（2015）沈高开行初字第00177号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-12-24
案件名称
原告ＸＸ与被告新民市住房和城乡建设管理局、第三人荆华、沈阳隆宸房地产开发有限公司房屋行政登记纠纷一案一审行政判决书
法院
沈阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ,新民市住房和城乡建设管理局,荆华,沈阳隆宸房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第五十六条
全文
沈阳高新技术产业开发区人民法院行 政 判 决 书（2015）沈高开行初字第00177号原告：ＸＸ，男，1986年5月27日出生，蒙古族，户籍地内蒙古通辽市，现住址辽宁省盘锦市。委托代理人：李辉、朱丽丽，系辽宁博雅律师事务所律师。被告：新民市住房和城乡建设管理局，住所地新民市辽河大街88号。法定代表人：张继，系该局局长。委托代理人：冯树山，系该局法律顾问。委托代理人：李宝春，系该局新民市房产管理处工作人员。第三人：荆华，女，1977年7月21日出生，汉族，住址沈阳市。委托代理人：刘华剑、秦达达，系辽宁盛竹律师事务所律师。第三人：沈阳隆宸房地产开发有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：徐英浩，系该公司总经理。委托代理人：杨馨，女，1984年7月26日出生，汉族，住址沈阳市。原告ＸＸ诉被告新民市住房和城乡建设管理局及第三人荆华、沈阳隆宸房地产开发有限公司房屋登记行政登记一案，于2015年3月16日向本院提起行政诉讼，本院于2015年3月16日受理后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年4月24日及5月11日两次公开开庭审理了本案。原告ＸＸ及委托代理人李辉、朱丽丽；被告新民市住房和城乡建设管理局的委托代理人冯树山、李宝春，第三人荆华的委托代理人刘华剑、秦达达；第三人沈阳隆宸房地产开发有限公司的委托代理人杨馨到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。被告于2012年10月16日为第三人荆华与辽宁新宸房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同进行了备案登记。原告ＸＸ诉称，2014年9月，原告与沈阳轩合商品混凝土有限公司法人荆明、经理蒋伟签订了新民市兴隆堡镇中兴路6-1号“兴隆一品”小区2#4-3-3房屋转让协议，并经第三人沈阳隆宸房地产开发有限公司同意协助办理房屋所有权登记。原告在新民房产管理处办理登记过程中，交纳了各种契税、房屋维修基金等费用后，在最后去领取房产证时，被告知该套房屋已经有预告登记备案，备案在第三人荆华名下。经原告向新民市房产管理处查询，该备案只是房产管理处自己电脑中的一种记载，没有商品房买卖合同，没有房款收据，更没有书式档案，也没有联网公开。故该备案不符合房地产预告备案登记的相关法律，被告对该套房屋的预告登记备案行为违法，应予以撤销。经原告与新民房产管理处协商撤销未果后，只得诉至法院，要求撤销被告对新民市兴隆堡镇中兴路6-1号“兴隆一品”小区2#4-3-3商品房的预告登记备案并承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告明确其诉讼请求为撤销被告对新民市兴隆堡镇中兴路6-1号“兴隆一品”小区2#4-3-3商品房的备案登记。原告向本院提交的证据有：1、房屋所有权转移登记询问笔录，证明原告具备诉讼主体资格，是本案的行政相对人。2、房屋维修基金收据、不动产统一发票、商品房准住通知、房地产交易税申报表、原告无婚姻记录证明及身份证，证明原告实际取得房屋产权后，依照合法的行政程序办理房屋所有权相关手续，在办理相关手续后，应该依法领取房屋所有权证时，被告以房屋有备案为由拒不发放房屋所有权证，引发的备案诉讼，同时可以证明本案被告所做的备案行为实际上是预告登记行为，不是预售登记备案也不是商品房买卖备案，被告能够为原告办理上述流程是因为物权法第20条之规定，预告登记在登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。被告在给原告办理产权变更时是没有障碍的，因被告坚称该备案登记行为是商品房买卖合同备案，与其实际的备案流程和备案性质不符，足以证明原告的登记行为合法，被告备案行为违法。3、新民房屋所有权初始登记证明，该初始登记证明是被告为房地产企业具备预售和销售行为作出的原始登记，该登记是开发建设单位与购房人办理商品房买卖合同相关材料，申请办理商品房交易的依据，出具单位为被告，同时否定了被告给第三人荆华进行登记时所持的商品房买卖合同的真实性，证明原告办理房屋权属证书的程序合法。4、委托书及办理人信息、组织机构代码证、商品房买卖合同，证明新宸公司与原告进行了合法的交易，认可了原告与之买卖行为的真实性，也能够证明新宸公司就房款交付、转让和房款的交付方式均认可，且商品房买卖合同首页中无查封是经被告主管人员李宝春签字，视为被告给原告办理房屋产权转移时已经尽了审查义务，证明当时备案登记根本不存在。被告新民市住房和城乡建设管理局辩称，1、涉诉房屋的开发商于2007年8月14日取得了《商品房预售许可证》，又于2012年10月26日办理了涉诉房屋买卖合同备案。上列行为并无违法情形，原告没有理由请求撤销。2、原告申请办理房证，因涉诉房屋已有买卖合同备案在先，所以不能办理。原告的问题只是在形式上受合同备案影响，实质上是买卖合同纠纷的问题，与合同备案之间并没有法律上的直接利害关系。原告不具备提起行政诉讼的法定条件，应驳回原告起诉。另原告到被告处办理房屋产权转移登记的出卖方系辽宁新宸房地产开发有限公司，原告诉状中所称的第三人荆明与蒋伟以及第三人沈阳隆宸房地产开发有限公司均不是房屋产权人，原告请求是民事行为与行政备案没有法律关系。被告向本院提交的证据有：1、商品房预售许可证，证明开发商取得预售许可。2、分户表、商品房买卖合同，证明涉案房屋已经作合同备案，3、沈阳市房屋登记技术规范，证明办理登记程序。第三人荆华述称，1、原告不具备诉讼主体资格，被告为荆华办理预告登记的行政行为，是依据法律规定、为了保障将来实现物权而作出的，该行为直接影响的是行政相对人荆华的权利，而并不影响、侵犯原告的权利。依据法律的规定，“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”所以原告不具备主体资格。2、被告办理预告登记是合法的。2012年10月16日，荆华与辽宁新宸房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并对合同进行了备案，为保障荆华将来实现物权，荆华向被告申请将房屋设立预告登记，被告按照法律法规规定的程序审查被告提交的材料，最终核准予以预告登记。综上所述，原告诉求理由不充分、证据不充足，应驳回原告的诉讼请求。经原告明确诉讼请求后，第三人也认可其仅办理了备案登记，并没有办理预告登记。第三人荆华未向本院提交证据。第三人沈阳隆宸房地产开发有限公司述称，2012年8月23日，第三人沈阳隆宸房地产开发有限公司与沈阳轩合商品混凝土有限公司签订了房屋转让协议，共转让14套房屋，包括原告诉讼房屋。2014年11月13日沈阳轩合商品混凝土有限公司徐学强经理带着原告ＸＸ来办理5套房屋的商品房买卖合同，之后由代理人带着原告去被告处办理房屋产权证的相关手续，后发现被告未撤销备案登记，原告与沈阳轩合商品混凝土有限公司商议无结果。第三人沈阳隆宸房地产开发有限公司向本院提交的证据有：1、商品房转让补充协议，证明轩合公司的徐学强经理带着原告与沈阳隆宸房地产开发有限公司签订合同，沈阳隆宸房地产开发有限公司认为新宸公司与荆华签订的合同已经撤销了。2、商品房转让协议，证明沈阳隆宸房地产开发有限公司和沈阳轩合商品混凝土有限公司房屋转让事宜。经庭审质证，本院对证据作如下确认：对原告提交的所有证据系原告与辽宁新宸房地产开发有限公司签订房屋买卖合同并办理入住以及交纳相关费用等事宜，其与本案具有关联性，予以采信；对被告提交的证据1系被告对辽宁新宸房地产开发有限公司所颁发的商品房预售许可证，对其真实性予以采信；对被告提交的证据2，系分户表和商品房买卖合同，虽然被告提交的商品房买卖合同不是整份合同，系合同的节选，但其节选部分结合分户表，亦能证明被告的举证目的，故对证据2的证据效力予以采信。对被告提交的证据3的真实性予以采信；对第三人沈阳隆宸房地产开发有限公司提交的证据系沈阳隆宸房地产开发有限公司与沈阳轩合商品混凝土有限公司关于商品房转让事宜，与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，2012年10月16日，第三人荆华与辽宁新宸房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定荆华购买位于新民市兴隆堡镇中兴路6-1号第2幢4-3单元3号房屋，并到被告处办理了商品房买卖合同登记备案。2014年，原告与辽宁新宸房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买新民市兴隆堡镇中兴路6-1号第2幢4-3单元3号房屋，辽宁新宸房地产开发有限公司为原告开具了购房发票及商品房准住通知，原告交纳了该房屋的维修基金等费用。因原告不服被告为第三人荆华与辽宁新宸房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同的备案登记，向本院提起了本次诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，被告有对商品房买卖合同进行登记备案的职权。原告与辽宁新宸房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之前，被告已经为第三人荆华与辽宁新宸房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同办理了备案登记。该备案登记影响了原告办理房屋所有权证的权利，与原告有法律上的利害关系，原告有权对被告作出的备案登记行为提起行政诉讼。第三人荆华与辽宁新宸房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是被告办理备案登记行为的基础民事行为，目前尚无证据证明该合同已经法定程序解除、撤销或确认为无效。原告和辽宁新宸房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同与上述合同中房产标的物是同一的，对于该房产的权利归属各方当事人均无有效的权利凭证。被告所作的此行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。综上，原告的诉讼请求缺少事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求；案件诉讼费人民币50元，由原告ＸＸ承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长 王淑红审 判 员 王守英代理审判员 黄 沙二〇一五年五月十二日书 记 员 王 敦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。 百度搜索“”