（2014）宁民终字第3123号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-05-29

案件名称

上诉人曹兰香、俞进鑫与上诉人南京大江玻璃钢制品有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曹兰香,俞进鑫,南京大江玻璃钢制品有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2014）宁民终字第3123号上诉人（原审原告）曹兰香，女，1961年3月22日生，汉族，某公司法定代表人。上诉人（原审原告）俞进鑫，男，1955年3月27日生，汉族。上述二上诉人共同委托代理人朱树云，江苏同帆律师事务所律师。上诉人（原审被告）南京大江玻璃钢制品有限公司，组织机构代码60893476-8，住所地南京市定淮门大街8号。法定代表人马立本，该公司总经理。委托代理人霍旭光，江苏霍旭光律师事务所律师。上诉人曹兰香、俞进鑫因与上诉人南京大江玻璃钢制品有限公司（以下简称大江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第7255号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人曹兰香、俞进鑫及委托代理人朱树云，上诉人大江公司法定代表人马立本及其委托代理人霍旭光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹兰香、俞进鑫原审诉称，双方于2007年4月24日签订房屋买卖合同一份。合同约定，我方购买对方开发建设的商务办公楼第二层，面积约为1260平方米，单价8000元／平方米。合同签订后，我方按约定履行了合同义务，但对方拒不提供银行抵押贷款所需的相关手续。现诉至法院要求判令对方：1、继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、协助我方办理房屋产权过户手续，以便办理房屋抵押贷款支付剩余房款。大江公司原审辩称，双方签订房屋买卖合同后，对方只向我方支付400万元房款。就剩余房款，双方合同约定：“在所购房屋具备办理两证条件同时支付或向银行办理该房屋的抵押贷款来支付”。至2008年11月，我方已取得所购房屋具备办理两证的条件，因此多次通知对方付清剩余房款。2008年11月14日，对方签署承诺书，承诺11月29日付清剩余房款，若不能按期付清，则视为双方房屋买卖合同解除。承诺期到期后，对方并未支付剩余房款，我方遂于12月2日向对方发出解除合同的通知。综上，我方认为，对方在承诺期内未支付剩余房款，构成违约，合同约定解除条件成就，故双方合同已经解除。请求法院驳回对方的诉讼请求。原审法院经审理查明，大江公司（甲方）于2007年4月24日与曹兰香、俞进鑫（乙方）签订《关于大江公司商务办公楼售房协议》一份，约定乙方向甲方购买南京市下关区定淮门大街8号大江商务办公楼中位于二层的全部商务楼约1260平方米，该房屋使用功能为营业用房；甲方应保证所转让房屋应具备出让条件及办理两证的条件；单价为8000元／平方米，计1008万元（以房管部门领发的房产证上载明的建筑面积最终结算）；乙方应于协议签订之日向甲方支付预付款150万元，待房屋交付时再支付250万元；剩余房款，乙方应在所购房屋具备办理两证条件同时支付或向银行办理该房屋的抵押贷款来支付。如乙方违反本约定，乙方按照中国人民银行同期贷款利率，向甲方支付未付余款逾期期间的利息等等。同日，俞进鑫支付给大江公司预付购房款150万元。2007年7月10日，大江公司将协议约定的房屋交付给曹兰香、俞进鑫。同日，俞进鑫支付给大江公司250万元。后曹兰香利用上述房屋开办了金大江酒店。2008年6月20日，大江公司与南京房地产测绘事务所产权监理处签订《房屋面积测算委托协议》，委托南京房地产测绘事务所测绘一所对坐落于本市下关区定淮门大街8号的房屋进行建筑面积测算。8月12日，大江公司向南京市公安局二板桥派出所申请因产权转让对包括曹兰香、俞进鑫购买房屋在内的门牌进行确认。2008年10月28日，南京房地产测绘事务所出具了南京市房产测绘成果报告，确认曹兰香、俞进鑫购买的下关区定淮门大街8号-1-201室面积为267.2平方米、下关区定淮门大街8号2层面积1128.36平方米。2008年11月4日大江公司领取了定淮门大街8号2层建筑面积为1128.36平方米的房屋所有权证（证号为宁房权证下初字第2819**）。8日，大江公司向曹兰香、俞进鑫发出催款通知一份，要求曹兰香、俞进鑫在接到本通知一周内把剩余房款交到大江公司财务部，如未能在此期间交纳，大江公司将行使解除权并收回产权，付清余款后，大江公司将在20个工作日内办理产权过户。曹兰香签收了该通知。11月10日，俞进鑫回函给大江公司，表示通过银行作房产抵押贷款尽快将房款付清给大江公司并将在11月14日面商此事。2008年11月14日，曹兰香、俞进鑫与大江公司法定代表人马立本进行协商，大江公司拟定了承诺书一份，内容为：本人于2007年7月13日与南京大江玻璃钢制品有限公司签订购房协议一份，大江公司已于2007年7月30日前将所购房屋交付与本人，并由本人自行进行装潢，本人于2008年1月正式营业。现房屋已具备办证条件，面积经房管局确认为1395.56平方米。大江公司多次催促我方支付余款，办理产权转移手续，又于2008年11月8日正式向我发出书面通知，催促我方付清余款，否则将解除购房合同，收回房屋。现承诺人再次郑重承诺如下：本人于2008年11月29日前付清余款柒佰壹拾陆万肆仟肆佰捌拾元整（以现金或者银行贷款方式支付均可，但以11月29日钱款进入大江公司账户为准）。若不能按期付清全部款项，则视为承诺人与大江公司的购房合同已经解除，承诺人负责退还房屋，由此造成的损失全部由承诺人承担。俞进鑫、曹兰香签注意见为：如因大江玻璃钢制品有限公司相关手术（续）不齐则时间顺延。有银行承诺书提供即可，不算违约。2008年11月19日，曹兰香出具收条一张，称收到房产证及土地证复印件各一份。房产证号为下初字第××号。同日，招商银行股份有限公司南京五台山支行出具给曹兰香的函称，曹兰香欲购买大江公司名下的位于定淮门大街8号第2层的办公用房，面积1128.36平方米，目前鉴于卖方的土地证仍然是大证，没有分割成小证，不符合贷款前提条件，所以不能给卖方提供贷款承诺函，等两证手续齐全以后再做办理。2008年11月21日，大江公司领取了定淮门大街8号-1-201建筑面积为267.2平方米的房屋产权证。12月2日，大江公司函告俞进鑫、曹兰香，因俞进鑫、曹兰香未能在承诺的付款期内支付购房款，依照约定双方之间的购房协议已经解除，请求在1个月内交还房屋，解决善后事宜。12月5日、12月7日，曹兰香以曹兰香、俞进鑫的名义向大江公司发函认为承诺书是在迫不得己的情况下签字的，因大江公司未能提交办理房屋抵押的有效证件给银行，造成银行无法出具承诺书。要求大江公司提供办理两证的合法手续，便于办理贷款并及时支付房款。2008年12月11日，招商银行股份有限公司南京五台山支行出具个人二手房贷款承诺书称，经审查，曹兰香、俞进鑫（购房人）符合我行二手房贷款基本条件。我行同意在其购买的位于南京市下关区定淮门大街8号第二层（产权面积1128.36平方米）房产在过户后的《房地产证》及《土地证》记载的有关内容与房地产买卖合同相一致，办妥借款合同签订，以及抵押房产保险和抵押登记等手续的前提下，向购房人发放贷款人民币（大写）肆佰伍拾万元整，用于购房人支付购买上述房款项，并划入大江公司账户。2008年12月23日，大江公司领取了本市定淮门大街8号2层及本市定淮门大街8号-1-201室房屋的土地使用权证。另查明，2009年3月3日，曹兰香诉至原南京市下关区人民法院，要求大江公司立即将定淮门大街8号第二层房屋产权过户至曹兰香、俞进鑫名下。该案审理中法院依法追加俞进鑫为共同原告，后裁定驳回曹兰香、俞进鑫的起诉。曹兰香不服向南京市中级人民法院提起上诉，二审裁定驳回曹兰香的上诉，维持原裁定。又查，2009年4月21日，大江公司诉至原南京市下关区人民法院，要求确认双方房屋买卖合同已经解除；曹兰香、俞进鑫立即腾空本市定淮门大街8号第二层房屋并交还大江公司并支付房屋使用费。法院以（2009）下民一初字第912号立案受理，经审理于2010年5月26日作出民事判决：1、确认南京大江玻璃钢制品有限公司与曹兰香、俞进鑫于2007年4月24日签订的《关于大江公司商务办公楼售房协议》于2008年12月2日解除；2、曹兰香、俞进鑫于本判决生效之日起30日内搬出并腾空南京市下关区定淮门大街8号-1-201及2层房屋并交还给南京大江玻璃钢制品有限公司；3、南京大江玻璃钢制品有限公司于本判决生效之日起30日内支付给曹兰香、俞进鑫购房款400万元及利息，利息自2008年12月3日起随本金偿还时止按中国人民银行同期贷款利率计算；4、曹兰香、俞进鑫于本判决生效之日起30日内给付南京大江玻璃钢制品有限公司自2008年12月3日起至实际交还房屋时止的房屋使用费，按每月80000元的标准支付。大江公司与曹兰香、俞进鑫均不服该判决提起上诉。南京市中级人民法院经审理，于2010年9月10日作出（2010）宁民终字第3344号民事判决：1、撤销南京市下关区人民法院（2009）下民一初字第912号民事判决；2、驳回大江公司的诉讼请求。大江公司不服，向江苏省人民检察院申诉，江苏省人民检察院于2011年8月18日作出苏检民抗（2011）101号民事抗诉书，向江苏省高级人民法院提出抗诉，江苏省高级人民法院于2011年9月23日作出（2011）苏民抗字第84号民事裁定书，指令南京市中级人民法院再审，南京市中级人民法院经再审于2012年7月11日作出（2011）宁民再终字第56号判决：维持（2010）宁民终字第3344号民事判决。江苏省高级人民法院于2013年7月13日作出（2012）苏民监字第53号民事裁定书，提审该案，于2013年9月10日作出（2013）苏民再提字第69号民事裁定书，裁定：撤销南京市中级人民法院（2011）宁民再终字第56号民事判决、（2010）宁民终字第3344号民事判决及原南京市下关区人民法院（2009）下民一初字第912号民事判决；该案发回原审法院重审。本案审理过程中，经向南京市房地产管理局法规处调查咨询，涉案房屋买卖属二手房买卖。曹兰香、俞进鑫向原审法院交纳案款1664480元。为保证房屋产权过户后能及时支付剩余房款，曹兰香、俞进鑫向原审法院提供了雷有强等人房产作为财产担保，原审法院一并予以财产保全。以上事实，有双方当事人的陈述，双方签订的售房协议、承诺书，相关的法律文书及原审法院开庭笔录等证据证实。原审法院认为，原、被告双方签订的《关于大江公司商务办公楼售房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效协议。双方当事人应按协议约定全面履行各自的义务。协议约定，大江公司应保证所转让房屋具备出让条件及办理两证的条件；剩余房款，曹兰香、俞进鑫应在所购房屋具备办理两证条件同时支付或向银行办理该房屋的抵押贷款来支付。此后，大江公司拟定了承诺书，曹兰香、俞进鑫在该承诺书上签注了意见，应认定双方就剩余房款的支付达成新的协议即在2008年11月29日之前，所购房屋具备办理两证条件，曹兰香、俞进鑫支付剩余房款或取得银行贷款承诺，如因大江公司手续不齐则时间顺延。而根据本案查明的事实，原审法院认定，在2008年11月29日之前，大江公司所售涉案房屋并不具备办理两证的条件，其提供给曹兰香、俞进鑫的手续并不完备，没有支付剩余房款或取得银行贷款承诺的责任不在于曹兰香、俞进鑫。故被告大江公司抗辩，原告方在承诺期内未支付剩余房款，构成违约，合同已经解除的意见，不能成立，不予采纳。原告曹兰香、俞进鑫主张继续履行合同，符合法律规定应予以支持。现涉案房屋已办理了两证，曹兰香、俞进鑫可以用现金或用该房向银行抵押贷款来支付剩余房款7164480元（8000元／平方米×1395.56平方米-4000000元），同时应支付该款逾期付款的利息。2008年12月23日，大江公司取得本案所涉房屋的两证，已符合“所购房屋具备办理两证条件”，由于大江公司于2008年12月2日函告曹兰香、俞进鑫要求解除合同，故应认定此时曹兰香、俞进鑫对“所购房屋具备办理两证条件”并不知晓。曹兰香、俞进鑫于2009年3月3日向法院起诉，要求大江公司立即将定淮门大街8号第二层房屋产权过户至曹兰香、俞进鑫名下，此时，曹兰香、俞进鑫要求房产过户，说明曹兰香、俞进鑫已知“所购房屋具备办理两证条件”，就应及时付清剩余房款。故按合同约定，曹兰香、俞进鑫应支付“未付余款逾期期间的利息”，逾期期间应从2009年3月3日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款之规定，原审法院判决：一、原告曹兰香、俞进鑫与被告南京大江玻璃钢制品有限公司于2007年4月24日签订的《关于大江公司商务办公楼售房协议》继续履行。二、被告南京大江玻璃钢制品有限公司于判决生效三日内协助原告曹兰香、俞进鑫办理本市定淮门大街8号2层及8号-1-201室的房屋所有权证及土地使用权证过户手续，同日曹兰香、俞进鑫支付给被告南京大江玻璃钢制品有限公司房款1664480元及该款逾期付款的利息（自2009年3月3日起按银行同期同类贷款利率计算至判决指定支付最后一日止）。三、原告曹兰香、俞进鑫自领取本市定淮门大街8号2层及8号-1-201室房屋所有权证、土地使用权证之日起四十五日内支付给被告南京大江玻璃钢制品有限公司房款5500000元及该款逾期付款的利息（自2009年3月3日起按银行同期同类贷款利率计算至判决指定支付最后一日止）。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82280元，由南京大江玻璃钢制品有限公司负担。上诉人曹兰香、俞进鑫不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院判决我方给付大江公司利息没有事实和法律依据。本案中我方没有任何过错，我方没有支付剩余房款是因为付款条件未成就，并得到了一审的支持，在此前提下支付利息显然是没有合同依据。该付款时不付款应承担利息，我方不该付款，因此判决支付利息违反常识。请求二审改判驳回我方不支付利息，以维护司法公正。上诉人大江公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决没有认定协议已经解除是错误的。2008年11月8日，我公司已具备力两证条件，于是通知对方支付房款，办理过户手续。因此对方应当在此日支付剩余房款或办理抵押贷款手续或取得银行同意贷款之承诺函，否则构成违约。二、案涉房屋买卖合同最迟应当于在曹兰香、俞进鑫知道涉案房屋具备办理两证条件时解除。即使依一审逻辑，案涉房屋于2008年12月23日具备办理两证条件，则当对方知道我公司具备办理两证条件时仍未支付剩余款项和提交贷款承诺，合同也视为解除。首先，因案涉房屋的大土地证分割成小土地证的时间是2008年12月23日，是对方在（2009）下民一初字第912号案件审理过程中自己提交的证据。因此对方提交此证据时在2009年3月3日就应当知道其应支付剩余款项。但对方早知道我公司在2008年12月23日时就具备了办理两证的条件，对方除支付400万元以外，至今未再支付款项。因此房屋买卖合同应当于对方知道我公司具备办理两证条件时解除。按对方于2008年11月14日签署的《承诺书》中“若不能按期付清全部款项，则视为承诺人与大江公司的购房合同已经解除”之内容，案涉买卖合同应当于2008年12月23日解除。此单方承诺免除了上诉人的通知义务，所以，顺延至我公司在具备办理两证条件时的2008年12月23日，双方的房屋买卖合同已经解除。三、一审判决不仅超出诉讼请求，也超出案涉合同约定的范围。一审的诉讼请求是要求继续履行合同及协助办理过户手续以便贷款支付剩余房款。协议约定，剩余房款，对方应在所购房屋具备办理两证同时支付或向银行抵押贷款办理，这一约定是有履行顺序的，即在所购房屋具备办理两证时，应由对方先向我公司支付剩余房款，之后才开始办理抵押贷款手续，但一审却判决对方领取两证后才支付我公司房款550000元。对照一审判决及协议，可以看出：1、对方的诉请之一是继续履行合同，判决也是要求履行协议，就应当判决对方先付房款；2、按协议约定，房屋办理抵押贷款手续后，是由发放贷款的银行直接将贷款支付给我公司，而判决却是判对方支付，与贷款程序不符；3、一审中双方未曾提出过支付房款的诉请，违反了不诉不理原则。综上，请求撤销一审判决，改判驳回对方的诉讼请求。本院对原审查明的事实予以确认。二审另查明，（2014）宁民再终字第30号民事判决书认定，本案双方当事人涉案房屋的买卖属于二手房买卖；房屋买卖合同余款的支付条件为卖方必须具备房屋的所有权证和土地使用权证，且过户到买方的名下；2008年11月29日前涉案房屋不具备为曹兰香、俞进鑫办两证的条件，故大江公司2008年12月2日行使合同解除权不符合法律规定。此份民事判决书最终驳回了大江公司要求解除双方买卖合同并返还房屋的诉讼请求。本院认为，上诉人曹兰香、俞进鑫与上诉人大江公司签订的《售房协议》内容不违反法律规定，依法应当认定有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。双方在协议中约定买受人可以用贷款方式支付房款，曹兰香、俞进鑫有权选择通过贷款方式支付剩余房款，而双方买卖的房屋属于二手房买卖，故大江公司应在取得涉案房屋的产权证和土地证并过户给曹兰香、俞进鑫后，曹兰香、俞进鑫才能向银行申请贷款支付剩余房款。因此，上诉人大江公司在未将房屋两证办至自己公司名下并过户给曹兰香、俞进鑫之前，以曹兰香、俞进鑫违约为由解除合同，没有事实和法律依据，双方的房屋买卖合同应当继续履行。原审法院判决双方合同继续履行并由曹兰香、俞进鑫在领取两证后给付房款5500000元，符合合同约定及法律规定。双方的合同签订后，涉案房屋已交付曹兰香、俞进鑫，曹兰香、俞进鑫在2009年3月3日起诉主张要求办理过户手续，说明其已知房屋具备办理过户条件，原审法院判决自2009年3月3日支付未付房款的相应利息，并无不当。综上，上诉人大江公司和上诉人曹兰香、俞进鑫上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82280元，由上诉人大江公司负担55480元，上诉人曹兰香、俞进鑫负担26800元。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　逯婷婷二〇一五年五月十二日书　记　员　　林雨虹搜索“”