（2015）穗中法民五终字第1842号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-26
案件名称
杨继贺与广州恒创投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨继贺,广州恒创投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1842号上诉人（原审原告）：杨继贺。委托代理人：朱宝成，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：孙杨，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州恒创投资有限公司，住所地增城市中新镇风光路岗前街18号。法定代表人：关福如，该司董事长。委托代理人：李剑铭，广东正大方略律师事务所律师。委托代理人：梁翰昕，广东正大方略律师事务所实习律师。上诉人杨继贺因与被上诉人广州恒创投资有限公司商品房预售合同一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州恒创投资有限公司（以下简称恒创公司）于2003年11月18日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围是以自有资金投资房地产项目等。恒创公司是位于增城市中新镇团结村焦冚岗恒福花园住宅小区的开发商。2011年5月21日，杨继贺（乙方）与恒创公司（甲方）签订了《商品房预售合同》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……恒福花园…第4幢12层1201房（下称该商品房）……该商品房合同约定建筑面积共98.68平方米，其中套内建筑面积81.24平方米，共有分摊面积约17.44平方米……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价……总金额（人民币）460785元……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的5%。……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值走过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=│（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）│／合同约定套内建筑面积×100%……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“……十、甲乙双方一致同意：无论采取何种计价方式买卖该商品房，该商品房房屋面积差异确认及处理均不适用《商品房买卖合同》第十八条的约定，双方同意按以下约定进行处理：1、套内面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方不作任何补偿；2、套内面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）的，双方同意按买卖合同约定的房屋单价多退少补；面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%。……二十二、本补充协议均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，随《商品房买卖合同》生效而生效。若本补充协议的约定与《商品房买卖合同》的约定有不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本补充协议为准。”2011年5月31日，恒创公司出具了一张收据给杨继贺，确认收到杨继贺支付的装修款148020元。同年6月12日，恒创公司出具了一张发票给杨继贺，确认收到杨继贺支付的购房款460785元。2013年3月22日，杨继贺以恒创公司未取得房屋验收合格文件，未能如期交付涉案房屋为由，向原审法院提起诉讼［案号（2013）穗增法民一初字第990号］，要求恒创公司支付延迟交楼违约金（违约金不以总房款的5%为限）。2013年6月19日，原审法院作出判决，判令恒创公司支付2012年7月1日至2013年5月9日期间的延期交房违约金19055.59元。判后恒创公司上诉，2013年10月18日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2981号民事判决书，内容载明“双方已经对延期交房违约金的数额进行了约定，即以总房款的5%为限，现杨继贺也没有举证其因恒创公司延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，故其在本案诉讼中要求判决恒创公司支付延期交房违约金不以总房款的5%为限的诉讼请求依据不足”，判决维持一审判决。2014年6月18日，杨继贺向原审法院提起本案诉讼，认为恒创公司尚未取得该房屋的永久供气证明文件，房屋存在很多质量问题，且涉案房屋经房管局测量后，房屋套内实测面积比合同约定的少了3.27平方米，恒创公司已构成违约，请求判令：1.恒创公司向杨继贺支付延迟交楼违约金11446元（以总房款608805元为本金，按照每日万分之一的标准，从2013年5月10日起计至2013年11月13日止）；2.恒创公司向杨继贺支付面积差价款24505元以及利息（以24505元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2011年5月31日起计至付清上述面积差价款之日止）；3.恒创公司承担本案诉讼费用。恒创公司原审答辩称：不同意杨继贺的全部诉讼请求。一、逾期交楼违约金的金额应为以总房款的百分之五减去（2013）穗增法民一初字第990号民事判决书判项中判令恒创公司要支付给杨继贺的19055.59元，即恒创公司在本案中应支付的逾期交楼违约金为11384.66元。二、涉案房屋是否存在面积差的问题，应以房管局最终出具的房产证上所载明的登记面积为准。三、杨继贺主张面积差价款的利息没有依据。即使房屋存在面积差异，关于面积差价款及是否应当支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同若干规定》第十四条的规定，合同有约定的，按约定处理，双方并没有约定相关利息，杨继贺主张计算面积差的利息没有依据。综上，请求驳回杨继贺的全部诉讼请求。截至2014年6月18日止，杨继贺和恒创公司仍未办理涉案房屋的交收手续。原审法院为了解涉案房屋的权属以及房屋面积差异问题，向增城市国土资源和房屋管理局发函，该局向原审法院复函增国房复（2014）640号、954号《市国土房管局关于中新镇学院南路1号4幢1201房权属登记情况的答复》以及提供涉案房屋的《房屋建筑面积测绘报告》，上述复函载明“增城市中新镇学院南路1号4幢1201房已办理了预购商品房预告登记，预购人为杨继贺，我局于2011年8月26日向购房人缮发了预购商品房预告登记证明书。目前买卖双方当事人至今未向我局申请办理该房屋的权属转移登记。该幢房屋于2013年10月31日办理了商品房初始登记手续，根据《房屋建筑面积测绘报告》，该房屋的套内建筑面积为77.97平方米。”以及“根据《房屋登记办法》、《广州市城镇房地产登记办法》等相关规定，办理中新镇学院南路1号4幢房屋初始登记时提供的《房屋建筑面积测绘报告》（测字号：1501201300004）记载的建筑面积是办理房屋权属登记面积的依据。”《房屋建筑面积测绘报告》显示，涉案房屋的套内面积77.97平方米，分摊面积17.38平方米，建筑面积95.35平方米。一审庭审过程中，恒创公司自认涉案房屋仍未具备永久通气的条件；杨继贺将其第一项诉讼请求的延期交房违约金的金额变更为11384.66元。原审法院经审理认为：杨继贺与恒创公司签订的《商品房预售合同》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人均应恪守履行。关于延期交楼违约金的问题。鉴于双方已认定恒创公司在本案中仍应支付违约金11384.66元，故杨继贺要求恒创公司支付上述违约合理合法，原审法院予以支持。关于面积差异款的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，以及涉案合同第十八条“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准”的约定，房产证是确定涉案房屋内容的依据。虽然涉案合同和《房屋建筑面积测绘报告》记载的相关面积数据不符，但《房屋建筑面积测绘报告》中载明涉案房屋的面积测绘数据，至今未被房屋登记管理部门以核发房产证的形式而采用，即涉案房屋是否存在面积差异的事实并没有最终确定。故杨继贺在房屋登记管理部门未核发房产证的情况下要求恒创公司支付面积差异款和利息，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。杨继贺可待房屋登记管理部门核发房产证后再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2014年11月6日作出如下判决：一、恒创公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金11384.66元给杨继贺；二、驳回杨继贺的其他诉讼请求。案件受理费930元，由杨继贺负担696元，由恒创公司负担234元。判后，杨继贺不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人主张的实测面积，是经增城市国土房管局审核纳入房产档案统一管理、书面确认的，应合法有效予以采信；涉案《房屋分户图》明确载明实测面积套内面积“可做面积参考”；且该局回复原审法院复函中“《房屋建筑面积测绘报告》所载明的实测建筑面积是办理房屋权属登记面积的依据”的表述，显然涉案房屋的面积已经测绘确定，房产证并不具有作为最后确定“房屋实测建筑面积”的依据。本案中，无论是合同约定还是法律规定，均无须把房产证作为认定涉案房屋实测面积的必要条件和最后认定依据。没有任何法律明确规定只有房产证才能确认涉案房屋的“实测套内建筑面积”，原审法院混淆了“实测套内建筑面积”与“房产证登记面积”的概念，而作出房产证未出具从而无法确定房屋面积、作出面积差的认定，明显适用法律错误。故上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判支持其一审的第二、三项诉讼请求；2.由恒创公司承担本案全部诉讼费用。被上诉人恒创公司二审答辩称：同意原审判决，不同意杨继贺的上诉请求、事实与理由。涉案房屋并未取得房产证，故未能最终确定涉案房屋的面积。上诉人依据分户图和报告要求退款与物权法的规定不符。原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审期间，经双方当事人确认，上诉人已于2014年12月26日收楼，但房屋至今尚未办理房产证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”双方当事人签订的《商品房预售合同》第十八条面积确认及面积差异处理，明确约定该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。但上诉人提交的《房屋分户图》，明确其中住宅面积“只做面积参考，不作产权登记依据”；《房屋建筑面积测绘报告》中提到建筑面积是办理房屋权属登记面积的依据，但双方均确认目前涉案房屋尚未办理房产证，即上述面积尚未实际用于产权登记。双方在合同附件七《合同补充协议》中约定了面积误差比，但其中用于计算的相关面积因涉案房屋权属登记的合法面积未在房产证上完成登记确定，是否存在与合同约定的面积差，亦应在行政主管部门出具房产证后才可最终确定，故上诉人的上诉请求，理据尚不充分，应予驳回。审查原审法院作出的判决，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费696元，由上诉人杨继贺负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄海珠审 判 员 张 怡代理审判员 余 盾二〇一五年五月十二日书 记 员 张 辉 来自：