（2014）梅民初字第3080号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-09-23
案件名称
陈超与董须木、第三人梁永发房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
三明市梅列区人民法院
所属地区
三明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2014）梅民初字第3080号原告陈超，男，1958年2月6日出生，汉族，住永安市。委托代理人倪永贤，福建万天律师事务所律师。委托代理人李传益，福建万天律师事务所律师。被告董须木，男，1958年4月10日出生，汉族，住三明市。第三人梁永发，男，1968年8月2日出生，汉族，住三明市。原告陈超与被告董须木、第三人梁永发房屋租赁合同纠纷一案，本院于xxx4年11月14日立案受理，依法由审判员俞美华适用简易程序公开开庭进行了审理。后因原、被告争议较大，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈超的委托代理人倪永贤、被告董须木、第三人梁永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈超诉称，xxx0年5月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将三明市梅列区崇桂新村xx幢一层1号店及xxx室、202室房屋（以下简称涉诉房屋）整体出租给原告；租赁期限为5年，即从xxx0年5月30日起至xxx5年5月30日止；租金：前三年月租金8000元，后两年月租金8300元；租赁押金24000元；租赁场所内的现有设施以130000元转让给原告。原告承租房屋后，与他人合伙开办三明市梅列区至真养生美容会所。xxx3年11月12日，被告在未通知原告的情况下，与第三人签订《房屋买卖协议书》，将涉诉房屋以3650000元的价格出卖给第三人。故原告诉至法院，请求法院判令：解除原、被告于xxx0年5月6日签订的《房屋租赁合同》；被告返还原告房屋租赁押金24000元；被告赔偿原告损失430048元；被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，被告将房屋租赁押金的金额从24000元变更为24500元并增加要求被告承担鉴定费6194元的诉讼请求。被告董须木辩称，第一，原告起诉主体错误。涉诉房屋转让给第三人后，原租赁合同主体已变更为原告与第三人，与被告无关。第二，被告在转让涉诉房屋前多次通知原告，是原告没有能力放弃购买，被告并未侵犯原告的优先购买权。第三人梁永发辩称，经中介介绍，第三人以3650000元购得被告所有的涉诉房屋，并于xxx4年3月20日办理了产权变更登记手续，被告与第三人签订的《房屋买卖协议书》有效。至于原告起诉要求被告赔偿损失的问题，与第三人无关。经开庭审理，本院查明以下事实：1.xxx0年5月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：被告将涉诉房屋整体出租给原告用于经营（证照上允许经营的范围内）；租赁期限为5年，从xxx0年5月30日起至xxx5年5月30日止；房租押金为24000元，原告应在签订本合同时一次性交纳，所收取的押金被告不予计息，待本合同正常终止时，被告如数退还；合同租赁期满或经被告同意原告中途退出，原告应将房屋清扫干净并恢复原状交还被告；租赁场所内现有的设施，如空调、电视机等（含现有的装修）折价转让给原告，转让费为130000元。原告承租涉诉房屋后，与案外人陈梅桂合伙经营三明市梅列区至真养生美容会所。2.签订《房屋租赁合同》后，原告向被告支付房租押金20000元、水费押金2500元、电费押金2000元，合计24500元。3.xxx3年11月12日，被告与第三人签订《房屋买卖协议书》，双方约定：被告将涉诉房屋以总价格365000元转让给第三人。之后，第三人依约向被告支付了购房款3650000元。为了办理房屋过户，被告与第三人又于xxx4年3月17日签订了一份《房地产买卖契约》，双方约定：被告将涉诉房屋以总价格216xx00元转让给第三人。xxx4年3月20日，第三人取得涉诉房屋的所有权。4.原告已向第三人支付xxx4年4月至xxx4年10月（共7个月）的房租（8300元／月）。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《收款收据》、《中国银行存款回单》、《中国工商银行个人业务凭证》、《合伙协议书》、《营业执照》、《三明市区房产登记情况证明》、《房地产买卖契约》，被告、第三人共同提供的《房屋买卖协议书》、《收款收据》，第三人提供的《结婚证》、《证明》、《农商银行支付系统专用凭证》、《中国银行客户回单》、《房产证》以及原、被告在法庭上的陈述等予以证实，本院予以确认。双方当事人争议的焦点以及本院对证据与事实的分析与认定：被告是否侵犯原告的优先购买权及其损失的数额的问题。原告认为，被告转让涉诉房屋未在合理期限内通知原告，侵犯了原告的优先购买权。原告承租房屋后，已投入装修款77万余元，加上支付给被告的转让费13万元，原告的总投入高达90万余元。原告虽然已经营四年，但其行使优先购买权后，现有的装修及固定设施均可以继续使用。被告将涉诉房屋擅自转让给第三人致原告享有的装修及固定设施430048元无法收回，被告应予以赔偿。此外，原告花费的鉴定费6194元系被告侵害原告优先购买权造成的，被告也应当予以赔偿。原告据此提供《价格评估结论书》、《评估费发票》各一份，用以证明经鉴定，涉诉房屋的装饰装修价值为430048元，原告为此花费鉴定费6194元。被告认为，对原告提供的证据的真实性没有异议，但是这些费用与被告无关。被告在转让涉诉房屋前多次通知原告，是原告没有能力购买被告才将房屋转让给第三人，被告并未侵犯原告的优先购买权。且原告已将xxx4年4月至xxx4年10月（共7个月）的房租支付给第三人，说明原告知道被告已将涉诉房屋出卖给第三人。第三人认为，对原告提供的证据的真实性无法确认，第三人对原告的装修并不知情。被告与第三人未签订《房屋买卖协议书》之前，第三人在查看涉诉房屋时曾告诉原告其要购买。支付购房款后，第三人也曾要求原告更改《房屋租赁合同》的主体，是原告称内容没有改变，不需要更改。房屋转让后，原告也已向第三人支付了7个月的房租。原告认为，原告是应被告的要求将房租支付给第三人的，原告认为被告与第三人存在债权债务关系，并不知晓被告已将涉诉房屋转让给第三人。本院认为，首先，承租人的优先购买权只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。本案中，就同等价格方面，原告代理人在第一次庭审中陈述“如果是365万元也愿意购买”；在第二次庭审中陈述：“如果是365万元不同意购买……当时的房产价格与现在的房产的价格不同，三明的房产价格已经下跌了”；在第三次庭审中陈述：“当时是愿意以365万元购买，现在愿不愿意购买与本案无关，不发表意见”，而第三人在庭审中明确表示愿意以相同价格将涉诉房屋转让给原告，可见，原告对于是否愿意以被告与第三人成交的价格3650000元购买涉诉房屋并没有明确的表态，不愿意主张优先购买权。在此情况下，被告以3650000元的价格出售房屋给第三人，并不侵犯原告的优先购买权。其次，承租人对以优先购买权受到侵害为由，要求出租人承担赔偿责任的，应当证明其存在实际损失的事实。本案中，依据合同约定，合同租赁期满或经被告同意原告中途退出，原告应将房屋清扫干净并恢复原状交还被告。对原告而言，在租赁期限内承租涉诉房屋是其主要目的，是否取得涉诉房屋并不包含在其预期之内。原告装修时只能预见到在租赁期限内对涉诉房屋的使用，并不能预见到在租赁期限届满后能取得涉诉房屋的所有权，故原告关于被告侵犯原告优先购买权的损失为其投入的装修款的主张，于法无据，本院不予支持。被告提供的《价格评估结论书》、《鉴定费发票》，本院不予采信。综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》内容真实，合法有效。根据“买卖不破租赁”的原则，原告的承租权在被告转让涉诉房屋后仍有法律保障，涉诉房屋的转让并不破坏已有的租赁关系。故原告主张解除原、被告之间于xxx0年5月6日签订的《房屋租赁合同》，被告返还原告押金24500元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告要求被告赔偿装修损失及鉴定费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈超的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8921元，由原告陈超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判长郑文红审判员俞美华人民陪审员方惠玲二〇一五年五月十二日书记员高雨馨附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”