（2014）深中法房终字第2132号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-28
案件名称
马艳芳与黎细龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马艳芳,黎细龙,深圳市盛联行投资发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第2132号上诉人（原审原告）：马艳芳，女。委托代理人：王小义，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎细龙，男。原审第三人：深圳市盛联行投资发展有限公司。法定代表人：杜艳花，职务总经理。委托代理人：罗俊国，男，系该公司法务专员。上诉人马艳芳因与被上诉人黎细龙及原审第三人深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称为盛联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年10月4日，马艳芳作为买方、黎细龙作为卖方、盛联行公司作为居间方签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，黎细龙将位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧某楼1栋某号房地产转让给马艳芳，涉案房产建筑面积92.62平方米，用途为公寓。合同约定，涉案房地产转让总价款为112万元，买方于合同签订时向卖方支付定金5万元；买方须于2013年10月10日之前支付除定金之外的首期款29万元至买卖双方约定的银行监管账户。合同备注手写条款约定买卖双方知悉卖方产权现状为查封，继续交易，如果交易未成功，卖方与买方解除银行监管协议。合同签订当日，马艳芳向黎细龙支付定金5万元。2013年10月8日，马艳芳、黎细龙在中国建设银行办理了首期款资金监管，马艳芳将首期款28万元支付至资金监管账户。2014年3月28日，马艳芳委托律师向黎细龙发出《律师函》，称黎细龙未能配合马艳芳办理相关过户手续，致使涉案房屋未能交付马艳芳使用，且黎细龙一房二卖，导致涉案房屋被法院查封，因此解除涉案合同，并要求黎细龙支付违约金等。黎细龙称未收到《律师函》。原审另查明，深圳市福田区人民法院在审理（2012）深福法民二初字第7136号案件过程中查封了涉案房地产查封期限自2012年11月22日至2014年11月21日，并有多项轮候查封。庭审中，盛联行公司称已经在签订合同时告知涉案房地产的瑕疵，但马艳芳、黎细龙双方仍签订合同，愿意自担风险。马艳芳向原审法院提起诉讼，请求判令：一、黎细龙返还马艳芳的购房定金及赔偿马艳芳违约金共计170800元；二、黎细龙承担马艳芳的律师费和本案诉讼费。原审法院认为：本案马艳芳、黎细龙及盛联行公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。马艳芳以黎细龙一房二卖及涉案房地产被查封为由解除合同是否有事实和法律依据。原审法院认为，在一房二卖的情形下，应当根据卖方最终选择的交易相对方来确定卖方是否构成根本违约，具体到本案，如果马艳芳因为黎细龙将涉案房地产过户给其他买方，导致马艳芳不能取得涉案房地产的，黎细龙的一房二卖行为构成根本违约，马艳芳可解除合同。但本案中，涉案房地产至今仍登记在黎细龙名下，并未发生变更，马艳芳以黎细龙一房二卖为由解除涉案合同，没有法律依据，原审法院不予支持。根据涉案合同的约定，涉案房地产在签订涉案合同时已处于查封状态，马艳芳、黎细龙及盛联行公司对此都是知晓的；合同约定的转让价明显低于市场价也能佐证各方对涉案房地产处于查封状态是明知的。根据深圳市房地产权登记中心房地产的查封备案信息可知，涉案房地产在涉案合同签订及履行过程中均由深圳市福田区人民法院（2012）深福法民二初字第7136号查封，涉案合同所载明的涉案房地产处于查封状态客观存在，且未发生过变化。马艳芳以涉案房地产被查封导致不能办理过户为由解除合同，没有合同依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回马艳芳的全部诉讼请求。本案受理费1858元，由马艳芳负担，受理费马艳芳已预交。上诉人马艳芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．依法撤销原审判决，请求改判为解除马艳芳与黎细龙签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2．请求改判为黎细龙返还购房定金5万元；3．请求改判为黎细龙承担本案一审、二审全部诉讼费用和马艳芳的律师费。上诉理由：一、原审判决认为马艳芳解除合同于法无据，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的台理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”2013年lO月4日，双方签订《深圳市二手房买卖及居问服务合同》（以下简称为“合同”），第九条约定：“在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起2日内（含当日），买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。”黎细龙故意隐瞒2013年7月份已经就本案所涉房产和第三人李秋云已签订了《深圳市二手房买卖合同》，见另案（2013）深宝法民三初字第853号。2013年10月4日，黎细龙又以比和李秋云所签合同高出10万元的价格和马艳芳又签订了《深圳市二手房买卖合同》，并且，因此导致该房屋2014年2月28日被宝安法院查封至今［案号：（2014）深宝法执字第96-2号］，且黎细龙怠于处理此事，致使交易目的无法实现，马艳芳不得不通过《律师函》解除房屋买卖合同。黎细龙因一房二卖导致该房屋被深圳市宝安区人民法院查封至今，逾期交房已达10个月以上，截止2014年8月20日仍无法交房，致使交易目的无法实现，已构成根本违约，马艳芳解除合同符合上述法律法规的规定，于法有据。原审判决认为马艳芳解除合同没有法律依据，属于适用法律错误。二、原审判决认定黎细龙不构成根本违约，认定事实错误。本案所涉房产一房二卖后，虽仍登记在黎细龙名下，但该房产因被深圳市福田区人民法院［案号：（2013）深福法执字第2920号］、深圳市宝安区人民法院［案号：（2014）深宝法执字第96-2号］等轮候查封至今，并有多项轮候查封而无法交付，目前深圳市福田区人民法院就本案所涉房产已启动拍卖程序。经马艳芳催告后在三个月的合理期限内，黎细龙至今仍未能交房，且黎细龙怠于处理查封事宜，致使交易目的无法实现，已构成根本违约。1．黎细龙隐瞒一房二卖的重大事实，且黎细龙一直怠于处理，导致所涉房产被宝安法院轮候查封至今，导致至今未能交房，交易目的无法实现，已构成根本违约。2013年7月份，黎细龙在与马艳芳签订合同之前已将本案所涉房产卖给第三人李秋云，见另案（2013）深宝法民三初字第853号，黎细龙怠于处理，导致该房屋被宝安法院轮候查封至今，何时能够解除查封，何时能够交房，遥遥无期，交易目的无法实现，黎细龙已经构成根本违约。2．黎细龙未能依约办妥注销抵押登记手续，未能依约办理递件过户手续，导致该房屋至今无法过户，逾期交房已达一年之久，已构成根本违约。合同第二条第二款约定；“该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。”合同第九条第二款约定：“在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起2日内（含当日），买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。”所涉房产于2011年7月l8日办理抵押登记，黎细龙至今都没有办妥注销抵押登记手续，马艳芳于2013年l0月17日取得了中国建设股份银行深圳市分行出具的《二手楼按揭贷款承诺书》，但因黎细龙至今一直未能赎出房地产证原件和注销抵押登记，导致至今无法办理过户手续。三、原审判决认为马艳芳解除合同没有合同依据，认定重大事实错误。双方签订的合同第十三条约定了一方解除合同的条件：“如任何一方逾期履行义务超过l5日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则，同时违约方须按成交价的3％向居间方支付佣金。”黎细龙因逾期交房已达90天以上，2014年3月28日，马艳芳按约定的收件地址向黎细龙送达了《律师函》，已解除涉案合同，并要求黎细龙承担违约金、诉讼费、律师费等。合同约定的马艳芳解除合同的条件已成就，故马艳芳通过《律师函》解除涉案合同，符合双方签订合同的第二条、第九条和第十三条的约定，符合《合同法》第九十四条的规定和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。双方在合同中约定的解除合同的条件为：无论对方是否根本违约，只要对方存在违约行为，另一方就有权解除合同。本案中，马艳芳依合同约定解除合同应当认定为合法有效，原审判决认为马艳芳解除合同没有合同依据，认定事实错误。四、原审判决认为在签订合同时，双方知晓所涉房产处于查封的状态未发生变化，显属认定重大事实错误。2013年10月4日，双方在签订合同时，黎细龙只告知马艳芳所涉房产因与建设银行抵押贷款纠纷被查封【案号：（2012）深福法民二初字第7136号】，而隐瞒因与招商银行的信用卡还款纠纷于2013年4月10日被福用法院查封［案号：（2013）深福法执字第2920号］的重大事实，并且福田法院就该执行案件已启动拍卖程序。黎细龙另外隐瞒了2013年7月份，黎细龙先与李秋云就本案所涉房产先签订了《深圳市二手房买卖合同》（以下简称为“合同”），见另案（2013）深宝法民三初字第853号。2014年2月28日，因黎细龙怠于处理此事，导致所涉房产被宝安法院轮候查封至今［案号：（2014）深宝法执字第96-2号］，何时能够解除轮候查封，何时能够交房，遥遥无期，致使交易目的无法实现。因此，后两次查封是在马艳芳与黎细龙签订合同数月之后所发生的，故签合同时马艳芳不可能知道，后果应由黎细龙承担。所涉房产的查封状态在双方签订合同后已经发生了重大变化，并且又产生了新的轮候查封，原审判决认为在签订合同时，双方知晓所涉房产处于查封的状态未发生变化，认定重大事实错误。综上，本案因黎细龙存在逾期不能交房、一房二卖以及因此被查封至今等根本违约行为，致使双方交易目的根本无法实现，马艳芳依据双方合同的约定和法律的规定解除合同，合法合理，应当具有法律效力。请求法院依法公正判决，支持马艳芳的上诉请求，以维护马艳芳的合法权益。被上诉人黎细龙及原审第三人盛联行公司二审未到庭亦未提交书面意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点是：是否应当解除涉案合同并判令被上诉人将涉案定金返还上诉人？根据上诉人一审提供的《深圳市房地产登记中心房地产查封（备案）表》载明的内容，深圳市福田区人民法院在审理（2012）深福法民二初字第7136号案件过程中查封了涉案房地产，查封期限自2012年11月22日至2014年11月21日。在涉案房屋查封期间，上诉人马艳芳与被上诉人黎细龙以及盛联行公司作为居间方于2013年10月4日签订涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。在涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》签订后，深圳市宝安区人民法院于2014年2月28日对涉案房屋进行轮候查封，该新的事实系在上诉人与被上诉人签订涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》之后发生。基于涉案房屋产生新的查封，导致查封期限延长等结果，上诉人主张解除涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》应予支持；由于被上诉人向上诉人出具了相应的定金收据，上诉人与第三人一审时均确认该定金系交付予被上诉人，被上诉人一审时主张其本人未收取定金的理由不能成立，本院不予采纳。被上诉人出具了相应的定金收据，结合各方的陈述，应当认定被上诉人收取了涉案定金。上诉人二审未请求判令被上诉人赔偿违约金系上诉人对其诉讼权利的处分，上诉人仅主张被上诉人返还定金，本院认为，基于涉案合同签订后发生的新的轮候查封的事实，上诉人主张返还定金的理由成立，该上诉请求本院予以支持。综上所述，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民初字第476号民事判决；二、黎细龙于本判决生效之日起十日内返还马艳芳定金5万元；三、驳回马艳芳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1858元减半收取（因一审适用简易程序审理）为929元，由被上诉人黎细龙负担279元，上诉人负担650元，一审法院向上诉人退回一审案件受理费929元；二审案件受理费1050元由被上诉人黎细龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷代理审判员 庄 齐 明二〇一五年五月十二日书 记 员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”