（2014）穗中法民五终字第4780号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-06-02

案件名称

袁灿荣、曾洁芳与广东金穗丰实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

袁灿荣,曾洁芳,广州市国商大厦开发有限公司,广东金穗丰实业有限公司,广州市鋆悦经营管理有限公司,广州市均盛置业有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百二十四条，第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2014）穗中法民五终字第4780号上诉人（原审原告）：袁灿荣，住广州市。上诉人（原审原告）：曾洁芳，住广州市。被上诉人（原审被告）：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市。法定代表人：潘维曦。原审第三人：广东金穗丰实业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：许俊豪。原审第三人：广州市鋆悦经营管理有限公司，住所地广州市。法定代表人：劳凤娟。委托代理人：黄汉杰、郭小穗，联系地址。原审第三人：广州市均盛置业有限公司，住所地广州市。法定代表人：郑永远。上诉人袁灿荣、曾洁芳因与被上诉人广州市国商大厦开发有限公司（以下简称国商公司）、原审第三人广东金穗丰实业有限公司（以下简称金穗丰公司）、广州市鋆悦经营管理有限公司（以下简称鋆悦公司）、广州市均盛置业有限公司（以下简称均盛公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第2454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1998年3月31日，袁灿荣、曾洁芳与国商公司签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第96011235号），约定：袁灿荣、曾洁芳向国商公司预购新中国大厦第五层5137号房地产，建筑面积为9.74平方米，国商公司应于1998年10月31日前将该房地产建成并正式交付袁灿荣、曾洁芳使用。该预售契约经广州市房地产交易所登记。同日，袁灿荣、曾洁芳与国商公司签订《租赁合约》，约定：袁灿荣、曾洁芳将广州市荔湾区新中国大厦第五层5137号商铺出租给国商公司作营业使用，租期从1998年11月1日至2003年10月31日止，年租金为楼价的12％，即38502.28港元。合同签订后，国商公司没有将上述商铺实际交付袁灿荣、曾洁芳，直接进行营业使用；2003年10月31日，袁灿荣、曾洁芳与国商公司法定代表人潘维曦签订《租金确认书》，确认租赁期内的租金共人民币210799.99元，国商公司尚欠租金160918.34元。租期届满，国商公司没有将所承租的商铺交还给袁灿荣、曾洁芳使用。2004年，袁灿荣、曾洁芳诉至原审法院，要求国商公司交还新中国大厦第五层5137号商铺，并赔偿2003年11月1日至判决发生法律效力之日止的租金及经济损失及精神损失费。原审法院经审查认为由于新中国大厦尚未通过建设工程规划验收，商场内的经营性装修工程（包括间隔）未经城市规划部门批准，将涉嫌构成违法建设，故新中国大厦第五层商场内的小开间分隔需待有关部门进行处理后才能确定；且新中国大厦第五层商场的原有间隔已被拆除，国商公司不能按未经报建批准的施工图复建商铺，致使袁灿荣、曾洁芳所购商铺的位置不明、界址不清，目前不具备交付条件，故袁灿荣、曾洁芳起诉要求国商公司交还商铺的诉讼请求目前在事实上是不可能履行，故于2007年11月8日作出（2004）荔法民三初字第743号《民事判决书》，判决驳回了袁灿荣、曾洁芳要求国商公司交还商铺的诉讼请求，并判决国商公司向袁灿荣、曾洁芳赔偿2003年11月1日至该判决发生法律效力之日止的租金损失（按每月3513.33元计算）、驳回袁灿荣、曾洁芳要求国商公司支付精神损失的诉讼请求。袁灿荣、曾洁芳对该判决不服提起上诉，广州市中级人民法院于2008年7月25日作出（2008）穗中法民五终字第1251号《民事判决书》，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。袁灿荣、曾洁芳对二审判决不服提出申诉，广东省高级人民法院于2009年6月23日作出（2008）粤高法立民申字第3887号《民事裁定书》，裁定指令广州市中级人民法院再审。广州市中级人民法院于2009年11月18日作出（2009）穗中法审监民再字第242号《民事判决书》，认为从商品房买卖关系考虑，讼争商铺目前仍未通过规划部门的验收，且商铺位置不明、界址不清，不具备交付使用条件，在事实上和法律上并不具备履行的条件，原审判决驳回袁灿荣、曾洁芳要求交还商铺的请求并无不当，袁灿荣、曾洁芳可在讼争商铺通过规划等部门验收后，再另行提出请求，故判决维持（2008）穗中法民五终字第1251号民事判决书。在本案中，袁灿荣、曾洁芳没有提供证据证明上述商铺已经规划行政部门验收。2010年5月13日，原审法院在执行国商公司退赔违法所得一案中，依法对国商公司建设的新中国大厦整体工程项目进行变卖，并作出（2007）荔法民三初字第4158-5号《变卖公告》称：本次变卖新中国大厦整体工程项目减除以下已建成建筑面积，1、原开发商国商公司与小业主已办理预售鉴证登记购买的面积21427.97平方米；2、………。经袁灿荣、曾洁芳申请，原审法院摇珠确定并委托广东高迪评估咨询有限公司对新中国大厦五楼5137号商铺的租金进行评估。2011年1月20日，广东高迪评估咨询有限公司作出《价格评估结论书》：价格评估标的在2009年11月18日至2010年11月22日期间每月租金市场价为人民币19480元。袁灿荣、曾洁芳已预付评估费用3450元。袁灿荣、曾洁芳于2010年11月20日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、国商公司交还广州市荔湾区新中国大厦第五层5137号商铺给袁灿荣、曾洁芳；2、国商公司赔偿从2009年11月18日至国商公司归还商铺之日止的经济损失（按每月19480元计算）。国商公司、均盛公司在原审均没有到庭、没有答辩。金某公司在原审述称：袁灿荣、曾洁芳的诉讼请求与我司无关。首先，根据法院的《变卖公告》内容，我司买受的是新中国整体工程项目，是属于资产变卖，而不是对国商公司债务的承担。其次，涉案商铺的面积不包括在变卖面积之内，所以袁灿荣、曾洁芳的诉讼请求没有法律和事实依据。再次，由于新中国大厦第五层现由均盛公司实际占用和经营，我司没有义务承担相关责任。鋆悦公司在原审述称：我司是购买新中国大厦1-6楼返租铺的大部分小业主自愿组织成立的机构。我司对新中国大厦商业运作既不经营，也不管理，仅为协助广大受害业主维权，担当监督、协调角色，是无收入，零税负企业。每个自愿参加的小业主单独与承包经营公司签订租约并自行收取租金，袁灿荣、曾洁芳没有入股我司，其与国商公司的纠纷与我司无关。另外，袁灿荣、曾洁芳主张的租金标准对其他已经自愿协商确定统一租金的绝大部分业主不公平，必将导致以后再无经营者在这几层楼经营。综上所述，不同意袁灿荣、曾洁芳诉讼请求。原审法院认为：袁灿荣、曾洁芳与国商公司签订的《租赁合约》租期届满后，国商公司没有将涉案商铺交还给袁灿荣、曾洁芳使用，损害了袁灿荣、曾洁芳的合法权益，故袁灿荣、曾洁芳依据合同相对性原则要求国商公司承担租金损失的赔偿责任合法有理，予以支持。鉴于（2004）荔法民三初字第743号生效民事判决书已判决确认了租金损失标准，故从2009年11月18日起的租金损失宜按该标准确定。袁灿荣、曾洁芳主张按照评估市场价计算损失，不予支持。根据法律规定，对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理。本案中，就袁灿荣、曾洁芳要求国商公司交还商铺问题，已经生效判决书作出处理，且从原审法院执行国商公司退赔违法所得一案的《变卖公告》上看，上述商铺不在变卖范围内，袁灿荣、曾洁芳亦没有证据证明上述商铺已通过规划等部门验收，因此，袁灿荣、曾洁芳没有新情况、新理由又再起诉要求国商公司交还商铺，不予处理。国商公司及均盛公司经原审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、第一百四十四条的规定，于2014年6月5日作出如下判决：一、国商公司自本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿从2009年11月18日至本判决发生法律效力之日止的租金损失（按每月3513.33元计算）给袁灿荣、曾洁芳；二、国商公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向袁灿荣、曾洁芳支付评估费3450元；三、驳回袁灿荣、曾洁芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4000元，由国商公司负担（袁灿荣、曾洁芳经批准缓交受理费4000元，国商公司自本判决发生法律效力之日起十日内，将受理费4000元交纳给原审法院）。判后，上诉人袁灿荣、曾洁芳不服原审判决，向本院提起上诉称：袁灿荣、曾洁芳与国商公司签订《租赁合同》租约期满时，袁灿荣、曾洁芳要收回涉案商铺，但国商公司未经其同意将商铺交给另一个承包商使用。在袁灿荣、曾洁芳已付清购房款的情况下，国商公司没有交还商铺给袁灿荣、曾洁芳，违反合同约定。对于袁灿荣、曾洁芳取回商铺的诉讼请求，原审法院不予处理，违反法律规定。国商公司于2010年8月将新中国大厦负五层至首层、四层至十二层、十五层至二十层变卖给金某公司，且新中国大厦第五层在2003年以后由开发商转租给鋆悦公司出租，同时鋆悦公司也组织小部分业主将自己的商铺交由鋆悦公司出租。可见未办齐报建手续、未通过规划验收，开发商可以变买楼层面积、鋆悦公司可以组织小业主取回商铺出租，袁灿荣、曾洁芳要求国商公司归还商铺就要报建手续和通过验收，不符合规定。原审判决的租金标准严重低于评估公司评估的商铺当年的月租即市场价，按照物价和楼价的上涨情况依市场价判定租金标准是合情合理的。鋆悦公司所讲的经营状况以及公司性质是虚假的，所列举的几个小业主，每月租金的收入是虚构出来的。现在的市场价格每月的租金可达到4～5万元，而且几个小业主根本不可能代表整个场数百个业主租金的标准。评估公司评估出来的市场价格也高于小业主所列租金（广东高迪评估咨询有限公司到新中国大厦现场进行评估的结果）。综上所述，袁灿荣、曾洁芳上诉请求：1、改判原审判决的第一项、撤销第三项；2、判令国商公司归还5137商铺给袁灿荣、曾洁芳，赔偿从2009年11月18日至本判决发生法律效力之日止的经济损失（按每月当年商铺租金的市场价计算，即由广州市荔湾区人民法院委托的评估公司在2010年评出的每月租金市场价为人民币19480元）给袁灿荣、曾洁芳；3、二审诉讼费由国商公司承担。被上诉人国商公司原审第三人金某公司、均盛公司二审均未到庭、无提出意见。原审第三人鋆悦公司述称袁灿荣、曾洁芳所诉权益完全与其司无关；广东高迪评估咨询有限公司的评估结论书所得出的结论极其片面偏颇，完全不了解大厦实情，如法院据此判决，将会引起极其严重的群体性闹事。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审庭询中，鋆悦公司称其司没有以自己名义出租商铺，业主均是以各自的名义与均盛公司签订租赁合同，均盛公司是经营主体。已经加入鋆悦公司的业主是按照每个商铺所占的份额跟均盛公司拿租金，具体哪一部分属于业主的，没有确认过。这些业主是按照购楼款的比例分配租金，至今每年租金也只有购房款的7%多，远远没有达到12%。本院认为：袁灿荣、曾洁芳与国商公司签订的《租赁合约》约定的涉案商铺租赁期限至2003年10月31日。在上述租赁合同期届满后，双方未达成续租协议，但国商公司没有将涉案商铺交还袁灿荣、曾洁芳，为此原审法院（2004）荔法民三初字第743号民事判决判令国商公司按原《租赁合约》约定的租金标准赔偿袁灿荣、曾洁芳2003年11月1日起至该判决生效之日止的租金损失，该判决已经本院2009年11月18日作出的生效判决维持。鉴于国商公司至今仍未交还涉案商铺给袁灿荣、曾洁芳，故袁灿荣、曾洁芳请求国商公司赔偿自上述判决生效之日起至本案生效判决之日止的租金损失，应予支持，原审法院判令国商公司按照上述生效判决确定的租金损失计算标准向袁灿荣、曾洁芳计付赔偿，并无不当，本院予以认可。袁灿荣、曾洁芳上诉请求以评估公司评估的市场价计算其租金损失，缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五款规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审。结合本案事实，袁灿荣、曾洁芳在本案中请求国商公司交还涉案商铺的诉讼请求，在法院生效判决中已经作出处理，现无证据证明涉案商铺已经通过规划部门验收、亦现袁灿荣、曾洁芳在法院生效判决后没有新情况、新事实的情况下，又提出相同的诉讼请求，原审法院不予处理适用法律正确，本院予以维持。综上所述，袁灿荣、曾洁芳的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4000元，由上诉人袁灿荣、曾洁芳负担。本判决为终审判决。审判长　　蔡培娟审判员　　黄　嵩审判员　　谭红玉二〇一五年五月十二日书记员　　杨银桃微信公众号“”