（2015）二中民四终字第287号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-15
案件名称
周堃与天津瑞湾投资发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津瑞湾投资发展有限公司,周堃
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第287号上诉人（原审被告）天津瑞湾投资发展有限公司，住所地天津开发区第三大街51号W2-ABC-3层316室。法定代表人陈静，总经理。委托代理人王战妹，该公司职员。委托代理人李辉，该公司职员。被上诉人（原审原告）周堃，自由职业者。委托代理人徐涛（周堃之夫），天津港保税区鸿通汽车贸易有限公司经理。委托代理人蒋翠翠，天津谐海律师事务所律师。上诉人天津瑞湾投资发展有限公司因与被上诉人周堃商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第5459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日受��后，依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理本案。上诉人天津瑞湾投资发展有限公司的委托代理人李辉，被上诉人周堃的委托代理人徐涛、蒋翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年11月7日，原告与被告天津瑞湾投资发展有限公司（以下简称瑞湾公司）签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于滨海新区塘沽天津港航运二期E2地块帝景公寓7-1-103号房屋一套，建筑面积243.86平方米，价款为2960527元。合同第十条约定：甲方（即被告）未征得乙方（即原告）同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起90日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.1%向乙方支付违约金。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告于2013年9月29日向被告支付了100000元，于2013年9月30日向被告支付了790000元，于2013年10月31日向被告支付了2189052.81元，以上包含全部购房款及契税、维修基金等，共计人民币3079052.81元。2014年5月，原告知晓其在购买时东大门产生设计变更，由小岗亭变为大门，路面亦拓宽为通车道路，请求与被告解除合同。2014年5月7日，被告方出具一份《申请》，内容为：“客户周堃于2013年9月30日认购7-1-103房屋，面积243.86平米，房款2960527元。客户已交纳全部房款、税费并网签完毕。为增加业主的尊贵感，住宅航运西路车辆出入口由岗亭升级为尊贵入户大门，改动后大门高度直接影响���楼和下沉式一楼采光，并且车辆出入口紧挨主卧室窗户，老人无法接受噪音污染。客户情绪非常激动，多次至销售现场大闹，多次引导客户仍坚持退房款申请：1、退房款2960527元；2、契税88815.81元，维修基金29605元，印花税5元，房地产权证图纸资料费20元。妥否，请领导批示。”该份申请有周堃本人签字确认。合同解除后，被告于2014年7月17日退还原告房屋总价款及契税、维修基金等3079052.81元。因原告要求被告给付房款利息及违约金，故形成本案诉讼。原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力，对双方均具有约束力。根据合同第十条约定，被告未征得原告同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。故本案的争议焦点在于被告方是否改变了房屋设计和环境布局。原告诉称东大门产生设计变更，原审法院认为，在附件四中没有标注部分如东大门的大小、房屋户型等，应以签订合同之时的宣传内容为准。原、被告均陈述合同签订前东大门为小岗亭，合同签订后被告方明确告知原告东大门变更为车辆出入的入户大门。在合同附件四中可以看出，原告所购房屋紧邻东大门进门处右侧，该大门的设计变更亦会造成原告所购房屋居住环境发生变化。因此，被告对东大门的设计变更改变了涉诉商品房的环境布局。依照合同第十条约定，原告若不同意变更，则有权解除合同。现合同已解除，被告亦于2014年7月17日已退还原告全部购房款。依照合同约定，被告还应支付已付款利息及违约金。同时考虑到被告占用原告大额资金，亦应给付利息。因此，对于原告的诉讼请求，原审法院予以支持。利息自乙方付款之次日起即2013年11月1日起至甲方退还乙方已付款��日止，按银行同期贷款利率计算。原告主张利息计算至2014年7月15日，原审法院照准。此外，被告还应按商品房价款的0.1%向原告支付违约金。被告提供的公司内部管理规定并不能约束原告，提供的承诺书亦无原件，证人亦与被告本身存在利害关系，因此，对于被告的答辩意见，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告天津瑞湾投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周堃支付已付款利息，以2960527元为基数，自2013年11月1日起至2014年7月15日止，按银行同期同类人民币贷款利率计算；二、被告天津瑞湾投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周堃支付违约金3079元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3046元，减半后收取1523元（原告已预���），由被告承担，于本判决生效后十日内给付原告。原审判决后，天津瑞湾投资发展有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求或发回重审；2、两审案件受理费由被上诉人承担。理由：一、上诉人未违反合同的约定，双方自愿协商解除合同，不存在违约事由。首先，上诉人未构成违约。双方合同签订后，上诉人依约履行了全部义务。双方合同并未对东大门的设计进行明确约定，上诉人对东大门的变更亦不构成对房屋结构框架的变更。其次，合同系双方自愿解除，且上诉人已按照被上诉人之全部要求返还相关款项。被上诉人之夫已经承诺不再向上诉人追究任何责任。上诉人与被上诉人是平等自愿协商解除合同，任何一方都不存在违约事由。二、被上诉人关于违约金及利息的主张缺乏法律依据。1、双方协商一致解除合同。根据上诉人案场销售管理规定，被上诉人只有在承诺自愿解除合同且不追究责任的情况下才能够申请退款。2、被上诉人与上诉人在解除合同时，亦没有向上诉人主张违约金及利息。3、基于上诉人不存在违约事由，故不应承担违约金及利息。被上诉人周堃辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回上诉，维持原判。理由：解除合同的过错在上诉人，被上诉人关于违约金及利息的主张有事实和法律依据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点在于上诉人是否应当承担解除合同的违约责任，赔偿被上诉人违约金及利息。根据庭审及证据，双方均认可签订合同时涉案房屋小区东大门原规划为小岗亭，后��变为允许车辆出入的小区大门。根据在案证据可以看出，东大门的此设计变更会对涉案房屋的噪音等环境产生变化。原审据此认定该设计变更改变了涉案房屋的环境布局并无不妥。而东大门的此设计变更发生在双方签订合同后，且未征得被上诉人的同意，上诉人对此应当承担违约责任。关于上诉人主张被上诉人之夫已承诺不再追究其责任的问题。上诉人提交的承诺书系复印件，原审法院不予认定，符合法律规定。关于上诉人主张依据公司的案场销售管理规定，只有被上诉人放弃追究上诉人责任才能取得退款的问题，原审认定系上诉人内部管理规定对被上诉人无约束力，并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人在解除合同时未主张利息及违约金的问题。上诉人未提供有效的证据证明被上诉人放弃了该权利，且根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十���条的规定，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利，故上诉人该主张本院不予认可。因此，根据双方商品房买卖合同第十条的约定，上诉人应当向被上诉人支付相应的利息及违约金。双方均未对原审确认的利息及违约金数额提出异议，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2951元，由上诉人天津瑞湾投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 强国琴代理审判员 王 珊代理审判员 孟 夏二〇一五年五月十二日书 记 员 刘继永速 录 员 李晓旭 来自：