（2015）抚中民终字第00603号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-05-19

案件名称

上诉人左松毅、上诉人代文刚与抚顺市房产经营总公司、抚顺市房产经营总公司房屋租赁管理处房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

辽宁省抚顺市中级人民法院

所属地区

辽宁省抚顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

左松毅,代文刚,抚顺市房产经营总公司,抚顺市房产经营总公司房屋租赁管理处

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省抚顺市中级人民法院民事判决书（2015）抚中民终字第00603号上诉人（原审原告）：左松毅，男，1965年8月15日出生，回族，抚顺市新抚区翼族商务宾馆经理，住抚顺市顺城区浑河北路。委托代理人：杜松，抚顺市顺城区新华法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：代文刚，男，1965年6月13日出生，回族，抚顺市新抚区翼族商务宾馆投资人，住大连市沙河口区。委托代理人：左松毅，男，1965年8月15日出生，回族，抚顺市新抚区翼族商务宾馆经理，住抚顺市顺城区浑河北路。被上诉人（原审被告）：抚顺市房产经营总公司，住所地：抚顺市顺城区。法定代表人：张立民，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：抚顺市房产经营总公司房屋租赁管理处，住所地：抚顺市顺城区。负责人：韩树忠，该管理处经理。二被上诉人的委托代理人：胡大为，抚顺市房产经营总公司法律事务处处长。左松毅、代文刚与抚顺市房产经营总公司（以下简称：房产经营总公司）、抚顺市房产经营总公司房屋租赁管理处（以下简称：房屋租赁管理处）房屋租赁合同纠纷一案，抚顺市新抚区人民法院于2014年7月23日作出（2014）新抚民一初字第00298号民事判决。左松毅、代文刚、房产经营总公司、房屋租赁管理处均不服，向本院提出上诉，本院于2014年10月16日作出（2014）抚中民三终字第00437号民事裁定：撤销抚顺市新抚区法院（2014）新抚民一初字第00298号判决，发回抚顺市新抚区人民法院重审。抚顺市新抚区人民法院于2015年1月27日作出（2014）新抚民一初字第01067号民事判决，宣判后，左松毅、代文刚不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人左松毅及其委托代理人杜松，上诉人代文刚的委托代理人左松毅，被上诉人房产经营总公司、房屋租赁管理处的委托代理人胡大为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，二原告是抚顺市翼族网城和翼族商务宾馆的合伙投资人。自2002年起承租被告房产经营总公司下属部门被告房屋租赁管理处管理的位于抚顺市新抚区西一路10号英达大厦二至三层门市房（约900平方米），双方每三年签一次租房协议。2010年8月18日，二原告以抚顺市翼族网城有限公司作为乙方与被告房产经营总公司下属部门被告房屋租赁管理处作为甲方签订租房协议，后经双方协商，并经被告房屋租赁管理处同意，二原告变更经营项目，由原经营网吧改为经营商务宾馆，并由原告左松毅作为乙方与甲方重新签订租房协议，其主要内容为：“甲方有位于新抚区西一路10号英达大厦的门市一处，层次二—三层。现甲方将二、三层全部租给乙方，双方本着平等合作、互惠互利的原则，达成如下协议：一、租期叁年，即从2010年7月1日至2013年6月30日。二、租金每年壹拾叁万元，于每年6月30日前交清下一租期的房租，租期内租金不变。三、乙方使用北侧楼梯，南侧楼梯只能遇到紧急情况时作消防安全通道使用，平时不允许使用。四、一层入口门厅，乙方只做通道使用，不得干扰一楼业户的正常经营活动，一层的大门广告归一楼业户使用。五、乙方不得将房屋私自转租，不得从事违法经营活动，否则甲方有权提前收回房屋，并由乙方承担一切责任。六、乙方在承租期内对房屋进行装修时不准改变房屋现有承重结构，并保证上、下水通畅。协议终止时乙方对房屋进行的装修等应无偿交给甲方。七、乙方承担租期内所发生的水、电、煤气、采暖等费用。八、冬季采暖配置的电暖气由甲方负责提供。九、租房期内，乙方若提前交还房屋，终止协议，甲方已收取的租金不退；甲方如租期内终止协议，所造成的损失由甲方承担。十、租期内，若因甲方原因造成乙方不能正常营业，则由甲方按每天4000元（肆仟元）人民币赔偿并免交房屋租金。十一、承租期内，遇有房屋改造、供暖设施改造等情况时，由甲方负责解决，发生工程费用由甲方承担，但乙方应配合甲方工作。十二、乙方应搞好防火防盗等工作，若承租期内发生失火、被盗等问题，由乙方负全部责任，与甲方无关。十三、租房期满后，若乙方继续租用，甲方应在同等条件优先出租给乙方。十四、协议未尽事宜双方另行商议，若协议执行中发生争执，双方协商无法解决时，可在房屋所在地人民法院诉讼解决。十五、本协议一式四份，双方各执二份，签字盖章后生效。”合同签订后，二原告依约向被告房屋租赁管理处履行了给付租金义务，二原告称其对租赁的房屋按经营宾馆的需要进行装修，投入资金50余万元，安装暖气设施，自2011年5月，二原告在承租的二楼经营宾馆客房。由于二原告所承租的该房屋三楼屋面漏雨，经双方协商，由二原告维修，所发生的维修费由被告房屋租赁管理处承担，二原告每年进行一次防水维修。自2012年7月1日起至2014年1月15日期间，二原告所承租的该房屋所在整栋楼自来水的供水设施出现故障，限时供水，每日22时至次日6时30分停水，致使二原告所承租的房屋不能正常使用经营。二原告找到该楼的物业公司，由于二原告与该楼物业公司无合同关系，该楼物业公司未接受二原告的报修，二原告便多次找被告房屋租赁管理处解决，直至2014年1月15日才恢复正常供水，至双方租赁期满限时供水期间为一年。租房协议期满后，二原告仍继续占有使用原承租的房屋。2014年1月14日，由于被告房产经营总公司的该处房屋涉及与其他当事人之间的债权纠纷，二原告所承租房屋的第二层房屋，被法院执行给他人，第二层二十余间客房装修物被全部拆除清空。另查，被告所出租给二原告的房屋系该房所在地块的开发商开发该地块时将被告在该地块的产权房屋拆迁后，安置给被告，被告因该房屋由开发商贷款设定抵押给银行未能办理房产登记，现由于开发商未能还清贷款，银行通过诉讼，将该房第二层拍卖给其他人进而被法院执行给他人。在原、被告签订租房协议时，被告未向二原告方明示和告知上述抵押情形。原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。被告房屋租赁管理处与原告签订租房协议，双方意思表示真实且不违反法律规定，故认定该房屋协议有效。在履行租赁合同中，因被告出租的房屋整栋楼内的自来水供水设施出现问题，限时供水，使原告承租的房屋不能正常供水，致使原告方承租二楼开办的宾馆不能正常经营，被告房屋租赁管理处未能及时予以解决，期限在租房协议期限内长达一年，给原告经营造成损失。由于原告承租被告房屋仅二分之一面积用于宾馆客房经营，依照谁主张谁举证的原则，二原告未对限时供水对三层台球社经营造成实际影响予以举证证明，且停止供水是时段性，而非全天性的，现二原告提出要求二被告在协议约定的按每天4，000.00元及免交房屋租金13万元范围赔偿其损失的主张，应考虑由于限时供水对二原告经营活动的影响程度及二被告在此过程中的过错程度。计算时间按照限时停水的实际天数计算。故本院在计算违约赔偿标准时，按照原、被告签订的房屋租赁合同第十条约定的违约赔偿标准的二分之一计算，确定本案的实际赔偿标准，即按每天2，000.00元及免交房屋租金的二分之一计算。考虑二被告在限时供水对原告造成损失中的过错程度及对宾馆经营的影响程度，本院酌定二被告按照上述赔偿标准即按每天2，000.00元及免交房屋租金的二分之一赔偿标准的25%承担违约赔偿责任较为适宜，时间按照限时供水天数一年计算，其数额确定为违约金182，500.00元、返还租金为16，250.00元。被告房产经营总公司应对其分支机构即被告房屋租赁管理处对外的经营活动承担民事责任。关于原告提出要求二被告承担维修费130，000.00元一节，因经本院释明后二原告未提出鉴定申请，因对维修费的数额无法认定，故原告的该项诉讼请求本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告左松毅、代文刚与被告抚顺市房产经营总公司房屋租赁管理处签订的房屋租赁合同有效；二、被告抚顺市房产经营总公司房屋租赁管理处于本判决生效后三十日内赔偿原告左松毅、代文刚违约金182，500.00元；三、被告抚顺市房产经营总公司房屋租赁管理处于本判决生效后三十日内返还原告左松毅、代文刚租金16，250.00元；四、被告抚顺市房产经营总公司对本判决第二、三项承担连带责任；五、驳回二原告其他诉讼请求。被告如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20，280.00元，二原告负担17，880.00元，二被告负担2，400.00元。左松毅、代文刚不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判房产经营总公司及房屋租赁管理处赔偿左松毅、代文刚经济损失146万元、退还房屋租金13万元；二、诉讼费由房产经营总公司及房屋租赁管理处承担。事实和理由：二上诉人于2002年起承租二被上诉人位于新抚区西一路10号楼2-3层门市房用于经营网吧，双方每三年签订一次租房协议，为保证合同履行，明确双方的责任，被上诉人自2002年以来对上诉人的经营状况长期考证，在2007年双方签订的协议第十条约定“租期内，如因甲方原因造成乙方不能正常营业，则由甲方按每天4000元人民币赔偿并免交房屋租金。”2010年7月双方再次签订房屋租赁协议，内容与2007年协议完全一致。后经被上诉人同意，上诉人将租赁房屋用于经营商务宾馆和台球，效益远超网吧的效益。但自2012年7月1日起至2014年1月15日，上诉人租赁的房屋限时供水（每日22时至次日6时30分停水）。对于上诉人经营商务宾馆和台球来说，此期间正是经营时间，由于停水客人无法洗漱，冲洗卫生间，没有饮用水，导致客人退房，上诉人立即就无法正常经营。同时台球的经营也由于停水很快导致无法继续经营。为解决水的问题，上诉人多次找被上诉人，被上诉人一直答应解决，但直到2014年1月才解决，按照合同约定造成上诉人经济损失146万元。上述事实，在原一、二审和重审中，上诉人、被上诉人是认可的，由此可以确定上诉人不能正常营业是由于被上诉人的原因造成，故上诉人主张被上诉人依约赔偿上诉人经济损失146万元是有事实依据的，同理上诉人要求被上诉人依约返还租金13万元也是有事实依据的。关于维修费用是当年被上诉人让上诉人对房屋进行维修，上诉人替被上诉人履行合同义务，维修是一定要发生费用的，现被上诉人以上诉人需提交预、决算为由不同意支付此款不当。原审法院错误的认定合同中约定的赔偿金是违约金。法院应尊重协议的约定，而不应违法推断。原审法院认定上诉人的损失是每天2000元却又以违约金不超过30%为由确定按照25%计算自相矛盾。故原审法院认定事实、适用法律均错误，二审法院应予以纠正，维护上诉人的合法权益。被上诉人房产经营总公司及房屋租赁管理处答辩：房屋租赁管理处将争议房屋租给上诉人经营，在承租期间由于恒昌商厦的物业公司抽水泵年久失修造成左松毅、代文刚经营损失，本损失的违约责任不在被上诉人，故被上诉人不同意上诉人主张的经营损失146万元，所有的自来水管线和我们没有法律关系，我方无过错，判决我方赔偿没有法律依据，也不应判决我方返还房租金。上诉人自称在经营期间自行维修支付维修费用13万元，被上诉人不认可。上诉人带领被上诉人和工程技术人员到争议房屋的三楼平台查看，上诉人主张维修费用与施工现场不吻合，故被上诉人不同意上诉人要求的13万元工程款。综上，请求二审维持一审判决。二审查明的事实与一审相同。本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、房产经营总公司及房屋租赁管理处是否应承担违约责任；二、违约金的具体数额。关于争议焦点一，虽然造成上诉人经营的商务宾馆限时供水的直接原因是自来水供水设备出现问题，但是房屋租赁管理处及房产经营总公司作为房屋出租人及房屋所有权人，在所出租的房屋不能正常供水的情况下，应积极协调物业公司、自来水公司等有关部门解决问题，其不作为对造成左松毅、代文刚的经营损失具有过错，应承担一定的违约赔偿责任。关于焦点二，由于房屋自来水供水设备出现问题并非出租方直接过错导致，且限时供水非全天性，虽对宾馆经营造成一定影响但未导致停业，左松毅、代文刚虽主张“按每天4000元损失进行赔偿及免交房屋租金13万元”，但其在一、二审中均未能提供宾馆、台球社正常营业及不能正常营业期间的经营项目、价格表、营业记录、纳税记录等证据材料证明其具体的损失数额；经本院释明，上诉人亦不同意对宾馆营业损失数额进行评估鉴定，由此，一审法院考虑被上诉人的过程程度、停水对上诉人经营活动的影响程度等因素综合酌定赔偿数额及租金返还数额并无不当，故上诉人左松毅、代文刚主张赔偿数额过低及全额返还租金的上诉请求本院难以支持。关于上诉人主张2002年至2013年经营期间的维修费用，因其未能提供充分证据予以证明，故其主张，本院无法支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19110元，由上诉人左松毅、代文刚承担。本判决为终审判决。审判长　宫　颖审判员　马开智审判员　罗　华二〇一五年五月十二日书记员　张　崇来源：百度搜索“”