（2015）门民初字第1215号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-08-26
案件名称
胡国兴与杨志芳等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡国兴,杨志芳,张唐书,北京金城阜业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第1215号原告胡国兴，男，1935年5月27日出生。委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。被告杨志芳，女，1975年2月10日出生。被告张唐书，男，1972年11月6日出生。二被告的委托代理人赵建民，北京市亚太律师事务所律师。第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼153-26。法定代表人胡彦明，总经理。委托代理人王秀玲，女，1976年10月18日出生。委托代理人梁璐，女，1984年1月19日出生。原告胡国兴与被告杨志芳、张唐书，第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡国兴的委托代理人王春学，被告杨志芳、张唐书的委托代理人赵建民，第三人金城阜业房公司的委托代理人梁璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡国兴诉称：2013年10月15日，我经金城阜业公司居间与杨志芳签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买位于北京市门头沟区x号（以下简称x号）的房屋，购买价款为105万元。该交易亦得到杨志芳爱人张唐书的认可。合同约定杨志芳应保证房屋没有产权纠纷，并且应在房屋所有权转移当日办理原有户口的迁出手续；未按时迁出的需支付相应的违约金。此后我依约履行了合同义务，并于2013年10月21日取得x号房屋的房屋所有权证。2013年11月14日我与案外人乔正、曾小丽签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将x号房屋卖给了乔正、曾小丽。但由于x号房屋原有户口未迁出，且房屋存在杨志芳与他人的纠纷致使乔正、曾小丽无法入住。乔正、曾小丽将我和金城阜业公司起诉到法院，经过两审终审，法院判决确定我对二人赔偿经济损失44000元并负担一审诉讼费646元、二审诉讼费35元，我的上述损失系杨志芳的过错造成，杨志芳应承担相应的赔偿责任。故我诉至法院，诉讼请求为：一、二被告赔偿我未迁出户口违约金152975。二、二被告赔偿我经济损失44681元。被告杨志芳、张唐书辩称：我们不同意胡国兴的诉讼请求。x号房屋上的户口并不是杨志芳的户口，杨志芳无法支配他人的户口，他人户口不能迁出不是杨志芳的过错，故我们没有违约行为。杨志芳将x号房屋交付给胡国兴时，房屋并不存在不能入住的情形，胡国兴的损失不是我们造成的，我们不同意赔偿胡国兴的经济损失。第三人金城阜业公司述称：胡国兴所述属实，我公司同意胡国兴的诉讼请求。经审理查明：杨志芳与张唐书系夫妻关系。x号房屋原登记在杨志芳名下。2013年4月28日，胡国兴之妻李玉兰与杨志芳、金城阜业公司曾签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，李玉兰向杨志芳购买x号房屋，房屋价款为105万。2013年5月21日，杨志芳、张唐书办理委托公证，委托书写明：x号房屋系杨志芳与张唐书的夫妻共同财产，二人欲出售该房屋，因工作繁忙，故委托张秀凤办理房屋出售相关事宜。2013年10月15日，张秀凤作为杨志芳的代理人与胡国兴签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定胡国兴向杨志芳购买x号房屋，房屋价款为70万元。庭审中，当事人均确认，双方实际履行的是2013年10月15日的合同，但房屋交易价款实际为105万元。2013年10月15日的合同约定：出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付200元的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。胡国兴于2013年5月3日付清全部房款，后杨志芳将x号房屋交付给胡国兴。交付房屋时，x号房屋内并未有人居住。胡国兴于2013年10月21日取得x号房屋的房屋所有权证。另查，x号房屋现登记有案外人杨恩宇、杨栋宇的户口。杨栋宇的户口自2003年8月迁入x号房屋，杨恩宇的户口自2009年6月迁入x号房屋。胡国兴购买x号房屋后，于2013年11月14日将该房屋卖与案外人乔正、曾小丽。乔正、曾小丽入住时发现x号房屋由杨恩宇实际占有。2014年2月，乔正、曾小丽将杨恩宇、其弟杨栋宇、其妹杨丽诉至法院，要求三人腾退x号房屋。本院于2014年5月23日作出（2014）门民初字第1048号民事判决书，支持了乔正、曾小丽的诉讼请求。杨恩宇、杨栋宇、杨丽不服，上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2014年8月19日作出（2014）一中民终字第06080号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2014年9月，乔正、曾小丽将胡国兴及第三人金城阜业公司诉至法院，主张胡国兴未依约将x号房屋原有户口迁出，且x号房屋内有杨恩宇等人实际居住，致使乔正、曾小丽无法入住，故二人请求法院判令胡国兴赔偿逾期迁出户口的违约金及租房损失。我院于2014年11月19日作出（2014）门民初字第3539号民事判决书，判决：胡国兴向乔正、曾小丽赔偿违约金一万五千元；胡国兴向乔正、曾小丽赔偿经济损失四万四千元，并由胡国兴负担一审诉讼费六百四十六元。胡国兴不服判决，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉案件审理过程中，胡国兴申请撤诉。北京市第一中级人民法院于2015年1月26日作出（2015）一中民终字第810号民事裁定书，准予胡国兴撤诉，二审诉讼费三十五元由胡国兴负担。上述事实，有王春学、赵建民、梁璐的当庭陈述，《存量房屋买卖合同》，民事判决书、民事裁定书，房产过户档案等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务。本案中，胡国兴与杨志芳就x号房屋签订的《存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付违约金。胡国兴已于2013年10月21日取得x号房屋的房屋所有权证，但杨志芳至今仍未将原有户口迁出。虽然x号房屋现登记的户口并非杨志芳本人的户口，但在杨志芳与胡国兴订立买卖合同时，上述户口已存在；杨志芳作为房屋所有权人，应当知道房屋上有登记他人户口的事实；其作为出卖人，有义务在出卖房屋后协调相关的户口登记人将户口迁出。现杨志芳未能履行上述义务，应承担相应的违约责任。杨志芳、张唐书均认可x号房屋系二人的夫妻共同财产，张唐书亦同意出卖该房屋，故上述违约责任应由二人共同承担。故对于胡国兴要求杨志芳、张唐书支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，本院予以支持。但双方约定的违约金比例过高，本院将综合考虑逾期迁出户口的时间及胡国兴的实际损失等因素酌情对违约金的数额予以调整。另，胡国兴付清房款后，杨志芳已将x号房屋交付给胡国兴。交付房屋时，x号房屋内并未有他人居住。鉴于此，杨志芳已履行完毕其交付房屋的义务，并不存在违约情形。故胡国兴要求杨志芳、张唐书向其赔偿其应向乔正、曾小丽支付的租房损失及相应案件受理费的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、杨志芳、张唐书于本判决生效之日起七日内向胡国兴给付逾期迁出户口违约金一万六千元。二、驳回胡国兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费两千一百二十七元，由胡国兴负担两千元，已交纳；由杨志芳、张唐书负担一百二十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 赵 琳二〇一五年五月十二日书 记 员 朱丹枫 关注公众号“”