（2013）武民重字第01633号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-30
案件名称
关于王惠与常德市顺源物业服务有限公司、物业服务合同纠纷一案重审民事判决书
法院
常德市武陵区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王惠,常德市顺源物业服务有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第六条第一款，第三十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）武民重字第01633号原告王惠，女，1960年12月15日出生，回族。委托代理人关东芳，男，1961年8月14日出生，汉族。委托代理人陈国述，湖南先锋律师事务所律师，一般授权代理。被告常德市顺源物业服务有限公司。法定代表人徐成林，该公司董事长。委托代理人吴愈祥，男，1964年6月19日出生，土家族。原告王惠与被告常德市顺源物业服务有限公司（以下简称顺源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月26日作出（2013）武民初字第01633号民事判决书，被告顺源公司不服该判决，上诉于湖南省常德市中级人民法院。该院于2014年10月15日作出（2014）常民二终字第89号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）武民初字第01633号民事判决，发回重审，本院依法另组合议庭，公开开庭进行了审理。原告王惠的委托代理人关东芳、陈国述，被告顺源公司的委托代理人吴愈祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王惠诉称：原告于2009年5月31日购得了常德市顺沅房地产开发有限公司所售位于常德市武陵区武陵大道国源小区C＋栋1701房，并于同年7月10日与被告顺源公司签订了前期物业管理服务合同。2013年8月24、25日，因常德市城区连续两天大量降雨，导致公用设施即原告王惠房屋的阳台屋顶承担较大面积的屋面排水，因积水孔周边堆积尘渣，顺积水孔流入雨水排水管内，加上该雨水排水管呈形走向，流入排水管内的尘渣日积月累，不易排尽，造成排水管内排水不畅。加之水管弯头接口处承受有限且接口不严、开裂，使得雨水从管外排出，流入原告房屋内，造成原告房屋严重受损。后经常德市德源司法鉴定所鉴定，原告房屋受损的原因系原告王惠房屋的阳台屋顶承担较大面积的屋面排水，因积水孔周边堆积尘渣，顺积水孔流入雨水排水管内，加上该雨水排水管呈形走向，流入排水管内的尘渣日积月累，不易排尽，造成排水管内排水不畅，加上水管弯头接口处承受有限且接口不严、开裂，使得雨水从管外排出，流入原告房屋内所致，其直接的经济损失即修复费用为26012.92元，且不含财物的直接损失。事故发生后，原告再次找到被告，要求妥善协商处理，但被告以各种理由搪塞，拒不理赔，致使协商未果。原告认为，原、被告所签订的物业管理合同是合法有效的，被告理应按约履行物业合同所约定的各种管理义务，但令人遗憾的是，由于被告没有尽到相应的管理义务，造成原告财产受损，对此被告理应承担赔偿责任。为此，原告特诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告房屋修复损失费共计32000元；2、被告承担本案诉讼费。原告王惠在举证期限内向本院提交如下证据：1、证人证言，拟证明原告房屋受损的事实；2、常德市商品房预售合同1份及收款收据2份，拟证明争议房屋系原告所有；3、前期物业管理服务合同1份，拟证明原、被告双方系物业服务合同关系；4、湖南德源司法鉴定所鉴定报告1份，拟证明原告房屋漏水原因及损失价值；5、照片一组，拟证明原告房屋漏水造成的损失；6、鉴定费发票1份，拟证明原告用去司法鉴定费2200元。被告顺源公司辩称：1、湖南德源司法鉴定所不具备物业服务质量鉴定的主体资格，《司法鉴定报告书》非法无效。2、所谓司法鉴定，程序不公、勘察马虎、推理牵强、自相矛盾、结论含糊，不具有客观性、公正性、合法性。3、本案在常德市中级人民法院二审过程中，被告于2014年7月提交《关于人民法院勘查现场及鉴定人出庭作出鉴定说明的请求书》和《勘察建议》后，合议庭两次组织法官到现场进行勘察，基本情况是：管件接口没有漏水痕迹，没有维修痕迹；管件接口以下管道包裹物没有因为鉴定需要打开过；3、法官当场询问打开及维修情况，原告始终没有正面回答。4、常德市中级人民法院（2014）常民二终字第89号民事裁定书明确认为“原审判决认定事实不清，证据不足”，那么，如果原告不能提出新的证据证明其损失的原因就是被告的服务不周所致，则原告应当承担败诉的不利后果。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告顺源公司在举证期限内向本院提交如下证据：1、临时管理规约1份；2、装饰装修管理服务协议1份；上述证据拟证明业主装修时不得擅自损坏、改造排水等设施设备；3、排水管所在位置室内照片2份，拟证明排水管违规封闭，窗台以上看不出水渍痕迹；4、阳台屋顶上的积水孔照片2份，拟证明积水孔管径大，没有堆积尘渣；5、领条及记帐凭证各1份，拟证明2012年12月10日原告从开发商处领取屋面漏水室内维修款4000元；6、2010年6月30日至2011年12月31日王惠缴纳物业费记帐联1份，拟证明原告从2010年起就反映室内漏水，并拖延缴纳物业费；7、中院民事裁定书，拟证明本案事实不清，证据不足；8、勘查现场请求书，拟证明中院二审曾组织勘查现场；9、勘查建议，拟证明中院二审曾组织勘查现场。经庭审质证，被告对原告提交的证据1，认为证人既没有出庭作证，也未提供身份复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院对其不予认可；对证据2、3真实性无异议，本院对其予以认可；对证据4、5、6的客观性，真实性予以认可，对合法性、关联性有异议，认为司法鉴定报告是一份不合法的证据，本院对其真实性予以认可，对其关联性予以部分认定。被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，被告提交的证据1、2中确有原告王惠的签名，予以采信；对被告提交的证据3、4，原告对其持有异议，认为该证据不能显示拍摄的时间及位置，且不能反映当时漏水的实际情况。本院认为，被告提交的证据3、4不能显示拍摄的时间及位置，亦不能反映当时积水、漏水的实际情况，原告的异议成立，本院对被告提交的证据3、4不予采信。对被告提交的证据5，原告对其真实性不持异议，但对关联性有异议，认为与本案无关，本院认为，原告2012年12月10日在开发商处领取C＋栋1701号房屋面漏水室内维修款4000元，系开发商对原告的房屋屋面维修后给予的补偿，与原告本次2013年8月因积水孔周边堆积尘渣及排水管问题导致的房屋损害不具有关联性，不予采信；对被告提交的证据6，原告持有异议，认为与本案不具有关联性，本院认为，原告王惠是否拒绝缴纳物业管理费，与本次财产损害赔偿不具有关联性，本院不予采信；对证据7、8的真实性，原告无异议，本院对其真实性予以认可；对证据9原告表示不清楚情况，本院认为该勘查建议属被告自行向法院提出的建议，不属于证据范畴。根据本院采信的证据和当事人对本案无争议的事实的陈述，本院查明本案的事实如下：原告于2009年5月31日购得常德市顺沅房地产开发有限公司所售位于常德市武陵区武陵大道国源小区C＋栋1701房，该房位于该栋房屋顶层。同年7月10日原告与被告顺源公司签订了前期物业管理服务合同。合同约定：“第二条物业服务内容……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：是指对物业服务区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、井、公益性文体设施和共同设施设备使用的房屋等，进行维护和管理。第三条……二…2、供水、供电、通讯、照明设备设施工作正常；三、…3、室内外排水通畅，沟通盖板安全，化粪池、沙井每半年清理一次。第九条违约责任…一、乙方违反本合同，未达到管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”2013年8月24、25日，常德市城区连续两天大量降雨，雨水流入原告房屋内，造成原告房屋严重受损。受湖南先锋律师事务所委托，常德市德源司法鉴定所对原告王惠坐落在常德市武陵区国源小区C＋栋1701室的私人住宅因大雨浸泡造成房屋受损的原因及维修费用进行鉴定，于2013年9月3日出具司法鉴定报告书1份，鉴定结论为：根据现场实地勘查和综合分析，当事人王惠房屋内的受损原因是阳台屋顶上的积水孔因堆积有尘渣，未及时清除，流入排水管内的尘渣受阻不能正常排水。遭遇大雨时，排水管管壁受到挤压，造成管件破坏或管件接口不严而流入房屋室内的。依据《湖南省房屋修缮计价定额》及有关规定和常德市建设工程造价管理站发布的人工工资标准和主要材料价格，结合实地丈量的数据对受损的部位进行修复计算，修复费用为26012.92元。本鉴定中维修费用仅指该房屋的修复费用，不含财物的损失费用。原告用去鉴定费2200元。后原、被告协商未果，原告遂向本院起诉，提出前列诉讼请求。·本案审理过程中，被告对常德市德源司法鉴定所作出的司法鉴定报告不服，提起了重新鉴定申请，本院委托湖南鼎信司法鉴定中心进行鉴定，2014年1月13日，湖南鼎信司法鉴定中心回复称“1、该委托事项发生时间距现在时间较长，现场已经不可能恢复，司法鉴定的条件不足。2、双方当事人陈述出入很大，一方认为是忘记关窗大雨导致房屋进水，另一方认为是物业公司疏于管理，雨水管堵塞导致房屋进水，但无论是哪一种原因都不属于建筑工程质量的鉴定范围。”本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案中，原告王惠与被告顺源公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，根据本案原告与被告所签订的物业服务管理合同约定，房屋共用的落水管属于被告维护和管理的义务范畴。原告主张其损失系原告阳台屋顶承担较大面积的屋面排水，积水孔周边堆积尘渣，顺积水孔流入雨水排水管内，加上该雨水排水管呈形走向，流入排水管内的尘渣日积月累，不易排尽，造成排水管内排水不畅，加之水管弯头接口处承受有限且接口不严、开裂，使得雨水从管外排出，流入原告房屋内所致，故被告应当对其是否尽到了对落水管的维护、管理职责承担举证责任，但被告没有提供相应证据证实其观点，应当认定为被告顺源公司未尽到与业主签订的物业服务合同约定的义务及法律规定的管理职责，存在违约事实，故被告应当对原告的损失承担违约责任；同时，本案中，被告虽对原告提交的由湖南德源司法鉴定所出具的鉴定有异议，但由于本案所涉事项发生时间过长，现场已不能恢复，司法鉴定条件不足，且湖南德源司法鉴定所具有进行建筑工程造价鉴定的资质，故本院对其鉴定意见中关于修复费用的评估予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告常德市顺源物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王惠的经济损失28212.92元（26012.92元＋2200元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，由被告常德市顺源物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 单 亮审 判 员 孔源源人民陪审员 欧有恒二〇一五年五月十二日代理书记员 吴宁辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：