（2015）涵民初字第1108号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-23
案件名称
莆田市涵江区奥华物业有限公司与张玉坤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市涵江区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莆田市涵江区奥华物业管理有限公司,张玉坤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2015）涵民初字第1108号原告莆田市涵江区奥华物业管理有限公司，住所地莆田市涵江区。法定代表人吴建辉。委托代理人黄丽青（该公司员工，特别代理），女，1970年7月16日出生，汉族，莆田市涵江区人，住所地莆田市涵江区。被告张玉坤，男，1964年5月8日出生，汉族，莆田市城厢区人，居民，住所地莆田市城厢区。原告莆田市涵江区奥华物业管理有限公司与被告张玉坤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莆田市涵江区奥华物业管理有限公司（以下简称奥华公司）的委托代理人黄丽青、被告张玉坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系莆田市涵江区华林家园的业主。2012年1月，其与莆田市涵江区华林家园业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定物业管理服务费每户每年人民币950元，在每年的一月份间向业主和物业使用人一次性收取一年的服务费950元；业主和物业使用人未按上述规定交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交管理服务费每天的千分之二交纳滞纳金。被告拖欠2012年至2014年的物业管理服务费计2850元，故请求判令被告支付给原告2012年至2014年的物业管理服务费计2850元并依约支付相应的滞纳金15048元。被告张玉坤辩称，其并未在该小区居住，没有用电、用水、装修及产生垃圾，原告收取水电公摊费、卫生费不合理。原告收取物业费随意性大，每年都增加物业服务费，且未与业主协商。其对业主委员会与原告签订的物业委托合同并不知情，业主委员会并未将合同签订情况反馈给被告；合同中关于滞纳金按全年的千分之二计算没有明确提示，应予以撤销。其同意交纳物业费2850元，不同意交纳滞纳金。在本院审理过程中，原告奥华公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明及法人代表身份证复印件各一份，欲证明原告的诉讼主体适格。2、《物业管理委托合同》一份，欲证明原告与莆田市涵江区华林家园业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，原告提供物业服务，有权向被告收取物业费的事实。被告张玉坤对原告提供的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性有异议，提出其对业主委员会与原告签订合同并不知情，且业主委员会也没有将合同签订情况反馈给业主，原告对物业费的收取随意性比较大，每年都增加物业费。被告张玉坤在本院指定的举证期限内未提供证据。本院经审查认为，原告提供的证据1真实、合法，与本案有关，予以采信；证据2的真实性予以确认，可以证明原告的主张。经上述举证、质证、认证并经审理查明：被告系莆田市涵江区华林家园的业主。2012年1月1日，原告与莆田市涵江区华林家园业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定：莆田市涵江区华林家园业主委员会将莆田市涵江区华林小区物业委托原告实行物业管理，委托管理期限三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；物业管理服务费每户每年为人民币950元，在每年的一月份间向业主和物业使用人一次性收取；因业主和物业使用人的原因造成房屋空置，原告有权按每户每年收取物业管理服务费950元；若未按上述规定交纳物业管理服务费的，从逾期之日（每年的7月1日）起按应交管理服务费全年的千分之二交纳滞纳金等。此后，原告对华林家园小区内的物业进行管理。被告拖欠2012年至2014年的物业管理服务费，原告遂于2015年3月23日诉至本院，提出上述诉求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。本案中，原告与莆田市涵江区华林家园业主委员会签订《物业管理委托合同》系签约双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。原告对包括被告在内的小区业主提供物业服务后，有权依物业服务合同的约定向被告收取物业管理服务费。业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》对全体业主具有约束力，故被告辩解其对上述合同并不知情等理由不能成立，不予采纳。原告主张被告支付2012年至2014年的物业管理服务费计2850元，被告对此予以认可，应予以支持。被告主张原告随意增加物业管理服务费，但并未举证加以证明，应承担举证不能的法律责任。上述合同关于滞纳金的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，被告主张合同没有对滞纳金进行明确提示应予以撤销，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告违约拖欠物业管理服务费，原告主张被告支付滞纳金于法有据，予以支持，鉴于原告并未举证证明被告拖欠物业管理服务费造成的经济损失，其主张按日千分之二计算违约金过高，酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，即被告应支付2012年、2013年和2014年的物业管理服务费950元分别自2012年7月1日起、2013年7月1日起和2014年7月1日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告张玉坤应在本判决生效之日起五日内支付给原告莆田市涵江区奥华物业管理有限公司2012年至2014年的物业管理服务费计2850元，并支付2012年的物业管理服务费950元自2012年7月1日起、2013年的物业管理服务费950元自2013年7月1日起以及2014年的物业管理服务费950元自2014年7月1日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币247元，减半收取人民币123.5元，由被告张玉坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 林 冬二〇一五年五月十二日书记员 黄淑芳附：本案适用的法律条文及申请执行提示本案所引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。 来自