（2015）深中法房终字第710号
裁判日期: 2015-05-13
公开日期: 2015-07-14
案件名称
薛凤玲与深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛凤玲,深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第710号上诉人（原审原告）：薛凤玲，女，汉族，住所地：深圳市福田区。委托代理人：钟正英，广东滨都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：周建国，系该公司董事长。委托代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。上诉人薛凤玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称特区房地产公司）系涉案的深房传麒山项目的开发商，该项目于2013年7月1日取得《深圳市房地产预售许可证》（深房许字（2013）光明002号）。2014年5月12日，特区房地产公司出具了《深房传麒山临时定金申请单》，特区房地产公司作为开发商（甲方），薛凤玲作为认购方（乙方），在该《深房传麒山临时定金申请单》中约定：薛凤玲认购深房传麒山项目的第x栋b单元4层03＋04号房，薛凤玲支付临时定金50000元作为认购该物业之临时定金，并须于2014年5月31日前到售楼处补足定金100000元交予特区房地产公司，并签署《深圳市房地产认购书》。若薛凤玲未能如期补足定金，原所付定金归特区房地产公司所有，该认购单位可由特区房地产公司另行出售，薛凤玲对此并无异议。薛凤玲在“买方”处签字确认。但薛凤玲对该申请单的合法性、关联性不予认可，原因在于：1、特区房地产公司未盖章确认，该份临时定金申请单并未成立，更谈不上生效；2、该份申请单是特区房地产公司提供的格式文本，特区房地产公司未采取任何合理的足够引起薛凤玲注意的方式提醒薛凤玲注意申请单中的责任条款，且该条款明显加重对方责任，排斥对方主要权利，根据法律规定，该条款是无效的。同日，薛凤玲向特区房地产公司支付了50000元，特区房地产公司出具了收款收据确认收到薛凤玲缴付深房传麒山西区二栋b单元403＋404房临时定金。特区房地产公司主张其于2014年7月3日及8月19日均向薛凤玲邮寄了关于没收定金及物业另售的通知，薛凤玲确认收到了特区房地产公司于8月发出的通知。薛凤玲诉讼请求：1、特区房地产公司退还5万元临时定金；2、特区房地产公司承担本案诉讼费。原审法院认为：薛凤玲与特区房地产公司签订的《深房传麒山临时定金申请单》，虽仅有薛凤玲一方签字，但特区房地产公司明确表示认可该《深房传麒山临时定金申请单》，并收取了薛凤玲支付的临时定金50000元、向薛凤玲开具了收款收据，可见，特区房地产公司已以行为表示认可双方在《深房传麒山临时定金申请单》中所作的约定。因此，原审法院确认该《深房传麒山临时定金申请单》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的权利义务。薛凤玲、特区房地产公司双方于《深房传麒山临时定金申请单》已明确约定，如薛凤玲未能于2014年5月31日前付足定金100000元，则原所付定金50000元归特区房地产公司所有。现薛凤玲主张该约定系格式条款，应为无效。原审法院认为，薛凤玲已在《深房传麒山临时定金申请单》上签字确认，应视为其已清楚知悉并同意约定内容，且薛凤玲亦实际履行了支付了50000元的义务，故薛凤玲关于上述条款无效的相关辩解，缺乏事实依据，原审法院不予采信。薛凤玲支付了临时定金50000元后，未如期补足定金100000元，已违反了双方于《深房传麒山临时定金申请单》中的约定，特区房地产公司据此没收已收取的临时定金50000元符合约定。薛凤玲诉请特区房地产公司退还预付的临时定金，缺乏事实和合同依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回薛凤玲的诉讼请求。本案受理费525元，由薛凤玲负担。案件受理费薛凤玲已预交。薛凤玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判特区房地产公司退还薛凤玲5万元临时定金；2、由特区房地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审忽视了本案重要事实和前提，导致判决错误。薛凤玲与特区房地产公司的此单房产买卖交易系属客观履行不能，一审法院完全忽视了这一重要事实和前提。根据深圳的房产限购政策，薛凤玲已不能购买涉案的两个房产证的双拼房，双方交易无法继续进行，薛凤玲根据买卖合同司法解释的规定，要求特区房地产公司返还临时定金5万元，合情合理合法。二、在整个房产销售过程中，特区房地产公司存在过错。涉案房产是较为特殊的双拼房，普通老百姓可能并不完全了解双拼房的性质和相关政策，但特区房地产公司作为专业的房地产开发销售企业，对于国家及本地的房地产政策应当是了如指掌，其有义务了解并如实告知薛凤玲是否能购买涉案房产，但特区房地产公司不仅未尽到如实告知义务，还欺骗薛凤玲可以购买并承诺薛凤玲可以随时退还临时定金，基于上述两点，薛凤玲才支付了临时定金。现交易无法继续进行，特区房地产公司理应退还临时定金。三、《深房传麒山临时定金申请单》里的责任条款应属无效。一审判决的唯一依据是《深房传麒山临时定金申请单》，但该临时定金申请单是特区房地产公司提供的格式文本，申请单中的责任条款明显加重对方责任、排除对方主要权利。根据相关法律规定，此种条款应属无效条款，特区房地产公司无权没收临时定金。本案所涉交易实属客观履行不能，根据相关法律规定，薛凤玲有权要求特区房地产公司退还临时定金。综上，请二审法院支持薛凤玲诉求。特区房地产公司口头答辩如下：一、临时定金申请单上已有明确注明：若薛凤玲未能如期补足定金，原所付定金归特区房地产公司所有，该认购单位可由特区房地产公司另行出售，薛凤玲对此并无异议。且薛凤玲在2014年5月12日的申请单上签字确认，申请单上也明确约定薛凤玲需于2014年5月31日前到售楼处补足定金，实际情况是薛凤玲并未补足定金。因此，特区房地产公司对该认购单位的决定是没收定金，并另行出售。特区房地产公司在7月3日、8月19日均向薛凤玲发出了通知。二、特区房地产公司出售的房产有经批准的预售许可证，请求驳回薛凤玲的诉讼请求。二审查明：原审查明的事实各方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据薛凤玲的上诉理由，本案的争议焦点为薛凤玲交纳的5万元定金特区房地产公司是否应予以退还。本院认为，虽然《深房传麒山临时定金申请单》是特区房地产公司提供的格式文本，但该文本的内容只是交纳定金的有关约定，不涉及到加重薛凤玲责任、排除薛凤玲的主要权利，因此，该文本内容合法有效。薛凤玲应依约支付剩余定金。薛凤玲没有依约履行约定义务，特区房地产公司按照约定有权没收薛凤玲已经支付的5万元定金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。薛凤玲的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由薛凤玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 明 亮代理审判员 路 德 虎代理审判员 朱 宽二〇一五年五月十三日书 记 员 伍圣权（兼）附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”