（2015）三民终字第00403号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-26
案件名称
王林与赵松林、李红春确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河南省三门峡市中级人民法院
所属地区
河南省三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王林,赵松林,李红春
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九十三条，第九十六条，第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第四条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款
全文
河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三民终字第00403号上诉人（原审被告）王林，男。委托代理人姚德峰，河南洛韵律师事务所律师，委托权限为一般代理。被上诉人（原审原告）赵松林，男。委托代理人王献方，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为出庭陈述、举证、质证、辩论；代为调解、和解，提起反诉、提起上诉、申请执行、代领法律文书。被上诉人（原审被告）李红春。上诉人王林因与被上诉人赵松林、李红春确认合同无效纠纷一案，不服卢氏县人民法院（2014）卢民一初字第431号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王林及其委托代理人姚德峰，被上诉人赵松林的委托代理人王献方、被上诉人李红春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2006年10月20日，卢氏县石油公司与李红春签订房地产买卖协议，将坐落于卢氏县东花坛东路北侧卢氏县石油公司办公楼房产出售给李红春，2007年4月5日，该房产办理了房产登记手续，赵松林、李红春及案外人周荃、宋长江四人登记为该房产所有权人。之后赵松林与李红春之间因该房产问题发生纠纷，2014年7月4日，经协调，该房产所有人之间对该房产达成分割协议，将包含本案所涉2间房屋在内的6间门面房分配给赵松林，同时赵松林为李红春书写收条一张，内容为：“今收到李红春现金叁拾伍万元整（所领现金系2007年至今赵松林和李红春因共同购买原石油公司办公楼经济纠纷及房租纠纷，经李华、梁正果及城关镇司法所调解，一次性付清，下欠赵松林现金叁拾伍万元整（350000元）从此两清，互不追究赵松林2014.7.4）”。房产分割协议达成后，赵松林认为占用该两间房屋是王林与李红春签订的租赁合同，要求收回房屋遭到拒绝遂提起诉讼。庭审中，李红春主张该两间房屋中的其中一间系其将原有过道改建，同时该两间房屋他已租赁于王林之妻莫淑粉（又名莫淑芬），双方约定租赁期限为2014年1月至2019年1月，租金每年5万元，已收取租金2年，并认为赵松林之前收取的35万元包含该房屋的租金；王林认可租赁房屋的事实，但主张租赁协议是其妻子与李红春签订；赵松林对李红春改建房屋一间予以认可，但主张该35万元是指2014年7月4日之前的经济纠纷，不包含之后房租问题。原审法院认为：首先，能够确认赵松林与李红春系本案所涉房屋的原共有权人，及李红春将该房屋出租由王林及其妻子实际占用并用于生产、经营的事实，赵松林虽未向法庭提交租赁合同，但基于以上事实能够确认李红春与王林之间存在房屋租赁关系，王林虽主张租赁协议系其妻子莫淑粉与李红春签订，其不是合同主体，作为被告不适格，但原审二被告均未向法庭提交租赁协议，且李红春亦认可已收取租赁费两年的事实，原审二被告之间存在利害关系，故对于王林的辩解不予支持；再者，即便房屋租赁协议系王林之妻莫淑粉与李红春签订，但夫妻之间对于财产权利及义务在未有明确约定的情况下应当共同承受，夫或妻一方所作出的财产权利、义务的承受也应视为一种表见代理行为，合同虽具有相对性，但不能以此否认夫妻之间对于财产权利义务的共同承受，故对王林辩解不予支持；另外，法律规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，根据赵松林与李红春出示的证据均显示该房屋房产手续上登记所有权人为赵松林、李红春及周荃、宋长江等四人，李红春将房屋租赁他人，未经共有人同意，该租赁关系应具有可撤销性，现共有人拒绝追认并主张该合同无效，对此应予支持，王林应当予以返还房屋；另外，对于赵松林主张王林返还房屋并赔偿损失，因与本案确认合同无效非同一法律关系，对此主张不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认李红春与王林之间房屋租赁关系无效；二、限王林于本判决生效之日起三十日内腾出房屋并交付于赵松林。三、驳回赵松林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由李红春、王林承担。宣判后，王林不服，提起上诉称：1、房屋租赁协议是案外人莫淑粉与被上诉人李红春签订，一审判决推定我与李红春之间存在租赁合同无事实依据。2、莫淑粉与李红春的租赁协议签订于2014年2月28日，莫淑粉缴纳了两年租金及转让费，当时房产证上的共有人宋长江、周荃及被上诉人赵松林对此是知情并默许的。2014年7月2日赵松林通过分割协议取得房屋的所有权，此前共有人曾口头约定该房屋归李红春所有。赵松林取得房屋所有权前，房屋已经出租，即便房屋所有权发生变化，租赁关系依然成立。3、李红春与莫淑粉的房屋租赁关系在先，房屋所有权发生变动在后，且出租房屋是共有权人行使收益权的体现，而非对财产命运作出最终处理的处分，故原审判决认定租赁协议无效适用法律错误。请求撤销原判，改判驳回赵松林的诉讼请求。被上诉人赵松林答辩称：1、一审庭审笔录可以证实房屋的实际租赁人确实是王林，故一审起诉主体并无不当。2、依据法律规定，当事人拒不提交证据的，应承担相应后果。王林在长达6个月的时间里，没有提交租赁协议，故一审法院作出对其不利判决并无不当。且王林与莫淑粉系夫妻关系，应当共同承担责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人李红春答辩称：1、该房子是我一个人出资买的，登记时候把其他三个人写为共有人。2006年10月20日我购买房屋，2006年12月底卖给宋长江、周荃共5间，2009年应赵松林要求给他四间门面房，折抵借款30万。其他房屋一直由我经营。在此期间，几方从未发生过争议。2014年6月份，我的份额租赁给同仁医院。此时，赵松林看租金多了，提出：“房产证有我名，房产就有我一半。”在赵松林的胁迫下，我将争议的两间房子给了赵松林。争议的两间房子，一间是我盖的，另一间一直是我经营的。这两间房子，租赁合同在前，分割协议在后，应该由王林租赁使用。二审经审理查明：2014年2月28日，李红春与莫淑粉签订房屋租赁协议，将诉争房屋出租给莫淑粉，租赁期限为2014年2月28日至2019年2月28日，租金为每年4万元，李红春已经收取租金10万元。二审查明的其他事实与原审相同。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”赵松林作为原审原告起诉要求确认李红春与王林签订的房屋租赁合同无效，在李红春和王林均称租赁合同系李红春和莫淑粉签订，而非李红春和王林签订的情况下，原审未按法律规定要求赵松林提供证据，却以李红春和王林均未向法庭提交租赁协议为由认定李红春和王林之间存在租赁协议，系举证责任分配错误，且李春红及王林在庭审中提出是莫淑粉签订租赁协议，原审并未限定时间要求其举证，故原审认定事实缺乏证据支持。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本案诉争房屋为原河南省卢氏县石油公司办公楼共48间房屋中的两间，2006年11月李红春、赵松林、宋长江、周荃四人对石油公司办公楼的48间共有房屋进行了分割，除去宋长江、周荃分得的份额外，包括本案诉争房屋在内的其余房屋为李红春和赵松林共有。李红春和赵松林均未提供证据证明对该共有房屋的管理有约定，故应视为李红春和赵松林对共有房屋的管理没有约定，根据物权法第九十六条的规定各共有人对共有物都有管理的权利和义务。2014年7月4日双方分割房屋前的数年时间内，诉争房屋一直由李红春管理出租，根据赵松林给李红春出具的350000元收条内容可知，赵松林对李红春出租涉案房屋是明知的，且其亦未提出异议。共有人李红春对该共有房屋有管理的权利和义务，故李红春将共有房屋出租给他人的行为应为有效。虽然2014年7月4日，经共有人分割涉案房屋所有权人变更为赵松林，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，李红春和莫淑粉的房屋租赁合同效力依法不受影响。处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，即决定财产在事实上或法律上命运的权利，而对共有财产的出租，虽然在一定期限内使共有财产的占有、使用权与共有人分离，但由于其对共有人的权利并无决定性的影响，应当属于对共有财产的管理行为而非处分行为。故原审依照《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，认定租赁合同无效，系适用法律错误，本院予以纠正。对于涉案房屋的租金收益，赵松林和李红春可协商处理或另案起诉解决。故对赵松林要求确认李红春和王林房屋租赁合同无效并要求王林腾出房屋的诉讼请求，证据不足，且不符合法律规定，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销卢氏县人民法院（2014）卢民一初字第431号民事判决；二、驳回赵松林的诉讼请求。一审案件受理费200元，由赵松林负担。二审案件受理费200元，由赵松林负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁森林审 判 员 乔建刚代理审判员 孟大艳二〇一五年五月十二日书 记 员 秦 艳 来自