（2015）惠中法民一终字第299号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-07-01
案件名称
惠州市富航实业有限公司与曾桂花商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市富航实业有限公司,曾桂花
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第299号上诉人（原审被告）：惠州市富航实业有限公司。法定代表人：彭子锐。委托代理人：陈海港，该公司员工。被上诉人（原审原告）：曾桂花。委托代理人：钟鸿沛，广东华埠律师事务所律师。上诉人惠州市富航实业有限公司因与曾桂花商品房预售合同纠纷一案，不服（2014）惠湾法民一初字第917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告诉称：2014年6月8日，原告在被告处富航苑楼房看房，被告存在房产证件问题，却虚假宣传、欺诈原告交付了定金2万元。后原告发现后要求双倍返还，被告工作人员称要汇报一直不办理。特诉至法院，请求法院判令：1.被告双倍退还定金4万元；2.诉讼费由被告负担。被告辩称：双方签订的认购协议合法有效，应当继续履行。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：原被告双方于2014年6月8日签订了一份《富航苑住宅认购协议书》，主要约定：原告向被告认购位于惠州市大亚湾区澳头中兴五路142号富航苑第1栋605号房，该套房屋建筑面积90㎡，；该住宅以银行按揭方式付款，金额384000元；原告认购该商品房必须缴纳定金2万元；等等。认购书签订当日，原告向被告支付定金20000元。之后，原告认为被告存在虚假宣传，要求双倍退还定金，双方酿成纠纷，导致《商品房买卖合同》无法签订。以上事实，根据原告提交的《富航苑住宅认购协议书》、收款收据，以及双方当事人陈述等证据，经庭审质证核实，足以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告双方签订的《富航苑住宅认购协议书》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。本案争议焦点是被告是否误导原告签订认购协议，未签订《广东省商品房买卖合同》是否属于不可归责于当事人一方原因。本案的事实表明，原告不属于惠州户籍，其与被告签订的认购协议书是发生在国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发2010第10号）之后，原告不是惠州户籍，没有在惠州地区工作和居住，不具备在惠州地区办理银行按揭贷款购房的条件，双方当事人对此都是明知的，但双方仍签订认购协议，并约定按揭贷款的支付方式，导致双方最终无法签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案应属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，依据上述规定，被告应将定金返还给原告。故原告要求被告双倍退还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告曾桂花与被告惠州市富航实业有限公司于于2014年6月8日签订的《富航苑住宅认购协议书》；二、被告惠州市富航实业有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告曾桂花返还定金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已减半收取），由原被告各负担200元。当事人二审的意见惠州市富航实业有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定上诉人应返还定金的理由是：被上诉人没有惠州户籍，没有在惠州地区工作和居住，不具备在惠州地区办理银行按揭贷款购房的条件，属于不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。但上诉人认为：办理银行按揭贷款是被上诉人购房的付款方式之一，虽然被上诉人不具备在惠州地区办理银行按揭贷款购房的条件，但其完全可以选择在惠州地区以外的银行办理按揭贷款或一次性付款或分期付款。因此，被上诉人不具备在惠州地区办理银行按揭贷款购房的条件，不能成为其拒不签署《商品房买卖合同》的理由，更不能成为上诉人返还定金的理由。综上所述，一审法院的事实认定错误，请求二审法院秉承公平、公正原则，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持审判。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一是双方当事人签订的《富航苑住宅认购协议书》是否应当解除；二是上诉人是否应当退还被上诉人20000元的购房定金。具体判析如下：关于是否应当解除双方当事人签订的《富航苑住宅认购协议书》的问题。上诉人惠州市富航实业有限公司作为房地产开发商，对房产交易方面应具有相关的专业知识，应当知道被上诉人不是惠州本地居民，被上诉人曾桂花也未提供在惠州当地交纳一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明，但上诉人仍然与被上诉人签订《富航苑住宅认购协议书》，并约定以银行按揭贷款方式购房，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号》第二条第（三）项中关于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，曾桂花在惠州购房也是无法取得银行按揭购房贷款，认购书也无法继续履行。据此，原审法院判决解除双方签订的《富航苑住宅认购协议书》，并无不妥，应予维持。关于上诉人是否应当退还被上诉人20000元的购房定金的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方未能签订商品房买卖合同属于不可归责于当事人双方的事由，上诉人也应将收取的定金返还给上诉人，并应承担本案的诉讼费用。据此，原审法院判决上诉人退还20000元定给被上诉符合法律的规定，应予维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用800元，由上诉人惠州市富航实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 池志勇审 判 员 赖锦荣代理审判员 黄宇乐二〇一五年五月十三日书 记 员 黄美静附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 微信公众号“”