（2015）肇鼎法民二初字第47号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-17
案件名称
杨林与肇庆市永诚房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市鼎湖区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨林,肇庆市永诚房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇鼎法民二初字第47号原告：杨林，女，汉族，1958年5月7日出生，住广州市海珠区。被告：肇庆市永诚房地产有限公司（以下简称“永诚公司”），住所地：肇庆市鼎湖区。法定代表人：ＸＸ山。委托代理人：冯家鹏，男，汉族，1964年2月3日出生，住湖北省武汉市江汉区，是该公司员工。原告杨林诉被告永诚公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理，依法适用普通程序于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理人冯家鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年11月20日到被告处办理收楼手续，被告要求补交面积差房款时，原告才知道房屋实际面积比购买面积多4.22个平方米，已大大超出了合同所约定的面积差异值±3%以上，因此拒绝收楼，并要求退房。但被告却以已办房地证为由，不予退房。按照购房合同第五条第（3）项的约定，面积差异值±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或者退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。被告无理拒绝退房，是违反合同的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、中华人民共和国建设部令第88号文件《城市商品房预售管理办法》中第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，合同有约定的，按照约定处理；买受人选择退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。因此，被告的行为也违反了法律的规定。只有办了房产证才能确认面积，而在办理房产证手续时，被告却没有履行告知的义务，刻意隐瞒了面积差异值。原告曾打电话给冯经理，要求看房屋面积测量的报告书，但却被拒绝。被告强硬办了房产证，故此责任完全在于被告。现起诉请求判决：一、解除购房合同，被告退赔购房款461751元、利息款143074元（从付款日起至退款日止，按退款日同期银行固定资产贷款利率计算）及契税款6926.27元给原告；二、由被告承担本案的诉讼费。被告答辩称：原、被告于2010年3月31日签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的豪峰精英公寓一号楼B栋1103房。被告于2013年9月4日通知原告办理房屋交付手续，并告知其尚欠房款4883元未结清。原告拒不收楼，以逾期交楼为由提起诉讼。经法院审理后，被告依判决支付了违约金102139.32元给原告。该案证明原告没有退房的意思。依照购房合同第十五条的约定，出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案；第五条约定，面积差异值超过＋3%以上的（不含本数），买受人可以选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息。被告通知原告收楼期间，按上述合同的约定办理房屋产权证。2014年10月6日，被告按照鼎湖区住建局的办证程序，向原告寄邮《申请书》，告知其房屋经确权建筑面积为132.33平方米、套内面积为110.43平方米，而合同约定的建筑面积为128.66平方米、套内面积为106.21平方米，两者建筑面积差异为＋3.67平方米、套内面积差异为＋4.22平方米，买卖双方申请按确权面积办理房屋产权登记，并按合同金额461751元缴纳有关税费。原告收到《申请书》后，在该《申请书》上签字确认，并寄回给被告。原告的行为表明其对房屋面积的差异是知情的。2014年10月底，被告办完房屋产权证。2014年11月20日，原告到被告处办理收楼手续，其因拒绝补交面积差房款18346.53元而未领取产权证。原告举证如下：发票，证明原告已经支付完房款；契税完税证，证明原告按照房价全额缴纳契税；签收条，证明原告在收楼时要求退房；退房申请书，证明原告向被告提出退房；《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买了豪峰精英公寓1号楼B幢1103房；房地产权档案详细资料，证明被告交付的房屋面积超过了法律规定的比例。被告对上述证据2、3、5、6无异议；对证据1有异议，认为原告尚欠4883元；对证据4，认为2015年法院送达本案诉讼文书时才收到该申请书。被告举证如下：企业法人营业执照、组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格；《商品房买卖合同》（与原告的证据5相同），证明买卖合同是依照国家法律约定的；《房屋测绘成果报告书》，证明被告按照国家有关规定对房屋的建筑面积进行实地测绘，并按实地采集的尺寸进行计算；《申请书》，证明原告已经签字并盖指模同意办理房屋产权证；邮件单，证明原告已经签字确认收到《申请书》；业主入住房屋验收单（收楼书），证明原告已办理收楼手续；承诺书，证明原告已办理收楼手续；《前期物业管理服务协议》，证明原告已签署前期物业管理服务协议；《房地产权证》，证明豪峰精英公寓1号楼B幢1103房的面积；（2014）肇鼎法民二初字第30号民事判决书、（2014）肇中法民二终字第201号民事判决书，证明被告因逾期交楼，支付了违约金102139.32元给原告。原告对上述证据1-10均无异议。经质证，被告对原告提供的证据2、3、5、6无异议，原告对被告提供的证据1-10均无异议，上述证据本院均予采信。原告的证据1经与原件核对无异，其真实性、合法性及关联性本院均予确认，该证据本院亦予采信。原告的证据4与证据3的内容相一致，该证据本院亦予采信。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：2010年3月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于肇庆市鼎湖区新城54区民乐大道南12号的豪峰精英公寓1号楼B幢-1103房，约定建筑面积为128.66平方米，套内建筑面积为106.21平方米，按套内建筑面积计价，总房价为461751元。该合同第五条约定，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。第六条约定，原告于2010年2月27日支付定金10000元，于2010年3月31日支付房款144751元，于2010年5月31日前支付房款307000元。第八条约定，出卖人应当在2010年8月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告付清了购房款461751元，并交付了房屋契税6926.27元。上述房屋经验收合格后，被告委托肇庆市鼎湖区房地产测绘所进行测绘、计算面积。该所于2014年3月14日出具《房屋测绘成果报告书》，测定该房屋的建筑面积为132.33平方米，套内建筑面积为110.43平方米。2014年10月6日，被告向原告邮寄出打印的《申请书》，内容为原告购买的房屋经确权的面积与合同约定的购买面积有差异，差异建筑面积为＋3.67平方米、套内建筑面积为＋4.22平方米，买卖双方申请按确权面积办理上述房屋产权登记，并按合同金额461751元缴纳有关税费。2014年10月9日，原告在《申请书》上签名后寄回给被告。2014年10月29日，肇庆市住房和城乡建设局对原告购买的房屋进行权属登记，登记权属人为原告，并核发了证号为“粤房地权证肇字第03000196**号”的《房地产权证》。其后被告通知原告收楼并领取《房地产权证》。2014年11月20日，原告到被告处办理收楼手续，签署了业主入住房屋验收单（收楼书）、《前期物业管理服务协议》等，但被告提出要求原告补缴面积差房款，原告拒绝收楼，未领取房门钥匙及《房地产权证》，并要求退房。被告不同意退房，于是原告提起本案诉讼。在庭审中，被告辩称原告收到《申请书》没有提出异议就是没有退房的意思，房款应按合同约定多退少补，坚持要求原告补缴面积差房款。原告述称签署《申请书》时不清楚费用是如何收取的，其电话咨询过被告，被告称超过部分面积不补收房款，而按照一般办事程序，办理产权证就不需要再补交房款的。因此，原告坚持要求退房。双方未能协商解决本案纠纷。另查明，因被告未能依约定的时间交付房屋，原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房的违约金。本院于2014年7月5日作出（2014）肇鼎法民二初字第30号民事判决书，认定被告应依合同约定按每日万分之二计付已交付房款的违约金，判决被告向原告支付从2010年8月29日至2013年9月9日止逾期交房的违约金102139.32元。该判决书发生法律效力之后，被告支付了上述违约金给原告。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行合同约定的义务。根据本院查明的事实，被告交付的房屋面积与合同约定的购买面积有差异，双方争议的问题是原告能否行使解除合同的权利。依照《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。本案买卖的房屋实际面积大于约定购买的面积，且差异值超过了3%，依照上述约定，原告应有权选择解除合同并退回所购商品房。被告抗辩认为，原告签署《申请书》表明其知道面积差异并同意购买该房屋。但该《申请书》表述了同意按确权的面积办理产权登记，并按照按合同金额461751元缴纳有关税费的意思，而未涉及面积差房款，上述内容足以让原告产生误解，认为按照合同金额购买该房屋，而不需要补交房款，因此，原告辩称其签署《申请书》时对其内容存在误解，理由成立。该行为不足以证明原告愿意承担合同约定的补足房款的义务。而被告亦未能提供其他证据，证明原告同意按照合同的约定补足房款。其抗辩认为原告同意按照合同约定补足房款购买该房屋，理据不足。鉴于补足房款是继续履行合同的条件，而双方对此并未达成一致意见，应认定双方对是否继续履行合同并未协商达成一致意见。对于双方的纠纷，应依照上述合同第五条的约定，由原告行使选择权。因此，其选择解除房屋买卖合同并退房，应予支持。《商品房买卖合同》第五条约定，买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。因此，原告请求被告退回购房款461751元，应予支持。但由于被告已支付了从2010年8月29日至2013年9月9日止按房款计付的违约金，期间的损失已经得到赔偿，原告又请求支付此期间房款的利息损失，应不予支持。其利息应按退款日中国人民银行同期固定资产贷款利率从2013年9月10日起计至付清日止。合同解除后，原告因履行合同所支出的房屋契税6926.27元，被告应予赔偿。原告请求被告赔偿该费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：原告杨林与被告肇庆市永诚房地产有限公司于2010年3月31日签订的《商品房买卖合同》自本判决发生法律效力之日起解除；被告肇庆市永诚房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还购房款461751元给原告杨林，并按退款日中国人民银行同期固定资产贷款利率计付从2013年9月10日起至付清日止的利息；被告肇庆市永诚房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿房屋契税6926.27元给原告杨林。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9918元，由原告负担1546元（已预交3300元），被告负担8372元。被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交应负担的受理费，原告多交的受理费由本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审 判 长 谭建玲代理审判员 邹芒英人民陪审员 黄桂年二〇一五年五月十二日书 记 员 黄 宇 更多数据：搜索“”来源：