（2015）杭经开民初字第353号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-23
案件名称
浙江绿升物业服务有限公司与蔡华聪、郭宇梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江绿升物业服务有限公司,蔡华聪,郭宇梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第二条，第七条，第十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭经开民初字第353号原告：浙江绿升物业服务有限公司。住所地：杭州市古墩路***号金桂大厦****室。法定代表人：杨掌法，该公司董事长。委托代理人：方大明，浙江东辰律师事务所律师。被告：蔡华聪。被告：郭宇梅。原告浙江绿升物业服务有限公司（以下简称绿升物业公司）与被告蔡华聪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林晖独任审判，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。庭审前，郭宇梅认为其为案涉房屋的共同所有人，申请作为共同被告参与诉讼，本院予以准许。原告绿升物业公司的委托代理人方大明，被告蔡华聪、郭宇梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿升物业公司起诉称：2006年7月7日，原告与杭州铭雅铭和苑房地产开发有限公司（以下简称房开公司）签订《铭和苑前期物业服务合同》，合同期限为2008年7月7日至2011年7月6日。2011年8月9日，原告与杭州经济技术开发区铭和苑小区（柳翠坊、桂雨坊）业主委员会继续签订了《铭和苑物业服务合同》，合同期限从2011年7月1日至2012年6月30日，物业费收费标准为：高层、小高层住宅为0.90元／月／㎡，地下室停车位服务费30元／月／个。物业费收费2011年7月1日以前为预收一年，2011年7月1日以后为每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬。逾期缴纳物业服务费的违约金标准为每逾期一日应交纳欠费总额的千分之二。被告自2009年6月1日至今拒绝支付物业服务管理服务费，经原告多次催交，仍拖欠至今。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告支付物业服务费2768.90元（自2009年6月1日起至2012年6月30日）；二、被告支付违约金1852.40元（按应缴未缴物业管理服务费的日万分之五暂计算至2014年3月20日，要求计算要实际清偿之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告绿升物业公司为证明其诉请，提供了下列证据：1、房屋产权证明，用以证明被告系该物业业主的事实。2、《铭和苑前期物业服务合同》（2008年7月7日-2011年7月6日），用以证明开发商委托原告对铭和苑小区实施物业管理以及物业费收费标准、收费时间和违约责任等内容。3、《铭和苑物业服务合同》（2011年7月1日-2012年6月30日），用以证明铭和苑业主委员会授权原告对铭和苑小区进行物业管理以及双方权利义务。4、催交公告及张贴证明，用以证明原告邮寄催交函被退回后，在小区公告栏张贴催交公告的事实。被告蔡华聪、郭宇梅答辩称：（一）、没有证据显示原、被告之间存在合同关系：1.二被告在2006年7月7日与华立物业有限公司签订前期物业服务合同，时间为2008年7月7日至2011年7月6日，之后二被告未与任何人签订过物业服务合同，原告没有理由要求二被告缴纳2011年1月1日至2011年6月30日期间的物业费；2.《铭和苑物业服务合同》是业委会与绿升物业公司签订的，业委会代表业主与物业公司签订合同必须由业主大会选聘物业公司后由业主大会授权，但没有证据表明绿升物业公司是业主大会选聘的，因此该合同不能成立。（二）、绿升物业公司未能按合同要求进行服务并先行违约：2008年7月7日至2011年7月6日，华立物业管理有限公司管理混乱，未能按照合同要求进行管理，也未能按时在年底结清能耗费，违反合同约定，证明该物业公司没有履行合同的能力；且在此期间，华立物业管理有限公司在与开发商交接时，没有将应属于全体业主共有的开闭所交接给业主，还占用此处房产出租，收取租金并占有；物业公司提出要求缴纳剩余物业费的要求，已经超过2年的诉讼时效，丧失了胜诉权，要求法院驳回其相应的诉讼请求，原告要求计算的违约金，因为已经超过诉讼时效，因此违约金的计算也是没有依据的。（三）、绿升物业公司未能有效履行职责：铭和苑柳翠坊在物业的管理下十分混乱，出现诸如业主单元门始终损坏，小区的消防设备、电梯等未能定时保养，小区绿化破坏严重等现象，且被答辩人的电瓶车在一个月内两次电瓶被盗，偷盗者为物业公司前保安员；物业公司亦从未按照合同约定公布能耗费清单；且物业公司在2012年6月30日全员撤出小区，没有提前通知，亦未实际移交，导致小区一片混乱。综上，请求法院驳回绿升物业公司的诉请，维护答辩人的权利。被告蔡华聪、郭宇梅未向本院提交证据材料。原告绿升物业公司的证据，二被告对证据1-2的三性均无异议，本院予以确认。证据3，二被告对其合法性有异议，认为业委会代表业主与物业公司签订合同必须由业主大会选聘物业公司后由业主大会授权，但未提供证据证明绿升物业公司并非业主大会选聘的物业公司，本院对该证据予以确认。证据4，二被告对其真实性、合法性均有异议，认为催缴单的制作张贴证明均由物业公司出具，没有交到业主手中，本院认为，原告在案涉小区公告栏内张贴公告的方式向被告送达物业费催缴函的形式是一种有效的送达方式，对该证据予以确认。本院根据当事人的庭审陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：被告蔡华聪、郭宇梅系杭州经济技术开发区铭和苑柳翠坊7幢2单元1101室业主，房屋建筑面积为83.15平方米。2006年7月7日，房开公司（甲方）与浙ＸＸ立物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务合同一份，约定由乙方对铭和苑住宅小区提供前期物业管理服务。合同期限自2008年7月7日起至2011年7月6日止，在合同期限内，业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，高层、小高层住宅为0.9元／月／㎡，公共能耗费按实分摊，并在收缴物业费时按比例预收。物业服务费按年交纳，业主未能按时足额交纳物业服务费用每日加收应缴费用千分之二的滞纳金。2008年3月6日，浙ＸＸ立物业管理有限公司名称变更为浙江绿升物业服务有限公司。2011年8月9日，业委会（甲方）与原告（乙方）签订物业服务合同一份，约定由乙方对铭和苑（柳翠坊、桂雨坊）提供物业服务。合同期限自2011年7月1日至2012年6月30日，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层及高层住宅为0.9元／月／㎡。物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，该能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每年度能耗费用结余部分转入下一年度，同时，经业委会同意，结余部分也可专项用于共用部位、共用设施设备的维修和更新。物业服务费及能耗费每六个月预交一次，缴纳费用时间为每六个月的第一个月上旬。业主逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。2013年11月16日，原告以在案涉小区公告栏内张贴公告的方式向被告发送物业费催缴函，催促被告缴纳2009年6月1日至2012年6月30日的物业服务费2768.9元。本院认为：原告分别与房开公司、业委会签订的《前期物业服务合同》以及《铭和苑物业服务合同》对铭和苑小区的业主具有约束力。被告作为铭和苑小区的业主，接受原告为其所在小区提供的物业服务，应当依法缴纳物业服务费。关于案涉债权的诉讼时效问题，根据两份物业服务合同，2009年6月1日至2009年6月30日的物业服务费74.84元，被告应当在2009年7月1日交纳；2009年7月1日至2010年6月30日的物业服务费898.02元，被告应当在2010年7月1日交纳；2010年7月1日至2011年6月30日的物业服务费898.02元，被告应当在2011年7月1日交纳；2011年7月1日至2011年12月31日的物业服务费449.01元，被告应当在2011年7月10日前交纳；2012年1月1日至2012年6月30日的物业服务费449.01元，被告应当在2012年1月10日前交纳。现有证据表明，原告直到2013年11月16日才向被告主张上述债权，故2009年6月1日至2011年12月31日的物业服务费2319.89元已过诉讼时效，本院不予支持，但被告应支付原告2012年1月1日至2012年6月30日的物业服务费449.01元。关于原告要求被告按照日万分之五的标准计算逾期付款违约金的诉请，未超出合同约定的每日千分之二的计算标准，本院予以准许，但违约金的起算时间应为2012年1月11日。被告抗辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，但并未举证，且服务瑕疵不足以构成被告免交物业服务费的理由，故本院对该抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告蔡华聪、郭宇梅于本判决生效之日起十日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司2012年1月1日至2012年6月30日的物业服务费449.01元；二、被告蔡华聪、郭宇梅于本判决生效之日起十日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司滞纳金（以449.01元为本金，按照日万分之五自2012年1月11日计算至付清之日止）；三、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡华聪、郭宇梅负担。原告浙江绿升物业服务有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告蔡华聪、郭宇梅于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。代理审判员 林 晖二〇一五年五月十二日书 记 员 朱福庆 关注公众号“”