（2015）沪一中民二（民）终字第667号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-26
案件名称
王静燕诉李忠勤房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王静燕,李忠勤,陈哲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第667号上诉人（原审被告）王静燕。被上诉人（原审原告）李忠勤。委托代理人＊＊＊。委托代理人＊＊＊。原审第三人陈哲。上诉人王静燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第11415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2013年5月28日，王静燕在其作为委托人、第三人陈哲作为受托人的《委托书》上签名，该《委托书》载明：委托人因故无法亲自办理出售登记在委托人名下的位于上海市＊＊＊弄＊＊＊号302室的房地产相关事宜，特委托受托人陈哲为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的第一至拾叁项（共计拾叁项）事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2013年12月30日止。附录：1、代为签订定金协议；2、代为签订房地产买卖合同；3、代为办理买卖合同公证、领取公证书；4、代为办理房地产转移登记过户手续；……7、代为收取房价款，开具收款凭证；8、代为交房；9、代为申报、支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费并签署相关税收承诺文件；……13、代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。当天，上海市东方公证处对上述《委托书》办理了公证。2013年10月22日，经房地产经纪事务所居间，第三人陈哲持上述公证的《委托书》代王静燕作为甲方，与作为乙方的李忠勤签订《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定，乙方以101万元的价格向甲方购买系争房屋；合同第六条约定，双方确认于2013年11月25日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款（一）中补充本合同第四条约定，待甲方收到乙方的银行贷款后三十日内，甲、乙双方应对该房屋进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，双方签订房地产交接书。甲方承诺在该房屋交接之前向房屋所在地的公安派出所办妥原有户口（若有）迁出手续，若由于甲方未及时迁出户口，则每逾期一天按乙方已付款的万分之五支付违约金。买卖合同另附李忠勤作为乙方、第三人代王静燕作为甲方，签署日期为2013年10月20日的《补充条款》，该《补充条款》约定，甲、乙双方均认可双方所签买卖合同第二条款中约定的转让价款90万元为房屋毛坯价格，不包括该房屋现有维修基金、商铺营业转让费、固定装修等费用，甲、乙双方协商约定该房屋的维修基金、商铺营业转让费、固定装修等费用作价为35万元，由乙方作为补偿款另外补偿给甲方，即乙方应支付甲方房价款及该房屋的补偿款共计125万元，具体付款如下：2013年10月16日支付房款2万元，2013年10月20日支付房款5万元，补偿款35万元，共计42万元；2013年11月10日前支付房款20万元；待本交易经浦东新区房地产交易中心登记完毕后，乙方应委托贷款银行将第二期房价款58万元支付到甲方指定账户，放款期限以贷款银行规定为准，若贷款在2013年12月31日之前未放款，乙方应当日用现金补足贷款部分金额；在甲、乙双方约定的交房当日，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，乙方应支付甲方尾款5万元，甲方应将该房地产按本合同约定交付乙方，本交易结束。等等。李忠勤于2013年10月16日支付第三人2万元，于10月20日支付第三人35万元，于2013年10月27日支付第三人20万元，于12月4日支付第三人48万元，于12月24日支付第三人10万元，共计支付第三人115万元，上述付款均由第三人出具收据。2014年1月7日，系争房屋产权登记至李忠勤名下。另查明，至2014年11月4日，系争房屋内仍有崔某、王某的户口未迁出。2014年3月，李忠勤诉至原审法院，要求判令王静燕支付户口逾期迁出违约金人民币（以下币种相同）177，500元（按总房价125万元的每日万分之五，从2014年1月25日起计算至2014年11月3日止）。审理中，李忠勤自愿调整违约金的计算标准，要求按照每天100元的标准计算违约金。王静燕辩称，系争房屋的产权虽然登记在其名下，但实际的权利人是其表哥崔某。李忠勤买房却没有到房屋里面看过，且房价远低于当地的市场价，现又找不到陈哲，故存在李忠勤与第三人陈哲恶意串通骗取系争房屋，要求法院公正判决。第三人陈哲未作陈述。审理中，李忠勤表示，自己是通过的房地产经纪事务所购买的系争房屋，当时系争房屋在该中介公司挂牌，由第三人作为王静燕的代理人出售。第三人告诉李忠勤（原审笔误为王静燕），房东交不出钱，所以卖掉房子，并向李忠勤出示了身份证及公证的《委托书》。中介带李忠勤去看过房，因为房屋里没有人，所以看了楼上楼下同样房型的房子，并看了房屋周边的环境。2013年10月20日，李忠勤、王静燕签订《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》，为了做低房价，在《上海市房地产买卖合同》上约定房价90万元，另35万元作为装修补偿款，后因李忠勤向银行贷款时，银行称房价不得低于100万元，故双方于10月22日又签订了买卖合同，合同上约定的房价是101万元，而10月20日签署的《补充条款》则附在了买卖合同中。2013年10月20日李忠勤除向第三人支付35万元补偿款外，还用现金支付第三人房款5万元，但第三人没有出具5万元房款的收据。原审认为，系争房屋的权利登记人系王静燕。王静燕称，虽然系争房屋产权登记在王静燕名下，但实际的权利人是其表哥崔某，2010年的时候，因崔某缺钱而与王静燕签订了一份房屋买卖合同，以王静燕名义办理了银行贷款50万元，并将系争房屋产权登记至王静燕名下，之后由崔某用系争房屋借款。对此，王静燕没有举证证明，法院不予采信。2013年5月，王静燕作为系争房屋的权利人向第三人出具《委托书》，全权委托第三人出售系争房屋，且该《委托书》由相关部门办理了公证。李忠勤通过中介居间与持有王静燕公证《委托书》的第三人就系争房屋签订买卖合同，并无不妥，虽然李忠勤在签订买卖合同前未能进入系争房屋实地看房，存在一定的瑕疵，但这并不能否认当时双方买卖系争房屋的真实意思表示，且买卖合同签订后，李忠勤也已按约支付了大部分的购房款，并取得了系争房屋的产权。现王静燕认为李忠勤与第三人系恶意串通骗取系争房屋，对此，王静燕未提供证据证明，法院难以采信。《买卖合同》系双方自愿签订，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。《买卖合同》补充条款（一）其中约定，王静燕收到李忠勤银行贷款后三十日内双方办理房屋交接，同时王静燕承诺在房屋交接之前向房屋所在地的公安派出所办妥原有户口的迁出手续。现李忠勤因故未办理贷款，但约定的贷款金额58万元李忠勤已于2013年12月24日付清，根据上述约定，王静燕应于之后的三十日内与李忠勤办理房屋交接，且在房屋交接前迁出系争房屋的户口，因此，王静燕迁出系争房屋内原有户口的截止日期应该是2014年1月24日。但王静燕至今未能迁出系争房屋内的原有户口，已构成违约，应当承担相应的违约责任。李忠勤主张由王静燕承担自2014年1月25日起至2014年11月3日止的户口逾期迁出违约金，符合合同约定，李忠勤自愿将违约金的计算标准调整为每天100元，并无不妥，且金额也属合理，法院予以准许。第三人经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响法院对案件的审理。原审法院审理后于二〇一四年十二月三日作出判决：被告王静燕应于本判决生效之日起十日内按每日100元支付原告李忠勤自2014年1月25日起至2014年11月3日止的逾期迁移户口违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由被告王静燕负担。判决后，王静燕不服，上诉至本院称：一、上诉人与系争房屋的实际权利人崔某有协议，上诉人不能出售系争房屋，也不想出售系争房屋，且上诉人的户口并不在系争房屋内，上诉人实际也不住在系争房屋内，也没有参与买卖。二、上诉人并不认识第三人，法院也没有找到第三人，第三人是本案关键，因为本案涉及高利贷，而被上诉人在未进入房屋、价格低于周边同类房屋很多、还说有5万元没有收据的就不算进房价的情况下即购买系争房屋，是极其不合常理的。请求二审在查清本案事实后依法改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人李忠勤辩称：一、上诉人与崔某签订的协议既没有日期，也与本案无关，系争房屋是上诉人委托第三人出售，上诉人是否参与是次要的。被上诉人购买系争房屋是为了自住，与第三人并没有串通行为。二、上诉人是系争房屋的产权人，应当根据合同约定履行义务，亦即应当按照约定迁出户口；若不能迁出，则应当承担违约责任。请求二审依法维持原判。第三人陈哲未到庭，亦未发表书面意见。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案系争房屋登记在上诉人王静燕名下，而王静燕又并未提供充分、有效的证据证明自己非系争房屋的权利人，因此作为买受方的被上诉人李忠勤在原审第三人陈哲持有王静燕出具的、且经公证的《委托书》之情况下而与陈哲（王静燕）签订系争房屋的买卖合同并取得房屋产权，并不违反法律规定，应属合法有效。上诉人王静燕认为自己无权出售系争房屋，与上述法律规定相悖，本院不予采信。在此情况下，王静燕应当全面履行合同义务。现鉴于系争房屋内尚有户口未迁出，故李忠勤要求王静燕承担逾期迁出户口违约金之主张，合法有据，法院应予支持。原审据此所作判决并无不当，本院依法维持。上诉人王静燕的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币475元，由上诉人王静燕负担。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年五月十二日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：