（2015）沪一中民二（民）终字第926号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-26
案件名称
上海军东投资管理有限公司诉上海达飚工贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海军东投资管理有限公司,上海达飚工贸发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第926号上诉人（原审原告）上海军东投资管理有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人黄小玲，上海效通律师事务所律师。委托代理人赖际卿，上海欧森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海达飚工贸发展有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人＊＊＊。委托代理人郑培，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人上海军东投资管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第40998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人上海军东投资管理有限公司的法定代表人＊＊＊、委托代理人黄小玲、赖际卿，被上诉人上海达飚工贸发展有限公司的委托代理人陆翼翔、郑培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年11月13日，上海军东投资管理有限公司（以下简称军东公司）支付上海达飚工贸发展有限公司（以下简称达飚公司）定金人民币（以下币种同）50万元。2013年，军东公司作为承租方（乙方），达飚公司作为出租方（甲方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定达飚公司将位于上海市浦东新区秀x路7XXXX部队北营房沿街商楼靠西面一幢总面积约9，800平方米房屋租赁给军东公司经营，租期为10年，自2014年4月15日至2024年4月14日。免租期自2013年8月15日至2014年4月15日。租金每年计4，578，560元，从第三年开始递增，每年递增16万元，递增至80万元封顶。租赁合同生效后，乙方交付甲方定金50万元，定金在合同履行开始后，自动转为押金，合同履行到期后，押金在10天内甲方无息归还乙方。租金先付后用，乙方需每季度支付一次租金，且必须提前10天支付给甲方，三个月的租金为1，144，640元。乙方逾期支付租金超过一个月，经甲方书面通知乙方，乙方继续不履行的，甲方可提前解除合同，追究乙方的违约责任。之后，军东公司与案外人某投资公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋整体转租给案外人使用。2014年8月27日，达飚公司发函给军东公司，称军东公司未经同意擅自将房屋转租他人，要求解除双方之间租赁合同，军东公司归还房屋。次日，军东公司复函达飚公司，称合同中并未对军东公司的招商招租行为予以限制约定，且军东公司也将各分租合同交给达飚公司，达飚公司也向分租方收取了水电等相关费用，实际确认了军东公司的转租行为，不同意解除双方合同。经双方一致确认，军东公司支付租金至2014年10月15日。军东公司诉至法院，请求确认军东公司、达飚公司之间租赁合同有效，双方继续履行。达飚公司辩称，不同意军东公司的诉讼请求。军东公司未经达飚公司同意，与第三方签订转租协议，给达飚公司带来困扰与不利。双方经多次磋商，均未达成一致方案，达飚公司无奈之下发出解约通知。原审审理中，军东公司提供中国人民解放军X军区海XXX旅保障部营房科出具的证明，证明房屋所有权人同意军东公司转租或招商，且该证明系达飚公司提供给军东公司。对此，达飚公司表示真实性无法确认，自己并未出具过该证明，且部队的证明也不能支持军东公司诉请。另军东公司表示到期租金之所以未付，在于达飚公司向军东公司发了解除通知，军东公司也就此提出异议并起诉至法院，如果法院判决合同履行，军东公司同意按照合同约定支付租金，并同意在本案中一并处理。达飚公司表示解除合同的理由在于军东公司擅自转租且欠付租金超过一个月以上，并称其是同意军东公司进行招租，但不同意军东公司进行转租，现在房屋被军东公司转租，实际上由案外人在招租，不符合合同约定，涉案房屋内有7家商铺使用是事实，达飚公司也有义务提供水电等服务，达飚公司之所以向部分商铺收取相关费用，主要原因在于其无法分辨是军东公司在招租还是案外人在招租。原审认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，军东公司、达飚公司均应恪守约定。庭审中达飚公司明确同意军东公司进行招租，而从招租含义来说，即是同意军东公司将房屋整体或部分转租他人经营，现达飚公司再以军东公司擅自整体转租为由发函要求解除合同，不具有法律依据。达飚公司发函前，军东公司在租金支付上并未违约。达飚公司发函后，双方对合同是否解除产生争议，军东公司也就此争议提起本案诉讼，且庭审中军东公司也同意按照合同约定支付租金，故军东公司逾期支付2014年10月16日之后的租金系事出有因，达飚公司以此要求解除合同，也不具有合同与法律依据。综上，达飚公司要求解除合同的辩称，法院不予采纳，军东公司要求确认双方租赁合同有效并继续履行，法院予以支持。依合同约定，2014年10月16日至2015年1月15日及2015年1月16日至2015年4月15日两笔租金支付期限均已届至，军东公司也同意在本案中一并处理，法院据此判决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二〇一五年二月二日作出判决：一、上海军东投资管理有限公司与上海达飚工贸发展有限公司于2013年签订的《房屋租赁合同》有效，双方继续履行；二、上海军东投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海达飚工贸发展有限公司自2014年10月16日至2015年4月15日租金2，289，280元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由上海达飚工贸发展有限公司负担。判决后，军东公司不服，上诉于本院称，原审关于被上诉人向分租方直接收取了相关费用的事实认定不清，没有能够从有利于双方当事人全面、有效履行判决的角度加以明确。上诉人在一审判决后要求被上诉人就其已向分租户收取费用与否及其明细给予答复，但被上诉人却置之不理，因此，上诉人认为二审审理对被上诉人向分租户收取费用的明细及金额加以认定，是为必要且重要。上诉人请求二审法院在维持一审判决结论的前提下，依法对部分事实进行改判。被上诉人达飚公司辩称，被上诉人只向分租户收取了水电费，没有收取租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理中，上诉人提供证据材料如下：1、律师函，证明上诉人在一审判决后向被上诉人发函要求对相关费用进行核对；2、两份征询函，证明上诉人向实际承租人了解租金支付情况，证明实际承租人向与被上诉人有关联的某投资公司交纳了租金；3、两份报案回执单，证明因被上诉人与某投资公司否认收到租金，上诉人工作人员去承租人处了解情况时发生纠纷。被上诉人认为，收到过律师函，因被上诉人同意一审判决，故认为没有必要回复；对征询函的真实性不予确认，且与被上诉人无关；报案回执单与本案无关。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人军东公司与被上诉人达飚公司签订的涉案房屋租赁合同，合法有效。上诉人起诉诉请要求继续履行租赁合同，并同意2014年10月15日之后的租金在本案中一并处理，为此，原审法院已作出了支持上诉人该诉请的判决。上诉人也同意判决结果，被上诉人也无异议，故本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人向分租户收取租金一节，被上诉人予以了否认。上诉人二审中提供的律师函，仅证明上诉人向被上诉人发函要求被上诉人确认收费事实，但被上诉人没有回复；上诉人二审中提供的两份征询函，证明实际承租人向与被上诉人有关联的某投资公司交纳了租金，但某投资公司并非本案当事人，故对该证据的真实性和证明内容，本院无法确认；上诉人二审中提供的两份报案回执单，与本案诉请缺乏关联性，本院不予采纳。另外，被上诉人是否向案外人收取了租金，金额多少，超出了上诉人原审诉请范围，不属于二审审理范围。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海军东投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一五年五月十二日书 记 员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自