（2015）阿民初字第89号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2015-09-30

案件名称

万宝忠、白智华与万如、史贵忠确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

阿尔山市人民法院

所属地区

阿尔山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

万宝忠,白智华,万如,史贵忠

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第十条第一款，第四十四条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十五条第一款

全文

内蒙古自治区阿尔山市人民法院民事判决书（2015）阿民初字第89号原告万宝忠，男，1957年10月22日出生，汉族，工人，现住内蒙古阿尔山市。原告白智华，女，1959年4月15日出生，蒙古族，工人，现住内蒙古阿尔山市。（与原告万宝忠系夫妻关系）委托代理人杨杰，内蒙古奥斯律师事务所律师。被告万如，女，1985年8月5日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古阿尔山市。（与原告万宝忠系父女关系）被告史贵忠，男，1953年5月3日出生，汉族，工人，现住内蒙古阿尔山市。委托代理人王雅琴，内蒙古矩成律师事务所律师。原告万宝忠、白智华诉被告万如、史贵忠确认合同无效纠纷一案，原告万宝忠、白智华于2015年1月6日诉至法院。本院受理后依法组成合议庭于2015年3月10日、2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告万宝忠、白智华的委托代理人杨杰、被告万如、被告史贵忠及其委托代理人王雅琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万宝忠、白智华诉称，2014年1月2日我们去通辽市帮大女儿万某照顾孩子，2014年1月19日被告万如未经我夫妻同意私自将房屋出售给史贵忠，被告行为未经我夫妻同意，严重侵害了我们的利益，综上诉至法院要求判决确认二被告签订的房屋买卖合同无效，案件受理费由被告承担。被告万如辩称，我同意原告主张，在未经父母同意的情况下将房屋出售给史贵忠，同时把房产证交给了史贵忠，2014年3月份二原告从通辽市回到伊尔施的时候才知道我将房子出售的具体情况。被告史贵忠辩称，二原告委托其女儿万如代收房款，我于2014年1月19日去万如的手机店交钱并办理购房手续，如何办理手续都是白智华电话授意万如的。2014年3月末万宝忠从通辽市回来搬家给我腾房子，将门钥匙交给我。现在此房已拆迁，拆迁补偿款为348633.00元。经审理查明，2014年1月19日原告万宝忠、白智华授意其女即被告万如与被告史贵忠达成房屋买卖协议，约定二原告将位于阿尔山市面积为69.13平方米砖木结构房屋出售给被告史贵忠，于当日被告史贵忠向原告之女万如一次性交付购房款170000.00元，万如将争议房屋产权证书交付给被告史贵忠并为其出具收到条一枚。2014年4月二原告为被告史贵忠腾出房屋并交付房屋钥匙。另查明2014年12月29日该诉争房屋被阿尔山市棚户区改造指挥部征收并支付史贵忠房屋征收补偿金共计348633.00元。根据原告的陈述以及被告的答辩，法庭总结了本案的争议焦点：1、被告万如卖房行为是否为无权代理；2、原告万宝忠、白智华主张被告万如与被告史贵忠签定房屋买卖合同无效有无事实及法律依据。围绕本案的争议焦点原告万宝忠、白智华向法庭提供的证据如下：1、房产证复印件一份（与原件核对无异），证明诉争房屋所有权人为万宝忠，万如系无权处分。被告万如质证无异议，被告史贵忠对证据的真实性无异议。2、收到条原件一份，证明万如私自将诉争房屋售于史贵忠，万如不是房屋所有权人，其没有代理权。被告万如质证无异议，被告史贵忠质证认为对真实性无异议。3、国有土地房屋征收与补偿协议复印件一份，证明房屋所有权人为万宝忠，房屋尚未办理过户登记手续，现房屋已被棚改大厅拆迁，拆迁款为348633.00元。被告万如质证无异议，被告史贵忠质证认为未办理过户登记手续系阿尔市政府拆迁政策要求无法办理过户手续。围绕本案的争议焦点被告史贵忠向法庭提供的证据如下：1、电话录音两份及通话记录单一份，证明房屋买卖过程中原告与被告万如都有沟通，是原告委托、授意万如签定的房屋买卖合同并收取的购房款。原告质证认为，对二份电话录音的真实性无异议，但录音内容均为被告引导式发问，双方只是草签了收到条，不具备房屋买卖合同的性质。被告万如质证无异议。2、钥匙一把，证明2014年4月万宝忠交付史贵忠房屋时，一并交付了房屋钥匙。原告质证钥匙是万宝忠交付给被告史贵忠的，但与本案无关。被告万如质证无异议。3、房产证、收到条复印件各一份，上述原件已交到棚改指挥部，证明买卖房屋的事实及房产证书交付的经过。原告质证无异议，被告万如质证无异议。被告万如未向法庭提供证据。本院认为，代理人依照被代理人的委托，实施的法律行为，对被代理人具有法律约束力。被告史贵忠提供的其与原告万宝忠的两段电话录音均能证明被告万如受父母即二原告委托与被告史贵忠签订房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。被告万如辩称出售房屋时父母并不知情，但通过第二次庭审及本院对白智华所作询问笔录，白智华认可系以电话方式授意万如办理房屋买卖事宜，事后，其也向万宝忠说明此事，故本院对万如辩称不予采信。二原告主张双方未签订正式的房屋买卖合同至今未得到其追认，应属无效，但通过录音材料可知，原告万宝忠、白智华已实际收到卖房款170000.00元，在交付房屋时二原告也亲临现场搬运其物品为被告腾房，并将房屋钥匙交付于被告，万如收取房款后向被告史贵忠出具收到条一枚及交付房屋产权证书一份，综上行为应视为其对房屋买卖合同的认可，依据民间交易习惯，双方均已按约定履行了交付义务，且收到条所载内容已具备房屋买卖合同之生效要件，故本院依法认定万如与史贵忠签订的房屋买卖合同成立有效，对原告主张不予支持。上述事实有被告史贵忠及被告万如的陈述、原告万宝忠、白智华提供的房产证复印件一份、收到条原件一份、国有土地房屋征收与补偿协议复印件一份，被告史贵忠提供的电话录音两份、电话通话记录单原件一份、房屋钥匙一把、房产证、收到条复印件各一份在卷为凭，本院予以采信，可以作为证据使用。诉讼中该房屋业已通过产权调换方式变为国有资产，无办理房屋产权过户登记的客观条件，参照产权调换协议，原被告在签订房屋买卖合同时约定的170000.00元房屋价款符合本地区客观实际，双方不存在重大过失、显失公平等撤销事由，合同中亦不存在法定无效事由，综上所述为维护诚实信用原则，保障交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告万宝忠、白智华诉讼请求。案件受理费100.00元（原告已缴纳），由原告万宝忠、白智华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审　判　长　　王广宇审　判　员　　王海景代理审判员　　白　茹二〇一五年五月十三日书　记　员　　李泉泳附判决依据的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条当事人依法成立的合同，自成立时有效。订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十五条第一款民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。微信公众号“”