（2014）大东民二初字第141号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-16
案件名称
原告王世禄诉被告沈阳龙之梦购物中心有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市大东区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王世禄,沈阳龙之梦购物中心有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条
全文
沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2014）大东民二初字第141号原告：王世禄，男，1980年8月24日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区保工北街***号x门。委托代理人：唐玉华，女，1955年1月10日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区育工街*号xxx。委托代理人：刘春英，女，1963年2月4日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区巴兰河街*号xxx。被告：沈阳龙之梦购物中心有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街xx号。法定代表人：童锦泉，职务：经理。委托代理人：夏青，辽宁盛恒律师事务所律师。委托代理人：赵振宏，男，1972年11月23日出生，汉族，该公司招商总监，住址：沈阳市铁西区北四东路xx号xxx室。原告王世禄诉被告沈阳龙之梦购物中心有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法由审判员郭福强（主审）担任审判长，与人民陪审员林鹏、常凤书组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐玉华、刘春英，被告沈阳龙之梦购物中心有限公司委托代理人夏青、赵振宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年6月原告与被告签订了房屋租赁合同，双方约定将位于沈阳龙之梦购物中心x层x号房屋租赁给原告，用于原告经营康福食品专营。合同期为五年，租金每平米每天1.5元，以后按年递增。合同签订后原告向被告交纳了合同履约保证金1万元，及装修抵押金1万元后，原告开始委托第三方装修公司进行装修，在原告2011年7月至8月份装修期间，因被告进行消防管道工程施工砸墙安装风口时将原告已装修部分破坏并发生多次消防管道跑水事件，将原告已装修好的房屋严重水淹。2012年3月份又发生管道跑水，给原告造成了严重的损失。在第一次跑水后原告就曾多次找被告要求其赔偿，被告承诺给予赔偿解决，但却一直以种种借口推辞，至今没有给予原告分文赔偿。因被告B2层熟食风味街开业日期至今没有确定，属于无限期等待，使得原告租赁房屋营业之目的无法实现，构成合同严重违约。原告为减少损失不得以于2013年7月将能退还给厂家的设备予以退还，导致发生设备退还实际损失58450元和不能退还的闲置设备实际损失132562元。同时，为了开业原告于2011年9月至2012年2月按连锁经营需要招聘培训了部分员工，但因被告的上述违约，造成原告各种损失，诉讼请求：1、判决解除原、被告所签订房屋租赁合同；2、判令被告赔偿原告装修（含被跑水原告自行维修）损失405000元；3、判令被告赔偿原告购置设备损失132562元；4、判令被告赔偿原告退还购置设备损失58150元；5、判令被告赔偿原告为开业培训员工工资损失90915元；6、判令被告双倍退还原告已付合同履约保证金2万元，退还原告装修抵押金1万元；7、被告承担本案诉讼费。被告辩称：跑水造成装修损失事实存在，但是损失的数额，被告认为是没有那么多，原告提供的相应损失证据并不能证明所有数额全是发生在原告身上。开业问题，原告经过三次装修后已经装修完毕，完好无损了，原告自己具备开业条件，是否开业不由被告来指定，并且所在位置其他店铺是开业过的，并不像原告所说一直没有开业。合同也没有约定需要相应的位置有多少店开业才是原告所说的开业条件。被告不同意解除租赁合同，原告提出的损失包括设备或装修，应以实际发生的为准，不能以原告提供的证据为准。经审理查明：2011年6月15日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了房屋租赁合同，约定被告将座落在沈阳龙之梦购物中心x曾xx号房屋租赁给原告用于经营康福食品，租期自甲方同意的免租装修期届满次日起至5年的期间，具体开业时间以甲方开业前60天书面通知为准。租金第一年每平米每天1.5元，第二年每平米每天2.5元，第三年每平米每天3.5元，依次递增至第五年。合同约定乙方应向甲方支付房屋租赁保证金99000元。合同第十一条甲方的违约责任第11.1条约定，合同期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋毁损、灭失，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。合同第12.3条约定甲乙双方同意，若甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，不能实现租赁用途的，则乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失。合同签订后，原告向被告交纳了保证金1万元，被告向原告交付了房屋。随后，原告与沈阳康福食品签订特许经营加盟合同，合同约定加盟商应按盟主的统一要求及时添加经营需要的设备、设施。原告应盟主的要求与相关厂家购买各种设备，其中原告能提供买卖合同、购买发票的设备金额为155800元，该款项的设备原告已返还厂家，原告主张花费往返运费11700元，包装费4500元，折扣费25%即38950元，搬运费3000元共计58150元；另有设备原告无法退还厂家，原告只能将设备闲置在租赁房屋内，原告主张该部分设备金额为132562元。2011年7月5日，原告与沈阳泽辉装饰工程有限公司签订装饰装修合同，对本案争议房屋进行装修，装修完成后，被告经营商场发生三次跑水事件将原告的装修冲坏，原告分别于2011年8月1日、2012年4月1日与沈阳泽辉装饰工程有限公司签订装饰装修变更补充协议，对房屋装修被冲坏部位进行两次重修，重修后又发生了跑水事件，现房屋仍是最后一次被冲坏状态，原告至今未再做重修，一直未开业经营。2014年7月29日，原告申请对房屋初次装修费用、两次重修费用及原告自行购置的人造理石和电缆价值进行评估。2014年12月5日、2015年4月23日经北京金开资产评估有限公司作出4份评估报告书，其中初次装修费用为21.98万元，两次重修费用分别为2.83万元、4.95万元，原告自行购置的人造理石和电缆价值为4.88万元，以上共计346400元（21.98万元＋2.83万元＋4.95万元＋4.88万元=346400元）。上述事实有房屋租赁合同、保证金收据，装修抵押金收据、特许加盟合同、装修合同，装修工程变更补充协议2份，工程变更单2份，收款收据3份，漏水照片、返还设备的损失证明、照片、发票、展示柜订购合同1份，订货合同1份及明细、员工培训工资表、证人证言、鉴定报告书及庭审笔录等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为原告主张解除合同能否成立及原告主张的各项损失能否支持。关于合同应否解除的问题。本案原、被告签订房屋租赁合同真实合法有效，双方应当依据合同的约定各自履行各自的义务。合同第十一条甲方的违约责任第11.1条约定，“合同期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋毁损、灭失，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。合同第12.3条约定甲乙双方同意，若甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，不能实现租赁用途的，则乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失。”本案被告将房屋交付原告使用后，被告经营的商场消防管道多次发生跑水事件，原告多次与被告经理沟通无果，无奈原告自己进行了两次维修，但还是跑水，被告既不维修亦不赔偿原告损失。本院认为，被告未尽到及时维修的义务，按照合同约定被告已经违约，且消防管道多次跑水冲坏租赁房屋，致使房屋不能实现租赁用途，故原告主张解除合同的诉请本院予以支持。关于原告主张各项损失能否成立的问题。因被告已经违反了合同第11.1条和12.3条的规定，故被告应当赔偿原告的损失。1、装修费及维修费的损失。原告在租赁期间对诉争房屋已经装修，花费了装修费用，且在房屋被冲坏后，两次进行了自行维修，花费了维修费用，该装修费和维修费实际发生，故该项损失被告应予承担。本院认为，北京金开资产评估有限公司作出的评估报告书客观公正，故原告的该项损失以该评估机构作出的金额为准即装修费、维修费损失为346400元；2、购置设备的损失。原告租赁房屋用于经营康福食品，原告加盟费后购置相关经营所需设备，现因被告原因导致合同目的无法实现，原告与厂家沟通已将一部分设备返还厂家，其中产生损失58150元，本案认为，该笔损失为原告的实际损失，应予支持。另有一部分设备原告主张价值为132562元，因无法返还厂家，现均为使用闲置租赁房屋内，原告主张被告赔偿该部分购买设备损失。本院认为，该部分损失未实际发生，原告可将该部分设备自行处理，待有损失发生后，原告可以另行主张其权利；3、培训员工工资损失。原告主张因经营需要在开业前须对员工进行培训，共损失培训费90915元，但原告仅提供了单方制作的员工工资表作为证据，依此证明原告为开业培训10人，支付5个月的培训费共计90915元。本院认为，该份证据无法证明培训事实的发生及实际费用的产生，且在庭审结束前原告未能提供其他证据来证明其主张，故原告主张培训费的损失证据不足，本院不予支持。4、保证金、装修抵押金的损失。双方合同中未作保证金双倍返还的约定，故原告主张双倍返还于法无据。但被告应将收取原告的1万元保证金返还。因装修抵押金收款人为沈阳龙之梦物业有限公司并非原告，故原告主张被告返还保证金1万元的诉请本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告王世禄与被告沈阳龙之梦购物中心有限公司签订的租赁合同；二、被告沈阳龙之梦购物中心有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告王世禄装修、维修损失346400元；三、被告沈阳龙之梦购物中心有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告王世禄购置设备损失58150元；四、被告沈阳龙之梦购物中心有限公司于本判决生效后10日内返还原告王世禄保证金1万元。五、驳回原告的其它诉讼请求。如被告沈阳龙之梦购物中心有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10966元，鉴定费17000元由被告沈阳龙之梦购物中心有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭福强人民陪审员 林 鹏人民陪审员 常凤书二〇一五年五月十二日书 记 员 高 倩 关注微信公众号“”