（2014）常民一重初字第01号

裁判日期: 2015-05-13

公开日期: 2015-07-06

案件名称

刘国初与占佑权、张春梅房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

常宁市人民法院

所属地区

常宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘国初,占佑权,张春梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第一百一十条；国务院关于发布《城市私有房屋管理条例》的通知：第九条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖南省常宁市人民法院民事判决书（2014）常民一重初字第01号原告刘国初。委托代理人邓承标，湖南兴常律师事务所律师。（一般授权）被告占佑权。被告张春梅。委托代理人占赛花，系被告张春梅之女。（特别授权）原告刘国初为与被告占佑权、张春梅房屋买卖合同纠纷一案，于2013年10月13日作出（2013）常民一初字第1038号民事判决，被告占佑权、张春梅不服判决，提起上诉，衡阳市中院于2014年2月18日作出（2013）衡中法民一终字第316号民事裁定书，以原判决认定事实不清为由，裁定撤销原判，发回本院重审。2014年2月27日，本院以（2014）常民一重初字第01号予以立案，2014年9月3日，本院重新组成合议庭对该案公开开庭进行了审理，原告刘国初及委托代理人邓承标，被告占佑权及被告张春梅委托代理人占赛花均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘国初诉称，1987年11月3日，原告与二被告签订《卖房契》，二被告将位于锡爵塘243号的城镇私房西向三间房屋卖给原告所有。根据《卖房契》的约定，二被告将该房屋及房屋前后空地的土地使用权一并转让给原告，并为原告办理产权手续。合同签订后，原告按约付清了5500元房屋价款，并开始对房屋��使所有权。1995年被告在补办该讼争房屋产权手续时隐瞒了房屋出卖的事实，仍将该房屋的产权办在自己名下。2001年被告张春梅向法院提起离婚诉讼，二被告以民事调解书的形式将该讼争房屋赠予其子占松柏。2010年，该房屋因本市建设沿河风光带部分被拆除，原告从拆迁部们了解到，原告的拆迁补偿款被占佑权以产权人的名义冒领。2010年9月，原告向法院起诉，请求确认《卖房契》的效力，并主张二被告赔偿损失。在审理过程中，二被告以（2001）常民一初字第100号民事调解书进行抗辩，主张该房屋已经生效法律文书确认赠予给了案外人占松柏。为此，原告向衡阳市中级人民法院申请再审要求撤销该民事调解书的财产部分。该案经衡阳市中级人民法院作出（2011）衡中法民一再终字第25号民事裁定书，裁定撤销（2001）常民一初字第100号民事调解书的财产部分，并指令��宁市人民法院再审。2012年11月20日，常宁市人民法院作出（2011）常民一重初字第07号民事裁定书，认为原告就《卖房契》的争议问题应当另行提起民事诉讼。综上所述，原告认为其与二被告之间签订的《卖房契》具有法律效力，并要求确认被拆除房屋中现有可建房屋的土地为我所购买房屋附着的土地。原告刘国初在开庭时，为支持自己的诉讼主张认可原一审时的以下证据：证据一，《卖房契》、《司法鉴定意见书》、占佑权收卖房款的收条及占佑权借易芳春两千元借条各一份。拟证明：1、原告于1987年11月3日买受被告位于西上街自建的私房三间并已超额支付了购房款，双方签订了房屋买卖合同，该合同成立并生效。2、《卖房契》第六条被覆盖的字迹为“并罚赔壹仟元”，该覆盖部分与合同的效力无关。3、按照《卖房契》第二条的约定，办理房屋产权过户登记属��被告的义务。4、原告方为被告方还了易春芳的借款2000元。实际上的数额已经超出购房款。证据二，易某某及董某某的证言一份。拟证明原告在签订卖房契之后实际使用和管理了买受的房屋。证据三，争议房屋的国有土地使用权及房屋产权登记资料一份，拟证明被告出售给原告的房屋系被告自建占佑权的城镇私房，被告有权处分。证据四，（2010）常民一初第100号民事调解书、（2011）衡中法民一再终字第25号民事裁定书及（2011）常民一重初第07号民事裁定书各一份。拟证明2011年，二被告通过民事调解的方式将卖给原告的房屋赠予占松柏，该司法文书现已被生效裁定撤销。证据五，常房决字（2012）第11号文件一份。拟证明2010年10月28日，被告将已卖给原告的房屋产权过户给占松柏，现房产主管部门已注销了占松柏的房权证书。证据六，城市房屋改建拆迁协议书��份。拟证明原告买受的房屋属于与拆迁改建的范围，卖房契所约定的物权仍然可以转移。证据七，（2010）常民一初字第632号民事裁定书一份。拟证明原告撤诉后以同一诉讼请求再次起诉，符合人民法院的收案范围。原告在重审中提交了以下新的证据：1、现场照片三张，拟证明争议房屋被拆后宅基地位于紧靠临江街边办的事实；2、《自来水公司欠费通知》，拟证明水客户是刘国初。3、调查证人刘意龙笔录。证明争议房屋由刘国初侄儿借居，且位于其房东向的事实。被告占佑权在开庭质证时认为，对原告出示的证据一，1、对于《卖房契》，只有一份且在原告处保管，卖房契在签订的时候，其最后一条没有涂改。在签订的时候，只有占佑权签了字，张春梅并没有在场，也没有签字及捺印，因此，合同无效。合同没有履行，原告方只是支付了5300元，我方并没有将房屋交付及过户。2、对于《司法鉴定书》，其真实性没有异议。3、对于占佑权收卖房款的收条，原告方实际上没有支付5500元，只支付了5300元，余下200元，原告方向被告占佑权写了欠条。4、对于占佑权借易芳春两千元借条，与本案没有关联性，后面的字迹，“刘国初同志已付2000元给我是实”，明显是添加的，对真实性有异议。因此，对证据一的证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。对于证据二，1、关于董荣秀的证言，是不真实的，其与原告是叔侄关系，具有利害关系，不足以采信。实际上其只在争议房屋里居住了几天。2、关于易芳春的证言，也与原告方有利害关系，与原告方是好朋友。证词也写明他不清楚情况，具体是原告方刘国初告知他的。故此，其证言也不属实。对于证据三的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，此房屋占有的土地��集体土地，集体土地不能买卖。1989年3月通过国土部门，变更为划拨地。对于证据四、五、六、七的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，此房屋占有的土地是集体土地，集体土地不能买卖。1989年3月国土部门变更为划拨地。被告张春梅的代理人占赛花在开庭质证时与被告占佑权意见一致。对于原告重审中提供的三份证据，占佑权认为第一份证据原告拍摄的照片中房屋不是他的，不能说明问题；第二份证据，欠费通知是假的，第三份证据，证人未当庭作证，不能认定。被告占佑权辩称，一、原、被告在1987年11月3日签订的《卖房契》是无效的。1、在签订《卖房契》时，由于房款没有付清，欠条上清楚的注明了“欠款还清，卖房生效”。由于原告至今没有还清欠款，所以《卖房契》无效。2、依据《城市私有房屋管理条例》规定第九条、《中华人民��和国城市房地产管理法》第三十七条第6项的规定，没有取得房屋权属证书的，不得卖房，否则无效。本案签订《卖房契》时既没有取得土地使用证，也没有取得房产证，因此房屋买卖合同无效。3、《卖房契》中房屋的土地使用权性质是划拨地，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，转让房地产应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，由于《卖房契》没有获得常宁市人民政府批准，应当无效。4、《卖房契》只签订了一份，房产是属于夫妻共同财产，只有被告占佑权一人签字，被告张春梅不在场，更没有签字。原告刘国初在这份《卖房契》上乱添乱写、乱涂改，卖房没有取得共有人被告张春梅的同意，依据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条的规定，部分共有人未取得他人共有人同意的，擅自出卖共有房屋的，应宣布无效。因此《卖房契》应宣布无效。二、本案已经超过诉讼时效。原、被告是于1987年11月3日签订的房屋买卖合同，直至2010年9月13日原告第一次向法院起诉，早已经超出《民法通则》所规定的最长诉讼时效。同时，1995年原告刘国初就知道被告办理了房产手续，原告刘国初到房产局问过房产局办证的工作人员，且已告知原告讼争房屋产权证被告占佑权已经办理，原告刘国初应当及时行使诉讼权利，而其2010年9月13日才起诉，早已经超过二年诉讼时效。三、原告曾经在2010年9月13日起诉之后又撤回起诉，属于同样的事、同样的人，在没有新证据和理由的情况下，又起诉，不符合法律规定。四、《卖房契》中所约定的房屋已经不存在了，原告刘国初要求为其办理房屋产权及土地使用权过户手续，没有事实依据，也没有法律依据。综上所述，请求驳回��告方的诉讼请求。被告占佑权为支持自己的答辩主张提供了以下证据：证据一，房产证一份，拟证明诉争房屋系占佑权、占松柏所有。证据二，建设用地登记表二份、国有土地使用权登记卡一份，拟证明诉争房屋土地，之前是集体土地，在1989年3月成为划拨地。原、被告签订的买卖房屋协议系无效。证据三，欠条一份，拟证明原告方付款的同时，还有200元未支付，现欠房款200元，欠条上注明欠款还清时，房屋买卖合同才生效。证据四，湖南省鉴真司法鉴定中心出具的湘鉴司鉴中心（2012）文鉴字第50号《文书司法鉴定意见书》一份及发票一份，拟证明原告方在买卖房屋协议上进行涂改。证据五，证人胡某某所作证明一份，拟证明原告1995年已经知道诉争房屋占佑权已经办理了房产证。证据六，对李某某所作的调查笔录一份，拟证明诉争房屋由被告方占佑权的��子占松柏使用管理。被告占佑权在重审中申请二位证人当庭作证。1、证人某某证言，证明占佑权1994年办了房产证。1995年刘国初就知道办证的事实。2、证人李某某的证言，证明2009年至2010年期间，房屋还未交付，钥匙在占佑权手中，房屋由其管理。对于被告出示的证据，原告刘国初开庭质证时认为，对证据一，真实性没有异议，占佑权的房产登记材料，恰好证明被告占佑权有权处理争议房屋的产权。原告方常房决字（2012）第11号文件已经证明，占松柏所属的房屋已经予以注销，此证据与本案没有关联性。对证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，划拨地的房屋买卖是有效的。对证据三，欠条上注明“欠款还清，卖房生效”，在另案诉讼（2010）常民一重初第07号庭审笔录中，被告方占佑权曾自说是他后面加上的。这与被告占佑权出具的收条是矛盾的，收条��以证明被告方已经收到原告方支付的房款。欠条是买卖关系，与本案没有关联，只能证明双方存在债务关系，该债务不影响合同的关系。对于证据四，真实性没有异议，对证明内容有异议，原告方认为其不能证明其证明目的。对于证据五，其与本案没有关联性，双方签订房屋买卖时，房屋买卖协议处于效力待定，待取得房屋证书即产权证书时，该房屋买卖合同就已生效。对于证据六，证人李某某一直没有出庭作证，其证言不能单独作为证据使用。并且该证据调查与证人易某某、董某某的证人证言相佐。对于占佑权重审中提供的证人当庭作证的证词，刘国初认为，1、证人胡某某他不认识；2、当时钥匙在我手中，我侄儿搬走后占佑权把锁换了。对于被告占佑权出示的证据，被告张春梅的代理人占赛花在庭审质证过程中未提出异议。被告张春梅未提交证据。经审理查明，本案双方当事人无异议的事实如下：，1987年11月3日，原告刘国初与被告占佑权签订《卖房契》，约定将位于锡爵塘243号的城镇私房西向三间房屋卖给原告所有，并将该房屋及房屋前后空地的土地使用权一并转让给原告，并为原告办理产权手续。1994年5月24日被告占佑权为讼争房屋办理了房屋产权手续，并将该房屋的产权办在自己名下。2001年被告张春梅向法院提起离婚诉讼，二被告达成调解协议，由常宁市人民法院作出的（2001）常民一初字第100号民事调解书将该讼争房屋赠予其子占松柏。2010年10月28日，该房屋产权登记到二被告之子占松柏名下，并由常宁市房产局颁发常房权证常宁市字第070060**号《房屋产权证》。2010年7月27日被告占佑权与常宁市水利局签《城市房屋改建拆迁协议书》，该协议约定“由常宁市水利局一次性货币补偿被告占佑权125099元”，并注明��拆迁房屋基本情况为“用途：住宅；结构：砖混；建筑面积：98.77平方米；土地面积：69.85平方米；备注：剩余部分自建”。2010年11月该诉争房产已被拆除。2012年8月3日，常宁市房产局依据常房决字（2012）第11号文件对常宁市第07006032号《房屋产权证》作出注销决定，并将该《房屋产权证》公告作废。2010年9月13日原告向法院起诉，请求确认《卖房契》的效力，并主张二被告赔偿损失。在审理过程中，二被告以（2001）常民一初字第100号民事调解书进行抗辩，主张该房屋已经生效法律文书确认赠予给了案外人占松柏。为此，原告向衡阳市中级人民法院申请再审要求撤销该民事调解书的财产部分。该案经衡阳市中级人民法院作（2011）衡中法民一再终字第25号民事裁定书，裁定撤销（2001）常民一初字第100号民事调解书的财产部分，并指令常宁市人民法院再审。2012年11月20日，常宁市人民法院作出（2011）常民一重初字第07号民事裁定书，认为原告就《卖房契》的争议问题应当另行提起民事诉讼。综上所述，原告认为其与二被告之间签订的《卖房契》具有法律效力，二被告有义务为原告办理房屋及土地使用权过户手续，遂向法院起诉，请求确认原告与二被告所签订的《卖房契》有效以及要求确认被拆除房屋中现有可建房屋的土地为其所购买房屋附着的土地。上述事实，有原告提交的《卖房契》、国有土地使用权及房屋产权登记资料、（2010）常民一初第100号民事调解书、（2011）衡中法民一再终字第25号民事裁定书及（2011）常民一重初第07号民事裁定书、常房决字第（2012）第22号文件、《城市房屋改建拆迁协议书》、（2010）常民一初字第632号民事裁定书、被告提交的房证、建设用地登记表、国有土地使用权登记卡以及原、被告的当庭陈述等证据证实，以上证据经庭审质证，可以采信。对于原、被告双方有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告在第一次开庭提交的证据一、《卖房契》、湖南大学司法鉴定中心出具的湖大鉴定中心（2011）文鉴字第190号《司法鉴定意见书》、占佑权收卖房款的收条及占佑权借易芳春两千元借条。被告占佑权认为该《卖房契》只有一份且在原告处保管，卖房契在签订的时候，其最后一条没有涂改，原告刘国初有故意涂改《卖房契》的行为，《卖房契》存在瑕疵。在签订《卖房契》的时候，只有被告占佑权签了字，被告张春梅没有在场，也没有签字及捺印，因此，合同应认定无效。依据湖南大学司法鉴定中心出具的湖大鉴定中心（2011）文鉴字第190号《司法鉴定意见书》的鉴定意见，《卖房契》第六条最后一段被覆盖的字迹是对于违约事项的约定，但是其内容并不影响《卖房契》主体内容的事实。并且被告没有提交相应的证据证实原告涂改了该条款，无法证明该行为是原告所为。二被告均主张第二被告张春梅没有在场，也没有签字捺印，其应当提出证据证明《卖房契》上张春梅的签名和捺印不属于张春梅的，而庭审中二被告均未能提出证据予以证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对该《卖房契》上的签名和捺印事实应当予以认定。而对于占佑权收卖房款的收条，被告占佑权辩称原告刘国初实际上没有支付5500元，只支付了5300元，尚欠200元，因而原告方向被告占佑权写了欠条，对该收条的真实性并没有质疑，因此该证据应予以认定。对于占佑权借易芳春两千元借条，因与本案没有关联性，因此不予认定。综上，对《卖房契》、湖南大学司法鉴定中心了具的湖大鉴定中心（2011）文鉴字第190《司��鉴定意见书》、占佑权收卖房款的收条予以认定，可以作为证据使用。2、对于原告提交的证据二：易某某及董某某的证言。二被告均认为易某某及董某某的证言不属实，且证人易某某及董某某与原告刘国初具有利害关系，不应采信。易某某及董某某的证言系另案在证据交换时，证人出庭作证的证言，虽然证人董荣秀与原告有亲属关系，但二位证人的证言亦在另案进行了质证，其证言可以在本案作为证据使用。3、对于被告提交的证据三：欠条一份以及证据四：湖南省鉴真司法鉴定中心出具的湘鉴司鉴中心（2012）文鉴字第50号《文书司法鉴定意见书》及发票各一份。原告认为欠条上注明“欠款还清，卖房生效”，在另案诉讼第（2011）常民一重初第07号庭审笔录中，被告方占佑权曾陈述是其之后加上的。这与被告占佑权出具的收条是相矛盾的，收条可以证明被告方��经收到原告方支付的房款，且该债务不影响房屋买卖合同的关系。原、被告曾对该欠条中的“欠占佑权卖房现金贰佰元正”以及签名“刘国初”进行了笔迹鉴定，鉴定认为该签名系原告刘国初书写，但是对于“欠款还清，卖房生效”是否为原告刘国初所写，无法证实。由于该欠条的书写日期与原告在证据一中出具的由被告占佑权书写收条系同一日期即1987年11月3日，从民间交易习惯以及生活常理来判断，被告如果没有收到足额的款项，是不会出具相应的收条。如果原告尚欠200元未付，其收条亦应当予以注明或者写明实际收到的款项。因此，欠条的证明力低于收条的证明力。4、对于被告提交的证据五：证人胡小华的证明一份。由于证人胡某某在另案就与本案有关的内容出庭作证并接受质证，因此，该证据符合法律规定，应予以认定。5、对于被告提交的证据六：对��人李某某的调查笔录一份。证人李某某出庭并接受质证，其所作的证言因此予以认定。对于在重审中原告新提交的三份证据：1、现场照片三张，被告占佑权提出照片中的房屋不是他的，而该照片也不能证明是他们双方争执的地点。故该证据不予认定；2、欠费通知没单位公章，亦不能认定。；3、证人刘某某未出庭作证，亦未说明不能到庭作证的理由，故亦不能采信。对于被告占佑权在重审中提交的二份证人出庭作证的证言，原告均未有反驳证据，且胡小华证实办证事实与被告实际办证事实相符，均可采信认定。本院认为：原、被告双方签订房屋买卖合同时，双方都具有相应的民事权利能力，意思表示真实，合同内容为买卖法律允许买卖的私有财产，未损害国家和社会公共利益，具备了民事法律行为的生效要件，双方所签合同依法成立并生效，对双方具有法律约��力。双方都应当秉承诚实信用原则，忠实履约。原告刘国初履行了交付房款的义务，被告占佑权也应依约履行合同，交付房屋，并协助办理房产登记事宜。而被告在补办房屋产权证时，擅自将房屋产权证办理在自己的名下，并且以民事调解书的形式赠与其子，是一种不诚信的行为。被告以当时合同违反相关法律规定，认为该合同违反《合同法》第五十二条第五项之规定，合同无效。本院认为，合同违反强制性规定并不当然无效。根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，该强制性规定仅指效力性强制性规定。对于该合同违反《城市私有房屋管理条例》第九条，《城市房地产管理法》第三十八条之规定，而该规定为管理性规定，不属于《合同法》第五十二条规定的强制性规定的范围。故被告认为合同无效的观点不予以支持。而原告主张的第二项诉讼请求，要求确认被拆除房屋中现有可建房屋的土地为其所购买房屋附着土地的请求，却未提供证据证实该土地的使用权归其所有，亦未提供该土地的面积等相关依据，且土地使用权的确权属于行政职能部门的权限。故原告的该项诉讼请求不予支持。对于诉讼时效问题，本案虽然涉及房屋买卖合同的债权关系，但债权请求权是建立在物权上，对于物权变动，是不适用诉讼时效的规定的，因此，本案不存在超过诉讼时效的问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十条第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告刘国初与被告占佑权、张秀梅签订的《卖房契》有效。二、驳回原告刘国初要求确认所拆除房屋中现有可��房屋的土地为其所购买房屋附着土地的诉讼请求。本案受理费300元，由原告刘国初负担200元，被告占佑权、张春梅共同负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审　判　长　　陶永安审　判　员　　黎丽娟人民陪审员　　谢　琼二〇一五年五月十三日书　记　员　　吴　凡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己��义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注微信公众号“”