（2015）黄中法民一终字第00164号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-26
案件名称
蒋安原与谢大海房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省黄山市中级人民法院
所属地区
安徽省黄山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋安原,谢大海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黄中法民一终字第00164号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋安原，男，1970年11月12日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市黄山区。委托代理人：王恒新，安徽经盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢大海，男，1970年6月19日出生，汉族，驾驶员，住安徽省黄山市黄山区。委托代理人：丁士元，安徽地平律师事务所律师。上诉人蒋安原因与被上诉人谢大海房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院（2015）黄民一初字第00112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人蒋安原及其委托代理人王恒新，被上诉人谢大海及其委托代理人丁士元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：从2011年开始，谢大海将其所有的位于汤口镇高位路的私有房屋（原友谊大酒店）出租给蒋安原使用。2013年，谢大海与蒋安原在得知该房屋有可能被拆迁的情况下，于2013年1月10日重新签订了一份房屋租赁合同。在租赁期间内，蒋安原支付了2011年至2013年租金各14000元、2014年租金18000元。蒋安原对承租房屋进行了部分装潢。谢大海所有的位于汤口镇高位路的私有房屋（原友谊大酒店）至提起诉讼时止未被拆迁。因双方未就变更或解除合同达成一致意见，谢大海于2014年12月24日向原审法院提起诉讼，请求：1.确认谢大海与蒋安原签订的房屋租赁合同于2014年12月19日蒋安原收到房屋租赁合同解除通知时解除；2.蒋安原在限定时间内将房屋腾空交房；3.蒋安原承担本案诉讼费用。蒋安原认为谢大海起诉解除合同构成违约，于2014年12月29日向原审法院提起反诉，请求：1.判令谢大海依约赔偿30万元；2.谢大海赔偿装潢折价费用4万元；3.谢大海支付违约金2万元；4.诉讼费由谢大海承担。经原审法院向双方当事人释明，谢大海在原审庭审中对其第一项诉讼请求变更为要求解除合同，蒋安原并未对其反诉的诉讼请求进行变更。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实承担举证责任。没有证据或者提出的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。蒋安原未对解除合同提出异议，且在诉讼中依据解除合同的内容提起反诉，故谢大海要求解除房屋租赁合同的诉求，予以支持。谢大海未违反房屋租赁合同第五条的约定，且该房屋租赁合同未约定违约金条款，故蒋安原反诉要求谢大海依约赔偿蒋安原30万元和支付违约金2万元，于法无据，不予支持。蒋安原未能提供足够的证据证明其对承租房屋装潢的折价费用的具体金额，故对该项反诉诉求亦不予支持。谢大海与蒋安原签订房屋租赁合同时，未考虑到房屋拆迁时间的不确定性，致争议产生，双方均有责任，现谢大海作为出租人提出解除房屋租赁合同，给作为承租人的蒋安原造成了一定的合同利益损害，应给予其适当的补偿，酌情确定为15000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：一、解除谢大海与蒋安原2013年1月10日签订的房屋租赁合同，蒋安原于判决生效后三十日内将承租的位于汤口镇高位路的房屋（原友谊大酒店）腾空交付给谢大海；二、谢大海于判决生效后三十日内给付蒋安原补偿款15000元；三、驳回蒋安原的反诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由蒋安原负担；反诉案件受理费6700元，减半收取3350元，由蒋安原负担3210元，谢大海负担140元。蒋安原不服原审判决，上诉称：原审在事实认定和法律适用上均有错误。一、原审对该合同是属于不定期合同还是附条件的合同未作任何释明。本案双方签订的房屋租赁合同是附解除条件的合同，并非不定期合同。双方对谢大海在条件未成就时解除合同约定了谢大海的赔偿责任，故谢大海解除合同必须要承担约定的赔偿责任。二、双方关于赔偿30万元的约定是否有效的问题。双方在签订房屋租赁合同时本意是未拆迁而终止合同应赔偿30万元，而非影响经营赔偿30万元。不影响经营是无需约定的，谢大海应遵守市场行为规则。原审认为谢大海未违反房屋租赁合同第五条，违背双方当事人签约时的本意。三、谢大海是否可以单方解除合同的问题。本案谢大海有单方解除的权利，但其解除合同后应承担约定的赔偿责任和法定的违约责任。如该合同为附条件的合同且约定的赔偿条款有效，则谢大海不仅要承担违约责任也要承担赔偿责任。蒋安原提起反诉即是对谢大海解除合同的异议，不等于认可谢大海具有解除权，这是蒋安原实现权利的程序性保护，原审理解错误。四、关于装潢损失。原审审理过程中谢大海对蒋安原的装潢内容予以认可，蒋安原不需要再提供证据证明。原审以蒋安原没有提供足够的证据而不予支持有误。五、本案签订合同的条件和环境。谢大海认为条件和环境发生重大变化是其个人主观意见，其未提供任何证据予以证明。双方从2011年起就一直存在租赁关系，合同每年一签，现在的条件和环境与2011年双方签订合同时一样，没有任何变化。请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由谢大海承担。谢大海答辩称：本案租赁合同是不定期合同。合同约定租赁期限至酒店拆迁为止。拆迁是事实状态，是否发生和何时发生是不确定的，故本案是不定期合同，并非附解除条件。约定的30万元赔偿系影响超市经营的责任，谢大海并未妨碍蒋安原经营，故不需赔偿30万元。因租赁合同是不定期合同，谢大海可以随时提出解除，不存在影响经营的问题。谢大海在提出解除合同时，蒋安原提起反诉，原审据此推定蒋安原同意解除合同是合理的。对于装潢费用，因双方对装潢的处理没有约定，出租方不可能对装潢费用进行负担。原审判决正确，请求驳回上诉。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院另查明：2013年1月10日，谢大海与蒋安原签订的房屋租赁合同约定，租金每年18000元；租赁期限至酒店被拆迁为止；承租房屋在政府未拆迁的情形下，谢大海不得无故妨碍蒋安原经营；否则谢大海将无条件赔偿蒋安原损失30万元。2014年12月18日，谢大海向蒋安原发出书面解除房屋租赁合同通知，认为合同租赁期限不明确且租金过低，要求变更或解除房屋租赁合同。蒋安原于2014年12月21日作出答复称双方对于租赁期限的约定明确，租金合理，合同应继续履行。本院认为，本案的争议焦点在于：一、谢大海与蒋安原签订的房屋租赁合同是附解除条件的合同还是不定期租赁合同及该合同是否已解除；二、蒋安原损失的认定。关于焦点一：本案双方当事人对于房屋租赁合同是附解除条件的合同还是不定期租赁合同认识不一致。本院认为，双方签订的房屋租赁合同中约定“租赁期限至酒店拆迁为止”，为蒋安原与谢大海就租赁期限所作的约定，从字面理解该房屋租赁合同应在诉争房屋发生拆迁事实时终止，该合同实际系附解除条件的租赁合同。双方关于房屋租赁期限的约定意思表示明确，不存在约定不明的情况。根据合同自愿原则，当事人在不违背法律或者不损害社会公共利益的情形下可以通过协商或者行使约定解除权的方式解除合同，使合同关系消灭。本案当事人在房屋租赁合同中约定“租赁期限至酒店拆迁为止”，即双方行使约定解除权的条件为酒店拆迁。从一、二审查明的事实来看，双方当事人在本案诉讼前已就房屋租赁合同是否解除产生争议。截止谢大海起诉时，约定解除权的条件并未成就。谢大海提起诉讼要求解除合同，蒋安原以谢大海解除合同构成违约为由提起反诉要求谢大海承担赔偿损失等违约责任。该事实表明，诉讼中，双方在继续履行与解除房屋租赁合同作出了解除的选择。综合本案事实可以认定双方当事人就房屋租赁合同达成了解除的一致意思表示，原审对双方当事人一致解除合同的效力予以确认，判决解除双方房屋租赁合同，处理并无不当。蒋安原在二审中对解除合同提出异议，系对其原审反诉请求的变更，本院不予支持。关于焦点二：根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，如蒋安原能够举证证明由于解除房屋租赁合同使其利益遭受实际损失，其有权要求谢大海予以赔偿。蒋安原提起反诉要求谢大海赔偿的损失包括合同约定的30万元、违约金2万元及装潢折价费用4万元。关于合同约定的30万元。双方签订的房屋租赁合同约定，承租房屋在政府未拆迁的情形下，谢大海不得无故妨碍蒋安原经营，否则赔偿蒋安原损失30万元。谢大海提起诉讼要求解除合同并不构成对蒋安原经营的妨碍，蒋安原要求谢大海赔偿30万元的反诉请求没有事实依据。蒋安原认为双方当事人在签订该条款时本意系未拆迁而终止合同即应赔偿30万元的上诉理由不能成立。关于违约金2万元，双方当事人未约定违约金条款，故蒋安原要求支付2万元违约金的诉请亦没有事实依据。关于装潢折价费用。蒋安原在原审中仅提交了照片打印件作为证据证明其对承租房屋进行了装潢。蒋安原诉请的4万元装潢折价费用系其自行估算的金额，没有充分证据证明，故原审对装潢折价费用不予支持，处理并不不当。蒋安原认为谢大海在原审中已经就装潢的内容予以认可，应当对其装潢折价费用予以支持的上诉理由不能成立。另综合考虑谢大海解除合同给蒋安原造成一定的合同利益损害，原审已酌情判令谢大海补偿蒋安原15000元。综上，蒋安原的上诉理由不能成立，原审判决处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人蒋安原负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 怿代理审判员 宋乾平代理审判员 童 菲二〇一五年五月十二日书 记 员 方卫娟附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”