（2015）穗中法民五终字第432号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-27
案件名称
广州市越秀区第一土地房屋管理所与刘少英、康燕芳、刘少华租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘少英,康燕芳,刘少华,广州市越秀区第一土地房屋管理所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第432号上诉人（原审被告）：刘少英，住广州市。上诉人（原审被告）：康燕芳，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：刘少华，住广州市越秀区。三上诉人共同委托代理人：钟旭娜、江永能。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地：广州市。法定代表人：曾健庆。委托代理人：陈姣、钟治平。上诉人刘少英、康燕芳、刘少华因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称房管一所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：座落本市越秀区大南路59号704房是房管一所管辖的直管房屋。刘少英、康燕芳、刘少华是上述房屋的承租人。房管一所（为甲方）与刘少英（为乙方）于2012年10月10日签订《广州市房地产租赁合同》约定，甲方同意将座落在越秀区大南路59号704房出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积为32.26平方米，租期至2014年6月30日。该合同第二十条第3小点“本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交还给甲方…”。上述合同约定的租赁期限届满后，房管一所、刘少英、康燕芳、刘少华双方没有续签租赁合同。房管一所向刘少英、康燕芳、刘少华收租至2014年6月30日，月租金131.70元。康燕芳、刘少华为证明其在涉案房屋居住，出具了广州市越秀区北京街仙湖社区居民委员会《证明》，主要内容为：康燕芳、刘少华户籍地址：广州市大南路59号704房，并居住在此房屋至今。根据广州市公安局北京派出所《常住户籍登记卡》记载，康燕芳户籍于2013年11月14日，刘少华户籍于2014年1月14日，从广州市荔湾区欧家园13号702房迁入讼争房。房管一所于2014年8月13日向原审法院提起本案诉讼，以刘少英已有自有房屋，按照《广州市直管房公租合同》应该解除合同并将房屋交还给房管一所，但是刘少英、康燕芳、刘少华拒绝交还为由，请求：1、解除房管一所与刘少英关于承租广州市越秀区大南路59号704房的租赁关系。2、要求刘少英、康燕芳、刘少华户将广州市越秀区大南路59号704房腾空交还给房管一所。参照2013年广州市房屋私房租金参考价的标准，缴纳2014年7月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费：单价每月每平方米35元。刘少英、康燕芳、刘少华原审答辩称：不同意房管一所的全部诉讼请求，事实和理由：讼争房屋是刘少英、康燕芳、刘少华的前辈通过私有房产置换所得，不同于普通租赁公房。我方支付了讼争房的对价。可见虽房屋属于公有，但其价值组成归于承租人所有，因此不能凭一份续租合同认定合同应由房管一所收回。另外刘少华、康燕芳户籍所在地和实际居住地在讼争房，与房管一所建立事实租赁关系，并且刘少华患有××，康燕芳年老没有经济收入，两人没有自有房屋。根据房管一所提供的户籍证明刘少英的父亲刘某昌是现在实际居住人的丈夫和父亲，在1996年时已在讼争房居住，户籍一直在此。其时康燕芳已在此居住。2011年刘某昌死亡，应变更承租人的名字为康燕芳，刘少英、康燕芳、刘少华已口头申请在刘少华、康燕芳户籍转到讼争房后就申请转名。并且实际居住人已按政策的规定已迁移到讼争房中，已实现人户一致。而且事实上房管一所也同意并协助实际居住人的户籍迁移手续，足以证明实际居住人的存在。根据我方部分城市关于公有居住房屋的共同居住人的认定是公有居住房屋的承租人变更租赁关系时在该承租房屋时实际居住生活一年以上而且本市无其他住房的人，承租人与常住户籍人员协商一致，变更为常住户籍人时，出租人应同意。因此，该次纠纷应变更承租人名字，而不是腾空交还房屋。根据广东省公有房产的管理规定，现在的实际居住人是具备居住房屋条件的。另外，刘少英、康燕芳、刘少华不存在私自将公房转租、转让、转卖的情况，因此房管一所无权将讼争房收回。在本案原审审理过程中，刘少英确认产权属于其名下的房屋有：1、广州市越秀区文德南路58号2001房，建筑面积140.0787平方米，2011年购买，用途为住宅；2、广州市荔湾区和平中路33号，建筑面积为246.23平方米，为商业用途。购买时间为2013年。刘少英、康燕芳、刘少华陈述广州市荔湾区欧家园13号702房是亲戚的房屋，刘某昌于2011年死亡。刘少英、康燕芳、刘少华陈述已交统建费就是买了使用权，不应收回房屋。房管一所陈述统建费是当年房管部门与承租人协商一致，由承租人自愿支付而获得使用权的费用，不是所有权的转移。关于承租人要求变更名字的问题，房管一所陈述变更的条件是在刘某昌去世前两年，申请人户籍已在讼争房中，而不是在刘某昌去世后。原审法院认为：房管一所与刘少英自愿签订的上述《广州市房地产租赁合同》是合法、有效的合同，对双方均有约束力。房管一所与刘少英之间是租赁关系的相对人。由于上述双方约定的租期已到，双方形成的是不定期的租赁关系，房管一所可随时主张收回涉案房屋，且国家住房和城市建设部关于《公共租赁住房管理办法》规定，承租人另购住房，应腾退租住的公共租赁房屋。刘少英自行另购住房，已不符合入住广州市公共租赁住房的条件。故房管一所要求收回越秀区大南路59号704房合法、有理，予以支持。上述合同已于2014年6月30日届满，根据合同约定，租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（按成本租金收取），故对房管一所要求刘少英参照广州市房屋租金参考价的标准缴纳自2014年7月1日起至刘少英、康燕芳、刘少华实际腾空房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，予以支持。租赁关系解除判决生效前的费用按原租金标准收取，之后的参照广州市房屋租金参考价的标准收取。至于康燕芳、刘少华要求将承租人名字变更为她们的问题，应由康燕芳、刘少华与房管一所另行协商解决，本案不予调处。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条的规定，于2014年11月3日作出如下判决：一、确认广州市越秀区第一土地房屋管理所与刘少英关于承租广州市越秀区大南路59号704房的租赁关系予以解除；二、刘少英户及康燕芳、刘少华应于判决发生法律效力之日起一个月内，将广州市越秀区大南路59号704房腾空并交还广州市越秀区第一土地房屋管理所；三、刘少英自判决发生法律效力之日起10日内，支付从2014年7月至判决发生效力之日止的租金（按每月131.70元计）给广州市越秀区第一土地房屋管理所；自判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计），由刘少英逐月支付给广州市越秀区第一土地房屋管理所。四、驳回广州市越秀区第一土地房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费75元由刘少英承担。判后，上诉人刘少英、康燕芳、刘少华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋是刘少英、康燕芳、刘少华的前辈以付出对价的方式即交纳统建费获取该房屋的使用权，作为合法继承人刘少英、康燕芳、刘少华有权继续承租房屋使用，而房管一所应当尊重历史不应收回房屋；二、有证据证明，康燕华、刘少华均在涉案房屋居住使用，没有其他房屋可供搬迁居住，且刘少华有××；三、刘少英已组建家庭，早已分户，没有条件接纳照顾康燕华某刘少华；四、刘少英、康燕芳、刘少华是以户为单位申请居住涉案房屋，刘少英、康燕芳、刘少华的户口一直在涉案房屋，按照合同法第234条规定及民法通则119条，承租是以户为单位，康燕芳、刘少华是刘某昌生前共同居住人，有权继续承租涉案房屋；五、对于判决生效之后不应该按照同一地段私房租金标准向房管一所交纳房租。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项。改判“由康燕芳、刘少华与房管一所签署租赁合同，继续承租广州市大南路59号704房居住使用，并由康燕芳、刘少华逐月向房管一所支付租金”；2.一、二审诉讼费用由房管一所承担。被上诉人房管一所答辩原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方对原审法院查明事实没有异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。在本案二审过程中，刘少英、康燕芳、刘少华主张虽然涉案租赁合同是刘少英签订的，但代表的是一家人，当然包括康燕芳、刘少华，并且支付了统建费就应该享有涉案公房的永久使用权。房管一所对此不予认可，称涉案租赁合同的家属备注名单只有刘少英及其女儿，康燕芳、刘少华是近两年迁入涉案公房的，且支付统建费并不意味着可以永久使用涉案公房。本院认为：首先，房管一所与刘少英签订的《广州市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定的租期届满后，双方并未续签书面租赁合同，故原审法院认定房管一所、刘少英双方形成不定期的租赁关系，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此房管一所可随时主张收回涉案公房。其次，《广东省公有房产管理条例》明确规定：“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户”，目前刘少英名下拥有两套房产，故刘少英已不符合公房分配的条件。刘少英、康燕芳、刘少华主张刘少英签订本案租赁合同代表的是全家即应该包含康燕芳、刘少华在内，从现有证据显示康燕芳、刘少华的户籍分别于2013年和2014年才迁入涉案公房。而且，刘少英有责任亦有能力解决自己及家人的居住问题。最后，关于统建费的问题，双方各执一词，本院认为即使刘少英、康燕芳、刘少华方支付了统建费从而获得了租赁涉案公房的权利，但双方并未对此约定可租赁的期限，故，本案双方在合同约定的租赁期满后，形成的租赁关系仍为不定期租赁。综上，原审判令刘少英户及康燕芳、刘少华向房管一所腾空交还房屋，及支付房屋使用费，合法合理，本院予以维持。综上所述，刘少英、康燕芳、刘少华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人刘少英、康燕芳、刘少华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年××月××日书 记 员 原 炜 更多数据：