（2014）海民初字第14902号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-02-14
案件名称
中国昊华化工集团股份有限公司与ＸＸ房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国昊华化工集团股份有限公司,ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第14902号原告中国昊华化工集团股份有限公司，住所地北京市朝阳区小营路19号。注册号：100000000012904法定代表人胡冬晨，董事长。委托代理人杨晓勇，北京市京伦律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，北京市京伦律师事务所实习律师。被告ＸＸ，男。原告中国昊华化工集团股份有限公司（以下简称昊华公司）与被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昊华公司委托代理人杨晓勇、ＸＸ及被告ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昊华公司诉称，ＸＸ系昊华公司下属单位北京橡胶工业研究院设计院职工，2008年11月17日，昊华公司与ＸＸ签订《中国昊华化工（集团）总公司职工住宅买卖合同》及《旧房腾退协议》。双方约定，昊华公司将北京市海淀区阜石路甲19号第14号楼1单元1101号房屋出售给ＸＸ，总购房款717496元，ＸＸ须腾退其原住房即阜石路甲19号第13号楼36单元12号房。合同签订后，昊华公司已按约定将所售房屋交付给ＸＸ，但尚未办理房屋产权变更登记手续。但ＸＸ原住房因涉案已被法院查封，无法办理产权变更登记手续，ＸＸ严重违约，按照《旧房腾退协议》第14条、《购房合同》第六条及补充协议第4条的约定，昊华公司有权解除合同。故诉至法院，请求法院判令：1、解除昊华公司、ＸＸ签订的《中国昊华化工（集团）总公司职工住宅买卖合同》；2、ＸＸ交还位于，北京市海淀区阜石路甲19号第14号楼1单元1101号房屋；3、ＸＸ支付该房屋占用使用费，按每月5000元标准，自2010年2月1日起至房屋实际腾空交还原告之日止。诉讼费由ＸＸ承担。被告ＸＸ辩称：我不同意解除合同，不同意腾房，我的钱都交了，合同也履行了，房屋也装修了。旧房已交，不能办手续与我无关，不同意昊华公司的诉讼请求。经审理查明：ＸＸ系昊华公司下属单位北京橡胶工业研究院设计院职工，2008年11月17日，昊华公司与ＸＸ签订《中国昊华化工（集团）总公司职工住宅买卖合同》（以下简称购房合同）及《旧房腾退协议》。双方约定，昊华公司将北京市海淀区阜石路甲19号第14号楼1单元1101号房屋（以下简称1101号房屋）出售给ＸＸ，总购房款717496元，出卖人应当在2009年5月31日前，将房屋交付。该职工住宅属于政策性住房，上市交易应当符合国家及北京市政府相关文件规定。双方同意当国家规定的办理产权登记条件成就时，出卖人协助买受人到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地权属证件。合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件二付款方式及期限中，双方约定：买受人腾退的旧房位于海淀区阜石路甲19号第13号楼36单元12号（403）号房，评估总价为286140元。买受人以“腾退的旧房抵款购新房”方式支付房款。在附件四补充协议中，双方约定：买受人采用“腾退旧房换新房”方式支付房价款，如该单位规定必须将原有住房腾退转让给该单位，则买受人应当持与该单位签订的《旧房腾退协议》，和出卖人签订本合同。买受人应当在交接通知中确定的房屋交接期间届满后120日内，将房屋腾退给该单位。买受人没有按约定退房，或没有按约定补交首付款，均视为未按约支付房款，应按本合同第六条约定承担迟延付款的违约责任。《旧房腾退协议》为本合同附件，具有同等法律效力。同日，北京橡胶工业研究设计院（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《旧房腾退协议》，主要内容为：甲方系昊华公司的下属单位昊华公司将其新建职工住宅遵照政府相关政策及甲方2008年4月18日职工代表大会通过的“北京橡胶工业研究设计院按经济适用住房价格配售职工住宅实施办法”的规定配售给甲方职工。乙方系甲方职工和乙方应腾退房屋的产权人，现乙方拟申请购买新房；按照国家和甲方的规定，乙方购买新房须腾退原住房；乙方应腾退原住房（乙方承诺该房未设置抵押等他项权利）的基本情况：海淀区阜石路甲19号13楼36单元12号（以下简称12号房屋），产权证号：海私移0088070号。该房屋经评估总价为286140元。该款作为乙购买新房的购房款，由甲方按照业已与昊华签署的协议之相关约定，直接付给昊华。乙方在此确认甲方将前述乙方住房评估总价款支付给昊华公司，视为乙方已收到该款。乙方应保证腾退房屋没有被出租、出卖或抵押等行为，若由此而产生的一切法律责任均由乙方承担。乙方的装修期为4个月，装修期自领取新房钥匙之日起计算。装修期届满之日起3日内，乙方应将原住房腾退并交付给甲方。乙方应根据甲方的相关规定和要求，及时、积极配合甲方或原产权单位办理应腾退房屋的回购及过户等手续。如乙方与昊华公司在签署新房买卖合同后，不按照本协议约定腾退并交付原住房或不配合甲方办理回购及过户等相关手续的，视为乙方严重违约，甲方有权取消乙方新房配售的资格，并通知昊华公司解除新房买卖合同，由此造成的一切损失由乙方承担。协议签订后，ＸＸ于2009年9月7日办理了1101号房屋的入住手续。2009年9月，ＸＸ因涉嫌犯诈骗罪被羁押，后被判处刑罚，现在北京市延庆监狱服刑。因ＸＸ已将12号房屋产权过户给其子王露华，王露华因民间借贷纠纷被诉至法院，后12号房被本院查封，ＸＸ无法交还旧房。昊华公司提供了相关网站关于中昊家园租金的信息，140平方米的房屋平均每月在6500元至7500元之间，租金参考价为7355元。昊华公司称ＸＸ已交纳了全部购房款，在扣除公司损失后，剩余的公司同意按合同约定返还，但现在不能确定损失数额。另查，1101号房屋已由ＸＸ出售他人，但尚未办理产权过户手续。中国昊华化工（集团）总公司于2012年6月29日变更名称为：中国昊华化工集团股份有限公司。上述事实，有双方当事人陈述，原告名称变更通知书、职工住宅买卖合同、旧房腾退协议、入住通知书及入住资料签收表、房租标准证明等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同的双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，ＸＸ取得1101号政策性房屋前提是交回原分配的房屋。依据双方签订的购房合同约定：买受人采用“腾退旧房换新房”方式支付房价款，如该单位规定必须将原有住房腾退转让给该单位，则买受人应当持与该单位签订的《旧房腾退协议》，和出卖人签订本合同。买受人应当在交接通知中确定的房屋交接期间届满后120日内，将房屋腾退给该单位。买受人没有按约定退房，均视为未按约支付房款，应按本合同第六条约定承担迟延付款的违约责任。《旧房腾退协议》为本合同附件，具有同等法律效力。而依据《旧房腾退协议》的约定：乙方购买新房须腾退原住房；乙方应保证腾退房屋没有被出租、出卖或抵押等行为，若由此而产生的一切法律责任均由乙方承担。乙方的装修期为4个月，装修期自领取新房钥匙之日起计算。装修期届满之日起3日内，乙方应将原住房腾退并交付给甲方。乙方应根据甲方的相关规定和要求，及时、积极配合甲方或原产权单位办理应腾退房屋的回购及过户等手续。如乙方与昊华公司在签署新房买卖合同后，不按照本协议约定腾退并交付原住房或不配合甲方办理回购及过户等相关手续的，视为乙方严重违约，甲方有权取消乙方新房配售的资格，并通知昊华公司解除新房买卖合同，由此造成的一切损失由乙方承担。故在昊华公司签订了购房合同，并交付了房屋后，被告ＸＸ负有腾退旧房的义务。且根据协议约定，其应保证腾退房屋没有被出租、出卖或抵押等行为，若由此而产生的一切法律责任均由乙方承担。但旧房因其子的诉讼，被法院依法查封，无法退还原单位，此责任系ＸＸ一方造成，理应由其承担相应的法律责任。ＸＸ未能腾退旧房，同时占用两套房屋，现昊华公司据此要求与被告ＸＸ解除合同，并要求其交还房屋、赔偿损失，有事实及法律依据，其诉讼请求，本院予以支持。对于昊华公司主张的房屋占用损失费，因其所主张的租金标准低于实际租金标准，本院对此不持异议。合同解除后，ＸＸ已支付款项的款项应予退还，但依据《旧房腾退协议》的约定，由此造成的一切损失由ＸＸ承担。因1101号房屋现仍由ＸＸ占用且出售给他人，昊华公司的损失仍在发生，故相关退款事宜可待房屋问题解决后一并处理。对ＸＸ所述的其旧房已交还，无事实依据。且交还旧房应以实际退还单位并办理相关手续为准。现旧房已因ＸＸ一方原因被法院查封，无法交还单位。故ＸＸ的辩解，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告中国昊华化工集团股份有限公司与被告ＸＸ于二○○八年十一月十七日签订的《中国昊华化工（集团）总公司职工住宅买卖合同》；二、被告ＸＸ于本判决生效后三十日内将北京市海淀区阜石路甲十九号第十四号楼一单元一一○一号房屋腾空后交还原告中国昊华化工集团股份有限公司；三、被告ＸＸ于本判决生效后七日内按每月五千元的标准向原告中国昊华化工集团股份有限公司支付房屋占有使用费，自二○一○年二月一日起至房屋实际腾空交还原告中国昊华化工集团股份有限公司之日止。如被告ＸＸ未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零九百七十四元（原告已预交），由被告ＸＸ负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 刘冬辉代理审判员 卢 秋代理审判员 常晓明二〇一五年五月十二日书 记 员 史敬阳 微信公众号“”