（2014）甬仑民初字第2216号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-06-03

案件名称

石得根与宁波得润发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市北仑区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石得根,宁波得润发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

中华人民共和国浙江省宁波市北仑区人民法院民事判决书（2014）甬仑民初字第2216号原告：石得根。被告：宁波得润发展有限公司。法定代表人：徐福康。原告石得根与被告宁波得润发展有限公司（以下简称为得润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月24日预立案，同年12月4日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2015年3月9日、4月9日两次公开开庭进行审理。原告石得根到庭参加诉讼，被告得润公司经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告石得根起诉称：被告得润公司系中外合资企业。1994年7月18日，宁波经济技术开发区高潮信用社和宁波华能房地产开发有限公司以华信联合集团的名义参股成为股东。参股后，四方股东的股权比例为：宁波经济技术开发区高潮信用社30%，宁波华能房地产开发有限公司25%，宁波市北仑第二建筑工程公司25%，澳门埃迪集团（远东）发展有限公司（以下简称为澳门埃迪公司）20%。被告建设得润花园第一期房地产项目。1996年，原告回到被告单位时发现建筑工地停工、管理和财务混乱，管理人员挪用资金。为此，原告向有关部门反映和投诉。经相关部门组织协调，1996年4月4日被告中外各方股东召开会议并达成协议，同意外方澳门埃迪公司撤资并签署退股协议，由被告以未来建造完成的房屋折抵澳门埃迪公司的退股金。同年4月7日，原告向澳门埃迪公司支付246万元，澳门埃迪公司出具证明，把债权人的全部权益依法转让给原告，并通知被告，被告表示同意，所以在签署有关“得润花园”8A9（现房产证上为A8-9）商品房预售合同时，购房人、权益人为原告，购房款收据也是原告的名字。同年4月8日，被告召开董事会并通过了“得润公司九六年第一届第二次董事会决议”，与会各方签署了包括“得润花园”8A9等十套房屋和商铺的商品房预售合同，作为退股手续完成。用投资的外汇股本金换期房来偿还，不是普通的房屋买卖关系。同时，该董事会决议中第四点：在美元结算中尚余8万元在得润花园向外方交房时理妥。后被告长期挪用建筑资金，原告不清楚得润花园房地产项目竣工时间和被告被吊销营业执照的时间，未收到被告的通知办理购房和退股的相关手续。原告于2013年4、5月向宁波市北仑区房地产管理处办理有关“得润花园”8A9房屋产权证登记手续时，被告知该房屋已经被被告出售给第三人。原告认为：被告将“得润花园”8A9房屋一房二卖，使得商品房预售合同无法履行，违反合同法的规定。现原告根据合同约定行使解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的有关规定起诉，请求判令：1.解除与被告签订的有关“得润花园”8A9的宁波市商品房预售合同（编号为016）；2.被告因违约而退回购房款206299.50元；3.被告因违约而赔偿原告逾期利息243979元（从1996年4月5日暂计算至2015年3月9日）；4.被告因违约而赔偿原告经济损失206299.50元。被告得润公司未答辩。为证明所诉事实，原告提供了以下证据：A1.原告身份证明；A2.入股协议书，拟证明被告股东结构发生变化；A3.1996年4月4日协调会议纪要，拟证明澳门埃迪公司退股的依据；A4.得润公司1996年4月8日第一届第二次董事会决议，拟证明得润公司于当日通过董事会决议，同意澳门埃迪集团退股，由未来的商品房折抵退股金246万元；A5.得润花园8A9（编号为016）商品房预售合同、澳门埃迪公司的证明、收条各一份，拟证明涉案房屋的产权已经由澳门埃迪公司变更为原告个人；A6.北仑区对外经贸局证明，拟证明澳门埃迪公司投入25.2万美金，可得回报为246万元；A7.得润公司原营业执照、营业执照吊销时企业基本情况表；A8.2002年12月28日购房发票一张（来自宁波市北仑区房地产管理处档案的复印件），拟证明得润花园商住A楼809室即为本案涉案房屋，被告已于2002年出售给案外人李淑英。被告没有向本院提交证据。本院依法向宁波市工商行政管理局调取了以下证据：B1.行政处罚决定书一份，拟证明2004年4月13日宁波市工商行政管理局对被告给予吊销营业执照的处罚；B2.外商投资企业申请登记表、中外合资宁波得润发展有限公司合同、中外合资宁波得润发展有限公司章程、董事会名单、董事长简历、得润公司营业执照各一份，拟证明被告企业登记设立相关情况；B3.1998年8月18日董事会会议纪要二份，1998年股权转让协议、合同修改条款、章程修改条款、（1998年8月18日）全体董事名单、外商投资企业董事会成员委派书、中方负责人员身份证明、债权债务担保责任书各一份，拟证明1998年股东和董事会成员进行了相应的变化；B4.（1998年11月28日）变更登记申请书、批准证书一份、（1998年12月8日）股权转让减资申请各一份、关于同意宁波得润发展有限公司股权转让及减资的批复、验资报告、（1999年2月1日）宁波市工商行政管理局北仑区分局企业科证明，1998年11月28日减资公告三份，拟证明被告注册信息变更的相关情况。本院依法向宁波市北仑区房地产管理处调取了以下证据：C1.无锡市中级人民法院（1995）锡中经执字第44号民事裁定书、2001年8月21日与2001年8月28日被告出具的证明各一份，拟证明得润花园编号为2A13等六套房屋执行转让的情况。被告经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证的权利。本院对上述证据分析如下：对原告提供的证据A1、A2、A3、A4、A6、A7、A8，本院予以认定，对于证据A5，对其真实性本院予以认定，对其证明力在下文中论述。对本院调取的证据B1、B2，原告没有异议，本院予以认定。对证据B3、B4，原告对真实性有异议，认为该证据上所有原告的签名都不是本人签署，系伪造，对证据形成过程不清楚。由于被告未质证，本院对形式真实性予以确认，对内容真实性不予确认。对证据C1，原告对形式真实性没有异议，对2001年8月21日证明所记内容有异议，认为：在1996年4月7日以后澳门埃迪集团将相关房屋的权益转移给原告，以后就和澳门埃迪集团没有关系了，该证明中上述六套的产权人是澳门埃迪集团与事实不符；该证明最后一句话不是被告写的，是无锡中院加上去的，是为了办理强制执行过户而伪造的；无锡埃迪公司和澳门埃迪公司没有关系。本院对形式真实性予以确认。据此，本院确认以下案件事实：一、被告得润公司为中外合资经营企业，于1992年10月26日获准成立，投资总额420万美元，注册资本210万美元，原告作为股东之一的澳门埃迪公司委派的董事，担任董事长。该公司章程第十条约定：“丙方（澳门埃迪公司）认缴出资额为84万美元，占注册资本的百分之四十，以现汇投入”。1994年7月18日，宁波经济技术开发区高潮信用社和宁波华能房地产开发有限公司参股成为股东。参股后，被告四方股权比例为：宁波经济技术开发区高潮信用社30%，宁波华能房地产开发有限公司25%，宁波市北仑第二建筑工程公司25%，澳门埃迪公司20%。1996年4月4日，宁波市外商投资企业投诉协调中心召集被告各方股东召开协调会并形成会议纪要，主要内容为：“1.确认外方澳门埃迪公司原投入176.4万元，（占原股份20%），现可得回报246万元，此款由中方以合资企业（即被告）所建房屋作价形式抵付给外方，交付时间为1996年12月底，由此外方在合资企业原所占股份不再拥有，今后公司一切活动与外方无涉；2.外方办理好退股手续后，双方签订购房合同；3.外方在被告尚有约8万元余款，由中方扣除外方在合资企业中的所有欠款后以多找少补形式用现金一次性结清”。同年4月5日，被告召开一九九六年第一届第二次董事会并通过董事会决议，原告签名时间为同年4月8日。董事会决议主要内容为：“1.确认外方投资于宁波得润发展有限公司的股本为公司实际投资到位率的20%，计25.2万美金，股本现值为246万元，同意外方以此款购换三#楼有关楼宇，实际购房价格与面积以购房合同为准，外方不再拥有被告的20%股份和四号地块的拥有权，今后一切经营活动和企业业务行为均与外方无关，股权亦从原来的中外合资四方转变为中方三方合资经营，外方亦从本决议生效日起不再拥有股东权利”。同日，澳门埃迪公司与被告签订《宁波市商品房预售合同》（编号016）一份，主要内容为：“澳门埃迪公司向被告购买位于得润三号楼编号为8A9的房屋一套，建筑面积125.03m²，合同总价款为206299.50元”。该合同乙方购房单位抬头为石得根、麦润珠（后均被划去改为石得根），落款处乙方盖章为澳门埃迪公司，法定代表人处有麦润珠的签名，原告在乙方委托代理人处签名。4月7日，澳门埃迪公司出具证明一份，内容为：“宁波市得润发展有限公司：关于澳门埃迪集团（远东）发展有限公司投资宁波得润发展有限公司25.20万美元，经董事会决议同意退股撤资，得回报人民币贰佰肆拾陆万元整，以得润花园商品房来支付，澳门埃迪集团（远东）发展有限公司同意此方案，由于澳门埃迪集团（远东）发展有限公司收到石得根贰佰肆拾陆万元人民币，所以有关债权人的全部权益依法转让给石得根先生。因此，在签署有关得润花园宁波市商品房预售合同的购房人名改为石得根先生，产权人属于石得根先生，澳门埃迪集团（远东）发展有限公司不再拥有得润花园的权益，有关得润花园的购房合同由石得根先生、麦润珠女士中的任何一人签字均具有法律效力。澳门埃迪集团（远东）发展有限公司1996年4月7日”。同日，《宁波市商品房预售合同》（编号016）抬头乙方单位处有所涂改。同年4月8日，被告出具收条一份，载明：“今收到石得根先生购房款（8A9，面积125.03m²）贰拾萬陆仟贰佰玖拾玖元伍角整（206299.50）。此单位楼款已付清宁波得润发展有限公司1996.4.8”。二、1998年8月，被告向宁波市工商行政管理局报请变更投资总额420万美元为140万美元，变更注册资本210万元为100万美元，其中澳门埃迪公司出资25万美元，占25%，该申请获得批准，并办理了验资手续，确认丁方（澳门埃迪公司）缴付的出资款252000.00美元，并记入被告的实收资本账户。三、1999年4月12日，宁波市北仑区对外贸易经济合作局出具证明一份，载明：原告与麦润珠原是被告的外方董事【澳门埃迪集团（远东）发展有限公司】，于1993年在宁波北仑区投资，1996年4月5日召开第一届第二次董事会议，确认外方可得回报为246万元。四、2001年8月，得润花园六套房屋（编号分别为2A13、2A14、2A15、7A9、9A7、9B1，对应房屋号码分别为A幢213、A幢214、A幢212、A幢709、A幢907、B幢901）被江苏省无锡市中级人民法院强制执行过户给刘宁宇。被告出具证明一份，载明：“证明北仑区房管处：兹证明我公司开发的位于新矸横河路得润花苑大厦内编号为2A13、2A14、2A15、7A9、9A7及9B1六套房屋产权为澳门埃迪集团远东发展有限公司所有……”。五、2002年12月28日，被告将宁波市北仑区横河路100号商住A楼809室（即本案的涉案房屋）卖与案外人李淑英。六、2004年8月，被告因逾期未办理年检被吊销营业执照，被吊销前其注册资本为100元美元，外方认缴出资额25%，其股东为：澳门埃迪公司、宁波北仑新碶镇资产经营公司、宁波华能房地产开发公司、宁波开发区信立经贸实业有限公司。七、2013年4、5月，原告获知涉案房屋已经被出售给李淑英的事实。原告于2014年9月24日向本院起诉。本院分析如下：一、澳门埃迪公司退股的依据是否合法。本院认为，首先，澳门埃迪公司没有按照章程等约定足额履行出资义务。其次，1994年7月1日开始实行的《中华人民共和国公司法》（1993）第三十四条规定：股东在公司登记后不得抽回出资。1996年4月5日的被告九六年第一届第二次董事会达成的决议主要内容是在保留被告企业主体的情况下，同意澳门埃迪公司退股并以被告未来建造完成的商品房抵扣退股金，退股后被告的股东变为中方的三家。该决议其本质上属于股东撤回投资、减少公司资产并变更企业性质的行为，不符合公司法资本维持的原则，亦违反法律法规的强制性规定，系属违法行为。最后，从工商登记信息可以反映，直到被告被吊销营业执照，被告一直未完成股东变更、解散清算等手续，澳门埃迪公司仍然是股东之一。故，本院认为，1996年4月5日被告的九六年第一届第二次董事会决议违反法律的强制性规定，由此澳门埃迪公司与被告之间签订的《宁波市商品房预售合同》（编号016）应属无效。二、原告石得根是否取得了澳门埃迪公司对被告的房屋权益。首先，根据商品房预售合同，合同落款签字盖章所确认的乙方为澳门埃迪公司，其法定代表人为麦润珠，石得根仅为委托代理人。合同抬头乙方单位出现更改，无从得知真实意图。故应当按照合同落款确定合同的主体。其次，原告所称1996年4月7日有关澳门埃迪公司已经将相关的权益转让给原告的证明实际上是债权转让的通知，但是没有证据体现该证明已经通知被告或者被告予以认可。原告认为同年4月8日的收条载明“今收到石得根先生购房款……”可视为债权人变更已经通知被告。但该收条最后一句为“此单位楼款已付清”，考虑到原告为澳门埃迪公司的委托代理人，应认定为澳门埃迪公司的购房款（由退股金转化而来）。再次，原告于4月8日收到被告出具收条，说明当时双方尚就就以房抵退股金进行接触，如澳门埃迪公司转让债权的行为成立，原告可以与被告协商另行签订商品房预售合同。最后，根据2001年8月21日被告出具给宁波市北仑区房地产管理处的证明，被告明确认为其他的六套房屋产权属于澳门埃迪公司。说明被告并不认可如原告提供的1996年4月7日证明所说的有关债权人的全部权益依法转让给原告。原告提供的证据尚不足以证明其受让并已经取得了其对涉案房产的权益。综上，1996年4月5日被告九六年第一届第二次董事会决议违法，导致澳门埃迪公司与被告之间签订的《宁波市商品房预售合同》（编号016）无效。原告提供的证据尚不足以证明其已经取得了其对涉案房产的合法权益，故原告的诉讼请求，本院不予支持。被告宁波得润公司经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国公司法》（1993）第十八条、第三十四条、第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告石得根的诉讼请求。本案案件受理费10446元，由原告石得根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审　判　长　　丁澍淼代理审判员　　周利明人民陪审员　　王亚君二〇一五年五月十二日代书　记员　　胡清馨搜索“”