（2015）佛中法民三终字第292号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-01
案件名称
雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司与林雄物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司,林雄,广东西樵商贸广场有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第292号上诉人（原审原告）雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人刘永基，总经理。委托代理人杨炽华，广东创誉律师事务所律师。委托代理人黎润芬，广东创誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）林雄，住广东省雷州市。原审第三人广东西樵商贸广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵轻纺城东区。法定代表人刘永基，总经理。上诉人雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司（以下简称雅居乐物业公司）因与被上诉人林雄、原审第三人广东西樵商贸广场有限公司（以下简称商贸广场）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法樵民三初字第25号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回雅居乐物业公司的全部诉讼请求。适用简易程序结案，案件受理费129.13元（雅居乐物业公司已预交），由雅居乐物业公司负担。上诉人雅居乐物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。雅居乐物业公司没有同意林雄预交商贸广场的租金保证金8280元和预交雅居乐物业公司的物业管理费保证金1380元共9660元在林雄拖欠2012年3月1日至2012年12月20日的物业管理费13800元中进行抵扣。林雄于2012年12月20日交纳4140元是支付其拖欠2012年3月1日至5月31日的物业管理费，并非原审判决认定的雅居乐物业公司同意抵扣租金保证金及物业管理费保证金后支付余下所欠的物业管理费。首先，雅居乐物业公司没有出具任何保证金抵扣物业管理费的协议或其他书面文件，林雄没有结清物业管理费，共拖欠物业管理费9660元，林雄认为双方结清了物业管理费和电费毫无事实与法律依据。林雄提交《发票联》显示其在2012年12月20日仅向雅居乐物业公司支付2012年3月1日至2012年5月31日共三个月的物业管理费4140元（每月物业管理费1380元×3个月），而2014年6月1日至2012年12月31日的物业管理费仍未支付。根据双方签订的《物业管理协议》第七条违约责任，雅居乐物业公司有权对林雄缴交的各项保证金不予退回，因此不存在原审判决认定雅居乐物业公司员工曹菁与林雄核对后同意抵扣相关款项的事情。其次，商贸广场与雅居乐物业公司是两间独立运营的公司，独立财务核算，不存在雅居乐物业公司授权商贸广场处理追收物业管理费或租金保证金抵扣物业管理费的情况。（2013）佛南法民三初字第769号民事判决中，商贸广场对林雄提交的雅居乐物业公司2012年3月1日至2012年5月31日物业管理费4140元发票的质证意见的意思是对该发票真实性无异议，发票显示结清了2012年3月至5月的物业管理费，并非原审判决认为雅居乐物业公司承认林雄结清物业管理费，且该案庭审中林雄并未谈到物业管理费已经结清，其强烈要求用租赁合同保证金抵扣租金。现在林雄所述用租金保证金8280元及物管费保证金1380元抵扣物业管理费，用同一笔保证金多次抵扣租金或物业管理费。商贸广场是出租方，并非物业管理公司，无权对管理费结清的问题在该案中发表关于物业管理费的意见。林雄出具一张无任何人签名或公司盖章的便利贴主张已经结清物业管理费和电费，无事实与法律依据。上诉请求：1.林雄立即向雅居乐物业公司支付拖欠的物业管理费9660元（2012年6月1日至2012年12月30日）及其违约金8487元（违约金按拖欠总费用每日千分之三从拖欠之日起计至实际清偿之日止，暂计至2013年10月25日止）；2.林雄立即向雅居乐物业公司支付拖欠的电费183.43元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率从起诉之日计至实际清偿之日止）；以上暂合计18330.43元；3.林雄承担诉讼费。被上诉人林雄答辩称：曹菁是雅居乐物业公司的员工，平时负责收租等事宜。曹菁写了一个便利贴，告诉林雄要交多少钱，当时雅居乐物业公司的工作人员罗经理也在场，林雄按照要求交完钱，双方之间的物业管理费和电费已经于2012年12月20日一次性结算完毕。林雄无法联系到曹菁，应当由雅居乐物业公司联系其员工核实上述事实。原审第三人商贸广场未发表答辩意见。二审期间，上诉人雅居乐物业公司、原审第三人商贸广场均未向本院提交新的证据。二审期间，被上诉人林雄向本院提交《商铺租赁合同》一份，拟证明林雄与商贸广场签订该份《商铺租赁合同》约定了租金、管理费的标准及支付方式，该合同加盖了商贸广场的合同专用章，表明商贸广场与雅居乐物业公司是同一主体，不是雅居乐物业公司所述的两个独立公司。上诉人雅居乐物业公司质证认为：该《商铺租赁合同》约定了物业管理费，但不能说明雅居乐物业公司与商贸广场是同一主体，而是两个独立主体；该合同不属于新证据，在一审期间已经存在，林雄应当在一审期间提交。原审第三人商贸广场未发表质证意见。经审查，被上诉人林雄提交的《商铺租赁合同》与本案所涉物业管理费并无关联，该证据不能证明其拟证明的内容，故本院对该证据不予采纳。本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明：雅居乐物业公司确认曹菁是其公司员工，目前已经离职。本院认为：本案二审争议焦点是林雄是否已经交纳2012年6月1日至2012年12月31日的物业管理费予雅居乐物业公司。雅居乐物业公司上诉主张林雄于2012年12月20日支付了2012年3月1日至2012年5月31日共三个月的物业管理费4140元，还拖欠2012年6月1日至2012年12月31日的物业管理费9660元，因林雄违约，其缴交的各项保证金不予退还，不存在租金保证金8280元、物业管理费保证金1380元抵扣林雄应付的物业管理费9660元的事实。林雄主张其与雅居乐物业公司于2012年12月20日解除《物业管理协议》，当时林雄尚欠2012年3月1日至12月20日的物业管理费13800元和电费，雅居乐物业公司同意林雄预交的租金保证金8280元、物业管理费保证金1380元共9660元在上述应付物业管理费中抵扣，之后林雄支付了余下所欠的物业管理费4140元以及电费647.39元，结清相关费用后搬离商铺。结合当事人提交的证据以及双方均确认林雄于2012年12月20日撤场的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，本院认为林雄提供证据的证明力明显大于雅居乐物业公司提供证据的证明力，故本院对林雄所述事实予以采信。双方当事人于2012年12月20日对物业管理费和电费进行了结算且已经履行完毕，该行为系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方自行对其民事权利的处分。故雅居乐物业公司提起本案诉讼要求林雄支付2012年6月1日至2012年12月31日的物业管理费9660元及违约金、电费183.43元及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。雅居乐物业公司的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258.26元，由上诉人雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一五年五月十二日书 记 员 李嘉敏 百度搜索“”