（2015）阿民一终字第94号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-12
案件名称
赵郡丽与鄂尔多斯市裕泰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵郡丽,鄂尔多斯市裕泰房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三十五条，第三十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条，第十一条第一款，第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阿民一终字第94号上诉人（原审被告）赵郡丽，女，汉族，现住内蒙古自治区阿拉善盟。委托代理人任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）鄂尔多斯市裕泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人张红梅，公司总经理。上诉人赵郡丽因与被上诉人鄂尔多斯市裕泰房地产开发有限责任公司（以下简称裕泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2014）阿左民一乌初字第2175号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月23日受理后，依法由审判员温美蓉担任审判长，与审判员道日娜、伊丽娜组成合议庭，于2015年4月30日公开开庭审理了本案。上诉人赵郡丽及其委托代理人任振华到庭参加了诉讼。被上诉人裕泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年6月15日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011-009），被告购买原告开发的阿拉善左旗XXXX号商品房，建筑面积224.70平方米，单价4600元／平方米，原告给被告总房款优惠7938元，合计应付购房款1025682元。被告于2010年11月9日付购房款527062元，2011年8月9日付购房款10万元，2011年9月21日付购房款20万元，以上三次付购房款共计827062元，尚欠购房款198620元未付。原告诉至法院请求判令被告立即支付购房款198620元及违约金97959元。以上事实，原审法院依据原告出示的商品房买卖合同一份、收据存根三份予以证实。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告按期交房，被告应履行支付购房款的义务。被告主张合同是无效合同，因合同没有在住建局备案于法无据。因商品房预售合同备案登记制度是指行政管理部门针对房地产开发公司与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度，不影响合同的成立。被告出具的宣传图册无法证明房屋的经营性要求，与本案无关。原告主张的合同违约金过高，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：被告赵郡丽于本判决生效后十五日内向原告鄂尔多斯市裕泰房地产开发有限责任公司支付购房款198620元。案件受理费2874元，由被告赵郡丽负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，原审被告赵郡丽不服，提起上诉。上诉人赵郡丽上诉称，一、本案不属于阿左旗人民法院管辖，《商品房买卖合同》约定，双方发生争议协商不成，由阿拉善经济开发区仲裁委仲裁；二、被上诉人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致《商品房买卖合同》不能履行，一审法院判决上诉人履行支付房款及违约金缺乏法律和合同依据；上诉人之所以未支付剩余房款是因为被上诉人不能办理房权证和国有土地使用证；三、被上诉人未按期交付房屋，房屋交付不符合约定的标准。1、合同约定交付期限出卖人应在2011年6月30日前交付，而被上诉人实际交付时间为2011年9月21日，交付的房屋未经竣工验收，不符合合同约定的标准；2、交付的房屋不符合规划的标准，被上诉人未按售房图册的效果图进行开发，到目前为止有一户平房遮挡上诉人的正常经营，给上诉人造成巨大的损失；3、交付的房屋存在质量问题，2015年2月1日上诉人的二楼及上诉人的楼上水管发生爆裂，给上诉人造成一定的经济损失；四、上诉人要求解除与被上诉人之间的《商品房买卖合同》。本院二审经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，阿拉善经济开发区汽贸物流开发管理有限责任公司名下开发的0212号和0214号房屋所有权证于2013年2月4日抵押到阿拉善盛泰中小企业信用担保投资有限公司，合贷款金额300万元，阿开发0212号中包含5-1-A1、A2号房。被上诉人于2014年3月20日已还清，并于同日在阿拉善乌斯太经济开发区住房和城乡建设局注销抵押。上述事实由上诉人出示的《商品房买卖合同》一份、收据存根三份、阿拉善经济开发区住房和城乡建设局房地产权属查询登记簿、本院委托阿拉善左旗法院乌斯太法庭调取的阿拉善经济开发区住房和城乡建设局证明1份予以证实，本院予以采信。本案争议的焦点：1、关于上诉人提出的管辖异议问题；2、上诉人是否具备办理房权证和国有土地使用证的条件；3、关于上诉人是否存在违约的问题；4、涉案房屋是否存在质量问题；5、上诉人是否具备解除合同的条件。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方自愿、协商一致达成，且内容与法不悖，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。被上诉人交房后，上诉人应履行支付购房款的义务。1、关于上诉人在二审中提出的管辖异议问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三十五条规定：“当事人在答辩期间届满后未应诉答辩，人民法院在一审开庭前，发现案件不属于本院管辖的，应当裁定移送有管辖的人民法院”，上诉人在一审答辩期内予以答辩，并未提出管辖异议。《商品房买卖合同》约定：合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成，提交阿拉善经济开发区仲裁委员会仲裁。但双方在合同中约定的阿拉善经济开发区仲裁委不存在。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三十条规定：“根据管辖协议，起诉时能够确定管辖法院的，从其约定，不能确定的，依照民事诉讼法的相关规定确定管辖”。一审法院依据合同签订地、不动产所在为合同履行地，依法受理该案符合法律规定。2、关于上诉人主张被上诉人将涉案房屋予以抵押，导致上诉人无法办理房权证和国有土地使用证的问题。经查，被上诉人于2013年2月4日将包含被上诉人购买的商品房5-1-A1、A2号房抵押到阿拉善盛泰中小企业信用担保投资有限公司进行贷款，2014年3月20日将抵押担保形式予以注销，现上诉人所主张的抵押情形已消灭，不存在无法办理房权证和国有土地使用证的问题。3、关于上诉人主张涉案房屋不符合合同约定的标准、规划的标准及被上诉人未按售房图册的效果图进行开发的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。上诉人赵郡丽以阿拉善汽贸物流城效果宣传图册主张涉案房屋不符合合同约定的标准，但该图册只载明了阿拉善汽贸物流城的地理位置，招商范围：汽车修理、汽车美容、4S展厅、二手车交易、综合商务配套区等商铺的租金比例等，并未对商品房开发规划范围内的具体房屋及相关设施作出说明和允诺，对双方签订的商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定无重大影响，效果宣传图册不能证实被上诉人交付的商品房不符合合同约定的标准和规划的标准。双方签订的《商品房买卖合同》第十条规划、设计、变更约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受变更，上诉人于2011年9月接收使用该房，至今长达三年之久，已超过合理的异议期限。该上诉理由不能成立，本院不予支持。4、关于上诉人赵郡丽是否存在违约的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式约定：双方于签订合同时一次性付清房款1025682元。上诉人于2010年11月9日付购房款527062元，2011年8月9日付购房款10万元，2011年9月21日付购房款20万元，以上三次付购房款共计827062元，尚欠购房款198620元，上诉人赵郡丽对此并无异议。被上诉人按期交房后，上诉人应履行支付购房款的义务。上诉人不能按照合同约定履行支付义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，原审法院认定的违约金适当，本院予以支持。5、关于上诉人主张涉案房屋未经竣工验收，存在质量问题，请求解除合同的问题。上诉人赵郡丽为证实其主张出示了2015年2月1日涉案房屋二楼及上诉人的楼上水管爆裂的照片，证实房屋存在质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用；房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”；第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。上诉人赵郡丽认可所购房屋于2011年9月21日交付使用，至今，上诉人未能提供所购房屋主体结构质量经检验不合格的证据，其提供的水管爆裂的照片属于房屋正常维修范围，不至于严重影响正常居住使用，对此，可另案主张。故其主张行使不安抗辩权解除合同的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人赵郡丽的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4816元，由上诉人赵郡丽承担。本判决为终审判决。审判长 温美蓉审判员 道日娜审判员 伊丽娜二〇一五年五月十二日书记员 孙 静 微信公众号“”