（2015）渝高法民终字第00124号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-06-01
案件名称
夏孟奇与陈辉,施德顺等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市高级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏孟奇,施德顺,林耿,陈辉,李林,王梅,袁鳗凡,重庆华尔斯餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝高法民终字第00124号上诉人（原审原告）：夏孟奇。委托代理人：李祖军，重庆海力律师事务所律师。委托代理人：王立彩。被上诉人（原审被告）：施德顺。委托代理人：王都尉，浙江欣泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林耿。委托代理人：王都尉，浙江欣泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈辉。原审第三人：李林。委托代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托代理人：陈虹宇，重庆万同律师事务所律师。原审第三人：王梅。委托代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托代理人：陈虹宇，重庆万同律师事务所律师。原审第三人：袁鳗凡。委托代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托代理人：陈虹宇，重庆万同律师事务所律师。原审第三人：重庆华尔斯餐饮管理有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路109号2号楼4层商铺3号。法定代表人：李丹，该公司总经理。委托代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托代理人：陈虹宇，重庆万同律师事务所律师。上诉人夏孟奇与被上诉人施德顺、陈辉、林耿以及原审第三人李林、王梅、袁鳗凡、重庆华尔斯餐饮管理有限公司（以下简称华尔斯餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2014年11月14日作出（2014）渝五中法民初字第00118号民事判决，夏孟奇对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月9日对本案进行了询问审理。夏孟奇及其委托代理人李祖军、王立彩，施德顺及林耿的委托代理人王都尉，李林、王梅、袁鳗凡及华尔斯餐饮公司的委托代理人史永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2008年12月8日，施德顺、丁茂福、陈辉（甲方、出租方）与夏孟奇（乙方、承租方）签订《房屋租赁意向协议书》，约定：“……一、甲方拥有南滨路武夷滨江小区2号楼的合法所有权，并同意将该栋楼全部租赁给乙方。房屋面积为9400平方米（含架空层）。二、租赁期为十年，租金为：前三年租赁单价为25元／平方米，第四至第六年为51元／平方米，第七至第八年为67元／平方米，第九至第十年为79元／平方米。装修走合免租期为七个月。十年租赁期满后，乙方在同等条件下有优先租赁权。三、租金支付方式为：正式协议签订后七日内付50万，装修走合免租期到期后付40万，上述90万元为前三个月的租金，以后每三个月支付一次租金（月初支付）。……八、本协议的正式协议于2009年2月3日签订。如有未尽事宜，双方协商解决。……”2009年2月27日，林彬、陈辉、施德顺、丁茂福（甲方、出租方）与夏孟奇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……第二条房屋的基本情况：1.甲方出租给乙方的房屋位于重庆市南岸区南滨路109号（武夷滨江小区）。2.出租房屋为自有商业用房（私房）。3.该房屋未装修，属于清水房。……第四条租赁期限、用途。1.该房屋租赁期自2009年3月31日起至2019年2月28日止（共计10年）。……第五条租金及租金支付方式：1.正式合同签订后10日内预付50万，装修走合免租期到期后付40万，上述金额为前三个月的租金，以后每三个月支付一次租金。2.房屋租金前三年每月租金为19万元整；第四至第六年每月租金479400元；第七至第八年每月租金为509800元；第九至第十年每月租金为622600元。3.装修走合免租期为八个月（即八个月装修期间免租金）。……第十二条违约责任1.乙方如逾期拖欠租金二个月以内，应额外支付逾期违约金2万元，如拖欠两个月以上，甲方有权解除合同，并支付违约金5万元。2.如甲方违反本合同约定，应赔偿乙方5万元。……”2009年3月1日，夏孟奇、李林、王梅、袁鳗凡签订《合伙协议书》，约定：“……第三条合伙目的：合伙人各方在重庆市境内共同投资经营‘老四川酒楼’（暂定），具体地址：重庆市南岸区南滨路109号（武夷滨江小区）。备注：此屋业为租赁，并在合伙组织人员的一致同意下，选派夏孟奇为代表于2009年2月27日与屋业房东林彬、陈辉、施德顺签订租赁协议。……第五条合伙期限：合伙的期限是从2009年3月1日起于2019年2月28日止，暂定10年。第六条合伙组织的名称：合伙各方共同出资、共担风险，成立‘重庆老四川大酒楼’（暂定）个体经营户。……第八条合伙人的出资方式、数额及缴付出资的期限：1.合伙人同意：合伙组织的总股本为1200万元（含现行设备）。2.此前该房为房东自行装修经营，房东进行了部分设备装修，因种种原因，房东放弃自行经营，让我们接手后，就有一个接手房东有关设备的条款即：中央空调（主机为美国开利）、电梯（奥的斯西子牌）、消防（其中中央空调255万、15人仓位的电梯2台48万、消防30万，共计335万）。实际合伙组织以300万购买其以上设备。……”2009年5月8日，夏孟奇与李林、王梅、袁鳗凡签订《重庆华尔斯餐饮管理公司章程》成立华尔斯餐饮公司，经营场所为重庆市南岸区海棠溪街道广黔路19号A栋1单元2-4号，经营范围为餐饮企业管理及信息咨询，公司营业期限为永久存续，注册资本为50万元，四人均以货币形式出资，其中李林出资额为15.5万元，出资比例为31%，夏孟奇、王梅、袁鳗凡出资额分别为11.5万元，出资比例均为23%。2009年6月3日，重庆市工商行政管理局南岸区分局向华尔斯餐饮公司颁发了《企业法人营业执照》（注册号：渝南500108000033567）。2009年5月30日，夏孟奇通过银行转账的方式向陈辉转账50万元。2009年6月18日，王梅以“经办人”的身份为夏孟奇开具收据一张，证明夏孟奇以交纳现金的方式，交纳了投资款30万元。2009年6月19日，王梅以“经办人”的身份为夏孟奇开具收据一张，证明夏孟奇以交纳现金的方式，交纳了投资款8万元。2009年7月1日，王莉以“经办人”的身份为夏孟奇开具收据一张，证明夏孟奇以交纳现金的方式，交纳了投资款22万元。2009年7月12日，王梅以“经办人”的身份为夏孟奇开具收据一张，证明夏孟奇以交纳现金的方式，交纳了投资款30万元。2009年8月7日，王莉以“经办人”的身份为夏孟奇开具收据一张，证明夏孟奇以银行转账的方式，交纳了投资款60万元。华尔斯餐饮公司在该收据上加盖了公章。2009年10月13日，王莉以“经办人”的身份为夏孟奇开具收据一张，证明夏孟奇以交纳现金的方式，交纳了投资款20万元。华尔斯餐饮公司在该收据上加盖了公章。2009年11月2日，李林以个人投资的方式注册成立南岸区南滨路华尔斯李林饭店（以下简称华尔斯李林饭店），注册资金为30万元，注册号为500108600115024，经营场所为重庆市南岸区南滨路109号2号楼4层3号商铺。2009年11月4日，施德顺、陈辉、陈春福、林耿（甲方、出租方）与夏孟奇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……第二条房屋的基本情况：1.甲方出租给乙方的房屋位于重庆市南岸区南滨路109号（武夷滨江小区）。2.出租房屋为自有商业用房，包括原有电梯、中央空调、消防、气、水、电等设施。3.该房屋未装修，属于清水房。……第四条租赁期限、用途。1.该房屋租赁期自2009年3月31日起至2019年3月30日止（共计10年）。……第五条租金及租金支付方式：……2.正式合同签订后10日内预付50万，装修走合免租期到期后付40万，上述金额为前三个月的租金，以后每三个月支付一次租金。3.房屋租金前三年每月租金为19万元整；第四至第六年每月租金479400元；第七至第八年每月租金为629800元；第九至第十年每月租金为742600元。4.装修走合免租期为九个月。……第十二条违约责任：1.乙方如逾期拖欠租金二个月以内，应额外支付逾期违约金2万元，如拖欠两个月以上，甲方有权解除合同，并支付违约金5万元。2.如甲方违反本合同约定，应赔偿乙方5万元。……”华尔斯餐饮公司在该合同最后一页“乙方”处加盖了公章。在该合同最后手写注明：“说明：本次合同修订是在2009年2月27日所签合同基础上的重新签订，根本原因是甲方股东变动。”2009年12月29日，夏孟奇、李林、王梅、袁鳗凡签订《个人合伙合同》，约定由四人合伙成立并经营华尔斯李林饭店，个体工商户注册号为500108600115024，经营场所为重庆市南岸区南滨路109号2号楼4层3号商铺，经营范围为住宿、餐饮服务。合伙期限自2009年11月2日起至2019年11月1日止，总出资额为1380万元（其中，李林现金出资420万元，占合伙份额的30.4%；夏孟奇、王梅、袁鳗凡分别出资320万元，分别占合伙份额的23.2%）。同时在该合同第三页中明确约定：“……2.合伙字号南岸区南滨路华尔斯李林饭店是李林于2009年11月2日注册的，本合同四个合伙人签订后，该字号为合伙字号。3.经营场所南滨路109号2号楼是全体股东委托夏孟奇为承租人与房东林彬、陈辉、施德顺签订的租赁协议，本合伙合同签订后，该经营场所即为合伙经营场所。……”2010年4月7日，夏孟奇与李林、王梅、袁鳗凡签订《夏孟奇退股决议》，载明：“一、同意夏孟奇退出在华尔斯餐饮公司的全部股份；二、从2010年4月7日起，夏孟奇与华尔斯餐饮公司无任何关系，之前在华尔斯餐饮公司的任何债权、债务与夏孟奇无关，如有任何经济、法律纠纷与责任一律由现有股东承担。夏孟奇在华尔斯餐饮公司任董事期间所签的经济合同及文书一律按合同内容继续执行完毕；三、董事会按夏孟奇在华尔斯餐饮公司前期任执行董事九个月未领任何报酬及部分差旅费一次性补助伍万元；四、夏孟奇投入的贰拾万元现钱一次性退还……。”华尔斯餐饮公司在该决议上加盖了公章。同日，夏孟奇与李林、王梅、袁鳗凡签订《华尔斯餐饮公司关于夏孟奇退股的股东会暨董事会决议》，载明：“一、同意夏孟奇退出在公司的全部股份。二、决定将夏孟奇在公司持有的原所有股份分别转让给股东李林、王梅和袁鳗凡。”而后，夏孟奇与李林、王梅、袁鳗凡分别签订了《华尔斯餐饮公司股权转让协议》，以其所持有的华尔斯餐饮公司8.62%的股权作价43100元转让给李林，分别以该公司7.19%的股权作价35950元转让给王梅、袁鳗凡。2010年4月26日，经重庆市工商行政管理局核准，华尔斯餐饮公司出资者（股东）情况为：李林出资额198100元，出资比例为39.62%，王梅、袁鳗凡出资额均为150950元，出资比例均为30.19%。2011年1月8日，施德顺、陈辉、陈春福、林耿（甲方、出租方）与李林、王梅、袁鳗凡（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……第二条房屋的基本情况：1.甲方出租给乙方的房屋位于重庆市南岸区南滨路109号（武夷滨江小区）。为自有商业用房，配备有电梯、中央空调、消防、气、水、电铝合金门窗等设施。2.该房屋未装潢，属于清水房。房屋面积按房产权证为准（包括附属用户）。……第四条租赁期限、用途：1.该房屋租赁期自2010年1月1日起至2019年12月31日止（共计10年）。第五条租金及租金支付方式：1.经乙方同意，支付给甲方为税后租金，房屋租赁税由乙方承担。2.正式合同签订后房屋租金乙方必须按照下列‘支付租金时间表’按时足额支付租金。……第十二条违约责任：1.乙方如逾期拖欠租金二个月以内，应额外支付逾期违约金2万元，如拖欠两个月以上，甲方有权解除合同，并支付违约金5万元。2.如甲方违反本合同约定，应赔偿乙方5万元。……”华尔斯餐饮公司在该合同最后一页“承租乙方签字”处加盖了公章。在该合同第一页最上面，用打印字体注明：“说明：根据乙方股东变更原因，乙方要求双方协商同意，在原2009年11月4日双方签订房屋租赁合同的基础上修正，重新签订现合同。”2012年12月7日，重庆市南岸区人民法院就夏孟奇诉李林、王梅、袁鳗凡合伙协议纠纷一案［案号为（2012）南法民初字第01686号］，做出判决：“确认夏孟奇为南滨路华尔斯李林饭店的合伙人。”该判决现已发生法律效力。2014年1月8日，华尔斯餐饮公司召开股东会并作出决议，载明：“一、同意将原股东李林、王梅、袁鳗凡变更为李丹、王莉、王燕。二、同意李林将其持有的本公司39.62%股权（出资额19.81万元）转让给李丹。三、同意王梅将其持有的本公司30.19%股权（出资额15.095万元）转让给王莉。四、同意袁鳗凡将其持有的本公司30.19%股权（出资额15.095万元）转让给王燕。……七、决定不设立董事会，设一名执行董事，选举李丹担任执行董事职务（即法定代表人）。八、决定不设立监事会，设一名监事，选举王莉担任监事职务。……”同日，李林与李丹签订《华尔斯餐饮公司股权转让协议》，将其所持有的华尔斯餐饮公司39.62%的股权作价19.81万元转让给李丹；王梅与王莉签订《华尔斯餐饮公司股权转让协议》，将其所持有的华尔斯餐饮公司30.19%的股权作价15.095万元转让给王莉；袁鳗凡与王燕签订《华尔斯餐饮公司股权转让协议》，将其所持有的华尔斯餐饮公司30.19%的股权作价15.095万元转让给王燕。2014年1月14日，重庆市工商行政管理局南岸区分局对华尔斯李林饭店予以注销。2014年5月7日，经重庆市工商行政管理局核准，华尔斯餐饮公司出资者（股东）情况为：李丹出资额198100元，出资比例为39.62%；王莉、王燕出资额均为150950元，出资比例均为30.19%；法定代表人为李丹。夏孟奇提起本案诉讼，请求：1.确认其与施德顺、陈辉、林耿（以下简称施德顺等三人）于2009年11月4日签订的《房屋租赁合同》有效，并继续履行该合同；2.确认施德顺等三人于2011年1月8日与李林、王梅、袁鳗凡（以下简称李林等三人）签订的《房屋租赁合同》无效；3.判令施德顺等三人赔偿因违约给其造成的经济损失2369万元；4.本案诉讼费用由施德顺等三人承担。一审庭审中，夏孟奇陈述其与施德顺等三人签订《房屋租赁合同》的行为既可以是其个人行为，也可以是四名合伙人及华尔斯李林饭店委托其签订合同的行为；同时陈述其在2009年11月20日左右即发现2009年11月4日签订的合同上加盖了华尔斯餐饮公司的公章。施德顺、林耿辩称，既然夏孟奇早在2009年11月20日左右即发现2009年11月4日签订的合同上加盖了华尔斯餐饮公司的公章，那么夏孟奇的本次诉讼早已超过了诉讼时效；即使施德顺等三人有违约行为，按照几份租赁合同的约定，也只需赔偿5万元。李林等三人则陈述南滨路109号一直都是由华尔斯餐饮公司在实际承租使用。一审审理中，夏孟奇于2014年4月3日向一审法院申请对施德顺、林耿提交的2009年11月4日《房屋租赁合同》原件上的“重庆华尔斯餐饮管理有限公司”公章的盖章时间、签字时间是否是同一天形成，以及对施德顺、林耿提交的2011年1月8日《房屋租赁合同》原件上的“重庆华尔斯餐饮管理有限公司”公章的盖章时间、真实性进行司法鉴定；同时申请一审法院责令华尔斯餐饮公司出示原始的公章使用登记表进行核实。华尔斯餐饮公司于2014年8月25日向一审法院申请对夏孟奇提交的《利润表》上的“重庆华尔斯餐饮管理有限公司”公章的形成时间、真实性进行司法鉴定。2014年9月26日，夏孟奇向一审法院撤回了要求对2009年11月4日《房屋租赁合同》原件上的“重庆华尔斯餐饮管理有限公司”公章的盖章时间、签字时间是否是同一天形成的鉴定申请。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”本案中，夏孟奇认为施德顺等三人与李林等三人于2011年1月8日签订的《房屋租赁合同》损害了其合法权益，请求人民法院依法撤销该合同并赔偿其经济损失，故夏孟奇有权提起本案诉讼。关于夏孟奇与施德顺等三人于2009年11月4日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。本案中，夏孟奇要求确认其与施德顺等三人于2009年11月4日签订的《房屋租赁合同》有效，并继续履行该合同；施德顺等三人、李林等三人及华尔斯餐饮公司均认为2009年11月4日《房屋租赁合同》的承租人是华尔斯餐饮公司，夏孟奇只是受华尔斯餐饮公司股东李林等三人授权的签约经办人。一审法院认为，夏孟奇虽主张其为2009年11月4日《房屋租赁合同》的承租人，但其仅向该院提交了未加盖华尔斯餐饮公司印章的租赁合同的复印件，施德顺等三人有相反证据即加盖有华尔斯餐饮公司印章的合同原件予以反驳。夏孟奇辩称租赁合同上的华尔斯餐饮公司公章是李林等三人为了排斥他而事后补盖，但没有举示相关证据予以证明。对夏孟奇的该项辩解，该院不予采信。同时，夏孟奇亦未举示其实际占有、使用南滨路109号房屋及支付房屋租金的相关证据，故该院依法采信施德顺等三人提交的加盖有华尔斯餐饮公司印章的2009年11月4日《房屋租赁合同》。根据夏孟奇与李林等三人于2009年3月1日签订的《合伙协议书》以及于2009年12月29日签订的《个人合伙合同》的约定，夏孟奇出面签订2009年11月4日《房屋租赁合同》实际是受李林等三人的委托，并非夏孟奇的个人行为。根据李林、王梅、袁鳗凡、夏孟奇均是华尔斯餐饮公司的股东以及华尔斯餐饮公司在租赁合同上加盖印章的事实，结合李林等三人在庭审中所作的南滨路109号房屋一直都是华尔斯餐饮公司在占有、使用的陈述，应当认定南滨路109号房屋的实际承租人是华尔斯餐饮公司，并非夏孟奇个人。由于夏孟奇并非租赁合同的一方当事人，其请求确认2009年11月4日《房屋租赁合同》效力的诉讼请求于法无据，该院依法不予支持。关于夏孟奇要求确认2011年1月8日《房屋租赁合同》无效的诉讼请求。根据施德顺等三人举示的2011年1月8日《房屋租赁合同》原件，合同上除了有李林等三人的签名外，还加盖有华尔斯餐饮公司的公章。结合李林等三人的当庭陈述，以及华尔斯餐饮公司在两份租赁合同上加盖公章的事实，该院认定2011年1月8日的《房屋租赁合同》是在华尔斯餐饮公司股东发生变化情况下，对2009年11月4日的《房屋租赁合同》的重新签订，房屋的承租人仍为华尔斯餐饮公司。因此，施德顺等三人不存在一房二租的事实。对于夏孟奇要求施德顺等是男人赔偿与李林等三人另行签订租赁合同而对其造成经济损失的诉讼请求，因夏孟奇并非南滨路109号房屋的实际承租人，施德顺等三人与李林等三人再次签订房屋租赁合同并未损害其合法权益。故夏孟奇的第二、三项诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。至于夏孟奇所称的投入损失，其可另寻法律途径予以解决。关于夏孟奇申请对2011年1月8日《房屋租赁合同》原件上的华尔斯餐饮公司公章的形成时间、真实性进行司法鉴定和要求华尔斯餐饮公司出示原始的公章使用登记表进行核实的请求，以及华尔斯餐饮公司申请对夏孟奇提交的《利润表》上的华尔斯餐饮公司公章的形成时间、真实性进行司法鉴定的请求。该院认为，就本案事实而言，启动相应程序并无实际意义。因此，对夏孟奇及华尔斯餐饮公司的上述请求，该院均不予准许。遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回夏孟奇的诉讼请求。一审案件受理费160250元，由夏孟奇负担。一审宣判后，夏孟奇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判确认夏孟奇与施德顺等三人于2009年11月4日签订的《房屋租赁合同》有效，并继续履行；确认2011年1月8日施德顺等三人与李林等三人签订的《房屋租赁合同》无效；判令施德顺等三人支付违约金5万元，并从2011年1月8日起支付利息至今；2.一、二审案件诉讼费由施德顺等三人承担。主要事实和理由：1.夏孟奇作为承租人于2009年2月27日与施德顺等三人签订了《房屋租赁合同》，夏孟奇作为房屋承租人的身份一直未变。前述合同签订时，华尔斯餐饮公司并未成立，该公司不可能成为该合同的承租人。2009年11月4日的《房屋租赁合同》系因房屋共有人发生变化而在2009年2月27日《房屋租赁合同》的基础上重新签订的，该合同并未改变夏孟奇的承租人地位。华尔斯餐饮公司系事后在该合同上加盖公章，其承租人身份不应得到认可。2.尽管两份合伙协议对夏孟奇之前以自己名义签订的《房屋租赁合同》进行了追认，但该追认仅在合伙关系内部发生效力，在租赁合同这一外部关系上，承租人仍是夏孟奇。3.一审法院仅凭李林等三人的陈述就认定2009年11月4日《房屋租赁合同》的承租人为华尔斯餐饮公司是错误的。4.重庆市南岸区人民法院（2012）南法民初字第01686号民事判决确认了华尔斯餐饮公司和华尔斯李林饭店系独立的民事法律主体，夏孟奇系华尔斯李林饭店的合伙人。5.夏孟奇的诉讼请求之一系判决确认2011年1月8日《房屋租赁合同》无效，但一审法院对该份合同存在恶意串通的事实未予审理。6.夏孟奇在庭审中向一审法院提交了2011年1月8日《房屋租赁合同》原件，一审法院没有当庭出具收据而将该份证据没收且未进行质证，系严重违反诉讼程序的行为。施德顺及林耿答辩称：1.夏孟奇不是本案争议房屋的实际承租人，施德顺、林耿不存在一房二租事实。夏孟奇与施德顺等三人签订《房屋租赁合同》的行为系受华尔斯餐饮公司委托。2009年11月4日、2011年1月8日《房屋租赁合同》的承租人处均加盖了华尔斯餐饮公司公章，承租人系该公司。夏孟奇主张其为《房屋租赁合同》的承租人，却未举证证明其自2009年11月4日租赁合同签订后至今占有、使用该房屋，以及交纳租金的相关证据。2.夏孟奇以施德顺等三人与李林等三人签订《房屋租赁合同》构成违约为由，要求施德顺等三人赔偿经济损失的请求不能成立。2011年1月8日的《房屋租赁合同》系在华尔斯餐饮公司股东发生变更的情况下，对2009年11月4日合同的重新签订。两份合同的承租人均为华尔斯餐饮公司，施德顺等三人并未违约。3.夏孟奇若因与李林等三人合伙经营饭店而产生了损失，也属于合伙内部纠纷，应向李林等人主张权利。其损失与施德顺等三人无关。李林等三人及华尔斯餐饮公司陈述：同意施德顺及林耿的答辩意见。陈辉未进行答辩。本院二审查明：1.夏孟奇于2014年3月25日在一审法院第一次庭审过程中举示了2011年1月8日《房屋租赁合同》原件。施德顺等三人当庭质证表示该份合同与施德顺等三人举示的2011年1月8日《房屋租赁合同》不一致，故对该份证据的真实性提出了异议。2.一审法院《2014年3月28日告知笔录》载明，该院应夏孟奇要求，当即向其出具了2011年1月8日《房屋租赁合同》原件的收条。本案二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本案的争议焦点是：夏孟奇是否为2009年11月4日《房屋租赁合同》的承租人。本院认为，2009年11月4日《房屋租赁合同》的承租人为华尔斯餐饮公司，夏孟奇并非该合同的承租人，无权请求确认合同的效力及向出租人主张违约金。主要事实和理由：一、落款时间分别为2009年11月4日、2011年1月8日并加盖有华尔斯餐饮公司公章的两份《房屋租赁合同》应当作为本案认定承租人的证据。首先，夏孟奇在本案审理中虽然举示了2009年11月4日的《房屋租赁合同》，该合同虽未加盖华尔斯餐饮公司公章，但其仅举示了复印件。该复印件证据不能否定落款为2009年11月4日且加盖有华尔斯餐饮公司公章的《房屋租赁合同》的真实性；夏孟奇虽然举示了落款时间同为2011年1月8日且未加盖华尔斯餐饮公司公章的《房屋租赁合同》，因出租人施德顺等三人及华尔斯餐饮公司均对该证据真实性不予认可，且夏孟奇在本案一、二审审理期间陈述“夏孟奇早在2009年11月20日左右就发现加盖了华尔斯餐饮公司公章的《房屋租赁合同》”，而此时其尚未退出华尔斯餐饮公司的经营管理，公章亦未移交他人，因此夏孟奇关于2009年11月4日《房屋租赁合同》上华尔斯餐饮公司公章系事后由李林等三人加盖的说法不能成立。本案中夏孟奇也未举证证明加盖华尔斯餐饮公司公章的《房屋租赁合同》的签订时间与公章的盖印时间不一致。因此，两份加盖华尔斯餐饮公司公章的《房屋租赁合同》应当作为认定本案承租人身份的证据。二、夏孟奇在两份加盖华尔斯餐饮公司公章的《房屋租赁合同》上签字的行为，应当认定为其作为华尔斯餐饮公司股东或执行董事对外代表公司签订合同的职务行为。首先，夏孟奇作为与李林等三人的合伙组织成员，亦作为华尔斯餐饮公司的执行董事，其签署个人名字的行为既可能是代表个人，也可能是代表合伙组织，或者代表华尔斯餐饮公司。因前述合同上加盖了华尔斯餐饮公司的公章，故其签字行为对外只可能代表华尔斯餐饮公司。其次，根据2010年4月7日，《夏孟奇退股决议》的内容，华尔斯餐饮公司各股东决定在夏孟奇退股后对于其担任公司执行董事期间所签的经济合同及文书一律按合同内容继续执行完毕。故该决议的相关内容亦可佐证夏孟奇在前述合同上签字的行为系代表公司对外从事经济活动的职务行为。最后，落款时间为2011年1月8日并加盖华尔斯餐饮公司公章的《房屋租赁合同》上亦注明“根据乙方股东变更原因，乙方要求双方协商同意，在原2009年11月4日双方签订房屋租赁合同的基础上修正，重新签订现合同”，该表述内容亦可认定承租人系华尔斯餐饮公司。综上，案涉加盖华尔斯餐饮公司公章的两份《房屋租赁合同》的承租人应为华尔斯餐饮公司而非夏孟奇个人，且后一份租赁合同系前一份租赁合同的延续，并非一房二租行为。因2011年1月8日《房屋租赁合同》签订后，2009年11月4日《房屋租赁合同》则不再发生法律效力，故夏孟奇请求确认2009年11月4日《房屋租赁合同》有效并继续履行，以及确认2011年1月8日《房屋租赁合同》无效，并由出租方施德顺等三人赔偿违约金的上诉理由不能成立。关于夏孟奇提出一审法院在收取其提交的证据原件后，既未出具收条又未进行质证的问题，经查与事实不符，其关于一审法院审理程序严重违法的理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，夏孟奇的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由夏孟奇负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 唐渝梅代理审判员 谭振亚代理审判员 郭 勇二〇一五年五月十三日书 记 员 张 青 来源：