产统一发票（自开）》一份，载明诉争铺面建筑面积为341.45平方米，蒋军龙、王昕为此支付购房款230万元。诉争商铺至今年未取得房产证。在审理过程中，两原告于2011年8月8日递交《增加诉讼请求申请书》，请求增加解除蒋军龙、王昕于2009年11月16日与李润茵签订的《铺面房屋租赁合同》这一诉请。该申请书于2011年8月22日送达两被告签收。还查明，2011年12月6日，经双方当事人申请，一审法院对诉争商铺实际情况进行现场调查，经现场查看和询问相关人员，查明该铺面为前后段结构，前段空间为126.53平方米，现被砖墙隔成两个门面，圣田公司将其中一个门面用于经营业务，并在另一个门面内堆放其装修杂物若干。后段即地下库房为214.93平方米，现为毛坯空置状态，仅有一个与圣田公司堆放杂物的门面共用的门以供出入。青秀区人民法院一审认为，2009年11月16日，蒋军龙、王昕与李润茵签订的《铺面房屋租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容未悖有关法律，应为有效合同。李润茵作为圣田公司的股东，在签订合同后将诉争铺面后段作公司经营场所，圣田公司亦对李润茵的签约行为予以认可，李润茵的行为属代表公司的职务行为，圣田公司应如实履行合同义务。从现场调查的情况看，圣田公司为经营需要对诉争铺面进行了装修改动，使得该铺面后段即地下库房与前段门面形成一个为其实际掌控的密闭空门间，且至今仍有其的装修杂物堆放于该空间内，由此，该院对圣田公司至今仍在使用诉争铺面的事实予以确认。现圣田公司在庭审中认可其仅将双方约定的租金支付至2010年9月30日，逾期支付同年10月1日之后的租金，已构成违约。圣田公司抗辩称按实际承租面积126.53平方米计算，其未欠租金，但综合本案租赁合同，开发商与原告房产买卖合同及附赠协议，不动产发票，李润茵与物业公司的装修协议，现场调查情形等因素，圣田公司装修使用争议铺面等情况，圣田公司应对铺面面积有明确清楚的认识，在其依约支付1─9月的租金时未对此提出过异议，足见双方已明确对承租的面积341.45平方米，对圣田公司此项抗辩不予采信。关于原告未能提供相关资料至其无法办理营业执照，存在违约的抗辩，因能否办理营业执照与原告提供相关资料之间存在必然联系，故对圣田公司此项抗辩也不予采信。合同约定，如逾期30天不交租金原告有权终止合同，圣田公司从2010年10月1日之后未交租金，已符合双方约定的解除条件；原告主张于2011年2月22日向圣田公司发出解除合同通知，但其未提交相应依据。在诉讼中，圣田公司获知原告于2011年8月22日要求解除合同，该院予以确认。圣田公司应当依照约定的标准向原告支付所拖欠的租金为2010年10月1日至2011年8月22日的租金171733.33元（16000元／月×10月＋16000元／30天×22天）。合同明确每逾期一天，按当月租金数额万分之三支付违约金，现圣田公司从2010年10月1日起至2011年7月31日止的违约金为6768元未悖此项约定。至于圣田公司主张装修损失，因是该公司违约导致合同解除，在不损坏原铺面墙体设备前提下可自行拆除装修添附物。判决：一、蒋军龙、王昕与李润茵（于2009年11月16日签订的《铺面（屋房）租赁合同》已于2011年8月22日解除；二、圣田公司向蒋军龙、王昕支付2010年10月1日至2011年8月22日的租金171733.33元；三、圣田公司向蒋军龙、王昕支付铺面占用费（从2011年8月23日起，按16000／月的标准计至实际搬离日止）；四、圣田公司向蒋军龙、王昕支付2010年10月1日至2011年7月31日的违约金6768元；五、驳回圣田公司的全部反诉请求。一审案件诉讼费2781元，反诉费473元，全部由圣田公司负担。上诉人圣田公司不服一审判决上诉称，一审擅自为被上诉人改变诉讼请求将2010年10月至2011年2月的租金增加至2011年10月31日，因此，一审判决支付铺面占用费至实际搬出租赁房屋时止违法。2、一审认定铺面300平方米，库房上诉人未控制，不应支付库房租金。3、2011年7月被上诉人对铺面停水停电换锁等，被上诉人已实际收回讼争的铺面，但仍要上诉人支付占用费是错误的。4、被上诉人不提供办理营业执照材料，使租赁目的不能实现，上诉人有权以不支付租金作为抗辩。5、实际租赁的铺面是126.52平方米，被上诉人应反还多付的租金45843.36元。因被上诉人的原因造成装修时间延误，租金应当扣减。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。被上诉人蒋军龙、王昕辩称，上诉人一直在使用争议的铺面，且实际在占用，被上诉人实际移交的铺面面积是341平方米，上诉人主张仅有126.5平方米与事实不符。请求驳回上诉，维持一审判决。原审被告李润茵未作答辩。南宁市中级人民法院二审查明的案件事实与一审判决查明的案件事实一致外，另查明，因蒋军龙、王昕未协助圣田公司办理相关营业执照，圣田公司2010年10月起未支付租金。一审经蒋军龙、王昕申请于2011年5月31日查封圣田公司在铺面的电脑主机及显示器等财产。南宁市中级人民法院二审认为，蒋军龙、王昕与李润茵签订的《铺面房屋租赁合同》主体适格，意思真实一致，内容未违法，合同有效。圣田公司对李润茵签约行为及合同的权利、义务由圣田公司承担，对此双方当事人均无异议。蒋军龙、王昕依约向圣田公司移交租赁的铺面，圣田公司对铺面进行了装修改动，铺面的后段是地下库房进出的唯一通道，结合双方约定的租赁面积，可以认定圣田公司实际使用的承租物包括后段的地下库房，圣田公司主张未包括地下库房不符合事实，请求返还多付的租金，该院不予采信。蒋军龙、王昕交付铺面给圣田公司作服务业使用，因经营原因需将铺面改做两个商铺经营使用，蒋军龙、王昕须协助办理两个营业执照，两个执照是公司合法经营所必须的条件，也是出租人的附随义务，该附随义务的履行与合同目的的实现具有密切联系，因此，圣田公司在出租人未协助其办理营业执照的情况下可以主张同时履行抗辩权，由此圣田公司拒付租金的行为并未构成违约。一审认定圣田公司逾期支付2010年10月1日之后的租金行为，构成违约的认定错误，应以纠正。圣田公司虽然可以行使同时履行抗辩权而拒付租金，但已经实际占用争议的铺面，应支付占用费。经出租人申请，一审于2011年5月31日查封圣田公司的电脑器材等财产，致其之后无法经营，其应按合同约定标准支付占用费（从2010年10月至2011年5月31日止）为128000元（16000／月×8个月）。因蒋军龙、王昕至诉讼日仍未能履行协助圣田公司办理营业执照义务，公司无法继续经营铺面，出租人收取租金的目的不能实现，且蒋军龙、王昕亦请求解除合同，一审确认双方于2011年8月22日解除，理由充分，圣田公司要求继续履行合同不予支持。该院判决：一、维持青秀区人民法院（2011）青民一初字第979号民事判决第一、五项；二、变更青秀区人民法院（2011）青民一初字第979号民事判决第二项为：圣田公司向蒋军龙、王昕支付2010年10月1日至2011年5月31日的租金128000元；三、撤销青秀区人民法院（2011）青民一初字第979号民事判决第三、四项；四、驳回蒋军龙、王昕的其他诉请求。一、二审案件受理费共计5169元。由蒋军龙、王昕负担1390.50元，圣田公司负担4251.50元。广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，生效判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，实体判决不当，理由如下：1、原判认定蒋军龙、王昕未协助办理营业执照缺乏证据，蒋、王二人有协助义务，但圣田公司并未向其提供以及索要办理营业执照需要盖章或出具材料的请求，该公司在办证准备材料上是消极的不主动的，二审中也未就办证事实进行质证辩论。圣田公司在反诉状和答辩状中均称其至2011年7月12日退出争议的铺面，其已自认，原审认定租期终止日为2011年5月31日是错误的。5月31日法院虽对案涉铺面进行查封，但被封物品存放在铺面，仍由圣田公司保管，未影响该公司继续使用。申诉人在本院再审庭审中称，同意检察机关的抗诉意见，补充认为圣田公司在2013年6月7日，青秀区人民法院（2013）青民一初字第740号案件的庭审时，自认撤离铺面的时间是2012年12月15日，应以此时间计算尚欠租金，为250700元。被申请人圣田公司、李润茵未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。原审判决查明的案件事实，本院再审予以确认外。另查明，2011年12月6日，一审法院组织本案双方当事人到民发大观天下A1─A5栋地下室8号铺面现场勘察，当时该商铺有两个出入门口被锁上，圣田公司，蒋军龙、王昕各自对其中一个门口上锁。本院认为，原审认定案涉《铺面（屋房）租赁合同》有效正确，各方当事人对一审判令解除该合同亦无异议。本案的焦点问题为：1、蒋军龙、王昕在履行协助圣田公司办理营业执照义务上是否存在违约？2、案涉铺面的租金及占用费应计至何时？关于蒋军龙、王昕在履行协助圣田公司办理营业执照义务上是否存在违约的问题。本院认为，案涉《铺面（房屋）租赁合同》第七条第一款第4项约定“因乙方经营原因需将此商铺改做两个商铺经营使用时，甲方协助乙方办理此商铺的营业执照”，但并未明确蒋军龙、王昕应予协助的具体事项及时间，故蒋军龙、王昕履行该协助义务有赖于圣田公司主动向其提出协助的要求，以及明确具体的协助事项。圣田公司未举证证明其提出协助要求后，蒋军龙、王昕不给予协助。鉴于双方在2010年10月15日、22日的手机通话录音资料显示双方对“是先交租金、还是先出具办证资料和盖章”等的问题进行了多次恰谈，但始终未能达成一致意见，因此，蒋军龙、王昕未履行协助义务使圣田公司取得营业执照，双方均应承担责任，并非蒋军龙、王昕单方违约，二审判令其二人不承担违约责任正确。关于案涉铺面的租金及占用费应计至何时的问题。本院认为，案涉商铺租金每月为16000元，双方对2010年9月30日前的租金已经支付均无异议。双方解除租赁商铺合同的时间为蒋军龙、王昕提出解除合同的要求后，一审法院将其解除合同的书面请求送达给圣田公司签收时，即2011年8月22日。一审判决圣田公司支付从2010年10月1日至2011年8月22日的租金正确。一审法院于2011年5月31日查封案涉铺面及圣田公司存放在该铺面的电脑等财产，但查封系活封，不影响圣田公司对案涉铺面及被活封财产的使用。二审判决自查封之日起不再计付租金不当，本院予以纠正。2011年8月23日之后，租赁合同已经解除，不应再计付租金。但鉴于至2011年12月6日一审法院组织双方当事人到现场勘察时，圣田公司及蒋军龙、王昕双方对案涉铺面的两个出入门口各自锁上一个，该铺面处于共同管控状态，故该铺面的占用费应由双方各自承担一半的责任。圣田公司应参照合同约定租金的一半，即按每月8000元支付占用费。圣田公司没有举证证明其在法院组织看现场后将其对案涉铺面其中一个门锁上的锁匙交还给蒋军龙、王昕，故其应支付占用费至2012年10月15日二审判决生效时止。二审判决生效后，蒋军龙、王昕应通过申请执行及时收回铺面，如其怠于行使权利，由其自行承担责任。2011年8月23日至2012年10月15日，案涉铺面的占用费为109866.67元（13个月×8000元＋266.67元／天×22天）。综上所述，申诉人申请再审理由成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第800号民事判决第一项即：原告蒋军龙、王昕与被告李润茵于2009年11月16日签订的《铺面（房屋）租赁合同》已于2011年8月22日解除；驳回被告（反诉原告）南宁市圣田房地产投资开发有限公司的全部反诉请求；二、撤销南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第800号民事判决第二、三、四项，即：南宁市圣田房地产投资开发有限公司向蒋军龙、王昕支付2010年10月1日至2011年5月31日的租金128000元；南宁市圣田房地产投资开发有限公司向（原告）蒋军龙、王昕支付铺面占用费（从2011年8月23日起，按16000／月的标准计至实际搬离日止）、南宁市圣田房地产投资开发有限公司向蒋军龙、王昕支付2010年10月1日至2011年7月31日的违约金6768元；驳回蒋军龙、王昕的其他诉讼请求；三、维持青秀区人民法院（2011）青民一初字第979号民事判决第二项即：南宁市圣田房地产投资开发有限公司向蒋军龙、王昕支付2010年10月1日至2011年8月22日的租金171733.33元；四、撤销青秀区人民法院（2011）青民一初字第979号民事判决第四项即：南宁市圣田房地产投资开发有限公司向蒋军龙、王昕支付2010年10月1日至2011年7月31日的违约金6768元；五、变更青秀区人民法院（2011）青民一初字第979号民事判决第三项即：南宁市圣田房地产投资开发有限公司向蒋军龙、王昕支付铺面占用费109866.67元；六、驳回蒋军龙、王昕的其他诉讼请求；一审本诉受理费、财产保全费、反诉费共计3254元，由圣田公司负担2929元，蒋军龙、王昕负担325元；二审受理费2388元，由圣田公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 程丽文审 判 员 陈朝两代理审判员 万晓敏二〇一五年五月十三日书 记 员 黄利奎