（2015）锦江民初字第1054号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-12-29

案件名称

苏晓月、纪林英与朱雪梅租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏晓月,纪林英,朱雪梅,黄少扉

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2015）锦江民初字第1054号原告苏晓月，女，1990年5月10日出生，汉族，户籍所在地四川省德阳市旌阳区，现住成都市锦江区。原告纪林英，女，1987年9月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。被告朱雪梅，女，1980年1月25日出生，汉族，住成都市锦江区。第三人黄少扉，男，1970年3月4日出生，汉族，住成都市青羊区。委托代理人陈扬，北京市中银（成都）律师事务所律师。原告苏晓月、纪林英与被告朱雪梅租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，于2015年4月10日追加黄少扉为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员杨立庆适用简易程序于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告苏晓月、纪林英，被告朱雪梅，第三人黄少扉的委托代理人陈扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏晓月、纪林英诉称，2013年12月14日，原、被告签订《承包协议》，约定：原告从被告处承租经营成都市锦江区东大街壹购潮流广场负一层22号商铺，承包时间从2013年12月17日至2014年12月16日，为期1年，原告每月向被告支付8000元，并向被告交纳保证金8000元。2013年12月14日及16日，原告共向被告支付了半年租金48000元及押金8000元，并于2014年6月6日及12日共向被告支付了第二次半年租金48000元。由于个人原因，原告于2014年6月14日将商铺承包给张蓓、张涛，承包时间为2014年6月14日至2014年12月14日。2014年11月3日，张蓓、张涛突然收到商铺所有人黄少扉发来的申明，并附有商铺房产证复印件和租赁合同。其内容表明：商铺所有人于2014年4月9日与朱雪梅、向和锐签订租赁合同，将商铺出租并交付，并约定未经商铺所有人同意，转租、转借商铺的，商铺所有人有权解除合同、收回商铺。因朱雪梅、向和锐未经商铺所有人同意擅自将商铺转租给原告，故商铺所有人有权收回商铺，要求张蓓、张涛于2014年11月8日前腾退商铺。张蓓、张涛在此情况下只能于2014年11月8日腾退了商铺。原告现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2013年12月17日签订的《承包协议》无效；2、被告返还经营保证金8000元；3、被告返还尚未履行期间的房屋租金10133元；4、被告支付违约金4000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告朱雪梅辩称，原、被告于2013年12月17日签订的《承包协议》是合法有效的。被告于2012年7月1日以每月租金5200元与该铺面所有人黄少扉签订了为期两年的《租房协议》。在签订《租房协议》的同时，由被告支付给前租客张霞80000元的铺面转让费。铺面所有人在合同第7条上明确注明，在不影响房租利益情况下，被告可以将铺面经营权转租于第三人。2013年12月初，被告因怀孕不能继续经营铺面，及时通过电话和短信的方式通知了铺面所有人黄少扉的妻子吴丽美。经过协商同意将铺面承包给原告经营，但房屋租金由5200元／月上涨至5700元／月。同时作出承诺，下一年度续签仍以5200元／月收取。2014年4月，被告与铺面所有人黄少扉签订了为期一年的续租协议。协议约定房租为5200元／月，合同第7条同样明确，被告享有转租权。由于被告在待产期，该合同由被告的丈夫向和锐代签。因此铺面所有人对被告不能亲自经营铺面是完全知情的，并且允许其他人代为经营。2013年12月17日，被告将铺面承租给原告苏晓月、纪林英，铺面一切设施、用具都提供给原告使用，承包金额为8000元／月。在原、被告签订上述协议时，被告向原告提供了原租房合同的签订期限，转租权益以及铺面所有人姓名等详细真实的信息。协议中明确，原告无权以任何方式将铺面经营权转租给第三方，如违反约定，被告有权立即收回承包经营权，并没收其保证金和承包费用。2014年6月12日，原告苏晓月通过银行转账方式付清下半年的承包费用。但在同一天，苏晓月以高出市场价的价格11800元／月与张涛、张蓓签订了为期半年的《承包合同》，同时收取了10000元的经营保证金，并承诺张蓓、张涛还享有铺面的转租权。被告在2014年10月中旬知晓此事后，曾联系张蓓、张涛要求退还铺面，但张蓓、张涛以与被告没有签订任何合同为由不予理睬。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人黄少扉陈述，被告确实发过一个信息给黄少扉的妻子吴丽美，说因被告要生小孩，找一个姐妹合作经营，黄少扉当时是同意了的。2014年11月9日，被告与黄少扉签订协议，解除了被告与黄少扉的《租赁合同》。黄少扉已经将被告交纳的保证金和尚未履行期间的租金退还给了被告，并收回了商铺。原、被告之间的纠纷与黄少扉无关。经审理查明，2012年6月12日，黄少扉与朱雪梅签订《租赁合同》，约定：黄少扉将位于成都市锦江区东大街壹购潮流广场1栋负一层22号商铺，出租给朱雪梅使用；租赁期限自2012年7月2日起至2014年7月1日止；第一年的租金为5200元，每六个月付一次，在每次到期日前10日支付，第二年的租金按市场行情上浮，最高不超过25%，租金付至吴丽美的建行账户；朱雪梅另向黄少扉支付保证金3000元；经黄少扉同意且在不损害黄少扉房租利益下，朱雪梅可以将房屋转租给第三方。合同签订后，黄少扉将商铺交付朱雪梅，朱雪梅亦按约向黄少扉支付了租金并交纳了保证金。2013年12月14日，朱雪梅向吴丽美发送短信，告知因怀孕，需将所承租的上述商铺转租出去。同日，朱雪梅与苏晓月、纪林英签订《承包协议》，约定：朱雪梅将上述商铺经营权承包给苏晓月、纪林英，承包期间为2013年12月17日至2014年12月16日；苏晓月、纪林英每月向朱雪梅支付8000元，用于朱雪梅交纳房租费用及其他损失，另支付经营保证金8000元（协议期满，无息退还）；苏晓月、纪林英不得将经营权以任何方式转借于第三方，否则，朱雪梅有权立即收回承包经营权，没收其保证金及承包费用。同日，纪林英向朱雪梅支付定金20000元。2013年12月16日，纪林英又向朱雪梅支付承包商铺余款36000元。上述费用包括2013年12月17日至2014年6月16日6个月的承包费48000元及押金8000元。2014年6月，苏晓月、纪林英向朱雪梅支付了下半年的租金48000元。2014年4月9日，黄少扉与朱雪梅、向和锐（朱雪梅称系其夫）签订《租赁合同》，将上述商铺租赁期限延长至2015年7月1日。2014年6月12日，苏晓月与张蓓、张涛签订《承包协议》，约定：苏晓月将上述商铺经营权承包给张蓓、张涛；承包期间为2014年6月14日至2014年12月14日；张蓓、张涛每月向苏晓月支付11800元，用于苏晓月交纳房租费用及其他损失，另支付经营保证金10000元（协议期满，无息退还）；张蓓、张涛在经营困难的情况下可享有转租权，需经苏晓月同意。协议签订后，苏晓月将商铺交付张蓓、张涛经营。后吴丽美将苏晓月转租商铺给张蓓、张涛一事告知朱雪梅。2014年11月8日，黄少扉从张蓓、张涛处收回了商铺。2014年11月9日，黄少扉与朱雪梅协议解除了双方签订的《租赁合同》。黄少扉将朱雪梅交纳的保证金及尚未履行期间的租金退还朱雪梅。以上事实，有原告提交的原、被告及第三人的身份证、《租赁合同》复印件、原、被告签订的《承包协议》复印件、收条复印件、银行转账凭证，被告提交的《租赁合同》复印件、短信及截图、微信（内容是一份承包协议和收条）、《承包协议》，第三人提交的微信截图以及当事人庭审陈述在案为证。关于原告提交的申明复印件，其真实性不能确认，且该申明载明的是“苏晓月将商铺转租给张蓓、张涛未经黄少扉同意”，不能证明原告的主张，不予采纳。原告提交的（2015）锦江民初字第21号民事调解书与本案无关，不予采纳。关于被告提交的转让费收条、吴丽美的消费记录，与本案无关，不予采纳。关于原、被告双方提交的房产证复印件，真实性不能确认，不予采纳。本院认为，朱雪梅与苏晓月、纪林英签订《承包协议》，将案涉商铺经营权承包给苏晓月、纪林英，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定。该协议名为承包，实为转租。关于苏晓月、纪林英主张朱雪梅未经出租人黄少扉同意将案涉商铺转租，应属无效的问题。首先，黄少扉陈述朱雪梅因怀孕，曾告知其妻要另外找人合作经营商铺，其亦表示同意，不存在朱雪梅未经出租人同意擅自转租的问题。其次，在朱雪梅于2013年12月将案涉商铺转租给苏晓月、纪林英经营后，黄少扉仍于2015年4月与朱雪梅续签了《租赁合同》，亦表明黄少扉对朱雪梅转租商铺是同意的。第三，即使朱雪梅未经黄少扉同意将案涉商铺转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，以未经出租人同意为由主张转租合同无效的主体，应是出租人，而非承租人或次承租人。苏晓月、纪林英作为次承租人，不能以此为由主张转租合同无效。且出租人主张转租合同无效还有自知道或者应当知道承租人转租之日起六个月的期限限制。综上，苏晓月、纪林英主张朱雪梅未经出租人黄少扉的同意转租案涉商铺的事实不能成立。苏晓月、纪林英与朱雪梅基于双方真实意思表示而签订的《承包协议》应属合法有效。该协议约定苏晓月、纪林英不得将经营权以任何方式转借于第三人，否则，朱雪梅有权立即收回承包经营权，没收其保证金及承包费用。该约定的保证金虽为经营保证金，但同时兼顾了违约金的属性。苏晓月违约将案涉商铺转租给张蓓、张涛。根据上述约定，朱雪梅有权立即收回承包经营权，没收保证金。故苏晓月、纪林英要求朱雪梅返还保证金，本院不予支持。苏晓月、纪林英向朱雪梅支付的承包费实为租金，系苏晓月、纪林英从朱雪梅处承租房屋后向朱雪梅支付的对价。因苏晓月、纪林英违约后，黄少扉已于2014年11月8日从张蓓、张涛处收回了案涉商铺，于2014年11月9日与朱雪梅协商解除了《租赁合同》，并退还朱雪梅剩余租赁期限内的租金。从2014年11月9日至《承包协议》约定的转租期限届满期间，苏晓月、纪林英客观上也没有继续使用案涉商铺，其已向朱雪梅支付的该期间租金，应由朱雪梅返还。该期间共计38天，租金为10133元。在苏晓月、纪林英与朱雪梅履行《承包协议》过程中，朱雪梅并不存在违约行为。导致出租人黄少扉收回案涉商铺是基于苏晓月擅自转租商铺的行为，与朱雪梅无关。苏晓月、纪林英要求朱雪梅支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百一十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告朱雪梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏晓月、纪林英返还租金10133元。二、驳回原告苏晓月、纪林英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取277元，由原告苏晓月、纪林英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　　杨立庆二〇一五年五月十二日书　记　员　　丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。微信公众号“”