（2012）泉民初字第51号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2017-11-29

案件名称

黄明榆、颜碧玲等与曾敬宜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

福建省泉州市中级人民法院

所属地区

福建省泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄明榆,颜碧玲,曾敬宜,石狮市威派龙服装有限责任公司,石狮市中腾旅游箱袋企业发展有限公司,吴秀理

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十二条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第二十三条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十��条第一款，第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

中华人民共和国福建省泉州市中级人民法院民事判决书(2012）泉民初字第51号原告黄明榆，男，1961年7月22日出生，汉族，经商，��福建省石狮市，原告颜碧玲，女，1962年10月16日出生，汉族，经商，住福建省石狮市，上列两原告的共同委托代理人施国民，福建泉中律师事务所律师。被告曾敬宜，男，1968年8月13日出生，汉族，经商，住福建省石狮市，委托代理人张建农、郑淑红，福建师友律师事务所律师。第三人石狮市威派龙服装有限责任公司，住所地福建省石狮市九二路东段旱冰场斜对面。法定代表人吴立新，该公司董事长。委托代理人邓泉源、黄银扬，福建安凯律师事务所律师。第三人石狮市中腾旅游��袋企业发展有限公司，住所地福建省石狮市新湖工业区。法定代表人吴为烈，该公司董事长。委托代理人赵金岭，福建明鼎律师事务所律师。第三人吴秀理，女，1962年12月31日出生，汉族，经商，原住福建省石狮市，现经常居住地为菲律宾743GANDARAST.BINODO,MANILA，委托代理人洪波、程濂，福建新世通律师事务所律师。原告黄明榆、颜碧玲与被告曾敬宜、第三人石狮市威派龙服装有限责任公司（以下简称威派龙公司）、石狮市中腾旅游箱袋企业发展有限公司（以下简称中腾公司）、吴秀理房屋买卖合同纠纷一案，本院于2006年6月26日受理后，依法组成合议庭，并于2007年3月12日作出（2006）泉民��字第283号民事判决。判决后,被告曾敬宜不服，提起上诉，福建省高级人民法院以（2007）闽民终字第229号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并于2010年12月17日作出（2008）泉民初字第6号民事判决。判决后,原告黄明榆、颜碧玲不服，提起上诉，福建省高级人民法院以（2011）闽民终字第265号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭审理了本案。原告黄明榆及原告黄明榆、颜碧玲的委托代理人施国民，被告曾敬宜的委托代理人张建农、向淑娴，第三人威派龙公司的委托代理人邓泉源，第三人中腾公司的委托代理人赵金岭、第三人吴秀理的委托代理人程濂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄明榆、颜碧玲诉称：1992年10月4日中腾公司经石狮市人民政府批准，获准动用石狮市南��××路（现改地名为子芳路）南侧长福段的农地3546平方米基建厂房，该用地使用权期限为50年，资金来源为利用外资。经石狮市国土建设局确定，该块用地位于南北二路西侧，市府南路南侧，建设用地规划许可证为：1992094号。2000年12月29日中腾公司和原告黄明榆签订一份《合约书》，约定:中腾公司和黄明榆在上述获准动用的土地上共同集资合作共建“新世纪广场”商住楼房;黄明榆出资共建商住楼房，拥有该楼房使用权;楼房具体位置位于中腾公司厂房的第三幢第10、11、12、13号四间;黄明榆交付出资的全部金额为280万元。之后，黄明榆先后交给中腾公司建房款252万元，并从2002年下半年开始实际使用该四间房屋（房屋所在地2003年地名改为子芳路，四间房屋的门牌为××、629号、631号）。1999年由于中腾公司欠中国工商银行石狮市支行的款项到期未还，被该行诉至石狮市法院并经判决进入执行程序。2002年5月31日，中腾公司名下的址在石狮市南北××路西侧的财产包括原告黄明榆、颜碧玲使用的四间房屋即子芳路××、629号、631号，被法院依法查封，并通知石狮市房地产管理处暂停办理中腾公司所有的上述财产的转移、过户手续。中腾公司经与银行协商，把其公司名下的位于南北二路西侧，市府南路南侧的房产包括原告使用的四间房屋卖给石狮市威派龙服装有限责任公司；威派龙公司则替中腾公司偿还了所欠银行的310万元。2004年1月18日，石狮市法院以（2000）狮执申字第783号协助执行通知书通知石狮房地产管理处，把中腾公司址在石狮市南北××路西侧的房地产变更登记为威派龙公司名下。2003年12月21日讼争房屋在被法院查封期间，原告黄明榆、颜碧玲和被告曾敬宜签订一份《房屋买卖合同》，约定黄明榆、颜碧��把址在石狮市××、××、××号房屋卖给曾敬宜，建筑面积2926.89平方米，买卖价格为395万元整，并约定了具体的付款时间（详见合同）。合同签订后曾敬宜先后支付给黄明榆、颜碧玲购房款300万元。曾敬宜从2004年6月19日起实际使用石狮市××、××、××号房屋，并把房屋出租他人收益。事后原告了解到，中腾公司卖给威派龙公司的房产的土地性质为工业用地；而从黄明榆与中腾公司的《合约书》可见，原告只享有石狮市××、××、××号房屋的使用权而不具有房屋所有权，无权处分上述房产；在该房屋被法院依法查封期间，原告更无权处分该房屋，故原告黄明榆、颜碧玲与被告曾敬宜签订的《房屋买卖合同》为无效合同。现因威派龙公司多次要求原告返还上述房产，原告则多次要求被告返还诉争房屋以便退还给威派龙公司均遭拒绝，请求判决：一、确认原、被告于2003年12月21日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判决被告返还址在石狮市××、××、××号的房屋；三、由被告承担本案诉讼费用。被告曾敬宜辩称：1.原告称无权处分石狮子芳路627、629、631号房屋不能成立。诉争合同出卖人原告在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖，应认定为出卖自己之物且合法有效的合同。倘若把争议房产视为名义产权人所有，无论形式权利人是中腾公司还是威派龙公司，原、被告在签订《房屋买卖合同》的时候已经取得名义权利人的认可。所谓的处分他人之物为有权处分。2.原告以无权处分诉争房屋为由，主张合同无效以逃避合同责任，属于恶意抗辩，严重违反了诚实信用原则，在审判实践中，对于已经履行的合同应当作为有效合同对待。3.认定诉争房屋买卖合同有效，没有损害国家和社会公共利益以及第三人的权益。请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人威派龙公司辩称：1.原、被告之间签订的房屋买卖合同属无效合同。诉争房屋的用地属于国有划拨的工业用地，项目用地作为一个整体不能进行分割，诉争房屋不能作为商品房在个人之间进行买卖。原告转让诉争房屋给被告时，诉争房屋处于法院查封期，该转让行为违反了《城市房地产管理法》第37条的规定，买卖合同无效。2.根据石狮市人民法院（2000）狮执申字第783-2号《民事裁定书》，中腾公司已无权就诉争房屋主张任何权利。3.由于诉争房屋系原告交付给被告的，请求法院根据原告诉讼请求，将诉争房屋直接判令返还给原告。威派龙公司与黄明榆、颜碧玲之间有关本案诉争房屋的事项庭外自行协商解决。第三人中腾��司辩称：1.依照现行法律法规，原告等与中腾公司的房屋买卖合同均属无效。因此，原告没有诉权。所谓石狮市法院有关《裁定书》明显与事实不符。目前唯一真正有权提出主张的是中腾公司。因此，在程序上法院应当行使释明权，向中腾公司释明是否提出诉讼请求，以确认在假设合同都被判无效的情况下，索回涉讼房产。如果判归原告，则会使问题更加复杂。2.原告据以起诉的所谓《催告函》等并无法律效力，不能成为权利依据。石狮法院的裁定书完全是第三人威派龙公司与该房产各位购买者要求中腾公司之下串通炮制而成的。3.产生这次纠纷的根本原因在于第三人威派龙公司明知诸人各自拥有该房产的一部分，却意图凭据串通而成的裁定书把他人的房产据为已有。4.作为正常的法律程序，本案诉讼就是不应存在的，其起诉和受理都是有违法律的，因而不可能产生��确的判决。如果石狮法院的裁定书是成立的，那么本案的判决结果必然与石狮法院的裁定书针锋相对。如果支持原告请求而没有支持第三人威派龙公司的请求，则原告就有权以判决书对抗《裁定书》。如果法院裁定驳回原告起诉或判决驳回诉讼请求，则等于承认了中腾公司与原告及吴立新、施明亮、吴文谦等人之间的房产转卖合同的合法有效，则就是间接宣布所谓《裁定书》毫无法律效力。唯一可行的解决和判决就是将中腾公司作为承担判决义务的第三人，判决所有合同都无效，中腾公司负有返还购房款项及利息的义务，并收回房产。这样的判决法理上可行，逻辑上成立，程序上合法。5.本案的结果还关系着吴立新、施明亮、吴文谦等人的利益，应考虑追加他们为第三人。6.第三人威派龙公司根本不是本案利害关系人，不能成为第三人。原因在于，石狮法院的裁定��得到执行（也不可能执行），威派龙公司还不是权利人。综上，中腾公司认为，错误都是中腾公司犯下的，中腾公司愿意承担相应责任，也即收回所有房产，退还所有款项及利息。第三人吴秀理辩称：原告提起诉讼是与第三人串通后恶意提起，真正原因是由于近年房价上涨，此恶意诉讼严重侵害答辩人利益。原告是本案诉争房屋的有权处分人，即使不是，事后也得到有权处分人的追认。本案买卖合同并未违反法律、法规的强制性规定。吴秀理已支付520万元房款并已作大量投入，目前价值已在千万元之上。1.第三人威派龙公司通过法院裁定取得讼争房屋的所有权，但威派龙公司与原告签订了《委托拍卖协议书》，原告黄明榆是本案讼争房屋的有权处分人。2.退一步讲，即使原告不是有权处分人，本案讼争的买卖合同也已得到有权处��人的确认。威派龙公司在原被告的买卖合同上盖章，本身就包含了威派龙公司对该份合同内容的确认。表示对原告将房产卖给被告这一事实的同意和追认。而中腾公司的法定代表人吴为烈于2004年5月18日在买卖合同附件上签字，表示“曾敬宜与黄明榆两人的买卖合同，本人无权干涉”。吴为烈是中腾公司的法定代表人，其所作行为代表中腾公司。根据《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，由于该讼争房屋买卖合同在事后取得有权处分人同意，应当认定合同有效。3.原告提出买卖合同无效的理由不能成立。根据《合同法》第135条和《物权法》第15条的规定，办理产权证是出卖人在履行买卖合同时所负的义务，未办理物权登记的，不影响合同效力。至于原告提出查封期间买卖合同无效，不能成立。因为该规定也是属于管理性规定，即行政机关对于司法查封期间的房屋不能办理物权变更登记手续，但这并不影响查封财产的债权转让效力。讼争房屋的土地性质为工业用地，并不影响合同效力。石狮市土地局给省高院的答复，认为工业用地不能分割，这是属于行政管理方面的规定，不影响合同效力。石狮法院的裁定也说明了工业用地是可以转让的。本案讼争建筑不是违法建筑，因此，原告与第三人中腾公司的《合约书》效力并不影响本案买卖合同的效力。综上所述，本案黄明榆看到近年房地产行业大幅上涨后，恶意主张合同无效，以获取不当的利益，不应得到支持。本案讼争合同有效，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，石狮市人民政府于1992年10月4日作出狮政[1992]地081号《关于石狮市中腾旅游箱袋企业发展有限公司基建厂房用地的批复》，批准第三人中腾公司获准动用石狮市南北××路（现改地名为子芳路）南侧长福段的农地3546㎡基建厂房，该用地使用权期限为50年。石狮市国土建设局于1992年11月16日作出狮规1992094号《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续，确定该块用地位置为南北二路，用地面积为3193㎡，用地项目为厂房及配套。石狮市国土建设局于1992年12月31日作出闽土狮字（1992）第企0132号《福建省建设用地许可证》，确认该块用地建设地点为市南北二路西侧，建设项目或用途为厂房，用地面积为3546㎡，有效日期为1992年12月31日至1994年12月31日。石狮市国土建设局于2001年9月13日作出狮建（2001）69号《建设工程规划许可证》，准予建设10900㎡（3幢8层），建设项目为综合楼。石狮市国土建设局于2001��9月17日作出狮规（2001）107号《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续，确定该块用地位置为市府南路南侧，用地面积为3546㎡，用地项目为综合楼。2000年12月29日，原告黄明榆与第三人中腾公司签订一份《合约书》，约定：双方共同集资合作共建“新世纪广场”商住楼房，由中腾公司提供地皮，黄明榆出资280万元共建并拥有第三幢的第10、11、12、13号四间房屋的使用权，建成之后，中腾公司协助黄明榆办理房屋所有权证。之后，黄明榆先后交给中腾公司建房款252万元，并从2002年下半年起实际使用该四间房屋（注：该四间房屋所在的地名于2003年改为子芳路，四间房屋的门牌号××、629号、631号）。2003年12月21日，原告黄明榆、颜碧玲夫妻和被告曾敬宜签订一份《房屋买卖合同》，约定黄明榆、颜碧玲把上述址在石狮市××、××、××号的房屋以395万元的价格卖给曾敬宜。另外，该《房屋买卖合同》一式四份，由原告和被告各持有二份，其中在被告曾敬宜提供的其持有的《房屋买卖合同》下方另注有“同意黄明榆转卖给曾敬宜2004、3、4”的字样并盖有石狮市威派龙服装有限责任公司的印章；在该《房屋买卖合同》附件中也另注有“经曾敬宜本人出示曾敬宜与黄明榆2003/12/21日的‘房屋买卖合同的正本’，本人对其二人之间的买卖无权干涉吴为烈2004年5月18日”的字样。合同签订后被告曾敬宜先后支付给黄明榆、颜碧玲购房款人民币300万元。此外，原告黄明榆还曾于2004年6-8月分三次向被告曾敬宜借款共17万元。被告曾敬宜认为加上这17万元，其实际已付原告317万元购房款。双方原定于2004��4月30日交房，因该房屋被有关政府部门责令暂停施工，不能按期交付。2004年6月19日，原、被告签订一份补充协议，商定原告先行交付一层至八层的房屋给被告，由被告出资自行装修使用以及其他事项等条款。2002年5月31日,石狮市人民法院在执行××人为××工商银行××市支行的案件中，裁定“查封、拍卖被执行人中腾公司所有的址在石狮市南北××路西侧的财产”，并于2002年6月6日向石狮市国土局、石狮市房地产管理处发出协助执行通知书，要求暂停办理该财产的转移、过户手续。2004年1月16日，中国工商银行石狮市支行与被执行人中腾公司、第三人威派龙公司签订一份房地产变卖协议书，中腾公司把南北二路西侧、市府南路南侧（建设用地规划许可证1992094号）的房地产变卖给威派龙公司，扣除已付给中腾��司的购房款后，威派龙公司应再代中腾公司偿还其所欠石狮工行的全部贷款本息（按310万元计）,威派龙公司自行向国土房管部门办理有关过户手续。同日，吴立新、吴文谦、施明亮、黄明榆与威派龙公司签订一份委托协议书，吴立新、吴文谦、施明亮、黄明榆委托威派龙公司代中腾公司偿还银行借款（由各委托人按各自份额承担）并把中腾公司在该处的财产过户登记在威派龙公司名下，由各委托人日后根据购买合约再自行办理房产手续。2004年1月18日，石狮法院裁定准予中腾公司自行变卖其所有的址在石狮市南北××路西侧的房地产（建设用地规划许可证狮规1992094号）给案外人威派龙公司，威派龙公司应把代被执行人偿还的款项310万元直接缴交该院。同日，威派龙公司把310万元缴交至石狮法院。同日，石狮法院向石狮市房地产管理处发出协助执行通知书，请求协助��理：一、立即解除对被执行人中腾公司址在南北二路西侧房产的查封、冻结；二、把被执行人中腾公司址在南北二路西侧的房地产变更登记至案外人石狮威派龙公司名下。2006年6月28日，被告曾敬宜与第三人吴秀理签订《房屋买卖合同》，曾敬宜将讼争房屋以总价520万元整卖给吴秀理，并于同日将房屋交付给吴秀理。讼争房屋现由吴秀理实际占有收益。2007年5月，被告曾敬宜委托福州建融房地产评估咨询有限公司对讼争房屋即子芳路627、629、631号房地产1-7层（第8-9层在建，暂不计在本次评估范围之内）进行价值评估，评估价值为1155万元。另查明，2007年8月31日，石狮市国土资源局针对福建省高级人民法院（2007）闽民终字第229-2号函进行答复，明确：一、石狮市中腾旅游箱袋发展有限公司位于石狮××子芳路西侧的土地使用权性质为属国有划拨土地。二、该宗土地用途为工业用地，项目用地作为一个整体不允许分割。三、该宗地尚未办理国有土地使用权登记，原因在于该公司没有向土地登记机关申报土地登记。四、黄明榆不可依《合约书》约定取得石狮××子芳路627、629、631号土地使用权。2014年7月8日，石狮市国土资源局针对本院的函件进行答复，明确：一、石狮市中腾旅游箱袋发展有限公司位于石狮××子芳路西侧的土地用途为工业用地，土地供地类型为行政划拨，宗地未办理土地使用权初始登记。2007年10月30日被法院查封，2009年7月7日续封，无抵押。二、中腾公司可以持土地审批文件和营业执照等材料向市土地登记交易中心申请办理土地使用权初始登记。宗地为国有划拨土地，土地用途为工业用地，项目用地作为一个整体不允许分割。因此，吴秀理申请分割转让中腾公司涉案房地产不予批准。上述事实，有原告提供的狮政[1992]地081号《关于石狮市中腾旅游箱袋企业发展有限公司基建厂房用地的批复》、石狮市国土建设局闽土狮字（1992）第企0132号《福建省建设用地许可证》、石狮市国土建设局狮规1992094号《建设用地规划许可证》、中腾公司和黄明榆于2000年12月29日签订的《合约书》各1份、黄明榆交付中腾公司合作建房出资款的收款收据6张、原、被告于2003年12月21日签订的《房屋买卖合同》1份、原、被告于2004年6月19日签订的《补充协议书》；被告提供的原、被告于2003年12月21日签订的《房屋买卖合同》及其附件1份、购房款收条2张；被告提供的原告向其借款17万元的借条3份；被告与第三人吴秀理签订的《房屋买卖合同书》和《房屋买卖移交清单》、被告出具给吴秀理的购房款凭证；石狮市人民法院（2000）狮执申第783-1��、第783-2号民事裁定书及相应的协助执行通知书；石狮市国土建设局狮建（2001）69号《建设工程规划许可证》及相应申请表；石狮市国土建设局狮规（2001）107号《建设用地规划许可证》及相应申请表；中腾公司与威派龙公司签订的《房地产变卖协议书》，吴立新、黄明榆等4人与威派龙公司签订的《委托协议书》；福州建融房地产评估咨询有限公司建融Q07估字第9005号房地产估价报告书；石狮市国土资源局分别于2007年8月31日、2014年7月8日出具的答复函；各方当事人的陈述及质证意见为据，事实清楚，本院予以确认。本案当事人的争议焦点为：1.原告黄明榆与第三人中腾公司于2000年12月29日签订的《合约书》是否有效；2.原告黄明榆、颜碧玲与被告曾敬宜于2003年12月21日签订的《房屋买卖合同》是否有效；3.原告提出被告应返还址在石��市××、××、××号房屋的主张是否成立。原告黄明榆、颜碧玲主张，本案《合约书》并未违反法律规定，合法有效。原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效。本案原告对诉争房产只有使用权，没有处分权。本案《房屋买卖合同》违反法律强制性规定。诉争房屋所处的土地是划拨地，依法不允许擅自分割、转让，且该房产没有进行过产权登记，原被告签订买卖合同的时候，该房产处于被法院查封、拍卖阶段。因原、被告的房屋买卖合同无效，依法应当相互返还财产，故被告应返还诉争房产给原告。被告曾敬宜主张，本案《合约书》及本案原告与被告签订的《房屋买卖合同》法律效力一样，均为有效。原告不是诉争房屋的所有权人，对于诉争房产没有要求返还的权利，返还请求权应该由房屋的��有权人中腾公司提出。而中腾公司作为诉争房产的原所有权人，其在原、被告签订的合同上盖章，系对这份合同效力的追认。根据合同相对性原理，诉争房产现由第三人吴秀理占有，曾敬宜无法返还该房屋。黄明榆请求返还房屋没有事实与法律依据。原告起诉合同无效是获取已售房屋巨额差价，违反诚信原则，其起诉系恶意诉讼，不应得到支持。第三人威派龙公司主张，威派龙公司才是诉争房产法律意义上的所有人，涉及本案房屋的所有买卖合同都是无效合同。威派龙公司并未认同该房产的转让。中腾公司无权对该房屋主张权利。第三人中腾公司主张，原告与第三人中腾公司的《合约书》无效。原告没有处分权，还尚差28万元未付清，依照《合约书》更应视为违约及无权处分房产。原、被告的��卖合同是无效的。石狮法院的裁定书是各方为了规避法律的产物，或者说第三人威派龙公司的法定代表人吴立新为了保护其个人所买店面的安全而策划的一个诉讼游戏。第三人吴秀理主张，本案原、被告签订的买卖合同并没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，不能认定为无效合同。原告与第三人中腾公司签订的《合约书》效力并不影响本案买卖合同的效力。原告是本案诉争房屋的有权处分人。即使原告不是本案的有权处分人，本案诉争的买卖合同也已得到有权处分人的确认，威派龙公司的盖章可以推定其对原、被告之间买卖房屋事实的同意和追认，中腾公司法定代表人吴为烈也表示了对原、被告的买卖合同“本人无权干涉”。诉争房产的土地性质为工业用地，并不影响本案房屋买卖合同的效力。案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论认为，根据石狮市国土资源局的函复，第三人中腾公司经石狮市有关部门批准动用的石狮市南北××路（现改地名为子芳路）南侧长福段的土地使用权性质为国有划拨土地，土地用途为工业用地，项目用地作为一个整体不允许分割，且该宗地尚未办理国有土地使用权初始登记。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房��产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”及第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，第三人中腾公司未经有批准权的人民政府批准，以上述国有划拨土地使用权作为出资，与原告黄明榆合作共建“新世纪广场”商住楼房，擅自改变了该地块的工业用途，双方既未取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，也未依法办理相关的土地变更登记手续，故依法应认定原告黄明榆与第三人中腾公司于2000年12月29日签订的《合约书》系无效合同。��告黄明榆、颜碧玲与被告曾敬宜签订的《房屋买卖合同》约定，原告黄明榆、颜碧玲将在上述《合约书》中涉及的地块上建成的相关房屋以395万元的价格卖给被告曾敬宜。因本案诉争房屋系建在国有划拨的工业用地上，原告黄明榆与第三人中腾公司签订的《合约书》依法应认定为无效合同，故原告黄明榆无法依据无效的《合约书》取得诉争房屋的土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”的规定，我国现行“房地一体”、“地随房走”、“房随地走”的房地产制度，本案涉及房屋所有权及土地使用权的转让，故依法应认定原告黄明榆、颜碧玲与被告曾敬宜于2003年12月21日签订的《房屋买卖合同》系无效合同。经批准动用本案诉争房屋占用范围内土地的权利人系第三人中腾公司，并非原告黄明榆、颜碧玲，故原告主张被告应返还建在上述土地上的址在石狮市××、××、××号的房屋，缺乏依据，应予驳回。第三人中腾公司申请本院对诉争房产现场勘验，缺乏必要性，依法不予准许。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄明榆、颜碧玲与被告曾敬宜于2003年12月21日签订的《房屋买卖合同》无效：二、驳回原告黄明榆、颜碧玲的其他诉讼请求。本案案件受理费29760元，由原告黄明榆、颜碧玲负担29660元，被告曾敬宜负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审　判　长　　林海峰审　判　员　　邱旭锋代理审判员　　张　萍二〇一五年五月十二日书　记　员　　丁吉娜速　录　员　　陈威鸿附件：本案所适用的主要法律法规、司法解释《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条土地��用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。来源：百度搜索“”