（2015）宁民终字第722号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-29
案件名称
上诉人南京龙腾运输实业有限公司与被上诉人南京立力煤矿机械制造有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京龙腾运输实业有限公司,南京立力煤矿机械制造有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第722号上诉人（原审被告）南京龙腾运输实业有限公司，组织机构代码60892503-6，住所地江苏省南京市白下区苜蓿园大街66号3幢201室。法定代表人张关祁，该公司董事长。委托代理人李庆法，江苏恒鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京立力煤矿机械制造有限公司，组织机构代码24969965-4，住所地江苏省南京市栖霞区中山门外马群街25号。法定代表人王国伟，该公司董事长。委托代理人李保军，江苏三法律师事务所律师。委托代理人王永明，江苏三法律师事务所律师。上诉人南京龙腾运输实业有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人南京立力煤矿机械制造有限公司（以下简称立力公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日立案受理后依法组成合议庭，于2015年2月3日公开���庭审理了本案。上诉人龙腾公司的法定代表人张关祁、委托代理人李庆法，被上诉人立力公司的委托代理人李保军、王永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立力公司原审诉称：双方于2011年1月1日签订租赁合同1份，约定立力公司向龙腾公司出租马群街33号院内约6000平方米的场地，立力公司在停租前3个月通知龙腾公司终止合同，龙腾公司接到通知后3个月内搬离、归还立力公司房屋、场地。2012年5月，立力公司向龙腾公司发出通知，要求终止租赁合同并在3个月内搬离，但是龙腾公司至今未搬离，并实际占用房屋和场地，导致立力公司无法收回。立力公司认为，1、1998年3月南京煤矿机械厂破产，后南京市国土管理局于1998年12月19日作出宁国土（1998）286号文，该文件明确将本案涉案土地的国有土地使用权直接变更给立力公司使用，由此可见，在南京煤矿机械厂破产���后，根据国土部门的相关文件，改制前的立力公司已经取得涉案土地使用权。2、在2003年企业改制时，根据南京市三联动改革的相关政策及上级主管部门南京化建集团的批准，立力公司实施了改制，改制的资产包含涉案的土地使用权，被划入改制财产，依法进行了产权转让。作为当时国有企业立力公司的主管部门，南京化建产业有限公司经相关部门批准，与受让方南京华吉产业投资有限公司签订了产权交易合同，该合同也经南京产权交易中心进行合法鉴证，2006年南京市振兴工业指导小组对立力公司所实施的三联动改革进行了检查和验收，并颁发验收合格证书，改制之后的立力公司的财务审计报告中，已经包含了涉案土地使用权的评估价值也就是无形资产4152.8万元。因此，立力公司2003年的企业改制程序合法，所有的改制资产含涉案土地，也经法定程序进行评估和作���，立力公司通过改制取得涉案土地合法有效。根据我国国情，国有企业改制具有政府行为的特点，2003年至今，立力公司所实施的改制没有被任何机关认定为无效，且职工安置等各项改制工作也依法实施，一旦推翻企业改制行为，将带来巨大的社会矛盾。因此，立力公司有权对涉案的土地及上面的房屋进行处分。3、双方于2011年1月1日签订的租赁合同中，立力公司与龙腾公司多次使用甲方房屋、土地房屋、场地等概念，可见龙腾公司对于租赁的范围是明知的。该租赁合同已经到期，龙腾公司应当将相关的房屋及场地归还给立力公司。4、退一步说，本案合同即使无效，合同无效的法律后果是双方返还财产，龙腾公司仍负有向立力公司返还租赁物的义务。综上，立力公司诉至原审法院，请求判令：1、终止原龙腾公司双方的租赁合同，龙腾公司立即向立力公司返还租赁��位于马群街33号院内约6000平方米的房屋和场地；2、龙腾公司从2012年12月开始，按每月1万元的标准向立力公司支付至实际返还之日的房屋、场地使用费；3、本案诉讼费由龙腾公司承担。龙腾公司原审辩称：1、根据最高法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以收回并依法处置，企业对以划拨方式取得的国有土地使用权无权处分。因此，立力公司不可能通过破产、更不可能通过企业改制取得涉案土地的使用权。立力公司未取得该土地的国有土地使用证，故没有取得该土地的国有土地使用权，该土地本身属于国有，依据法律规定应当收归国有。2、根据我国法律规定，即使取得划拨土地的使用权，也不得对外出租、谋取利益，否则属于违法��为，非法所得应予没收，且给予处罚。而立力公司并未取得涉案划拨土地的使用权，本身就不具备主体权利，又实施了违反国家法律规定的行为。因此，双方于2011年1月1日签订的土地租赁协议，违反了划拨土地不得出租的规定，属于无效。同时，立力公司在签订合同时称已经取得涉案土地的使用权，取得方式就是通过企业改制取得，该行为带有欺诈性。根据合同法第52条规定，立力公司采取欺诈行为签订合同也是无效的。故，立力公司依据该协议主张诉讼权利，依法不应当受到保护，一是立力公司没有主体权利，二是立力公司从事的违法行为。3、立力公司主张不属于自己的房屋所有权，侵犯了立力公司的物权，应予驳回。龙腾公司于1993年左右就租赁涉案土地，从事企业经营，1995年龙腾公司因生产需要，经南京煤矿机械厂及其上级主管南京煤炭工业局同意建房457.8��方米，并取得合法建房手续，至今一直纳税。1999年龙腾公司申报获取涉案土地的使用权，并建房1200平方米，用于企业经营。4、关于合同无效的法律后果。破产企业的划拨土地为国家所有，涉案地块现为国有土地，土地性质为住宅，使用该土地应当符合土地载明的用途，由国家通过土地出让和招标拍卖来实现土地价值。本案合同被认定无效后，不会改变国家对土地所有的性质，国家将依法以出让方式实现土地的用途，任何企业及社会群体均可依法取得该土地的使用权。综上，立力公司的主张没有事实和法律依据，请求依法驳回立力公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2011年1月1日，立力公司（合同甲方）与龙腾公司（合同乙方）签订租赁合同1份（以下简称涉案租赁合同），合同第1条约定：“甲方将位于南京市栖霞区马群街道马群街33号院内约6000平方米场地出��给乙方，月租金人民币壹万元。”第2条约定：“因甲方房屋、土地将另作他用，届时将不再出租，因此，甲方将在停租前三个月通知乙方终止本合同，乙方应在接到通知后三个月内搬离、归还甲方房屋、场地。由于终止合同所造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。租金按实际租赁期的租金计算，多退少补。”该合同未约定租赁期限，龙腾公司已支付租金至2012年11月。2012年5月7日，立力公司向包括龙腾公司在内的租赁户发出通知，告知各租赁户：因立力公司房屋、土地即将另作他用，不再出租，因此，立力公司通知租赁户终止所签租赁合同。通知同时要求租赁户在3个月内搬离，归还立力公司房屋、场地。龙腾公司签收终止合同通知后，未将所租赁的房屋、场地返还给立力公司。立力公司遂起诉至本院要求处理。1998年3月，南京煤矿机械厂因长期亏损，向江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）申请破产。南京中院于同年3月31日立案受理，于同年8月30日裁定终结南京煤矿机械厂破产还债一案的诉讼程序。南京煤矿机械厂于1998年10月被注销工商登记。在破产案件审理过程中，经审计部门审计，南京煤矿机械厂的资产总额为3813.32万元（其中土地使用权价值1542.49万元，不包含涉案租赁合同中土地）。同年7月15日，经南京产权交易服务中心鉴证，南京煤矿机械厂清算组与性质为国有企业的立力公司（以下简称原立力公司）签订产权转让协议书，约定原立力公司以3450万元的价格购买南京煤矿机械厂的上述资产。涉案租赁合同中的土地，位于南京市栖霞区马群街道（原马群镇）马群街33号的东部位置，其使用权于1998年4月8日起至今登记在原南京煤矿机械厂名下，国有土地使用证编号为宁栖国用（98）字第01522号（土地使用��积为8953平方米、地号为13-109-017-074、图号为47.50-04.75、土地用途为住宅、使用权性质为划拨，2009年12月2日因道路拓宽宗地面积已调整为7582.6平方米，该宗土地靠近宁杭公路有两处私人所建住宅，该宗土地以下简称涉案土地）。1998年12月19日，南京市国土管理局（现为南京市国土资源管理局，以下简称市国土局）向原立力公司发出《关于原南京煤矿机械厂用地的处置意见》（以下简称处置意见），文号：宁国土（1998）286号。该意见载明：南京煤矿机械厂经法院裁定已宣告破产，由原立力公司有偿收购，根据国家有关规定，对该厂使用的3宗国有土地作明确处置，其中涉案土地系未列入破产的非经营性用地，该宗土地的国有土地使用权直接变更给原立力公司使用，暂按划拨土地使用权进行管理。该文件还载明抄送南京市有关单位和部门，但该土地的使用权登记一直未变��。龙腾公司与原南京煤矿机械厂之间原存在土地租赁合同关系。在南京煤矿机械厂破产清算期间，清算组向龙腾公司发出通知，解除了双方的租赁合同。1999年1月1日，原立力公司与龙腾公司签订租赁协议书，约定立力公司将坐落于马群街33号院内的厂房85平方米和场地5600平方米出租给龙腾公司。因该协议书中的租赁截止时间及龙腾公司签署的落款时间均有涂改，致租赁期限无法确定。1999年4月23日，原立力公司与龙腾公司签订土地转让意向书1份，约定立力公司以227.80万元的价格将位于栖霞区马群街33号8953平方米土地一次性转让给龙腾公司，付款方式为在双方签订正式合同并经有关部门批准后，龙腾公司支付立力公司20万元定金，在完成转让土地的法律手续后，龙腾公司支付立力公司转让费50%，余下金额在1年内付清。该意向书签订后，双方实际均未按该意向书约定履行。原立力公司设立于1997年11月7日，登记的股东为南京煤炭工业汽车运输公司和南京钟山煤矿，均隶属于原南京市煤炭工业局，2001年因南京市市级党政机关机构改革，其所属企事业单位进入南京化建产业（集团）有限公司（以下简称化建公司）。2003年12月30日，南京市振兴工业指导小组办公室作出《关于同意南京立力煤矿机械制造有限公司实施“三联动”改革的批复》，该批复同意由化建公司负责组织实施原立力公司“三联动”改革，并明确原企业使用的土地涉及的土地出让金等作为国有资产投入化建公司。在改制过程中，原立力公司委托南京大陆土地估价师事务所有限责任公司（以下简称评估机构）对原立力公司（含南京热交换器厂）实际使用的3宗国有土地使用权地块进行价格评估，包括涉案土地。评估机构于2003年7月14日出具《土地估价报告》，其中涉案土��按照面积8953平方米、住宅用地用途，并以出让土地使用权确定该宗土地总地价为7556332元，并注明含政府土地收益。该3宗土地的估价报告上报市国土局备案，市国土局经审查认为报告的地价水平基本符合当地实际，于2003年10月20日准予备案。其中面积为62197.5平方米地块的土地估价报告载明：因该块土地中有18792.1平方米土地已转让给他人、转让手续正在办理中，故该宗地块的实际评估面积为43405.4平方米、实际评估的总地价为22787835元。经计算，该3宗土地的估价报告确定的实际总地价合计为4152.3894万元。2004年3月1日，在南京产权交易中心的鉴证下，化建公司（出让方，合同甲方）与南京华吉产业投资有限公司（以下简称投资公司，受让方，合同乙方）签订产权交易合同1份，该合同载明甲方将其拥有的原立力公司（含南京热交换器厂）整体产权有偿转让给乙方，其第一条约定：该合同转让标的为原立力公司（含南京热交换器厂）整体产权；第二条约定：经评估后净资产为4385.87万元（含上述3宗土地的总地价，包括涉案土地），在上述标的范围内，扣除提留职工安置等费用3599.39万元后，甲方将其拥有的原立力公司（含南京热交换器厂）整体产权有偿转让给乙方，转让价格为566.26万元。同日，双方签订《产权移交书》，化建公司向投资公司移交上述产权，载明其中“无形资产”为4152.8万元，移交资产详见资产评估报告。同年3月3日，投资公司支付转让价款566.26万元，南京产权交易中心开具产权转让发票，票面金额为566.26万元。2006年10月20日，南京市振兴工业指导小组办公室颁发《南京市市属国有工业企业“三联动”改革验收合格证书》，载明：立力公司“三联动”改革工作经组织检查，验收合格。原立力公司“三联动”改革完成后���原立力公司的股权已转让给投资公司。2004年8月23日，原立力公司登记的股东南京煤炭工业汽车运输公司和南京钟山煤矿，经核准变更登记为投资公司和南京宁冶建设开发有限公司。2010年9月27日，立力公司登记的股东由投资公司和南京宁冶建设开发有限公司，经核准变更登记为投资公司的独资股东。在本案原二审期间，投资公司于2013年12月3日向南京中院出具《情况说明》，言明：在化建公司下属的原立力公司“三联动”改制过程中，其与化建公司签订产权转让协议，受让了原立力公司的股权并取得了改制范围内的全部资产，包括涉案土地，后其作为现立力公司的母公司，将涉案土地作为对现立力公司的投资资产，并郑重声明：对现立力公司就本案行使的诉讼权利不持任何异议。化建公司于2013年12月5日向南京中院出具《证明》，言明：原立力公司原系南京市煤炭工���局下属国有企业，因机构改革进入化建公司，马群街33号面积为8953平方米的土地期间一直由原立力公司实际使用，2004年其对原立力公司实施“三联动”改制，改制资产包括马群街33号面积为8953平方米这块土地。关于涉案土地上的房屋和建筑物，原审法院在审理中进行了现场勘验。龙腾公司确认其中有部分系南京煤矿机械厂和原立力公司留下的，其它部分龙腾公司陈述系龙腾公司出资建造，立力公司表示不清楚但非现立力公司建造。为此，立力公司举证了房产证；龙腾公司举证了分别于1995年12月29日、1996年2月12日颁发的建设工程规划许可证，证明其经许可建造两处二层房屋，建设单位为南京煤矿机械厂，建设规模分别为256平方米、179平方米及22.8平方米。2012年12月15日，龙腾公司（甲方）与南京市栖霞区人民政府马群办事处城建科（乙方）签订协议书1份，约定甲方将涉案土地南部约3400平方米场地和近700平方米房屋，无偿给乙方作临时农贸市场使用，使用时间暂定3个月。2012年12月，立力公司（乙方）与南京市栖霞区人民政府马群办事处（甲方）也签订协议书1份，载明上述场地是龙腾公司承租乙方场地的一部分，甲方因此已与作为承租人的龙腾公司商妥，约定乙方将上述场地无偿借给甲方作农贸市场临时过渡3个月。至本案一审法庭辩论终结时，上述场地仍由当地政府在用作农贸市场，立力公司、龙腾公司均表示同意政府继续使用。立力公司提起本案诉讼后，龙腾公司于2013年1月6日诉至原审法院，主张立力公司继续履行双方于1999年4月23日签订的土地转让意向书，即将位于南京市栖霞区马群街33号的8953平方米的国有土地使用权过户变更至龙腾公司名下。后龙腾公司于同年5月8日以争议土地使用人不是立力公司为由，申请撤回���诉，原审法院于同日裁定准予龙腾公司撤回起诉。上述事实，有立力公司、龙腾公司的一致陈述，立力公司举证的租赁合同、立力公司于2012年5月7日发出的通知、终止合同通知书签收记录、签收人焦康的个人缴费记录情况表、市国土局作出的处置意见、关于同意立力公司实施“三联动”改革的批复、土地估价报告及备案表、产权交易合同、产权移交书、产权转让发票、“三联动”改革验收合格证书、企业工商登记信息及档案资料、本案原二审卷宗相关材料、协议书和相关房产证复印件，龙腾公司举证的涉案土地国有土地使用证及土地查询结果状况一览表、南京煤矿机械厂破产清算组通知、租赁协议书、土地转让意向书、建设工程规划许可证、协议书、原审法院（2013）栖霞民初字第66号案件审判流程管理表、本院（1998）宁经破字第6号案件卷宗材料、本院关于本案���二审卷宗中谈话笔录、庭审笔录等相关卷宗材料、从市国土局调取的相关土地登记信息、原审法院制作的现场勘验笔录等证据，以及开庭笔录等在卷佐证，原审法院予以确认。原审法院认为：虽然南京煤矿机械厂破产资产中不包括涉案土地，但在原立力公司收购南京煤矿机械厂破产资产后，市国土局就涉案土地的使用权作出处置意见，明确涉案土地的国有土地使用权直接变更给原立力公司使用，暂按划拨土地使用权进行管理。市国土局作为国有土地的行政主管部门，在其行政管理职权范围内所作出的这一处置意见，已发生行政行为效力。2004年，化建公司根据南京市振兴工业指导小组办公室的批复要求，对原立力公司实施了“三联动”改革，立力公司举证的土地估价报告及备案表、产权交易合同、产权移交书、产权转让发票、“三联动”改革验收合格证书等一系��证据，足以证实投资公司有偿受让了原立力公司的全部产权，接受了原立力公司的全部资产，其中包括涉案土地。而涉案土地使用权的价值已经按照出让土地使用权进行了估价，并经市国土局审核予以备案，南京市振兴工业指导小组办公室批复中也明确涉及的土地出让金等作为国有资产投入化建公司，可见投资公司是按照出让土地方式支付对价从而获取涉案土地的国有土地使用权。原立力公司的“三联动”改革工作，经南京市振兴工业指导小组办公室组织检查，验收合格。因此，投资公司有偿受让了原立力公司的全部资产，包括涉案土地的使用权，并获得政府的认可，这一企业改制结果应当予以维护。投资公司受让的系原立力公司的产权，其接收的原立力公司的资产并未转移至自己名下，而是通过公司股东登记变更的方式成为立力公司立力公司的股东，将所接收���原立力公司的资产继续投资于现立力公司，且其明确声明：对立力公司立力公司就本案行使的诉讼权利不持任何异议。因此，投资公司有偿受让的原立力公司资产中涉案土地使用权，实际归属于立力公司，立力公司已善意取得涉案土地的使用权，因政策等客观原因，至今未能办理土地使用权的变更登记，但其应当有权行使涉案土地的使用权并享有涉案土地的收益权，包括土地的出租和出租收益。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。立力公司与龙腾公司自愿签订租赁合同，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，且不存在欺诈情形，应认定该合同合法有效。龙腾公司辩称立力公司对涉案土地无使用权，无权出租土地，双方租赁合同无效的意见，依据不足，故本院不予采纳。根据合同���第九十一条规定，合同的终止是指合同的权利义务终止，其中合同的解除是产生合同权利义务终止的情形之一，合同权利义务终止是合同解除的结果。因此，立力公司主张终止双方的租赁合同，结合其主张的依据和理由，实际是系主张解除双方租赁合同的意思表示。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。立力公司、龙腾公司的租赁合同中明确约定立力公司可提前3个月通知终止合同，立力公司在2012年5月即向龙腾公司发出终止合同通知书，通知龙腾公司终止合同并要求��还房屋、场地。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。龙腾公司在法定期间内未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，本院认定原龙腾公司之间的租赁合同于2012年5月解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。立力公司、龙腾公司的租赁合同解除后，龙腾公司应当将租赁标的物返还给立力公司，其未及时返还租赁标的物，应当向立力公司支付使用费。虽��龙腾公司与原立力公司就涉案土地曾经签订过转让意向书，但双方并未根据意向书的约定签订正式合同，该意向书也未实际履行。龙腾公司辩称其在涉案土地上出资建造了房屋和建筑物，并应归其所有的意见，经查依据不足，原审法院不予采纳。因此，鉴于相关房屋和建筑物没有取得物权登记，本着地随房走的原则，龙腾公司在向立力公司返还所租赁的土地同时，也应将涉案土地上的房屋和建筑物一并返还。对因返还涉案土地上的房屋和建筑物可能造成的损失，龙腾公司可另行主张。鉴于立力公司、龙腾公司均分别与当地政府和部门，就部分涉案土地签订了协议书，同意将约3400平方米的场地无偿借给政府使用至今。因此，对于立力公司主张的使用费，原审法院酌定为每月5000元。对于龙腾公司所租赁的场地及其上的房屋和建筑物，其中已借给当地政府作为农贸市场使用的部分，立力公司可另行与借用人直接办理交接；如借用人已交付给龙腾公司，则应由龙腾公司返还给立力公司，且龙腾公司应自接受之日的次日起按每月10000元标准支付使用费。综上所述，立力公司、龙腾公司签订的租赁合同于2012年5月解除，龙腾公司自2012年12月起每月支付立力公司使用费5000元，并应当返还涉案土地及其上的房屋和建筑物。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定、第九十六条第一款、第九十七条之规定，原审法院判决，一、南京立力煤矿机械制造有限公司与南京龙腾运输实业有限公司于2011年1月1日签订的租赁合同于2012年5月解除；二、南京龙腾运输实业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于南京市栖霞区马群街道马群街33号的场地及其上的房屋和建筑物返还给南京立力煤矿机械制造有限公司；三、南京龙腾运输��业有限公司于本判决生效之日起十日内按每月5000元的标准向南京立力煤矿机械制造有限公司支付自2012年12月起至判决确定的租赁标的物返还之日止的使用费；之后按每月5000元的标准支付使用费至租赁标的物实际返还之日，于返还租赁标的物时一并支付（如借用人已将所借用的标的物交付给龙腾公司，龙腾公司应自接受之日的次日起按每月10000元标准支付使用费）。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。原审案件受理费2380元，由南京龙腾运输实业有限公司负担。上诉人龙腾公司不服原审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉请或发回重审。其理由为：一、原审判决适用法律错误。龙腾公司依据一个合同主张��利，原审将三个合同权利归被上诉人。被上诉人依据2011年1月1日《租赁合同》提起的诉讼只能主张马群街33号院内约6000平方米场地的返还，一审将场地及其上房屋和建筑物返还适用法律错误。原审将上诉人取得合法建房手续的457.8平方米所有权不属于立力公司的房屋返还，适用法律错误。二、原审认定事实错误。马群街33号8953平方米土地属国有划拨土地，土地使用权人是南京煤矿机械厂。南京煤矿机械厂于1998年4月15日破产，根据最高人民法院规定，企业对划拨土地无处分权，原审认定投资公司受让了划拨土地又投资给了被上诉人，不仅违反了司法解释，违反登记生效的法律规定，且事实严重错误。涉案土地现仍然登记在南京煤矿机械厂名下，政府未收回也未依法处置。原审根据一系列非法转让推定出的所谓权益，不服符合法律对国有划拨土地使用权的规定。上诉人于1999年4月23日受让8953平方米国有土地并申报土地登记变更手续，实际使用该土地至今。上诉人也是善意取得土地使用权，又是实际使用人，应有优先受让权。三、本案是合同纠纷，原审按土地确权审理并自行确认国有划拨土地使用权归被上诉人所有，违反了法律规定，也违反了法院案件管辖规定，原审确认国有划拨土地随“破产财产”由被上诉人一并所得，推断南京立力煤矿机械制造有限公司有8953平方米国有划拨土地使用权。将法律禁止的非法转让国有土地使用权的违法行为认定为合法，并据此判决，违反了土地管理法律规定。四、原审判决有明显的不公正倾向。现国有南京立力煤矿机械制造有限公司主体已不存在，土地也多次非法转让，国土局的“处置意见”对民营南京立力煤矿机械制造有限公司根本无效。涉案诉争土地是国有划拨土地，有无土地使用权是能���将国有划拨土地使用权判归被上诉人的基本依据。民营南京立力煤矿机械制造有限公司根本没有可能取得划拨土地使用权。原审认定被上诉人已善意取得涉案土地的使用权错误。被上诉人立力公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判，其理由为：一、原南京煤矿机械厂用地的处置意见的宁国土1998（286）号文明确表明煤矿机械厂经过法院判决已经破产，由被上诉人有偿收购，根据法律规定对该厂所有的三宗国有土地进行处理，其中涉案土地被列为破产的非经营性土地，该土地直接归立力公司使用，暂按照划拨土地进行使用，故1998年煤矿机械厂破产，涉案的土地没有在破产资产进行处理，当时立力公司属于纯国有企业，政府将原煤矿机械厂的土地进行了划拨使用，也就是说在98年以后，立力公司就依法享有涉案土地的土地使用权。二、基于立力公司依法享��国有土地的使用权，2003年立力公司实行三联动改制的时候，改制部门才将涉案土地一并纳入改制范围，作为签署产权交易合同的受让方，系合法、善意取得相关的改制资产。该受让行为依法应予保护。2006年10月南京市振兴工业企业指导小组办公室，对立力公司的改制进行了综合验收，其结论是验收合格，由此可见2003年的三联动改制已经相关政府部门审核合格，且依据当时的法律法规办理了产权交易，立力公司当然取得了涉案的土地使用权。上诉人龙腾公司清楚立力公司享有涉案土地的使用权，才与立力公司签订了涉案土地的租赁合同，故上诉人龙腾公司对于立力公司享有涉案土地的使用权是明知的，其一直主张在涉案土地上建设了相关的房屋，根据一审所查明的相关证据，所有的规划建设手续均办理在煤矿机械厂名下，且办理时间都是95年，而煤矿机械厂在98年就破产，上诉人也与煤矿机械厂的清算组签订了终止租赁的合同，所以即使如上诉人所述相关房屋由上诉人建造，当时其在98年与煤矿机械厂清算组签订终止租赁合同的时候已经放弃了该部分权利。三、根据上诉人与被上诉人所签订的2011年1月1日的租赁合同，被上诉人已经发函要求终止合同，该终止合同的要求合法有据，上诉人应该依据该合同的约定返还其实际占有的场地和房屋。双方当事人在二审中未提交新证据，且对一审查明的事实不持异议。本院二审查明的事实与原审一致。本案二审争议焦点为被上诉人是否拥有涉案土地的使用权及原审判决返还场地、房屋是否符合法律规定。本院认为，市国土局在原立力公司收购南京煤矿机械厂破产资产后，就涉案土地的使用权已经作出处置意见。在2004年的“三联动”改革中，涉案土地使用权的价值已经按照出让土地��用权进行了估价，并经市国土局审核予以备案，投资公司有偿受让了原立力公司的全部产权，接受了原立力公司的包括涉案土地的全部资产，故投资公司已按照出让土地方式支付对价从而获取涉案土地的国有土地使用权。投资公司在有偿受让了原立力公司的全部资产后，将所接收的原立力公司的资产继续投资于现立力公司，虽然至今未能办理土地使用权的变更登记，但立力公司应当有权行使涉案土地的使用权。上诉人主张立力公司没有涉案土地使用权，本院不予支持。双方于2011年1月1日签订的租赁合同并不违反法律、行政法规的规定，合法有效。原审法院根据双方合同约定和法律规定解除双方之间的租赁合同，并无不当。合同解除后，上诉人应返还其所占用的场地、房屋，并支付占有期间的使用费，原审判决龙腾公司一并返还土地上的房屋和建筑物符合法律规定。对因返还涉案土地上的建筑物可能造成的损失，龙腾公司可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由上诉人龙腾公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年五月十二日书 记 员 朱亚芳 搜索“”