（2015）南民一民初字第104号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2016-03-15

案件名称

黄丽英与徐学斌租赁合同纠纷一审行政判决书

法院

哈尔滨市南岗区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄丽英,徐学斌

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民事判决书（2015）南民一民初字第104号原原告黄丽英，女，1974年11月2日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托代理人苟学志，黑龙江郑永刚律师事务所律师。委托代理人包玉杰，黑龙江富利来律师事务所律师。被告徐学斌，男，1944年3月11日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人沙胜才，黑龙江森耀律师事务所律师。原告黄丽英与被告徐学斌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告黄丽英及其委托代理人苟学志、被告徐学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告2013年7月26日签订租赁协议，被告将位于哈尔滨市南岗区文明街49号鑫海城装饰材料市场服务有限公司副一层地板区C1号摊位租给原告使用，租期三年。原告交纳一年租金101000元，并投入大量人力及装修费用，其中材料费66364元、人工费50000元。当时用被告与王雨的合同代替签订租赁协议。原合同签订时间为2013年5月5日，上面注明进场时间为7月26日。被告向原告索要人情费20000元，合同中写为个人租金。2014年4月23日市场管理人员要求业户撤场，此时距原告进场仅8个月。摊位登记业主为徐凌云，原告未向被告索要授权委托书，原、被告签订的租赁合同无效。综上，请求判令被告返还租金101000元，赔偿装修损失116364元。被告辩称，原、被告2013年5月25日签订合同，进场时间即合同签订之日，合同部分内容是原告亲笔手写。被告向原告出租摊位已取得徐凌云的授权，签定协议时双方均知��摊位属于鑫海城，合同约定由承租人支付装修费。原告曾向被告主张装修费60000元，与起诉数额不符，也不应由被告承担。撤场前鑫海城总经理告知被告涉案摊位要进行改造，被告向原告提出为其另行安排摊位，原告不同意。综上，被告同意返还剩余32天的租金，不同意赔偿装修费。原告为证明诉讼主张的成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、租赁协议。拟证明原、被告在被告与王雨的租赁协议上重新签订租赁协议，租期为三年。证据二、税务登记证。拟证明原告在被告配合下办理税务登记证，进场时间是2013年7月。证据三、收据。拟证明原告支付装修人工费50000元。证据四、高某某出具的证明。拟证明原告实际进行装修并支付费用。证据五、装修材料费收据17张。拟证明原告支付装修材料费66364元。证据六、海城装饰材料市场安全防火、防盗和治安管理责任状。拟证明进场时间是2013年7月27日。证据七、业户撤场审批表。拟证明原、被告合同履行期间商场与徐凌云的租赁合同到期，被告存在违约行为。证据八、电费收据一张。拟证明原告支付电费，履行合同义务。证据九、高某某证人证言，拟证明原告租赁摊位后进行装修，支付人工费50000元。被告对原告所举证据一、二、七无异议。对证据三、四、五真实性有异议，认为票据系伪造，支出数额明显过高，合同已约定装修费由原告承担。对证据六真实性无异议，对证明问题有异议，不能证明进场时间。对证据八真实性无异议，但与本案无关。对证据九真实性有异议，认为证人证言不真实。被告为证明抗辩主张的成立，向法庭举示证据如下：证据一、委托书。拟证明徐凌云委托被告租赁涉案摊位。证据二、费用清单。拟证明原告曾向被告主张装修费60000元。证据三、原、被告签订的租赁协议。拟证明合同签订时间及租金，如遇不可抗力、自然灾害、政府行为等合同不能履行，合同自然解除，按租赁时间计租并退回多付租金。证据四、被告与王雨签订的租赁协议及委托书各一份。拟证明被告收取原告的租金低于前承租人。证据五、经营设施（柜台）租赁合同。拟证明海城市场与徐某某签订合同期限为一年，合同每年签订一次。证据六、徐某某证人证言。拟证明徐某某授权被告办理租赁事宜。原告对被告所举证据一真实性及证明问题均有异议，原告未收到委托书，不能证明被告有权与原告签订合同。对证据二真实性有异议，不是原告书写，与本案无关。对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，不能证明摊位交付时间，被告与原告约定租期三年，存在欺诈行为，不属于不可抗力。对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，被告同时与两人签订租赁合同，2013年7月26日将摊位交付原告。对证据五真实性无异议，对证明问题有异议，被告与商场租期为一年，而与原告约定租期三年。另外，合同中约定的摊位面积与实际不符。对证据六真实性及证明问题均有异议，证人与被告系父女关系，委托可以随时出具，不能证明被告将授权告知原告。本院确认：原告所举证据二、证据五至八以及被告所举证据一、三、五、六真实、合法，且与本案有关，予以采信。原告所举证据一及被告所举证据四，与本案无关，不予采信。原告所举证据三非正规票据，证明力不充分，不予采信。原告所举证据四、��及被告所举证据二，无法核实真实性，不予采信。本院根据以上有效证据，认定以下事实：被告与徐凌云系父女关系。2013年2月1日哈尔滨鑫海城装饰材料市场服务有限责任公司与徐凌云签订经营设施（柜台）租赁合同，将其位于哈尔滨市南岗区文明街49号负一层C1号经营位置出租给徐凌云，经营项目为地板，租赁期限自2013年4月24日至2014年4月23日。被告在徐某某的授权下于2013年5月25日与被告签订租赁协议，将上述经营位置出租给原告，约定租赁期限为三年，计租时间自2013年5月25日起至2016年5月25日止。租金按年支付，年租金为101000元。原告为经营地板生意，对上述经营位置进行了重新装修，为此支付装修费用66364元。哈尔滨鑫海城装饰材料市场服务有限责任公司通知徐凌云于2014年4月23日前撤场，原告按通知要求撤出上述经营位置，装修现已全部拆除。本院认为：承租人将租赁物转租给第三人，转租期限应当在本租的剩余期限之内，原合同期限届满，承租人对租赁物不再享有合同约定的权利，超过本租剩余期限的转租行为无效。本案中，哈尔滨鑫海城装饰材料市场服务有限责任公司与徐凌云的租赁合同至2014年4月23日期限届满，原、被告签订的转租合同超过该期限的约定无效。原告在实际租赁期间占有使用租赁摊位，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费，对2014年4月23日至2014年5月25日原告多付32天的租金（101000元÷365天×32天=8855元），被告应予返还。被告对合同部分无效存在过错，对原告的装修损失应当承担赔偿责任。原告在租赁期内享有的装修利益，不应列入合同无效的损失范围。原告支出装修费66364元，按照一年租期内摊销价计算，摊销费用为22121元。对于尚未摊销的装修费用（66364-22121=44243元），被告应当赔偿原告。原告主张的装修人工费证据不足，不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐学斌于本判决生效后十日内返还原告黄丽英租金8855元。二、被告徐学斌于本判决生效后十日内赔偿原告黄丽英装修损失44243元。三、驳回原告黄丽英的其他诉讼请求。案件受理费4560元，原告负担3433元，被告负担1127元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上��状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　战　爽人民陪审员　马　娜人民陪审员　赵　晶二〇一五年五月十二日书　记　员　刘秋宏来源：百度搜索“”