（2014）浦民一（民）初字第40488号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-09-10
案件名称
上海印福油脂工业有限公司与上海乾芳昌物流有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第40488号原告上海印福油脂工业有限公司。法定代表人HENTAR。委托代理人姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。委托代理人穆斐，上海金茂凯德律师事务所律师。被告上海乾芳昌物流有限公司。法定代表人苏良乾。委托代理人王嘉新。委托代理人吴金根，上海博象律师事务所律师。第三人上海公信仓储有限公司。法定代表人许ＸＸ。委托代理人彭逢时。原告上海印福油脂工业有限公司与被告上海乾芳昌物流有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。经原告申请，本院依法追加上海公信仓储有限公司为第三人参加诉讼，于2015年2月13日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚敏、穆斐、被告法定代表人苏良乾、委托代理人王嘉新、吴金根、第三人委托代理人彭逢时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。?原告上海印福油脂工业有限公司诉称，2004年11月5日，原、被告签订《租赁合同书》一份，约定原告将厂区东侧约30亩场地出租给被告，用于非危险品、非易污染品的物流作业。租赁期限为18年。双方约定了前三年的场地租赁费，并约定自2008年起，场地租赁费每三年双方另行协商确定。2010年下半年，双方对新三年的场地租赁费标准发生争议。2013年初，原告向浦东新区人民法院提起诉讼，要求被告支付2011年、2012年场地租赁费，之后法院判决被告每年向原告支付场地租赁费人民币(以下币种相同)100万元。判决生效后被告未履行，也未支付2013年场地租赁费。原告只得再次诉至法院，要求被告支付2013年场地租赁费，法院再次判决被告支付2013年场地租赁费100万元。判决生效后被告仍未履行。且原告在法院强制执行阶段发现被告将场地私自转租给第三人。故原告诉至法院，要求解除原、被告之间的《租赁合同书》(解除日为被告收到诉状之日2014年11月17日)、被告向原告支付2014年1月1日起至判决生效之日止的场地租赁费及使用费(按100万元/年计算)，被告向原告支付逾期付款违约金25万元，第三人就上述场地租赁费、使用费及违约金承担连带责任，被告及第三人迁出场地，将场地恢复原状，诉讼费由被告及第三人共同承担。被告上海乾芳昌物流有限公司辩称，不同意原告诉请，原、被告之间的合同租期是18年，被告为此做了长期租赁经营的准备；原告诉请解除合同的理由是被告转租未经其同意，但合同未对此作出约定，事实上原告对被告的转租情况也是明知的；至于原告所称拖欠租金问题，是客观上存在，但与社会经济不景气的大环境有关，被告也在积极调整，2014年7月被告变更了法定代表人，并对系争场地的经营进行了战略性规划，也多次与原告及原告代理人协商逐步解决偿还租金；故被告认为拖欠场地租金不应构成解除合同的理由；另外，原、被告的租赁合同一直是以30亩土地来作为租赁标的，但去年被告因与第三方合作，在对土地进行实测时发现只有27亩，缺额达到10%，被告的权益受到极大损害。第三人上海公信仓储有限公司述称，第三人在系争场地上建造了生产经营的设备、附属物，且已抵押给案外人，不同意原告诉请。经审理查明，系争场地位于上海市浦东新区X路XXX号东侧，登记的权利人系原告上海印福油脂工业有限公司。2004年11月5日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同书》一份，约定甲方出租厂区东侧约30亩场地给乙方用于进行非危险品、非易污染品的物流作业。租赁期限自本合同生效之日起至2022年11月1日9时止，为期18年，但以不超过上海市黄浦江开发规划中甲方保留年限为准。场地租金现定55万元/年，即45,833元/月。今后每三年双方根据市场行情及乙方经营情况适当调整租金，具体双方商定。乙方于2005年7月1日向甲方交纳保证金10万元。自2005年1月1日起，乙方每半年定期向甲方交纳租金。第一年，半年末期(第六月底)交纳当期租金；第二年，半年中期(第三月底)交纳当期租金；第三年始，每半年初期(第一月)支付当期租金。每期租金每迟付1天，按每日3‰支付迟纳金。拖欠3个月，甲方有权终止租赁合同。本合同终止时，双方结清应支付费用后，保证金无息归还乙方。合同第七条约定，乙方对上述场地面地下原敷设的管道不得作任何变动；原地面上设置的围栏、路灯杆、消防应尽可能保持原状，确需改变的，需书面通知甲方，经协商后处理。租赁结束时，上述场地上乙方原投资建设的设施应尽可能拆迁，若不能拆迁的，对于甲方可利用的建筑，甲方支付经拆旧(十年)后的余额，但以有资质机构评估价为准，评估费用双方平均分摊；对于甲方不能利用的建筑，则由乙方负责拆除。《租赁合同书》第八条约定，未经对方同意，私自改变用途或转让的……，本合同解除，违约方还需要向被违约方支付相当于12个月租金的违约金……。合同第九条约定,若有违反合同约定,违约方向对方支付相当于3个月租金的违约金……。另查明，2010年12月31日前原、被告双方的租金已经全部结清。2013年4月，原告以(2013)浦民一(民)初字第12370号案件诉至本院，要求被告支付2011年租金83万元、2012年租金91万元等。该案审理过程中，本院委托上海国城土地房地产保价有限公司对系争场地的市场租金进行了评估，估价时点为2013年9月6日，估价租金为148万元。2013年12月24日，本院对该案作出一审判决，本院认为租赁合同约定场地租金每三年调整，双方对2011年、2012年租金协商未成的情况下，由本院根据房地产估价报告结合租赁期限、被告经营状况、双方在2011年之前的租金支付履行情况、租金市场行情等因素，酌定为年租金100万元，并扣除被告已付2011年租金70万、2012年租金70万元，判决被告支付2011年场地租赁费30万元，2012年场地租赁费30万元。一审判决后，双方均未上诉。被告亦未履行判决内容。2014年5月，原告以(2014)浦民一(民)初字第19059号案件再次诉至本院，要求被告支付2013年场地租赁费100万元等，本院于2014年7月22日判决被告支付2013年场地租赁费100万元及相应逾期付款违约金。一审判决后双方均未上诉，被告亦未履行该判决内容。还查明，被告与第三人于2010年签订了《库场经营租赁合同》一份，约定被告将X路XXX号办公楼以及仓储总建筑面积约30亩(包括场地、库房)出租给第三人，租金每年185万元等。庭审中，被告陈述，原告交付的场地系光地，其在2004年搭建了三层房屋、仓库、门房间等，并浇铸了水泥场地，其搭建行为并未办理合法审批手续，系争场地上现存三层楼房、门房间、围墙；2010年第三人在系争场地上搭建了开平机厂，设有四台行车。原告及第三人对被告陈述的搭建情况及场地现状无异议，但原告提出被告及第三人的搭建行为均未事先告知原告。关于系争场地上的搭建问题，经本院释明，被告提出先要求和解，不和解无钱评估，其在本案判决后再行决定是否评估，本案中不作处理。以上事实，由《租赁合同书》、(2013)浦民一(民)初字第12370号民事判决书、(2014)浦民一(民)初字第19059号民事判决书、执行笔录、执行裁定书、照片、《库场经营租赁合同》等及原、被告、第三人的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现被告未按约支付租金，且在本院前案判决后亦未履行支付义务，原告诉请解除租赁合同，符合合同约定，本院予以准许，原告以起诉方式通知被告解除合同，双方之租赁合同于被告收到诉状之日起解除。至于被告辩解其未付租金的客观原因，并不构成法律上阻却原告行使合同解除权的合法抗辩事由，本院不予采信。原告主张要求被告按每年100万元标准支付2014年1月1日起的场地租赁费及使用费，对此，本院认为，虽租赁合同中未对2014年租赁费用作明确约定，需双方协商，现双方对租金标准未达成一致的情况下，根据本院之前两案诉讼确定的租金标准，综合本案具体情况及租金市场行情等，原告按100万元/年标准主张，本院予以支持。至于被告认为系争场地实际丈量为27亩的辩解意见，其未提供相应证据证明，即使系争场地确未达到30亩，因双方租赁合同中本身即表述为“约30亩”，其辩解意见不影响本院采纳的租金标准。至于原告主张的租金的逾期付款违约金25万元，现原告根据租赁合同约定主动调低违约金，系其处分自己权利的行为，且在法律允许的合理范围之内，本院予以支持。至于原告要求第三人对被告应支付的场地使用费及违约金承担连带责任，于法无据，本院不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同解除的情况下，原告应将已收取的保证金返还给被告，被告及第三人应从系争场地上迁出，被告将系争场地返还给原告。但因被告承租场地后在场地上进行了搭建，现原告诉请要求被告恢复原状，对此，本院认为，租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，经过出租人同意的添附，系添附方的损失，原则上应按照过错承担赔偿责任。虽原告认为系争场地上的搭建未经其同意，但被告搭建行为发生于2004年，原告不可能对此不知情，且双方合同中亦对搭建事宜作出相应表述，视为被告的搭建行为经原告同意。故原告主张要求对系争场地恢复原状，本院不予支持。现被告经本院释明，明确表示不在本案中评估并处理搭建物，由此本案中对赔偿问题不作处理，被告可另案诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海印福油脂工业有限公司与被告上海乾芳昌物流有限公司之间的《租赁合同书》于2014年11月17日解除；二、被告上海乾芳昌物流有限公司及第三人上海公信仓储有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区X路XXX号东侧场地，被告上海乾芳昌物流有限公司将上述场地返还给原告上海印福油脂工业有限公司；三、被告上海乾芳昌物流有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海印福油脂工业有限公司2014年1月1日起至2014年11月17日的租金及2014年11月18日起至判决生效之日止的使用费(租金及使用费均按每年100万元标准计算)；四、被告上海乾芳昌物流有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海印福油脂工业有限公司逾期付款违约金25万元；五、原告上海印福油脂工业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告上海乾芳昌物流有限公司保证金10万元；六、驳回原告上海印福油脂工业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,050元，由被告上海乾芳昌物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张春华代理审判员 周 箐人民陪审员 田有娣二〇一五年五月十二日书 记 员 秦 叶附：相关法律条文?附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”