（2015）拉民二终字第58号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-15
案件名称
西藏自治区对外贸易运输公司与金马二号房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
西藏自治区拉萨市中级人民法院
所属地区
西藏自治区拉萨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西藏自治区对外贸易运输公司,金马二号
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第五十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百四十四条，第一百七十四条
全文
西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）拉民二终字第58号上诉人（原审原告）西藏自治区对外贸易运输公司，住所地拉萨市城关区德吉北路24号，组织机构代码21966613-0。法定代表人白珍，该公司总经理。委托代理人张群，西藏日光律师事务所律师。委托代理人李雪梅，西藏日光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金马二号，经营者扎某某，男，1986年6月7日出生，藏族，四川省道孚县人，经商，现住拉萨市德吉路“金马*号”酒吧内。上诉人西藏自治区对外贸易运输公司（以下简称区外运公司）因与被上诉人金马二号房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院作出的（2014）城民二初字第364号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人区外运公司的委托代理人李雪梅、张群到庭参加诉讼，被上诉人金马二号经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。区外运公司在一审中起诉要求：一、解除区外运公司与金马二号签订的《门面房临时租赁合同》；二、判令金马二号立即返还租赁房屋；三、判令金马二号支付拖欠的租金40000元；四、判令金马二号支付违约金40000元；五、该租赁房屋内现有装修和所添附的其他设施无偿归区外运公司所有；六、由金马二号承担案件诉讼费用。金马二号在一审中缺席，未向一审法院提交答辩意见。一审法院经审理查明：2013年7月1日，金马二号向区外运公司出具一份《承诺书》，承诺书载明：“扎某某是金马二号的法人，将继续租用本小区房屋并同意与区外运公司签订房屋临时租赁协议，租赁期限为不定期。区外运公司有权随时解除合同，但应提前30日书面通知，区外运公司不承担任何违约责任，我愿意无条件将房屋退还于区外运公司，不要求任何经济补偿。我保证每月5日交清当月所产生的所有费用，如出现未按时交纳各项费用，按照租赁临时协议处理。”2013年7月15日，区外运公司（甲方）与金马二号（乙方）签订了一份《门面房临时租赁合同》，合同约定：“甲方将其所有的区直工委路商品楼共三层23间，面积为930㎡出租给乙方，月租金为20000元，租赁房屋用途为酒吧。乙方必须按合同约定交纳租金，如乙方违约甲方有权每天按月租金的3‰收取滞纳金。合同租赁期为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前20日书面通知对方，各不承担违约责任，本协议自行解除。乙方必须按月主动向甲方交纳租金，交纳时间为每月的5号前一次性交清当月房费。甲方提前30日通知乙方，乙方应无条件返还该房屋及附属设施，并经双方签字验收。乙方租赁物上装修和所增添其他设施等不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不承担乙方装修等任何费用。租赁期间，甲、乙双方都应遵守合同约定，如有一方违约应承担月租金两倍作为违约金。”合同签订后，金马二号取得了租赁房屋。区外运公司物业部分别于2014年4月1日、2014年5月29日和2014年7月1日下发通知，通知载明：“你所临时租赁我公司的千居园商品房，近期公司对本小区进行拆迁改造，根据公司与贵酒吧于2013年7月15日所签订的房屋临时租赁合同第四条第一款、第九条第二款规定，现通知贵酒吧在2014年6月30日前搬迁完毕并将所临时租用的商品房无条件交付区外运公司，逾期所产生的一切经济损失和后果均由你自行承担。”一审法院认为：区外运公司与金马二号签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。房屋租赁合同第四条第一款约定：“本合同租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前20天书面通知对方。”第九条第二款约定：“甲方提前30天通知乙方，乙方应无条件返还房屋及附属设施，并经双方签字验收。乙方在租赁物上装修和所增添的其他设施等不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不承担乙方装修等任何费用。”金马二号向区外运公司出具的承诺书上载明：区外运公司有权随时解除合同，应提前30日书面通知。以上内容可以证实，双方是不定期租赁合同关系，双方均享有法定的解除权。区外运公司解除合同应当提前30日通知金马二号，金马二号应无条件返还房屋及附属设施。由此可以看出，该份租赁合同是附解除条件的合同，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。区外运公司主张其分别于2014年4月1日、5月29日和7月1日向金马二号下发解除合同的通知，至起诉之日，解除合同的条件成就，主张解除租赁合同，金马二号立即返还租赁房屋及租赁房屋内现有装修和所有增添的其他设施无偿归区外运公司所有。但在一审审理过程中，区外运公司没有证据证明金马二号签收了区外运公司物业部下发的通知，且没有证据佐证金马二号知道区外运公司不再继续租赁的意思表示，区外运公司应承担举证不能的不利后果。故，区外运公司要求解除《门面房临时租赁合同》，要求金马二号立即返还租赁房屋和租赁房屋内现有装修和所有增添的其他设施无偿归区外运公司所有的诉讼请求，一审法院不予支持。区外运公司依据租赁合同向金马二号主张自2014年9月起至2014年10月30日的房屋租金40000元，符合法律规定，一审法院予以支持。按照合同约定，2014年9月和10月的租金应在2014年9月5日和10月5日前一次性支付，金马二号未支付，构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方合同约定：承租人必须按照合同约定日期交纳租金，如承租人违约，出租人有权每日按月租金3‰收取滞纳金。在一审庭审中，无法查明双方就滞纳金的意思表示实为违约金，故一审法院依法确认违约金约定不明，不予支持此项诉请。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、金马二号在判决生效之日起十日内向区外运公司支付租金40000元；二、驳回区外运公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取900元（区外运公司已预交），由区外运公司承担450元，由金马二号承担450元。宣判后，区外运公司不服上述一审判决，向本院提起上诉，要求：撤销（2014）城民二初字第364号民事判决，依法改判为支持区外运公司的全部诉讼请求，并由金马二号承担案件诉讼费用。事实及理由如下：一、关于双方签订的《门面房临时租赁合同》的解除条件是否成就问题。依据区外运公司在一审过程中提交的证据可以确认区外运公司履行了提前通知的义务，合同解除的条件已经成就。即使区外运公司已经提交的证据不足以证明其主张，但从本案起诉到一审判决，一审法院将相关法律文书向金马二号进行送达时，区外运公司解除合同的意思表示也已向金马二号进行了传达。二、双方对于违约金的约定明确具体，区外运公司关于违约金的诉请应得到支持。《门面房临时租赁合同》第十一条第一项明确约定：“租赁期间，甲乙双方都应遵守合同约定，如有一方违约应承担月租金两倍的违约金。”金马二号未按时交纳房屋租金以及未按区外运公司通知的时间搬离，存在违约行为，应向区外运公司支付违约金40000元。三、金马二号应支付的房屋租金认定错误。区外运公司要求的是金马二号支付至结案为止的房屋租金。在二审举证期限内，上诉人区外运公司向法院提交了如下证据用以证明其主张：一、《关于金马二号亏损情况说明》原件1份和《店铺转让协议书》复印件1份，用以证明金马二号在2014年9月9日之前已经收到了区外运公司向其送达的因房屋拆迁而要解除租赁合同的通知，该组证据与一审过程中提交的三份通知形成证据链；二、通知复印件、邮政特快专递详情单原件和邮政特快专递送达短信通知原件各1份，用以证明区外运公司于2015年2月17日通过邮政特快专递的形式向金马二号邮寄送达了解除通知，2015年2月18日金马二号前台予以签收；三、电话录音、视频资料和由查巴签收的解除通知各1份，用以证明区外运公司于2015年2月17日向金马二号送达解除租赁合同的通知以及金马二号进行签收的事实。被上诉人金马二号未到庭参加诉讼，未向法院提交答辩意见和证据。对区外运公司在二审过程中提交的证据，本院作如下认证：一、对《关于金马二号亏损情况说明》的真实性、合法性和关联性予以确认，对《店铺转让协议》，因其是复印件，本院对此不予采纳；二、对第二组证据，因区外运公司无证据证明通过邮政特快专递邮寄的具体内容，故，对该组证据，本院不予采纳；三、第三组证据中，因电话录音无法查明通话人的身份，故对通话录音本院不予采纳；因视频资料能反映出区外运公司送达解除通知的具体情况，故对视频资料和通知本院予以采纳。经审理查明：2014年9月9日，金马二号向区外运公司提交了一份《关于金马二号亏损情况说明》，说明反映出：因上级主管单位区外运公司需拆除现总投资3800000元人民币的金马二号酒吧门面，金马二号存在巨大损失，若区外运公司拆除金马二号经营场所，能否为金马二号提供相应的经营场所。2015年2月17日，区外运公司工作人员前往金马二号，向金马二号送达解除租赁合同的通知。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。以上事实有承诺书、门面房临时租赁合同、通知、视频资料、关于金马二号亏损情况说明、当事人陈述以及庭审笔录等在卷为凭。本院认为：区外运公司与金马二号于2013年7月15日签订的《门面房临时租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”被上诉人为个体工商户，字号为金马二号，经营者为扎某某，依据法律规定，本院依法将当事人由一审的扎某某变更为金马二号。本案的争议焦点是：《门面房临时租赁合同》约定的单方解除条件是否成就的问题。本院认为，根据租赁合同的约定，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，区外运公司应提前30日通知金马二号，金马二号应无条件返还房屋及附属设施，并经双方签字验收，租赁物上装修和所增添其他设施等不得拆除，无偿归区外运公司所有。区外运公司于2014年10月31日向一审法院提起诉讼，要求解除租赁合同，该行为表明区外运公司不再与金马二号续签租赁合同，要求解除租赁合同，该意思表示通过一审法院向金马二号送达起诉状等相关材料已经传达到了金马二号，同时，根据区外运公司在二审过程中提交的《关于金马二号亏损情况说明》、视频资料和通知，进一步证明区外运公司履行了向金马二号进行通知的义务，因此，在区外运公司履行了通知义务的情况下，其享有解除本案不定期租赁合同的权利，故，本院对区外运公司要求解除其与金马二号签订的《门面房临时租赁合同》的诉请予以支持。在《门面房临时租赁合同》解除的情况下，依据法律规定和双方合同的约定，金马二号应将租赁房屋予以返还，租赁房屋内现有装修和所增添的其他设施无偿归区外运公司所有。故，本院对区外运公司要求返还租赁房屋以及租赁房屋内现有装修和所增添的其他设施无偿归其所有的诉请予以支持。关于金马二号是否应向区外运公司支付违约金40000元的问题。本院认为，虽然租赁合同中有关于违约责任的约定，但依据区外运公司提交的三份通知和《关于金马二号亏损情况说明》来看，在2014年9月区外运公司与金马二号已经发生矛盾和纠纷，在双方发生纠纷的情况下，金马二号未按时交纳租金事出有因，因此，一审法院对区外运公司要求金马二号支付违约金40000元的诉请不予支持并无不妥，本院予以维持。关于金马二号应支付租金的具体数额问题。区外运公司上诉认为一审法院仅判决金马二号支付2014年9月份和10月份的租金40000元错误，应判决支付至结案为止的租金。本院认为，因本案结案的具体时间尚不确定，至结案为止金马二号应支付的租金数额也不明确，故，本院认为一审法院仅对数额明确的租金部分进行判决并无不妥，本院依法予以维持。对法院尚未判决的其余部分租金，区外运公司可以另案诉讼。综上，一审判决认定事实错误，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、维持拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第364号民事判决第一项内容，即金马二号在判决生效之日起十日内向西藏自治区对外贸易运输公司支付租金40000元；二、撤销拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第364号民事判决第二项内容，即驳回西藏自治区对外贸易运输公司的其他诉讼请求；三、解除西藏自治区对外贸易运输公司与金马二号签订的《门面房临时租赁合同》；四、金马二号于判决生效之日起十日内向西藏自治区对外贸易运输公司返还租赁房屋；五、金马二号内现有装修和所增添的设施归西藏自治区对外贸易运输公司所有；六、驳回西藏自治区对外贸易运输公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取900元，二审案件受理费1800元，合计2700元，均由西藏自治区对外贸易运输公司预交，由西藏自治区对外贸易运输公司承担1350元，由金马二号承担1350元。如未按本判决指定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 李静审判员 格珠审判员 张静二〇一五年五月十二日书记员 邹云 来源：百度“”