（2015）浦民一（民）初字第3614号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-08-03
案件名称
倪红琴、季星与上海大中建筑材料总厂、张顺平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪红琴,季星,上海大中建筑材料总厂,张顺平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第3614号原告倪红琴。原告季星。以上原告共同委托代理人沈亮，上海市海燕律师事务所律师。以上原告共同委托代理人拜守华，上海市海燕律师事务所律师。被告上海大中建筑材料总厂。法定代表人邓建林。委托代理人朱鎏颖。委托代理人汪鸿，上海市成平律师事务所律师。被告张顺平。委托代理人黄健，上海市临港律师事务所律师。委托代理人丁莉，上海市临港律师事务所律师。原告倪红琴、季星诉被告上海大中建筑材料总厂（以下简称大中厂）、张顺平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2015年2月12日、2015年3月17日、2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告倪红琴、季星及其委托代理人沈亮、拜守华，被告大中厂的委托代理人朱鎏颖、汪鸿，被告张顺平的委托代理人黄健、丁莉到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意本案延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。原告倪红琴、季星诉称，2013年3月左右，被告大中厂负责人黄伟等人与被告张顺平对外宣称：被告大中厂经上级部门批准，在大中厂区内北侧、咸塘港东侧地块，以解决退休职工住房困难名义建设职工集资房，将以非常优惠价格对外销售，被告大中厂委托被告张顺平具体负责职工集资房的建设、销售工作。嗣后，原告与被告大中厂、张顺平经过蹉商，确定原告向大中厂购买大中厂北第16号房屋，建筑面积120平方米，购房款人民币（以下币种同）465，000元；被告大中厂承诺将以退休职工名义办理房产登记手续。在此情况下，原告陆续支付了购房款465，000元。2014年3月，被告大中厂交付了房屋，并将厂内原来拆除房屋的门牌号码作为原告购买房屋的门牌号使用，另外通知原告补缴道路、绿化等配套费用。原告对房屋进行装修，发生装修费用133，856元。2014年11月22日，政府相关职能部门以系争房屋为违章建筑为由，通过立即代履行方式予以强制拆除。原告认为，被告大中厂未经许可，委托被告张顺平在其厂区内建设、销售职工集资房（违法建筑），原告与被告大中厂之间达成的房屋买卖关系无效；被告张顺平明知代理事项违法仍接受委托，其应承担连带赔偿责任。故原告起诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告大中厂就浦东新区航头镇大中厂区内北侧、咸塘港东侧大中厂北第16号房屋建立的买卖协议为无效合同；2、被告大中厂返还购房款465，000元，赔偿装修损失133，856元；3、被告张顺平对被告大中厂的债务承担连带赔偿责任。被告大中厂辩称，其于1997年起即停产停业。原告与被告大中厂之间不存在任何房屋买卖关系及钱款往来，原告在其厂区内私自建造，系原告侵权，行政机关拆除违章建筑，原告应自行承担法律后果。不同意原告的诉讼请求。被告张顺平辩称，其与被告大中厂之间不存在委托代理关系，与原告仅为建设承揽关系，不存在房屋买卖关系，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告倪红琴、季星为夫妻关系。2013年3月开始，被告在未办理任何规划准建手续的情况下，陆续在浦东新区航头镇被告大中厂区内北侧、咸塘港东侧建造了三排（栋）房屋，其中第一、二排为二层结构联体别墅（每排三户），第三排为三层结构公寓式房屋（每层为三室二厅二卫房型房屋各两套）。房屋建造过程中，原告向被告张顺平购买了三层结构房屋中位于二楼西侧的一套房屋。2013年7月29日、2013年11月28日、2014年1月3日，被告张顺平以“建房款”、“委托建房款”名义分三次收取原告23万元、5万元、185，000元，以上合计465，000元。2013年11月29日，被告大中厂法定代表人向公安机关报案，称在厂区北公房西南角临近咸塘港的地方发现在建造违章建筑，已向违章建筑方（张国林、王七平、江扣宝）发出通知，要求停止建造，但三人仍在建造。2013年12月系争房屋完工后，被告张顺平向原告交付了系争房屋，原告对房屋进行了装修。因系争房屋未办理规划准建手续，同时侵占部分河口及陆域，影响防汛安全，浦东新区城市管理行政执行局于2014年11月21日对系争房屋通过“立即代履行”形式予以强制拆除。另查，受理本案同时，另有徐正芳等五户居民以同一事实和理由分别向本院提起诉讼，现均在审理中。审理中，原告认为其购买的是被告大中厂的职工集资房，因原告非该厂职工，故购房款中有5万元为购房额度费用；若法院认定原告与被告张顺平之间存在合同关系，则要求被告张顺平返还房款并赔偿损失。庭审后，原告表示考虑到系争房屋的建造成本，自愿将诉请2中的购房款返还数额自愿下调至325，500元（即购房款的70%）。被告大中厂表示，无论何种合同性质均与大中厂无关，无合同无效法律后果需处理。被告张顺平不认可购房额度费用，但认为建房款中包括配套设施费；若法院认定本案为建设工程施工关系，则无合同无效法律后果需处理；若法院认定本案为买卖合同关系，则要求原告根据过错责任折价赔偿建造费，具体数额由法院判定。以上事实，有房地产权证、户口本、收据、照片、新闻报道、报案回执及庭审笔录等在案佐证。本院认为，关于合同主体和性质。本案中，原告就其主张的合同关系仅提供了被告张顺平出具的收款收据，该收据内容只能反映原告与被告张顺平之间建立了民事法律关系；庭审中被告张顺平明确表明其与被告大中厂不存在委托代理关系，客观上被告大中厂就涉案违章搭建问题曾向公安机关报案；另原告称被告大中厂系通过黄伟委托被告张顺平以职工集资房名义出售系争房屋，但未提供有效证据证明。故现有证据不能证明原告与被告大中厂之间存在房屋买卖法律关系，原告要求被告大中厂承担合同责任，本院不予支持。建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同；买卖合同是出卖人转移标的物的所有权给买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告张顺平对本案合同性质各执一词，但民事法律关系的确定应以合同具体权利义务为依据。虽然涉案收条记载的收款内容为“委托建房款”，但该收条为被告张顺平出具，收条内容不足以完全反映合同性质。从本案查明事实来看，被告张顺平系将在建的违建房屋以预售形式向包括原告在内的不特定人员转让，并由原告等购房人支付相应对价，上述民事法律关系符合买卖合同的法律特征。被告张顺平认为应属建设承揽关系，与事实不符。鉴于涉案买卖合同标的物为不合法建筑，该合同应依法被确认为无效。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同关系无效，被告理应将收取的购房款返还原告。现原告考虑到系争房屋的建设成本，自愿减少诉请的购房款返还数额，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许。被告张顺平在未办理任何规划准建手续的情况下，私自建造房屋并对外出售，其主观过错显而易见。政府职能部门正是基于系争房屋的不合法性而依法强制拆除，涉案房屋搭建费用不属于合同无效损失范围，被告张顺平要求原告按过错赔偿建造费用，本院不予支持。购置房产属家庭生活重大事项，系争房屋远低于正常市场价格，所有购房手续仅有个人出具的一张收款收据，明显不符一般购房流程，对违建事实原告应当知晓，故被拆除的装修费用由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告倪红琴、季星与被告张顺平就位于浦东新区航头镇被告上海大中建筑材料总厂厂区内北侧、咸塘港东侧房屋建立的房屋买卖合同关系无效；二、被告张顺平于本判决书生效之日起十日返还原告倪红琴、季星购房款325，500元；三、驳回原告倪红琴、季星的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，190元，减半收取4，095元，由原告倪红琴、季星负担1，004元，被告张顺平负担3，091元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一五年五月十二日书记员 许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：