（2014）通中民终字第02721号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-26
案件名称
左曙光与南通市唐闸工人文化宫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南通市唐闸工人文化宫,左曙光
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第02721号上诉人（原审被告）南通市唐闸工人文化宫，住所地南通市港闸区唐闸镇公园路*号。法定代表人曹建勋，主任。委托代理人张洪彬，江苏山水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）左曙光。委托代理人范臻，江苏普泰律师事务所律师。委托代理人孙超，江苏普泰律师事务所律师。上诉人南通市唐闸工人文化宫（以下简称唐闸文化宫）因与被上诉人左曙光房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港唐民初字第00265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2013年9月18日，唐闸文化宫与左曙光签订《房屋租赁合同》一份，由唐闸文化宫将唐闸文化宫电影院的房屋及附属用房（不含经理办公室）、文化宫三层半老活动楼的房屋出租给左曙光使用，用途为经营酒店宾馆，合同约定租赁期限为10年，每年租金43万元，唐闸文化宫给予左曙光6个月的免租期（自2013年10月8日起算），唐闸文化宫应于2013年10月8日前将房屋清空并交付给左曙光（合同中2014年10月8日系笔误）。合同签订当日，左曙光应支付押金5万元。合同还约定：“签订合同当日交清第一年租金的50%，同时也作为本合同的定金。”合同签订当日，左曙光向唐闸文化宫交付了押金5万元，房租5万元，唐闸文化宫出具了收据。2013年9月26日，左曙光与南通市金利广告装璜有限公司（以下简称金利公司）签订《装饰工程合同书》，随即金利公司开始着手设计事宜。2013年10月27日，左曙光向金利公司支付40万元作为设计、装修的预付款，后金利公司完成了上述房屋的设计图纸，经结算，金利公司实收设计费36万元，并向左曙光开具了发票。2013年10月8日，唐闸文化宫没有将上述房屋交付给左曙光，并通知左曙光暂缓进场施工。2014年2月25日，唐闸文化宫向左曙光发出《关于再次通知解除房屋租赁合同的函》，表示：因你方未于合同订立当日交纳第一年租金的50%作为定金，而仅交付了5万元，已构成违约，同时由于工人文化用房不能改变用于商业用途，故我方已于合同签订不久即已通知你方解除合同，现再次通知你方解除合同，并要求双方商谈合同解除的善后事宜。2014年3月17日，南通市总工会、南通市港闸区人民政府、南通市唐闸工人文化宫三方签订《关于南通市唐闸工人文化宫的战略合作协议书》，将包含本案房产在内的唐闸文化宫所有的文化宫房屋等资产委托南通市港闸区人民政府管理，托管资产须用于开展群众文体活动和工会开展职工活动。原审另查明，唐闸文化宫的所有资产隶属于南通市总工会，南通市总工会授权唐闸文化宫对其资产进行管理、使用，其土地使用权类型为划拨，用途为文体娱乐用地，唐闸文化宫对案涉房屋进行出租并未办理行政审批登记手续。原审认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的房屋租赁合同的效力如何；二、如合同有效，双方之间的房屋租赁合同是否已经解除，对合同的解除双方是否具有过错；三、左曙光的损失如何确定，对其损失各方是否应分担及如何分担。关于争议焦点一，《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”《土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”本案中唐闸文化宫是公益性事业单位，其土地使用权是通过划拨方式取得，其将划拨土地上的文化宫房屋、设施出租用于商业经营，并未经过县级以上人民政府土地行政主管部门核准登记，违反了法律、行政法规的禁止性规定。但上述规定是管理性的禁止规定，并非效力性的禁止规定，不能引起合同无效的后果。双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不存在其他导致合同无效的情形，故该合同是有效合同。唐闸文化宫认为左曙光未依约在合同签订当日交付第一年租金的50%作为定金，该定金是成约定金，故合同未生效。原审认为，合同中没有关于左曙光需缴纳该定金合同才生效的特别约定，且在合同最后一条明确约定“合同自双方签字或盖章后生效”，由此判断，上述定金条款并非成约定金，而是典型的违约定金条款，其法律后果是赋予守约方获得违约方定金赔偿的权利。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”双方签订的房屋租赁合同第四条第（3）项约定，左曙光应当于合同签订当日交清第一年租金的50%，同时也作为本合同的定金。第十条约定，不按期交付房屋租金超过二个月的，甲方（唐闸文化宫）有权解除合同。左曙光在合同签订当日仅向唐闸文化宫交付押金5万元和房租5万元，未交足第一年租金的50%。2014年2月25日，唐闸文化宫向左曙光发出解除合同的书面通知。唐闸文化宫基于左曙光的违约行为，依照双方在合同中的约定行使合同解除权，符合法律规定，其解除合同的行为有效，双方的房屋租赁合同解除。但反观唐闸文化宫在本案合同履行中的行为，也有明显的过错。如前所述，唐闸文化宫违规将文化宫出租给左曙光从事商业经营，未办理审批手续。且工人文化宫具有其特定的性质和职能，面向基层广大职工群众，具有公益性。1997年发布的《全国总工会关于进一步加强县以上工人文化宫、俱乐部建设的若干意见》中明确规定：“工人文化宫是公益性文化事业单位，是职工群众学习知识，培养才干，进行文化娱乐活动的‘学校和乐园’，其主要职能是为广大基层单位和职工及其家属提供丰富多彩的文化、教育、娱乐、休息等服务，努力满足广大职工群众日益增长的精神文化需求，同时也面向社会，为公众服务。”可见工人文化宫因其具有的社会公益性和肩负的特定职责，不应随波逐流，为追逐商业利益随意出租，唐闸文化宫的行为显然不应得到鼓励。也正因如此，由唐闸文化宫的主管单位南通市总工会、南通市港闸区人民政府及唐闸文化宫三方签订的战略合作协议书中明确：“如确需利用托管的房屋和场地开展经营活动，项目必须与群众文体事业、产业相关，并经甲方（南通市总工会）书面同意。”综上所述，唐闸文化宫的过错行为也是造成本案纠纷的重要原因之一。法院认定双方在合同履行中均有过错，且过错程度相当。关于争议焦点三，左曙光损失的确定和分担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”左曙光基于双方签订的房屋租赁合同，与金利公司签订了装饰工程合同，现金利公司已对案涉房屋进行了装潢设计，制作了设计图纸，并向左曙光收取费用，开出了发票。对左曙光主张的该设计费损失法院予以确认。左曙光主张营业损失30万元，因案涉房屋尚未实际装潢，更毋论投入经营，营业损失无从谈起。左曙光认为其目前经营的南通市港闸区新华宝宾馆将来可能拆迁，将造成营业损失，该损失与本案缺乏关联性，法院不予支持。左曙光预交的房屋租金5万元和押金5万元，唐闸文化宫应予返还。如前所述，因双方在合同履行过程中的过错相当，故对左曙光的损失36万元，唐闸文化宫应赔偿18万元，唐闸文化宫合计应给付左曙光28万元。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、《土地管理法实施条例》第六条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、唐闸文化宫于判决生效之日起十日内给付左曙光28万元；二、驳回左曙光的其他诉讼请求。案件受理费11400元，由左曙光负担7200元，唐闸文化宫负担4200元。宣判后，唐闸文化宫不服，向本院提起上诉称：1、案涉房屋租赁合同解除系因左曙光违约，上诉人依约解除房屋租赁合同符合法律规定，不应承担任何基于合同解除产生的民事责任。2、原审认定上诉人在合同履行过程中亦有过错且与左曙光过错相当，系适用法律错误。左曙光的违约行为是造成合同解除的原因，上诉人依约行使合同解除权，对于合同解除没有任何过错。上诉人将划拨取得使用权的国有土地上建成的文化宫房屋出租的行为并不受《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的调整。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定，上诉人有权出租案涉房屋，只是须将租金中所含土地收益上缴国家。即便上诉人将文化宫的房屋出租违反了相关管理性规定，应当是主管部门给予处罚，并不导致上诉人承担民事过错责任。3、原审确定上诉人承担所谓损失没有事实和法律依据。左曙光与金利公司间的合同关系存在诸多疑点，其于9月26日签订合同，原审认定上诉人在10月8日未交付房屋并通知左曙光暂缓进场施工，此时左曙光应当通知金利公司暂停设计工作。而其不但没有通知，仍在10月27日预付40万元，该行为完全不符合情理。左曙光给付设计费36万元依据不足，其未出示汇款凭证证明40万元已经实际支付，其所称40万元均现金给付不符合常理，且经结算后剩下的4万元如何流转也无汇款凭证。金利公司在左曙光起诉后方开具了增值税发票，显然系为诉讼所需。原审对案涉工程的设计费是否需要36万元也未进行认真审查或者进行司法鉴定评估。4、上诉人出租老化闲置的电影院完全是让国有资产保值增值的合法正当行为，原审横加指责批评并据此认定上诉人存在过错而承担赔偿责任极为不妥，也毫无道理。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人左曙光答辩称，房屋租金是根据出租人的要求缓缴，也获得出租人的认可，缓交的原因是出租人向承租人表示要暂缓交付租赁的房屋。合同解除是因为出租人出租的房屋不能用于开办酒店宾馆，承租人无法使用。承租人基于诚实信用对房屋进行必要的装修设计，符合情理。且设计图纸在城乡建设部门进行了备案，设计面积为3600平方米，设计费36万符合常理。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，唐闸文化宫与左曙光签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，对双方均具有约束力。本案双方争议焦点为：1、唐闸文化宫是否应当对左曙光因合同解除而产生的损失承担赔偿责任；2、左曙光因合同解除造成的损失应如何确定。关于争议焦点1，首先，唐闸文化宫是公益性事业单位，其土地使用权系通过划拨方式取得。其将划拨土地上的文化宫房屋、设施出租给左曙光用于商业经营，但未经行政主管部门核准登记，违反了相关规定。在唐闸文化宫向左曙光发出的《关于再次通知解除房屋租赁合同的函》中亦明确“工人文化用房不能改变用于商业用途”，可见唐闸文化宫与左曙光签订案涉合同时即已存在缔约过失，该过失也系合同无法继续履行的因素之一。其次，双方签订合同后，均应当按照合同约定履行义务，行使权利。合同约定，左曙光应当在合同签订当日交清第一年租金的50%即21.5万元，左曙光仅于当天缴纳5万元押金及5万元租金，未能按照合同约定足额履行租金给付义务，存在违约行为。但唐闸文化宫也未能按照合同约定于2013年10月8日向左曙光履行交付房屋的义务，且表示房屋要暂缓交付，亦存在违约行为。唐闸文化宫陈述2013年12月第一次通知左曙光解除合同，左曙光提供的证人韩某的证言表明在2013年12月月底其曾经和左曙光等人一起至唐闸文化宫商量赔偿事宜，可见双方已经于2013年12月就合同解除及赔偿事宜开始进行商谈。基于双方在合同履行中均存在违约行为，故原审认定案涉合同因唐闸文化宫行使约定解除权而解除不当。在原审中，左曙光经原审释明，认为因唐闸文化宫就其房屋等资产与南通市总工会、南通市港闸区人民政府签订了战略合作协议书并明确表示不再另行案涉合同，左曙光方变更诉讼请求，要求唐闸文化宫返还租金、押金并赔偿损失，至此双方合同解除。因双方在合同履行中均存在违约行为，最终协议解除合同。对合同解除的法律后果，双方均负有过错。原审确认由此产生的损失由双方根据过错各半承担，并无不当。关于争议焦点2，左曙光在合同签订后即与金利公司签订了装饰工程合同书，原审法院亦向合同书中确定的金利公司驻工地代表薛梅调查，了解合同履行及付款情况。薛梅对于左曙光提供的合同书、付款收据及发票的真实性予以确认。金利公司亦根据合同约定，向左曙光提交了装潢工程设计方案。虽唐闸文化宫于2013年10月8日向左曙光表示需暂缓交付房屋，但其当时并未提出解除合同，故左曙光按照其与金利公司的约定继续履行合同并无不当。左曙光于2013年10月27日向薛梅付款，而唐闸文化宫于2013年12月方提出解除合同，故该部分损失并不属于左曙光自行扩大的损失。虽左曙光未能提供相关汇款凭证，但左曙光与薛梅均陈述系现金交付，且左曙光还提供了薛梅出具的收条及金利公司开具的发票证明36万元已经交付。唐闸文化宫认为原审认定左曙光已经给付36万元设计费依据不足，但并未提交相关证据予以佐证，其在原审中也未要求对于设计费是否合理进行司法鉴定评估。且设计费的收取标准，与公司及设计师资质、业主的要求与标准等相关联，设计费用同时受市场因素调节，且左曙光的损失已实际发生，故唐闸文化宫要求对设计费用进行鉴定的请求本院不予支持。综上，原审认定因案涉合同解除给左曙光造成36万元损失并无不当。综上，唐闸文化宫认为其不应当承担赔偿责任及原审认定损失范围缺乏依据的上诉理由不能成立。虽原审认定唐闸文化宫依约行使合同解除权解除案涉合同不当，但并未影响处理结果，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11400元，由上诉人南通市唐闸工人文化宫负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪红晏代理审判员 刘彩霞代理审判员 曹 璐二〇一五年五月十二日书 记 员 王邵君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 更多数据：