（2015）朝民初字第10984号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-06-01
案件名称
陈一与张凝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈一,张凝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第10984号原告（反诉被告）陈一，女，1983年10月31日生。委托代理人张博涵。被告（反诉原告）张凝，男，1982年4月15日生。委托代理人吴迎成，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）陈一（以下简称原告）与被告（反诉原告）张凝（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张博涵，被告及其委托代理人吴迎成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年1月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于×号房屋。后原告陆续给付被告购房款共计160万元。根据合同约定，被告应于交房之日起90日内为原告办理房屋所有权证的过户手续，但被告于2014年4月5日向原告交房，至今仍未为原告办理过户手续，已构成违约。故诉至法院要求：1、解除原、被告于2014年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E09143195）、《补充协议》、《付款补充协议》及原、被告与北京我爱我家房地产经纪有限公司于同日签订的《房屋买卖定金协议》中有关房屋买卖的部分；2、被告返还原告已付购房款160万元；3、被告给付原告违约金32万元。原告并同意腾退上述729号房屋，将房屋返还原告。被告答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。我方不存在违约行为。我方确实逾期为原告办理过户，但原因不在我方，而是开发商办理完毕时间较晚，致我方无法在合同约定时间内办理过户手续。签订合同时，双方均明知诉争房屋仍未办理完毕房屋所有权证，原告对过户风险存在预知。另外，签订合同时，我方也认为合同中约定自交房之日起90日内办理过户，时间较短，但中介机构表示只要我方自房产证办理完毕之日起90日内完成过户就可以了。且我方办理过户需要原告先给付购房尾款，但原告至今没有给付购房尾款，系原告违约在先。另外，原告至今未向我方履行解除合同的通知义务。对方主张违约金数额亦过高，即使法院判决我方承担违约责任，也应该与原告的损失相当。我方并提出反诉。反诉请求：继续履行原、被告于2014年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E09143195）、《补充协议》、《付款补充协议》及原、被告与北京我爱我家房地产经纪有限公司于同日签订的《房屋买卖定金协议》中有关房屋买卖的部分，原告给付被告购房余款36万元。我方亦同意为原告办理过户手续。就被告反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求，坚持解除合同，事实理由同上。经审理查明：原、被告于2014年1月2日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E09143195），约定原告购买被告位于×号房屋（以下简称×号房屋），该房屋所有权证证号为×（北京市商品房预售合同），成交价格为196万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。原、被告并于同日签订《补充协议》，约定：三方不存在也不认可口头约定或承诺，同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提提交未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约，若原、被告有一方违约，则双方中的守约方有权要求双方中的违约方承担合同金额30%的违约金。同日，原、被告还签订有《付款补充协议》，约定：付款时间及约定：原告应于签合同当日向被告支付购房定金5万元；原告应于2014年2月28日前向被告支付购房首付款155万元；原告应于产权转移登记前将剩余房款36万元支付给被告。同日，原、被告及中介公司北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订有《房屋买卖定金协议》。庭审中，原、被告均认可原告已于2014年2月28日前给付被告购房款共计160万元（含定金5万元），亦均认可被告已向原告交房，但原告表示交房时间为2014年4月5日，被告表示交房时间为2014年4月18日。此后双方均未就合同继续履行。另查，729号房屋所有权证于2015年3月17日办理完毕，办理至被告名下。庭审中，证人孙×出庭作证称：我原是我爱我家公司的经纪人，原、被告之间的房屋买卖合同是由我居间办理的。诉争合同现仍未办理网签。当时合同约定过户的时间就是交房之日起90天，被告具体交房时间记不清了，但至今诉争房屋仍未办理过户，原因是房屋所有权证未办理完毕。原告就过户问题是否有追问过我方，我已经记不清了。当时签订合同时双方都知道房屋所有权证仍未办理下来，就过户时间的约定也是双方经过协商确定的。另外，办理过户通常是客户先将购房尾款给付业主，再办理过户。经原告询问，证人答复称：客户给付尾款的时间就是业主办理过户当日，只是有一个先后顺序。经被告询问，证人答复称：签订合同时，我了解房屋所有权证仍未办理，也已经就相关利害关系告知原、被告，但具体告知内容记不清了。诉争合同是由我公司提供的。我已经于去年离职了。就此，原、被告均表示对证人证言真实性认可，被告并表示其于领取房屋所有权证后一两天内，就与我爱我家公司店长联系，表示要为原告办理过户，但经店长与原告沟通，原告表示拒绝办理过户，也没有说明拒绝原因。就此，原告表示店长是否有过沟通不清楚，但被告即使有过联系，也是在本次诉讼之后了。上述事实，有双方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。本院认为：原、被告于2014年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其他相关合同均系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。庭审中，被告自认于2014年4月18日向原告交房，可认定原告未能在交房之日起90日内取得房屋所有权证，现原告根据合同约定就此主张解除合同，合法有据，本院予以支持。被告虽表示逾期责任不在被告，但双方均认可未过户原因系被告未能及时取得房屋所有权证，系被告未能提供办理过户的条件，被告应就此承担不利后果，被告所述开发商一节不影响被告对原告责任的承担，故本院对其答辩不予采信。另，被告表示原告未履行解除合同的通知义务，但合同中并未约定原告行使解除权的期限，原告现亦通过诉讼主张解除合同，对被告此项答辩，本院亦不予采信。就原告第二项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就原告第三项诉讼请求，原告表示系依据《补充协议》第二条并予以酌减，但综合考虑该条约定的全部内容，不宜将该条约定之违约责任适用于被告违约行为的处理，且该违约金主张数额过高，原告亦未举证证明其损失，就此，应依据《北京市存量房屋买卖合同》第十条“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息”进行处理，被告应据此承担其违约责任，就该约定中“银行”，应以中国人民银行为宜，就利息起付时间，双方就此未明确约定，本院就此予以酌定。就被告反诉请求，如上所述，本院均不予支持。另外，原告现同意将×号房屋腾退返还被告，本院对此不持异议，并予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈一与被告（反诉原告）张凝于2014年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E09143195）、《补充协议》、《付款补充协议》及原告（反诉被告）陈一、被告（反诉原告）张凝与案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司于同日签订的《房屋买卖定金协议》中有关房屋买卖的部分。二、被告（反诉原告）张凝于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）陈一已付购房款一百六十万元。三、被告（反诉原告）张凝于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）陈一违约金（以一百六十万元为基数，自本判决生效之日起计算至被告（反诉原告）张凝实际返还购房款一百六十万元之日止，按中国人民银行同期活期利率计算利息）。四、原告（反诉被告）陈一于本判决生效之日起十五日内腾退位于×号房屋，将上述房屋返还被告（反诉原告）张凝。五、驳回原告（反诉被告）陈一的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）张凝的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千二百二十元，由被告（反诉原告）张凝负担（于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）陈一）。反诉费三千三百五十元，由被告（反诉原告）张凝负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 付瑞洁人民陪审员 王胜太人民陪审员 曲 鸿二〇一五年五月十二日书 记 员 赵 宇 来自