（2015）中一法民一初字第893号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-08-18
案件名称
苏桂林与中山市美好愿景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏桂林,中山市美好愿景房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第893号原告：苏桂林，男，1984年9月10日出生，住广东省封开县。委托代理人：陈经文、冯艺洪，分别系广东雅商律师事务所律师、律师助理。被告：中山市美好愿景房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：郭在新，该司董事长。委托代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。委托代理人：万少菊，该司职员。原告苏桂林诉被告中山市美好愿景房地产开发有限公司（以下简称美好愿景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏桂林委托代理人陈经文、冯艺洪，被告美好愿景公司委托代理人张爱文、万少菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏桂林诉称：原、被告双方于2009年7月12日签订了中山市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的中山市金水湾小区1期1号楼＊单元＊＊房的房屋。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款，但被告却未完全履行合同约定的义务，严重损害了原告的合法权益。被告的违约行为主要有以下几点：一、擅自更改房屋所在小区的规划，并按更改之后的规划建设楼房。原、被告签署合同时小区规划为23栋楼，其中1、2栋为“楼王”，层高为18层，其他栋层高为11层，小区的总面积为120143.4平方米，总建筑面积为219745.7平方米，容积率为1.829。在原告购房后，被告擅自更改小区整体规划，在沿江地段建设6栋层高为32层、2栋层高为25层、6栋层高为21层的楼房，其中，小区的总面积增至336845.20平方米，容积率增至2.41，住宅总户数由2360户增至3570户，总人口由7552个增至8490个。目前新建楼盘严重地影响到原告房屋的采光环境，大大缩小了原告的生活空间，很大程度上降低了原告的生活质量，人均公用绿地面积相对减少，同时也使得房屋的价值严重缩水，严重地侵犯原告的合法权利。二、被告交付的房屋及所在楼盘质量存在严重问题，如楼盘外墙经常脱落等，严重影响包括原告在内的业主生命、财产安全。三、被告聘请的物业公司未能依法依约从事物业管理工作，如没有依法将物价部门批示的收费标准公布出来；服务质量差，办事效率低下，小区照明灯经常出现不亮、闪烁之类的故障；有的电梯不及时年检；2012年春节期间，小区2幢下水道堵塞，物业公司未能及时疏通，导致周围长时间恶臭等。四、小区配套设施至今未完善，如没有托儿所及文体活动场所。据此，原告特诉至法院，请求判令被告赔偿原告损失33031.2元并承担本案诉讼费用。原告为支持其主张的事实及诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.综合经济技术与住宅面积分项指标一览表（原规划设计图纸）；3.经济技术指标表（更改后现规划设计图纸）。被告美好愿景公司辩称：1.被告变更规划设计并非擅自进行，而是经过原告的同意并与原告签订了补偿协议，且小区的绝大多数业主也都同意被告的规划变更方案，在此情形下，被告将规划变更方案报中山市城乡规划局并得到许可，最终才于2011年2月实施了新的规划方案，原告诉状称被告擅自更改规划并非事实。原告诉状中称其居住条件受到影响，但这些影响已经得到被告的补偿。2.原告称房屋存在质量问题，也并非事实。金水湾小区一、二号楼确实出现过外墙砖脱落的情况，但是被告已经组织了维修，问题得到了解决。四号楼业主的外墙不存在任何质量问题。退一步说，小区在开发建设过程中，房屋如果在质量保修期出现问题，也应该由被告承担保修责任，原告要求被告赔偿没有依据。3.小区的物业管理公司并不存在违约行为，物业管理公司在服务过程中可能存在瑕疵，但金水湾小区的物业管理整体上是在有条不紊的进行，物业管理公司履行了与原告之间的物业服务合同，且业主与物业公司之间存在物业服务合同关系，与本案不属同一法律关系，原告以物业管理公司提供的服务存在瑕疵为由，向作为开发商的被告主张赔偿责任没有任何依据。4.小区的配套设施正在逐步完善过程中，鉴于被告开发的金水湾小区开发尚未完成，现正在紧张的施工过程中，原告以小区配套设施不完善、托儿所等设施尚未投入使用为由要求被告承担责任没有任何依据。被告开发的金水湾小区将严格按照小区规划文件所载明的条件和各项配套设施进行施工并投入使用，不存在给原告造成损失的问题。被告就其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1.规划设计方案公示文件；2.审查意见书；3.补偿协议；4.物业管理公司证明。经审理查明：被告系中山市南区金水湾小区房地产开发企业。原告与被告于2009年7月12日签订中山市商品房买卖合同，合同约定：由原告购买被告开发的金水湾小区1期1号楼＊单元＊＊房；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业服务管理；房屋质量保修项目包括：1.外墙面防渗漏5年；2.墙面顶棚抹灰层脱落、地面饰面空鼓开裂1年……。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将房屋交付原告使用。后该小区在建设过程中，被告对小区整体规划作了部分变更调整，该规划调整经向中山市城乡规划局申请得到了该局的同意。2010年8月15日，原告与被告签订协议书，协议就金水湾小区设计规划调整达成如下意见：1.原告同意被告对小区设计规划方案的调整；2.就小区规划设计调整修订问题，被告同意免除原告24个月物业管理费；3.就1、2栋楼外墙维修问题，被告同意免除原告6个月物业管理费；协议还约定了其他事项。协议书签订后，被告代替原告向小区物业管理公司交纳了2010年6月1日至2012年11月30日期间的物业管理费。后原告以被告擅自变更小区规划对其造成了损害为由诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同及协议书都是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。被告在与原告签订商品房买卖合同后虽然对小区规划作了部分变更调整，但是该调整方案经向中山市规划行政主管部门申请得到了同意，说明该调整方案没有违反法律法规的强制性规定，而且，就该方案调整变更，原告与被告也达成了一致意见，并且被告已经按照双方达成的协议履行了补偿义务，被告对小区规划变更调整不存在违约行为，原告要求被告就小区规划变更调整进行赔偿的理据不足，本院不予支持。关于原告主张的房屋质量问题，针对原告提出的房屋外墙脱落、瓷砖空鼓问题，原告与被告已经在协议书中达成一致补偿意见，并且被告也已履行了补偿义务，原告现就外墙脱落问题向被告主张赔偿责任，理据不足，本院不予支持。而且，外墙脱落属于被告对房屋质量的保修范围，只有在被告不履行保修义务时，原告才可以向被告主张违约赔偿责任。原告对房屋质量问题除了提出存在房屋外墙脱落问题外，没有具体提出房屋还存在其他质量问题，故本院不予支持。关于原告主张的配套设施未完善问题，该问题属于被告对小区整体建设的后续设施完善范围，只有在小区建成后合同约定的配套设施未完善，原告才可以向被告主张违约赔偿责任，现小区建设现尚未完全建成，原告没有提供有效证据证明被告未在合同约定的期限完成相应配套设施，故对原告的该主张本院不予支持。原告提出的小区物业管理公司服务质量差的问题不能成为向被告主张赔偿的理由，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告苏桂林的诉讼请求。案件受理费624元，减半收取为312元（原告已预交），由原告苏桂林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 刘 宇二〇一五年五月十三日书记员 李绮湘 关注微信公众号“”