（2015）云中法民二终字第81号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-09-02
案件名称
陈永恒与云浮市创宇贸易有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈永恒,云浮市创宇贸易有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第81号上诉人（原审原告）：陈永恒，男，1978年6月8日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市。法定代表人：肖志均。委托代理人：陈炜玮，男，汉族，云浮市创宇贸易有限公司职工。上诉人陈永恒因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（下称创宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2014）云罗法民初字第1366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2013年1月14日，陈永恒与创宇公司签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第*座**层02号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为529270元。第六条约定了付款方式为银行按揭付款方式，买受人须于2013年1月9日前付清首期房款279270元，剩余房款250000元须于2013年1月21日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，陈永恒于2013年1月9日和14日两次共向创宇公司支付了首期房款279270元，并于2013年5月2日通过向中国银行股份有限公司云浮罗定支行贷款250000元划入创宇公司账户，至此，陈永恒全额付清购房款529270元。2013年4月26日，创宇公司向陈永恒发出收楼通知，在其后的收楼过程中，因创宇公司未能出示竣工验收备案表，故陈永恒拒绝收楼，引致发生纠纷。2014年11月21日，陈永恒向原审法院起诉，请求判令创宇公司继续履行合同并按合同约定向陈永恒支付从2013年1月15日起计至2014年11月21日止的违约金33078.65元。根据创宇公司提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。创宇公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”（包括B栋）工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。原审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。陈永恒与创宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给陈永恒使用。本案中，创宇公司于2013年4月26日向陈永恒发出收楼通知，但“凤凰新城住宅小区（一期）”工程的竣工验收日期为2013年8月16日，即创宇公司不能按时将经验收合格的商品房交付给陈永恒使用，其已构成违约，陈永恒按照双方约定有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由创宇公司承担。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现陈永恒起诉主张创宇公司继续履行合同的请求，理据充分，应予支持。本案中，创宇公司虽未能按规定的时间将经检验合格的房屋交付陈永恒使用，即履行义务不符合约定，但创宇公司已采取补救措施，涉案商品房已于2013年8月16日经验收合格，并已于2014年4月28日备案。至此，创宇公司已履行补救措施令涉案商品房符合交付条件，陈永恒可办理收楼手续。但合同约定的交楼时间是2012年11月30日前，涉案房屋至2014年4月28日才予以备案，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，陈永恒、创宇公司双方签订的合同第九条约定逾期交房的，需按日向陈永恒支付已交付房价款万分之一的违约金，故创宇公司不能按约定时间交付房屋给陈永恒使用，已构成违约，依法应当承担违约责任，按日向陈永恒支付已交付房价款万分之一的违约金。但对于陈永恒请求违约金从2013年1月15日起计至2014年11月21日止的主张，创宇公司于2013年4月26日已向陈永恒发出收楼通知书通知过陈永恒收楼，当时陈永恒以创宇公司不能出示相关文件为由拒绝收楼，由于在2014年4月28日前涉案房屋尚未符合交付条件，陈永恒有权按照约定拒绝收楼，并要求创宇公司按照约定按日向陈永恒支付已交付房价款万分之一的违约金，但在创宇公司履行补救措施之后，商品房已验收合格并备案，因此，创宇公司支付违约金的时间应截止于2014年4月27日，故陈永恒本次起诉要求创宇公司支付逾期交付商品房的违约金的主张，不予全部支持。创宇公司逾期交房日应从2013年1月15日起计至2014年4月27日止。陈永恒于2013年1月9日和14日两次共向创宇公司支付了首期房款279270元，并于2013年5月2日通过向银行贷款250000元划入创宇公司账户，由于合同约定是按日向陈永恒支付已交付房价款万分之一的违约金，故违约金按照已支付房价款万分之一计付。因此，创宇公司支付从2013年1月15日起至2013年5月2日止共108天的违约金3016.12元（279270元×1／10000×108天）；从2013年5月3日起至2014年4月27日止共360天的违约金19053.72元（529270元×1／10000×360天），共22069.84元。创宇公司经原审法院传票传唤不到庭参加诉讼，依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、云浮市创宇贸易有限公司应继续履行与陈永恒签订的《商品房买卖合同》。二、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈永恒支付从2013年1月15日起计至2014年4月27日止的违约金22069.84元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由云浮市创宇贸易有限公司负担209元，陈永恒负担104元。一审宣判后，上诉人陈永恒不服，上诉请求判令：1、撤销（2014）云罗法民初字第1366号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金33078.56元（2013年1月15日至2014年11月21日止）；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第八条中明确约定：出卖人应该在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。上诉人于2014年9月11日第二次收到收楼通知书后，被上诉人提供了罗定市城乡建设局于2014年4月28日出具的《竣工验收备案表》复印件。但由于上《竣工验收备案表》无文件编号，同时被上诉人无法提供原件，导致上诉人无法确认文件真实性，故上诉人认为上述《竣工验收备案表》不具有法律效力。截止到2014年11月21日，被上诉人依然没有提供经建设、消防、环保有关行政部门验收的合格凭证并书面通知收房，被上诉人的违约行为一直处于持续状态。原审法院认为“创宇公司于2013年6月15日向陈永恒发出收楼通知，但凤凰新城住宅小区（一期）工程的竣工验收日期为2013年8月16日，即创宇公司不能按时将经验收合格的商品房交付给陈永恒使用，其已经构成违约。”但是，原审法院认为被上诉人采取了补救措施，涉案商品房已于2013年8月16日经验收合格，于2014年4月28日备案。由此认定2014年4月28日房屋符合交房条件，支付违约金的期间计算到2014年4月27日，认定事实错误。理由是：被上诉人提交的《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》仅仅是履行交付行为形式要件，不是交付行为的生效要件，即合同的约定的书面通知，前提条件是先经过验收合格，然后对购买人作出真实、有效的书面通知。因此被上诉人第一次于2013年6月15日通过邮件向上诉人发出的通知因不具备验收形式要件而不成立，更不可能生效，因此其违约行为仍然处于持续状态。所以被上诉人于2014年4月28日验收备案后，还需重新履行书面通知义务，上诉人再次收到被上诉人特快专递的时间为2014年9月11日，违约行为期间应当计算到上诉人第二次收到书面通知之日，因此原审法院认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，认为被上诉人2014年4月28日的备案登记是补救措施，判决创宇公司不承担2014年4月28日后的违约责任，适用法律错误。理由是：商品房验收合格是法定的、合同约定的必须条件，不是补救措施，补救措施应该是针对上诉人的利息损失，因此，2014年4月28日的备案登记并没有减损上诉人已交付房款的持续的利息损失。相反符合“对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律不当，应依法予以撤销并予以改判，请二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人陈永恒为其上诉请求在二审期间没有提交新的证据。被上诉人创宇公司答辩称：原审判决认定部分事实错误，适用法律不当，上诉人的部分诉讼请求缺乏事实和法律依据，请二审法院变更原判决，驳回上诉人的其他诉讼请求。一、原审判决认定2014年4月28日前涉案房屋尚未符合交付条件是错误的。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1点约定的房屋交付条件为该商品房经验收合格。而原审判决已经确认涉案商品房已于2013年8月16日经验收合格，并有竣工验收报告证明，故涉案商品房在2013年8月16日已经具备了合同约定的交付条件。其次，根据相关法律法规规定，商品房是否经验收合格，不是以是否经政府主管部门备案为准，而是以竣工验收报告为准。1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1点约定的房屋交付条件为该商品房经验收合格。涉案房屋已于2013年8月16日通过竣工验收合格并取得竣工验收报告，即已达到交付使用的条件。且被上诉人在2013年8月16日也可以向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故被上诉人认为，2013年8月16日被上诉人取得工程竣工验收报告后即已完全符合合同约定的交付条件。2、根据国务院和建设部分别下发的《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的相关规定，我国在2000年后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，目前我国对于商品房的验收实行的是备案制，验收主体是房地产开发商，不是行政主管部门。3、建设部颁发的《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》明确规定，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。即只要有五方单位确认出具的竣工验收合格证明，商品房即已符合交付使用的条件。至于竣工验收备案仅是行政管理机关对建设单位实施的行政管理行为，与商品房是否符合交付条件没有任何关系。且本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条第1点约定的房屋交付条件为该商品房经验收合格，并非经验收合格并备案。故涉案房屋是否已经取得竣工验收备案表并非涉案房屋是否符合交付条件的标志。二、原审判决对违约金计算的时间不当，缺乏理据，依法应予变更。根据合同第八条约定，被上诉人应在2012年11月30日前将经验收合格的商品房交付给上诉人使用。被上诉人约定交付的房屋于2013年8月16日已经验收合格，被上诉人也通知了上诉人收楼，依据合同第十一条约定，上诉人未前来办理房屋交接手续，视为已接收房屋。因此，被上诉人的逾期交楼的违约金应计至2013年8月16日。原审判决将违约金计至2014年4月27日缺乏理据，应予纠正。三、由于被上诉人于2013年8月16日已经取得工程竣工验收报告，故违约金应计至2013年8月16日。上诉人请求违约金计至2014年9月14日缺乏理据。被上诉人创宇公司为其答辩意见在二审期间提交了备案表原件给上诉人质证。上诉人对被上诉人提交的备案表提出如下质证意见：备案表第4页没有机关负责人的签名；备案表缺乏完整的备案编号；备案表没有正式的文号；对备案表中认定质量合格的依据有异议；上诉人认为没有能力判断备案表的印章是否真实，故对备案表的真实性不予确认。原审查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。本院另查明，2014年11月21日，陈永恒向原审法院提起诉讼，请求法院判令创宇公司继续履行与陈永恒签订的合同，并支付违约金33078.65元（由2013年1月15日起至2014年11月21日），同时保留对创宇公司起诉之后违约责任的追索，本案受理费由创宇公司负担。本院再查明：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交楼时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；附件四：合同补充协议第七条约定“双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续”。双方当事人均确认，2014年9月11日创宇公司以特快专递的形式向陈永恒发出了《收楼通知书》。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。陈永恒与创宇公司签订《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依照合同约定履行各自的义务和享受权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给陈永恒使用。双方对房屋交接事宜在《商品房买卖合同》的第十一条第一款作了约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交楼时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，且双方当事人就如何进行房屋交接在附件四：合同补充协议第七条约定中作了进一步的补充约定“甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续”。即出卖人需书面通知买受人进行收楼，出卖人在买受人收楼时应向买受人出示商品房经竣工验收合格并取得相关的竣工备案证明，并需向买受人提供加盖了其公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，创宇公司于2013年4月26日向陈永恒发出收楼通知，但“凤凰新城住宅小区（一期）”工程的竣工验收日期为2013年8月16日，即创宇公司在2013年4月26日通知陈永恒收楼时，涉案房屋并未符合双方约定的收楼条件，创宇公司已构成违约，陈永恒按照双方约定有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由创宇公司承担。关于创宇公司承担违约责任到何时的问题。陈永恒认为创宇公司提供的备案表存在相关的问题，故对该备案表不予确认。因创宇公司提供了由罗定市城乡建设局颁发的备案表，该备案表加盖了“罗定市城乡建设局工程竣工验收备案专用章”，现陈永恒未能提供证据证实该备案表不真实，故本院对该备案表予以确认。根据双方的约定，甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续，从创宇公司取得备案表之日起，其已具备了交付楼房的条件，但其必须书面通知买受人。但创宇公司在取得工程竣工验收报告及竣工验收备案表后，即创宇公司在涉案房屋符合交楼条件后，并未及时向上诉人陈永恒履行书面通知收楼的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，由于创宇公司的不作为，一审判决判令创宇公司承担2013年1月15日至2014年4月27日的违约责任，即支付违约金22069.84元正确，应予维持。创宇公司除应承担上述时段的违约责任外，其还应当承担自2014年4月28日起至陈永恒收到其收楼通知书日止的违约责任。2014年9月11日创宇公司以特快专递的形式向陈永恒发出了《收楼通知书》，故创宇公司应支付到2014年9月11日止的违约金给陈永恒。陈永恒、创宇公司签订的合同第九条约定逾期交房的，创宇公司需按日向陈永恒支付已交付房价款万分之一的违约金，现创宇公司不能按约定时间交付房屋给陈永恒使用，已构成违约，依法应当承担违约责任，按日向陈永恒支付已交付房价款万分之一的违约金。陈永恒于2013年5月2日已付清房价款529270元，故创宇公司应支付从2014年4月28日起至2014年9月11日止的违约金为7251元（529270元×1／10000×137天）。上述两项违约金相加，创宇公司应支付违约金22069.84元+7251元=29320.84元给陈永恒。创宇公司认为其于2013年8月16日已竣工验收，故违约金应计到该日的理由不成立，本院不予采纳。陈永恒上诉要求计到2014年11月21日，因缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持罗定市人民法院作出的（2014）云罗法民初字第1366号民事判决第一项；二、撤销罗定市人民法院作出的（2014）云罗法民初字第1366号民事判决第二项及受理费负担部分。三、由被上诉人云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人陈永恒支付从2013年1月15日起计至2014年9月11日止的违约金29320.84元。四、驳回陈永恒的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费313元，由陈永恒负担38元，云浮市创宇贸易有限公司负担275元。二审案件受理费626元，由上诉人陈永恒负担75元，云浮市创宇贸易有限公司负担551元。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇代理审判员 尹燕红代理审判员 陈洁涛二〇一五年五月十二日书 记 员 冯家玲 微信公众号“”