（2015）贵民一初字第00454号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-26
案件名称
池州市贵池区杏花村实业总公司与张新宏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
池州市贵池区人民法院
所属地区
池州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2015）贵民一初字第00454号原告：池州市贵池区杏花村实业总公司。法定代表人：刘福德，该公司总经理。委托代理人：查相平，安徽安贵律师事务所律师。被告：张新宏，男，1971年4月生，汉族。委托代理人：姚卓闻，安徽天贵律师事务所律师。委托代理人：何坤，安徽天贵律师事务所律师。原告池州市贵池区杏花村实业总公司与被告张新宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告池州市贵池区杏花村实业总公司的委托代理人查相平、被告张新宏的委托代理人何坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。池州市贵池区杏花村实业总公司诉称：原、被告2011年4月27日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于建设西路书香名邸2#楼二层1260m2房屋、一层二间55m2门面出租给被告，租赁期限三年，即从2011年8月1日至2014年7月30日，三年总租金为1057320元，租金每半年支付一次，分六次平均支付。合同签订后，原告按约向被告交付了出租房屋，被告截止2013年7月30日之前仅支付租金543608元，之后的租金513712元分文未付。原告为避免损失的进一步扩大，特提起诉讼，请求依法判决：1、终止原、被告房屋租赁合同，原告收回出租房屋；2、被告支付合同期内租金513712元；3、被告承担2013年12月30日至2015年2月30日期间违约金（按日513712元的5%）；4、承担本案诉讼费用。张新宏辩称：被告承租原告房屋是事实，承租期间被告对房屋装潢及添加设备，总投资200余万元；由于被告身体不好，与原告已协商达成新的意见，合同期满后被告不再承租原告房屋，房屋内的装潢、添加的设备抵给原告，原告不再向被告索要租金。在2014年6月份被告关门后与原告也说明了从此后不再使用该房屋，并且从此后被告没有使用承租的房屋，双方租赁合同已经解除并且房屋已经交付原告，被告不存在拖欠租金及违约金的情况。即使原告主张租金，租金是先付后用，最后一期租金应在2013年12月30日前缴纳，起诉已过了一年的诉讼时效，原告诉讼请求不应得到支持。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年4月27日，原告（作为出租方）与被告（作为承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于建设西路书香名邸2#楼（二层1260m2和一层西头两间门面55m2），租赁期限为三年，即从2011年8月1日至2014年7月30日止，期满合同终止，承租方如续租，应在租赁期满前2个月告知出租方，出租方可在同等条件下考虑承租方优先权。三年租金计1057320元（二层月租金为22元／m2，一层门面月租金30元／m2），租金交纳期限为每半年交纳一次，分六次交纳，即第一次半年租金176220元，在签订合同之前交纳；第二次半年租金176220元在2011年12月30日之前交纳；后期租金分别在每年的7月30日之前和12月30日之前交纳。合同保证金30000元，如合同期满房屋主体结构完好，承租方不欠水电费、物业费、环保费的情况下，出租方在合同期满一个月后如数退还保证金，并承担银行利息。承租方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，应支付违约金，违约金按违约天数乘当期应缴租金的5%。承租方拖欠租金累计达30天，出租方可以随时终止合同并收回房屋。承租方装修装潢不得破坏房屋主体结构，合同期满承租方不得以装修装潢未转让为由，影响出租方的房屋收回和对外出租，出租方不承担承租方任何装修装潢费用的补偿；在租赁期内如因承租方违约导致出租方收回房屋提前终止合同时，出租方对承租方装修装潢费用不予补偿。考虑到承租方签订合同后装修装潢时间比较长的因素，出租方同意在签订本合同之日起至2011年7月30日期间免收房屋租金。双方还对其他事项进行了约定。2011年5月6日，原、被告到安徽省池州市九华公证处对《房屋租赁合同》进行了公证。合同签订后，原告即将房屋交付被告。2011年4月28日，被告支付租金60000元；2011年8月24日，被告支付租金116220元；2012年5月17日，被告支付租金176220元；2012年10月10日，被告支付租金176220元；2013年7月16日，被告支付租金14948元，被告共计向原告支付租金543608元。合同期内余欠租金513712元未支付。合同期满，被告未向原告支付余欠租金，未提出续租房屋申请，也未将承租的房屋交付原告。本案诉讼期间，根据原告的申请，本院对被告价值60万元的财产采取了保全措施。上述事实，有《公证书》、《房屋租赁合同》、房屋租金发票及收据复印件以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人已经发生法律效力。原告已按合同约定履行了交付房屋的义务，被告应当按照合同约定及时支付租金，合同期满，应当及时腾退承租的房屋，但被告未履行上述义务，均已构成违约，依法应承担违约责任。原告要求被告支付合同期内租金513712元，本院予以支持。合同期满，被告继续使用承租房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，原告要求终止原、被告《房屋租赁合同》，收回出租房屋，本院予以支持。在合同期内，被告最后一次支付租金的期限为2013年12月30日，原告要求被告承担2013年12月31日至2015年2月30日期间的违约金，本院予以支持，因双方约定的违约金过高，本院对违约金的计算方法予以调整为以未付租金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。被告辩称已与原告协商解除了合同，未提供证据证明；因被告至今未向原告交付承租的房屋，其辩称原告起诉已超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告池州市贵池区杏花村实业总公司与被告张新宏于2011年4月27日签订的《房屋租赁合同》，被告张新宏于本判决生效之日起30日内将承租的位于建设西路书香名邸2#楼（二层1260m2和一层西头两门门面55m2）交付原告池州市贵池区杏花村实业总公司；二、被告张新宏于本判决生效之日起30日内支付原告池州市贵池区杏花村实业总公司合同期内租金513712元；三、被告张新宏于本判决生效之日起30日内以租金513712元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍向原告池州市贵池区杏花村实业总公司支付2013年12月31日起至2015年2月30日期间的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8937元，保全费3238元，合计12175元，由被告张新宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审 判 长 陈文忠人民陪审员 唐腊花人民陪审员 方 芳二〇一五年五月十二日书 记 员 葛树荣附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。