（2015）新民初字第265、348号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-06-24
案件名称
蔡青青与淄博中大房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市高新技术产业开发区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡青青,淄博中大房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第265、348号原告（被告）：蔡青青，女，1987年7月22日生，汉族。委托代理人：江涛，山东众成仁和（淄博）律师事务所律师。委托代理人：陈德宁，山东众成仁和（淄博）律师事务所律师。被告（原告）：淄博中大房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘宗智，董事长。委托代理人：付训冰，该公司职工。原告（被告）蔡青青诉被告（原告）淄博中大房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案及被告（原告）淄博中大房地产开发有限责任公司诉原告（被告）蔡青青房屋买卖合同纠纷一案，原告（被告）蔡青青与被告（原告）淄博中大房地产开发有限责任公司分别于2015年2月3日、2015年3月18日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（被告）蔡青青的委托代理人江涛、陈德宁、被告（原告）淄博中大房地产开发有限公司（以下简称“中大房产”）的委托代理人付训冰（参加了其公司作为原告的案件的开庭审理及上述二案合并后的开庭审理）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（被告）蔡青青诉称，2013年年底，中大房产在施工现场和网络上发布广告称“凡在交房前认购客户，可享受首付分期政策，最低10万元一套，48万元半层”，基于此，蔡青青于2014年1月3日与中大房产签订《商品房买卖合同》，约定购买天齐理想城（一期）商业2#楼（颐和大厦），总房款3100802元，蔡青青首付50%，剩余房款办理银行按揭贷款。合同签订后，双方签订用于首付分期的《借款合同》，约定蔡青青支付总房款的10%即310000元，剩余首付款1240802元以借款形式分别于2014年6月1日前偿还620000元，于2015年6月1日前偿还620802元。上述二份合同签订时蔡青青于2013年12月14日和2014年1月3日向中大房产交付分期首付款310000元，同时将办理银行按揭贷款的手续交给中大房产。2014年4月份，银行工作人员将蔡青青的贷款资料退给中大房产并通知蔡青青说明按揭贷款资料审贷会未通过不予办理贷款。根据相关法律规定，双方无法实现房屋买卖的目的，应当解除商品房买卖合同，同时因分期支付首付款而形成的借款合同也应该解除。之后蔡青青多次要求解除合同退还首付款，中大房产均拒绝。为此，提起诉讼，请求依法判令解除双方之间的《商品房买卖合同》和借款合同；判令中大房产返还首付款310000元；诉讼费由中大房产负担。被告（原告）中大房产在该案中未到庭未答辩。被告（原告）中大房产诉称，2014年1月3日，中大房产与蔡青青签订了商品房买卖合同及借款合同，蔡青青购买了中大房产开发的颐和大厦2#楼1单元21层012103室，总价款3100802元，蔡青青于2014年1月3日支付了部分首付款310000元后，又向中大房产借款1240802元，作为购买房屋的首付款，其余款项由蔡青青向银行按揭贷款。后中大房产根据蔡青青提供的资料向银行申请按揭贷款，在银行审查期间，其达不到贷款要求，银行及时通知了中大房产与蔡青青，根据合同约定，由于蔡青青的原因不能贷款，其需及时将剩余房款交付，在合同履行期间，中大房产要求蔡青青支付其剩余房款及借款，其却以种种理由拒不履行《商品房买卖合同》及《借款合同》，致使中大房产的经济利益受到损失。为此，提起诉讼，请求依法判令解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及《借款合同》；判令蔡青青支付违约金600000元；判令蔡青青支付律师费16000元；诉讼费由蔡青青承担。原告（被告）蔡青青辩称，中大房产的诉讼请求不成立，请求依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2014年1月3日，蔡青青与中大房产签订了《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：双方约定蔡青青购买中大房产开发的暂定名为天齐理想城（一期）商业2#楼（颐和大厦）1单元012103房一套；房屋建筑面积共342.63平方米，总价款为3100802元；买受人应于2014年1月3日前付清总房款的50%，计人民币1550802元，剩余总房款的50%计1550000元整办理银行按揭贷款；采取按揭贷款方式付款时，如果获批的贷款额不足或因买受人个人原因导致未通过银行审批而无法获得贷款的，买受人应在接到出卖人通知之日起三十日内交清剩余房款，如买受人未能交清房款，出卖人有权单方面解除合同，同时买受人需向出卖人按逾期应付款的3%支付违约金，该违约金直接从买受人已付房款中扣除，余款无息退还买受人等。在签订上述合同的同日，双方同时签订《借款合同》一份，主要内容为：由于蔡青青资金暂时紧张，因此申请中大房产提供部分借款用以支付涉案房产的首付款；借款金额为1240802元，该借款专项用于支付购房首付款，蔡青青收到借款后应出具借条；蔡青青于2014年6月1日前偿还620000元、剩余借款620802元于2015年6月1日前全部还清；在商品房交付前，蔡青青未按2014年6月1日前付清首付分期款，中大房产不予办理交房手续并不承担逾期交房的违约责任，蔡青青未按2015年6月1日前付清首付分期款，中大房产不予办理产权证并不承担逾期办理产权证的违约责任，逾期付清首付房款超过30日的，中大房产有权单方面解除《商品房买卖合同》并收回房屋，同时蔡青青向中大房产赔付总房款20%的违约金，为实现债权或维护自己的合法权益而支付的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费）由蔡青青负担。上述合同签订之前及当日，蔡青青分二次共计向中大房产支付首付款310000元，但双方在签订上述借款合同后，中大房产并未向蔡青青实际支付约定的借款，而是结合蔡青青已经支付的首付款和约定的借款数额，共计向蔡青青出具了金额为1550802元的收据一份，用以凑足双方在《商品房买卖合同》中约定的蔡青青应付的涉案房屋的首付款，蔡青青于签订合同的当日向中大房产出具金额为1240802元的借条一份。后根据双方在商品房买卖合同中的按揭贷款约定，蔡青青到淄博市张店区农村商业银行城北支行申请贷款，但在银行对其考察期间并未见到其本人，银行认为其该笔贷款属于顶冒名，不符合该行的贷款政策，因此没有审批通过其该笔贷款。后双方在履行合同过程中产生纠纷，均提起诉讼，分别提出了上述诉称中的诉讼请求。在蔡青青作为原告的诉讼庭审中，蔡青青提供商品房买卖合同、补充协议各一份，想要证实2014年1月3日双方之间签订了商品房买卖合同及补充协议，约定由其购买中大房产开发的涉案房产，当日付总房款的50%；提供借款合同一份，想要证实2014年1月3日双方签订借款合同一份，该合同主要针对50%首付款1550802元，首付款因蔡青青只交付310000元，剩余首付款1240802元由中大房产以签订借款合同方式为其出具首付款收据；提供POS机签购单两份、收据一张，想要证实蔡青青通过信伟伟的账户支付310000元，收据基于蔡青青支付的310000元及借款合同，金额为1550802元；提供淄博商业地产网网页材料一份，想要证实中大房产承诺在销售房屋时买受人可享受首付分期政策，所谓的首付分期政策就是以借款形式加上首付，为买受人出具收据及符合淄博市商业房购房条件的证明，持有该收据买受人可以从银行进行抵押贷款以支付剩余购房款；提供解除《商品房买卖合同》和《借款合同》的律师函及签收证明各一份，想要证实因其将办理房屋贷款的手续交付给中大房产后，根据合同约定中大房产协助其办理抵押贷款，因银行贷审会未通过致使其至今无法办理剩余房款耽误贷款手续，买卖房屋的目的不能实现，因此其通知中大房产解除《商品房买卖合同》和《借款合同》。中大房产在蔡青青出示上述证据的庭审中未出庭未质证。在中大房产作为原告的诉讼中，中大房产提供商品房买卖合同一份，想要证实双方签订的合同是合法有效的，蔡青青对该证据的真实性无异议；提供借款合同、借条各一份，想要证实蔡青青为达到合同约定的条件，中大房产借给其首付款，蔡青青对该证据的真实性无异议，但认为中大房产明知蔡青青无法一次性支付首付款还出借首付款违反法律强制性规定，双方没有关于违约金的约定，在蔡青青没有实际购买房产和办理银行贷款的前提下，借款合同未履行，中大房产不能因为借款合同要求其承担责任；提供律师费发票、代理合同各一份，想要证实其花费了律师费，蔡青青对该证据的真实性无异议，但认为其应当证明该费用支付系本案费用支付。蔡青青提供起诉状、受理案件通知书各一份，想要证实本案蔡青青已先行起诉要求解除商品房买卖合同，中大房产不应再以同一理由起诉，违反一事不再理的原则，本案应在上案出具结果后再进行处理，中大房产对该证据的真实性无异议，但认为其所述无法律依据。诉讼中，经中大房产申请，本院依法向淄博市张店区农村商业银行城北支行行长李耕田调查取证并制作了询问笔录，李耕田证实，在蔡青青向中大房产购房过程中向其银行申请贷款，但此笔贷款是顶冒名，不符合其行的贷款政策，虽然贷款申请人是蔡青青，但其银行在考察期间并未见到其本人，所以无法给其审批贷款。蔡青青质证后认为，银行仅以未见到蔡青青本人为由就认定属于顶冒名贷款没有事实和法律依据，中大房产在给蔡青青办理贷款时找过多家银行，并不是调查的该家银行，该证据不能证实蔡青青不符合贷款条件而导致合同无法履行。中大房产质证后认为，该证据合法有效，并解释称当时蔡青青去银行申请贷款时，提交了信伟伟的贷款资料，并提交了信伟伟注册公司的资料以及该公司的雇员资料，银行经审查发现蔡青青提供的资料与实际贷款人不符，拒绝给蔡青青贷款。本院认为，本二案中双方争议的焦点问题有二个：一是虽然双方均要求解除《商品房买卖合同》，但申请解除的理由确不相同，所以，解除该合同所依据的具体事实是什么就是焦点问题之一，这也是影响双方是否应当承担责任或者承担何种责任的重要因素；二是双方签订的《借款合同》的性质以及是否应当解除。关于第一个焦点问题，蔡青青称其按揭贷款无法获得银行贷审会通过并非其个人原因，贷款不能导致合同目的无法实现，因此，应当解除双方签订的买卖合同，但根据前文本院审理查明的事实，蔡青青无法获得贷款确是因为其个人原因导致，与中大房产并无关系，其自称在具体的贷款过程中中大房产也给其联系了多家银行，但其并未提供相关的证据，也没有得到中大房产的当庭认可，因此，本院确认中大房产陈述和证人证言相互印证的事实，结合双方在合同中的约定，其因个人原因导致无法获得贷款其应当自行交清剩余房款，但其至今仍然没有履行上述约定的义务，应视为违约，其应当依约按逾期应付款的3%向中大房产支付违约金。虽然蔡青青自己实际缴纳的房款只有310000元，但中大房产自认其已经向蔡青青出借1240802元用于支付首付款且给其出具了收据，因此，本院认定据以计算蔡青青违约金的逾期应付房款数额为1550000元（总房款3100802元减去中大房产给蔡青青开具的收款收据1550802元），蔡青青应当向中大房产支付的违约金数额为46500元（1550000元×3%），该违约金应当自蔡青青已经交纳的310000元中予以扣除，余款263500元应当返还。关于第二个焦点问题，虽然双方名义上签订的是《借款合同》，但实质上又不同于传统意义上的民间借贷行为，因为该借款不存在资金往来，实际上是中大房产用出具收据的方式给蔡青青垫付了部分首付款用以促成达到向银行按揭贷款的前提条件，然后再让蔡青青分期支付首付款，双方在该合同中约定的核心内容就是关于蔡青青分期返还部分首付款的责任与义务，该合同附属于双方先前签订的《商品房买卖合同》，在买卖合同解除买房行为不复存在的情况下，该合同在没有实际支付借款的情况下当然也无需再履行还款，对于蔡青青请求依法解除该合同的诉讼请求，符合法律规定，蔡青青也不应当承担双重的违约责任，因此，对于中大房产根据本合同要求蔡青青承担总房款20%的违约金以及律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：一、解除原告（被告）蔡青青与被告（原告）淄博中大房地产开发有限责任公司于2014年1月3日签订的《商品房买卖合同》。二、被告（原告）淄博中大房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告（被告）蔡青青购房款263500元。三、解除原告（被告）蔡青青与被告（原告）淄博中大房地产开发有限责任公司于2014年1月3日签订的《借款合同》。四、驳回原告（被告）蔡青青与被告（原告）淄博中大房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告（被告）蔡青青交纳的案件受理费5950元、保全费2120元，共计8070元，由原告（被告）蔡青青负担892.50元，由被告（原告）淄博中大房地产开发有限责任公司负担7177.50元；被告（原告）淄博中大房地产开发有限责任公司交纳的案件受理费11400元，由原告（被告）蔡青青负担2794.48元，被告（原告）淄博中大房地产开发有限责任公司负担8605.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 李鸿飞审 判 员 白丽娜人民陪审员 刘海宝二〇一五年五月十三日书 记 员 王梦洋