（2014）佛城法民二初字第1272号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-11-23
案件名称
李敏静与廖凤珍居间合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民二初字第1272号原告李敏静（反诉被告），女，汉族，1965年11月22日出生，住所广东省佛山市南海区。委托代理人彭勇，广东都汇律师事务所律师。代理权限自2014年11月18日至2015年3月31日。委托代理人欧志强，广东通法正承律师事务所律师。被告廖凤珍（反诉原告），女，汉族，1967年5月23日出生，住所广东省佛山市禅城区。原告李敏静诉被告廖凤珍居间合同纠纷一案，本院于2014年11月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员吴展宏独任审判。诉讼过程中，廖凤珍提起反诉，经审查，本院予以接纳，并依法与本诉合并审理，并于2015年1月8日开庭公开审理，原告李敏静及其委托代理人彭勇，被告廖凤珍到庭参加了诉讼。因工作调动，本案转为由代理审判员尹宇飞独任审判。因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员黎青松担任审判长，与代理审判员尹宇飞、人民陪审员梁丽仪组成合议庭进行审理，并先后于2015年3月10日、4月10日开庭公开审理。第二次开庭时，原告李敏静及其委托代理人彭勇、被告廖凤珍到庭参加了诉讼；第三次开庭时，原告的委托代理人欧志强及被告廖凤珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月，经被告多次介绍，原告拟购买位于佛山市禅城区美里xx号、xx号的房产，被告于2014年8月4日收取了原告支付的购房订金60000元，之后原告多次要求被告办理相应的购房手续，被告均无法办理，由于被告介绍的该拟购房产既不是被告所有，被告也没有取得该业主的授权，也未能协助原告和该房屋的所有权人办理房屋交易手续，至2014年11月18日止原告多次要求被告处理此事，被告均不予理会。原告认为被告一方面既未能协助原告受让该房产，另一方面被告本身更无权处置该拟购房产，但被告却收了原告的购房订金60000元，经原告多次要求被告均不返还，被告的行为严重损害了原告的合法权益，因此特向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告立即返还购房订金予原告，并承担本案全部诉讼费用。现诉请判令：一、被告返还原告的购房款人民币60000元；二、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，与反诉意见一致。被告反诉称，1、被告已促成合同的成立，完成了居间行为，原告应依照约定向被告支付居间费30000元；2、被告依照原告的指示办理了出售房屋的公告，并支付费用725元。现诉请判令：一、原告支付购房介绍费30000元；二、原告支付房屋出售公告费及退稿费775元；三、原告承担本案诉讼费。原告答辩称，与起诉书意见一致。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：原、被告身份信息，证明原、被告的主体资格。被告质证：无异议。中国工商银行个人业务凭证，证明2014年8月4日原告通过银行转账向被告支付介绍费60000元。被告质证：无异议。李敏静与宋杰的微信聊天记录、宋杰的微信头像照片，证明被告未将6万元购房定金交给业主。被告质证：真实不予确认，原告没有宋杰的微信号，整个过程都是我向宋杰联系。李敏静与宋杰的邮件往来记录，证明宋杰告知原告其QQ号和微信号。被告质证：真实性不予确认。原告持有的三个手机号码在2014年11月份的通话记录，证明：1、原告在2014年11月7日没有先有与刘英俊及彭勇通电话，故录音资料存在不真实的情况；2、原、被告双方在11月7日之后未再联系；3、原告可与宋杰直接电话联系，了解双方交易情况。被告质证：真实性不予确认。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：房屋买卖合同，证明原告与业主签订房屋买卖合同的事实，原告因限购原因无法过户，故由其女儿刘英俊在合同上签名。原告质证：三性均不予确认，双方起草过合同，但未签订。代收购房定金收据。原告质证：无异议，但被告写了原告女儿的名字，我方是不同意写我女儿的名字。房屋出售公告及退稿收据，证明被告支出公告费及退稿费的事实。原告质证：三性均不确认，是被告的单方行为，与买卖合同无关，我方也未收到登报通知。被告与李敏静、宋杰的邮箱记录，证明：1、2014年8月6日，被告向宋杰发送刘英俊签署的房屋买卖合同，该合同是原告要求我拍照后发给宋杰签名的；2、2014年8月13日，宋杰将其和业主签好的房屋买卖合同发送给我；3、2014年8月14日，被告将宋杰发送的房屋买卖合同转发给李敏静；4、2014年8月16日，应李敏静要求，原告将业主的护照照片发送给李敏静；5、2014年8月19日，李敏静向我发送委托书的模板；6、2014年8月19日，被告将李敏静发送的委托书转发送给宋杰。原告质证：真实性无法确认，即便邮件真实，也不能证明原告与宋杰就合同成立达成了一致。合同明确约定要将过户手续全权委托给原告，这是合同生效的条件，被告至今没有提供宋杰办理的委托手续。据原告了解，业主本人长期居住在国外，完全不懂中文，之所以委托宋杰是因为其懂得中文和法文，因此上面业主的签名明显是作假的。录音光盘一份。原告质证：对原告的声音予以确认，但不确认录音是否进行删减，但录音反映原告与宋杰对合同的签署未达成一致。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据中，被告对证据1、2无异议，本院予以采信；证据3，根据原告提供的其与宋杰的邮件记录，宋杰曾告知其微信号为“1477699xxx”，原告当庭使用手机搜索该微信号，该微信号显示的用户详细资料为“宋杰songkeat”，故本院对证据3的真产性予以确认；证据4，被告对真实性不予确认，但该邮件记录中显示的宋杰的邮箱地址与被告在其证据4中提供的宋杰的邮箱地址是相同的，故本院对证据4的真实性予以确认；证据5，被告对真实性不确认，但未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告提供的证据中，证据1，原告对其真实性不予确认，但其在询问笔录中确认刘英俊签名的真实性，并确认三份合同均由其持有。根据日常生活经验，未经原告许可，被告客观上无法对合同进行拍照并发送给送杰，故本院对证据1的真实性予以确认；证据2，原告无异议，本院予以采信；证据3，原告对其真实性不予确认，但在其向本院提供的录音文字内容中，其对此予以确认，故本院对其真实性予以确认；证据4，原告对其真实性不予确认，但宋杰的邮箱地址与其在证据4中提供的宋杰的邮箱地址一样，故本院对证据4的真实性予以确认；证据5，原告对三性不予确认，但其确认声音的真实性并提供的录音的文字内容，且放弃对录音的原始性进行鉴定，故本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：刘淑莲、周耀荣（以下简称业主）系佛山市禅城区美里16号、18号的产权人，其委托宋杰代为出售上述房产。经被告廖凤珍提供房源信息，原告李敏静提出了购买意向，双方口头约定居间报酬30000元。2014年7月31日，原告李敏静的女儿刘英俊在《房屋买卖合同》的乙方处签名，之后被告廖凤珍对该合同拍照，并通过邮件的方式发送给宋杰，宋杰收到后将邮件转发给业主，由业主及本人签名后，再将该合同转发给被告廖凤珍，被告廖凤珍再将合同转发至原告李敏静。该合同约定定金60000元，在“宋杰先生回来办理房屋过户免税手续完成当天”支付第一期房款，在“宋杰先生将授权过户手续全权委托于李敏静办理的授权书生效当天”支付第二期房款。2014年8月4日，李敏静通过工商银行向廖凤珍转账支付60000元，转账凭证上手书备注“此款项是用于李敏静购买佛山市禅城区美里xx号、xx号的购房订金”。被告廖凤珍向原告出具的收款收据，记载时间为2014年7月31日，并注“代刘淑莲、周耀荣、宋杰”。2014年8月19日，原告李敏静通过邮箱向被告廖凤珍发送了委托书的模板，要求宋杰按照该模板办理委托书公证，被告廖凤珍收到后将该委托书的模板转发给宋杰。该委托书记载的委托人为业主，受托人为宋杰；委托书倒数第四段的内容为“上述涉及财产处分事项仅限于受托人有权处分的上述产权，其他人无权处分”，倒数第三段的内容为“受托人有转委托权”。2014年9月22日，因涉案房产出售需办理公告，被告廖凤珍支付公告费522.5元，后因退稿支付手续费275元。2014年9月28日，被告廖凤珍再次申请公告，并支出公告费500元，该公告刊登在佛山日报2014年9月29日07版。2014年11月，原告李敏静、被告廖凤珍、宋杰至珠江公证处办理委托公证，但未办理成功。另查明一，2015年1月9日，原告李敏静发微信至宋杰询问定金一事，宋杰回复内容如下：“……，我可保证决无着手于此定金分毫，买卖原本双方愿交易，切无强行逼售之原则……”。另查明二，针对被告廖凤珍提供的录音，原告李敏静整理了该录音文件的文字版，现摘录部分内容如下：陈（陈良枝）：由此至终都是你提出的，宋杰没有提出过，我们没有提出过，所有事情都是按你要求去做，包括合同内容都是你自己写进去的。李（李敏静）：我叫宋杰做份公证回来是（委托）我的名字，我（以前）每一份公证从来没有转委托的，但这里就有，这件事区别就在这里。陈：现在不要说公证。李：我一开始就说了转委托公证不行。陈：现在是不行，现在立刻叫宋杰过户，我立刻叫他和你过户。李：我不过户。陈：现在立刻去过户。李：拖了几个月，我不想过户。……廖（廖凤珍）：有公证这里也可以做，转委托公证一开始你也知道的，阿静。李：换过来，你看到份这样的公证你会不会买？廖：这里可以做（公证）。陈：公证处讲明，公证法不可以写这句话进去。李：但我就要这句话。……李：我都说了，问心那句，如果他是做到公证的前提之下，就要有那句话，如果没有那句话要我买那是没有可能的事了。……李：宋杰又没签合同、没签名。廖：有签的，也都发过去给你的。陈：当日你儿子有拍照。廖：又是你要求他签完发回给你的……陈：还有一件事，那日登报纸，你要出的，你要给回阿珍。李：登报纸我来出，我说的。陈：你要给回阿珍，生意归生意，对不对？李：是啊，我能答应她的，我会给，因为之前我这样说。……李：我觉得这件事不要私了，叫上宋杰来，我一会去律师行拿份我女儿的授权，签了名，叫上宋杰来，我回来拿回合同来，……。另查明三，经本院向珠江公证处公证员（并非经办公证员）了解，在公证委托书记载“上述涉及财产处分事项仅限于受托人有权处分的上述产权，其他人无权处分”存在以下问题：1、除财产处分事项外，该委托书上还存在非财产处分权的事项，前后内容冲突；2、排除了业主及受托人另行委托的权利；3、“仅限于受托人”与“受托人有转委托权”相互冲突。原告在本院对其制作的询问笔录中陈述如下：廖凤珍给了我一式三份空白合同，我女儿刘英俊在乙方处签名，三份合同原件均在我这里。那三份合同，在我汇完钱给廖凤珍之后，因我女儿说不买这个房了，所以我就把那三份合同撕毁了。本院认为，本案属于居间合同纠纷。本案争议焦点为：一、被告是否促成合同成立；二、原告是否应支付居间报酬和公告登报费；三、被告是否应返还代收的购房定金60000元。被告是否促成合同成立。对此，本院从以下几个方面予以分析：（一）涉案居间合同是否有效。原告以被告不具备房地产经纪资格而主张合同无效，根据国务院于2014年7月22日发布的国发（2014）27号《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，房地产经纪资格的许可和认证已被取消。因此，即便被告不具备相关资格，原、被告之间的居间合同仍然有效。（二）涉案房屋买卖合同是否成立。房屋买卖合同由原告填写，该合同明确记载了标的物、价款、支付方式，由此可推断原告在事前就合同主要条款与宋杰口头上达成了一致，书面合同是对双方口头约定的确认。根据合同法的规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件。因此，原、被告采取拍照-电子邮件发送-打印-签名-再拍照-再电子邮件传送的方式符合书面形式的定义。综上，涉案买卖合同已经成立。（三）涉案买卖合同的性质。合同第二条第三款约定“宋先生将授权过户手续全权委托于李敏静办理的授权书生效当天支付第二期房款”，根据该条款对合同是否继续履行的阻却效力，可认定该合同属附条件生效的合同。（四）合同生效条件是否成就。根据原告整理的录音文字，其拒绝履行合同的理由有二，一是委托书是转委托，二是转委托公证上没有记载“上述涉及财产处分事项仅于受托人有权处分的上述产权，其他人无权处分”。首先，原告发送给被告的委托书模板记载的受托人是宋杰，可见原告对转委托一事知情，且根据房屋买卖合同关于“宋杰先生将过户手续全权授权于李敏静……”的约定，原告知道宋杰是受托人，且未要求业主直接向其授权，因此，原告主张的第一个理由不能成立。其次，原告需要增加的内容因不符合公证处的规定而无法记载于委托书，业主和被告对此均不存在过错，且缺少该内容并不当然使合同目的落空，故原告主张的第二个理由亦不能成立。本院认为，涉案房屋本可以通过正常的变更产权登记完成交易，因原告的特殊要求而采取公证委托的方式，故原告应承担这一特殊交易方式可能带来的风险。原告作为买受人有权采取一切方式防范交易中可能存在的风险，但前提是该方式应符合法律的规定。原告在没有证据证明宋杰或被告在欺诈的情况下，其拒绝办理公证委托的行为视为阻止合同生效条件的成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，涉案买卖合同所附生效条件已成就，合同已经生效。二、原告是否应支付居间报酬和公告费。根据上述分析，原告不正当地阻止合同生效条件成就，视为合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六关于“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，原告应依约向被告支付报酬30000元。原告在录音中承认承诺支付登报公告费，故应向被告支付775元。被告是否应返还代收定金60000元。虽原告支付的60000元系购房定金，与涉案居间合同不是同一法律关系，但被告未举证证明其收取该笔款项取得了宋杰或业主的授权，故在原告要求返还的情况下，被告占有该笔款项属无权占有。被告抗辩称其已将款项转交给宋杰，但未能提供相关转款凭证或收据，且根据宋杰回复原告的微信，其未收取任何定金。综上，被告应向原告返还60000元。至于业主和原告的房屋买合同关系，可另行磋商或另案解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六的规定，判决如下：被告廖凤珍于本判决发生法律效力之日起十日内向李敏静返还购房定金60000元；原告李敏静于本判决发生法律效力之日起十日内向被告廖凤珍支付居间报酬30000元、登报费775元。本案本诉受理费1300元，由被告廖凤珍负担；反诉受理费减半收取285元，由原告李敏静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 黎青松代理审判员 尹宇飞人民陪审员 梁丽仪二〇一五年五月十二日书 记 员 余焕仪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 微信公众号“”