（2015）潍民一终字第390号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2016-06-01

案件名称

秦敬芬与高密市交通房地产开发有限公司、王桂春商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高密市交通房地产开发有限公司,王桂春,秦敬芬

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省潍坊市中级人民法院民事判决书（2015）潍民一终字第390号上诉人（原审被告）高密市交通房地产开发有限公司，住所地：高密市环城路中段。法定代表人管贻杰，经理。委托代理人远彬，山东升信律师事务所律师。上诉人（原审被告）王桂春，居民。委托代理人周明波，北京市凯泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）秦敬芬，居民。上诉人高密市交通房地产开发有限公司（以下简称交通房地产公司）、上诉人王桂春与被上诉人秦敬芬因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2014）高民重字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2004年7月份，交通房地产公司委托青岛海大华欣建筑设计院对农机小区住宅楼进行设计，共计六层，从设计图纸看，六楼为阁楼。2004年9月20日，交通房地产公司取得农机小区1#、2#住宅楼（五层）的建设工程规划证。2004年10月20日，高密市交通建筑工程有限公司通过竞标，取得农机公司院内农机小区1#、2#住宅楼建设工程。同年，高密市交通建筑工程有限公司与王桂春协商，将该楼座转让给王桂春建设，并由王桂春自行出卖楼房。王桂春分多次向高密市交通建筑工程有限公司和交通房地产公司缴纳楼座转让费。之后王桂春即开始施工，阁楼改为外通道的六楼，至2005年12月份竣工验收。至于是谁修改图纸，王桂春与高密市交通建筑工程有限公司均予以否认，也未提交证据证明系对方擅自修改图纸施工。王桂春主张向交通房产公司缴纳1707079元的房屋销售款及管理费，未提交证据证明；王桂春提交高密市物业管理办公室证明一份，证明交通房地产公司已交纳专项维修资金100800元。交通房地产公司称王桂春缴纳的是楼座转让费，专项维修资金不是其缴纳，并提交一份（2011）高商初字第1148号民事调解书证明同一小区、同一楼座、同一单元中实际收取房款及建设者、出售者都是王桂春，而不是交通房地产公司。2008年1月11日，秦敬芬与王桂春签订商品房预售合同，约定将位于农机小区1#楼2单元601室（现房）一套及储藏室一间出卖给秦敬芬，共计价款172288元（其中储藏室10000元），于同日交付房屋，王桂春作为出卖方在合同上签字并盖有高密市桂春建筑队专用章的印章。合同第四条约定：本房屋面积为合同约定面积，最后以产权登记面积为准。房款多退少补。秦敬芬于合同签订时首付60000元，余款于2008年5月28日付清。自2009年开始1#楼业主催王桂春办房权证，至2012年6月一直未办，各业主多次到市信访局、建设局、潍坊信访局上访，经市政府协调，各业主拿到缴款发票。后一至五楼均已办理房权证，秦敬芬购买的六楼因不符合规划未能办理房权证。秦敬芬为此诉至法院，要求王桂春与交通房地产公司共同返还购房款并赔偿房屋装修及房屋增值损失。具体损失为：购房后因装饰、装修，支出20000元；增值损失282832元（按同位置房屋3700元／㎡计算，（3700元－1380元）×117.6平方米＋10000元（储藏室损失）＝282832元）；购房款172288元及配套费5300元、办证费59元、装修押金1000元、物业维修基金2470元，共计483949元。经法院委托，潍坊乾业立信资产评估土地房地产估价有限公司于2013年6月3日对涉案楼房进行了评估，评估价值为432768.00元；后于2013年6月8日作出补充说明“……注：1、以上评估值包括附房价值，也包括简装修及所占用分摊的土地使用权价值；2、上述评估值是假设委估房产符合城市建设工程规划，为多层住宅楼6层中的第6层，能够办理产权证但未办理产权证状态下的价值；3、假设委估房产已办理产权证，且产权证办理时间至评估基准日已超过五年，则评估总值为人民币455545.00元，评估单位3874元／㎡（取整）”；假设产权证办理时间至评估基准日未超过五年，则评估值还是原评估报告中的评估价值；4、假设委估房产为5层多层住宅楼中的5层上加高的阁楼，在城市建设管理部门不要求恢复原规划，不影响现居住，但不能办理房产证的情况下，委估房产评估总价值为人民币273327.00元，评估单价为2324元／㎡（取整）。此价值不含城市配套费等费用，秦敬芬支付评估费5000元。对上述评估报告及补充说明，秦敬芬认为评估价格偏低，现在涉案房屋地段的房价已到4000元／㎡。王桂春认为尚有未卖完楼房屋，现在市场价是2000元／㎡，因此评估报告价格偏高；评估报告结论与本案无关联，但潍乾业立信公司的补充说明第四项中：关于本案所涉房屋总价值273327元，评估单价为2324元／平方米，该数额与本案有关联。交通房地产公司认为评估报告评估价值过高。交通房地产公司及王桂春为证明秦敬芬明知是阁楼而购买，应该预见到不能办理房权证的后果，秦敬芬自身存在过错提供了拍摄的涉案楼座的前、后外拍照片及2007年业主孟蕾每平方以2200余元购买的涉案楼座的一号楼一单元101室的购房发票（出具发票的单位系高密市交通房地产开发有限公司）及房权证。秦敬芬对照片质证称，照片是外观照片，因楼前有廊檐，楼后有外置阳台，从外观看与其他楼层肯定不一样，但是其购买的房子没有阁楼的特征，其他阁楼的特征是有些部分不能直立，只能弯腰才行，而其购买的房子没有这些特征是完全正常的楼房，楼房的卫生间、厨房、卧室、客厅等结构均与一至五层一致。至于业主孟蕾的购房发票及房权证，据说系转手买的楼房所以价格会比一手买的要贵。秦敬芬为证明本人所购房屋的价格与他人购买的同楼座的房屋价格相近，特申请法院调取业主李玉福及迟守亮的购房合同及发票，经法院依职权调取的证据载明李玉福2007购买的涉案楼座的一号楼三单元101室，每平方米1700元。迟守亮2007年购买的涉案楼座的一号楼四单元302室，每平方米1800元。上述事实，有当事人陈述，秦敬芬提交的商品房预售合同、建设规划许可证、照片一宗、收款收据及发票复印件一份、李玉福、迟守亮的购房合同及完税发票，王桂春提交的建设工程施工图检查意见书复印件、中标通知书复印件、物业管理办公室证明复印件、照片、业主孟蕾的购房合同及完税发票，交通房地产公司提交的建设计划说明、收款收据、商品房预售合同、楼座转让费收据、（2011）高商初字第1148号民事调解书等证据在案为证。原审法院认为，根据双方陈述以及王桂春与多名购房者签订合同的事实，可以确认王桂春对涉案楼座进行施工并独自出售农机小区1#楼房屋的事实。因涉案楼房系未经许可擅自改变施工图纸建设的楼房，不符合规划要求，系违章建筑，故秦敬芬与王桂春签订的商品房预售合同属无效合同。按法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案系出卖方擅自改变图纸导致建筑违章，出卖方存在过错，秦敬芬作为买受方并无过错，秦敬芬请求返还购房款等相关费用和赔偿损失符合法律规定，应当予以支持。王桂春应返还秦敬芬购房款172288元、配套费5300元、维修基金2470元、办证费59元，共计180117元，并承担相应的损失；损失的计算以潍坊乾业立信资产评估土地房地产估价有限公司评估报告及补充说明中的第1项结果计算为宜，即为260480元（432768.00元-172288元）。秦敬芬主张的装修费已包含在房屋评估价中，不再重复计算；秦敬芬主张的装修押金与本案无关联，不予处理，秦敬芬可另行主张。王桂春辩称秦敬芬购买的是现房，其明知自己购买的是阁楼，秦敬芬对房屋的状况是了解的，价格比同类同地段商品房每平方米要低800-1000元，应该预见到不能办理房权证的后果，秦敬芬自身存在过错。但从查明的事实能够看出，秦敬芬购买的楼房内部无阁楼的特征，与其他楼房的设计构造是一致的，至于外观上因为有廊檐和外置阳台的原因与其他楼层出现不一致也属正常，故要求秦敬芬从视觉外观上对所购楼房不能办理房权证应有预见没有依据。对于同类同地段房屋的价格，根据查明的事实，秦敬芬的购房价格与其他楼房的价格并没有特殊差异，按实际生活中房屋的销售习惯，顶层的楼房因楼顶潜在的防水不安全等因素往往价格是最便宜的，并且销售的每间楼房并不是均价，也不是公开表价，最后价格的形成是取决于买房者与卖房者的讨价还价，故要求秦敬芬从价格上对所购楼房不能办理房权证应有预见没有依据。双方的房屋买卖行为是合同行为，合同行为应遵循的基本原则即诚实信用原则，若王桂春明知系阁楼应明确告知秦敬芬所卖楼房系阁楼不能办理房权证，不应让秦敬芬凭外观及价格等因素预见系阁楼不能够办理房权证。王桂春不仅没有明确告知，并且在双方签订的合同的第四条明确约定“本房屋面积为合同约定面积，最后以产权登记面积为准。房款多退少补”。综上，王桂春的辩解意见不能成立。交通房地产公司收取王桂春缴纳的楼座转让费并出具购房发票给购房者，其行为是出借资质的行为，应与王桂春承担连带清偿责任。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：王桂春返还秦敬芬购房款172288元，配套费5300元、办证费59元、物业维修基金2470元，共计180117元，并赔偿秦敬芬损失260480元及评估费5000元，共计445597元，于判决生效后十日内付清；秦敬芬将其购买的位于农机小区一号楼二单元601室商品房一套及储藏室一处于收到款项后十日内返还给王桂春；高密市交通房地产开发有限公司对判决第一项承担连带清偿责任；驳回秦敬芬其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8560元，由秦敬芬负担856元，由王桂春负担7704元；诉讼保全费2940元，由王桂春负担。宣判后，交通房地产公司不服原审判决，上诉称：一、交通房地产公司不应当承担连带清偿责任，交通房地产公司并非本案商品房预售合同的当事人，不应承担相应的合同义务；涉案房屋不能办理房屋所有权证的原因，系王春桂擅自更改规划、设计图纸造成，交通房地产公司并不存在过错。原审判决交通房地产公司对王桂春应承担的返还购房款、赔偿损失等义务承担连带清偿责任，没有事实根据和法律依据。二、原审认定秦敬芬与王桂春之间签订的商品房预售合同属无效合同，而又认定应当赔偿秦敬芬涉案房屋的增值损失260480元，属适用法律错误。综上，请求二审撤销原审判决并依法改判。针对交通房地产公司的上诉，王桂春答辩称：交通房地产公司是本案合同的当事方；涉案房屋的建设施工相关的设计图纸均由交通房地产公司掌握，应由交通房地产公司独自承担不能办理房屋产权证的后果。针对交通房地产的上诉，秦敬芬答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王桂春亦不服原审判决，上诉称：一、按照王桂春与交通房地产公司的约定，王桂春对涉案楼座投入资金，交通公司把涉案楼座的收益权转让给王桂春，王桂春承担楼房卖出后盈利或亏损的后果，除此以外，王桂春不参与也无法进行任何的建设与管理行为，也不可能办理任何证件。交通房地产公司既没有将诉争房屋出售给王桂春，同时也不能将房屋开发经营权转让给王桂春，王桂春没有自行出售诉争房屋的权利。涉案房屋建成后，王桂春为尽快收回投入，实现投资的目的，在交通房地产公司认可的情况下，寻找购房意向，并与其签订合同，但合同须由交能房地产公司认可，相关购房发票也由交通房地产公司出具。原审认为交通房地产公司将楼座转让给王桂春，并由王桂春自行出卖，王桂春施工，阁楼改为外通道六层属认定事实错误。二、涉案房屋不能办理所有权证书的原因是规划许可中不包含诉争房屋，交通房地产公司作为办理规划许可的责任人以及办理所有权证书的责任人应对此承担责任。诉争房屋无论在外观还是内部结构上均与其他楼房有显著区别，秦敬春在购买房屋时多次到房屋现场看房，如此大的差异不可能没有注意到。同时期该楼盘的单价在2200元左右，但秦敬芬购买的单价仅为1380元，价格相差40%，而顶楼与其他相近楼层的差额最多在10%左右，说明秦敬芬对购买阁楼是明知的，其本意就是购买阁楼，在买卖过程中有一定的过错，理应承担相应的损失。三、关于本案损失额的认定，目前同等房屋的市场价仅为2000元左右，原审中的评估价近4000元，评估价过高，且秦敬芬一直占有使用诉争房屋已近7年，秦敬芬的实际损失已经很少，原审判令赔偿损失数额过高。综上，请求二审撤销原审判决并依法改判。针对王桂春的上诉，交通房地产公司答辩称：涉案房屋系王桂春独自建设并独自对外出售，系王桂春与秦敬芬签订的房屋出售合同，费用也是王桂春收取的。交通房地产公司未改变图纸和规划，是王桂春本人修改的。针对王桂春的上诉，秦敬芬答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审审理过程中，王桂春提交了竣工验收工程备案表、2005年1月涉案工程工程变更单各一份，证明涉案房屋的建设单位是交通房地产公司，建设面积是5013平方米，包含了一至六层涉案房屋在内。交通房地产公司质证称，对两份证据的真实性没有异议，备案表明确表明1#楼共五屋，王桂春所说的六层并不属实，因转让楼座时王桂春不具备建设资质，由交通房地产公司在工程变更单及验收备案表中顶名签字。秦敬芬质证称该两份证据与其无关。二审审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，涉案房屋系擅自改变施工图纸建设的楼房，不符合规划要求，且至原审起诉时亦未取得规划许可，原审确认王桂春与秦敬芬就涉案房屋签订的《商品房预售合同》为无效合同并无不当。依照相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于秦敬芬因合同无效导致的损失问题，秦敬芬与王桂春签订的《商品房预售合同》确定的房屋总价款为172288元，秦敬芬已按约支付全部价款。合同确认无效后，因房价上涨，秦敬芬已不能以相同价款在相同地段购得房屋，原审确定以鉴定价格与原约定价格的差额为秦敬芬的经济损失并无不当。关于损失责任的承担问题，涉案房屋买卖过程中，秦敬芬已履行了房屋买卖合同中的付款义务，导致合同无效的根本原因系涉案房屋为违章建筑，责任在出卖方，秦敬芬不应对此承担责任。涉案房屋系王桂春施工建设，与秦敬芬签订合同的亦是王桂春，王桂春应当赔偿秦敬芬的损失。交通房地产公司将涉案楼座转让给无建设资质的自然人王桂春，对秦敬芬的损失应当承担连带赔偿责任。至于王桂春主张的秦敬芬明知涉案房屋系阁楼，对因合同无效导致的损失秦敬芬亦有部分责任，应由其自行承担部分损失的问题，因双方签订的商品房预售合同中并无涉案房屋系阁楼的明确说明，王桂春亦未提交能够证明在秦敬芬购买涉案房屋时其已明确告知系阁楼或秦敬芬明确知道系阁楼而购买的相关证据，其该主张证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8560元，由上诉人王桂春负担4280元，高密市交通房地产开发有限公司负担4280元。本判决为终审判决。审　判　长　　尹　义代理审判员　　石建军代理审判员　　王小维二〇一五年五月十二日书　记　员　　张瑞丰微信公众号“”