（2014）肇四法民一初字第719号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-01-07
案件名称
陈伟庭、丁伟杰等与区志雄、四会市怡源饼铺业主共有权纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈伟庭,丁伟杰,何凤仙,黄潮益,黄洪明,江伟南,江允新,李焯耀,梁秀芳,罗森娣,罗新妹,邱艮好,冼世国,钟子健,区志雄,四会市怡源饼铺
案由
业主共有权纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第七条，第十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十二条第一款，第七十条，第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2014）肇四法民一初字第719号原告陈伟庭，男，汉族，住广东省四会市城中街道城中居委会中山。公民身份号码：×××0012。原告丁伟杰，男，汉族，住广东省四会市。公民身份号码：×××343X。原告何凤仙，女，汉族，住广东省四会市城中街道城中居委会中山。公民身份号码：×××0068。原告黄潮益，男，汉族，住广东省深圳市龙岗区。公民身份号码：×××0017。原告黄洪明，男，汉族，住广东省四会市。公民身份号码：×××0034。原告江伟南，男，汉族，住广东省四会市城中街道城中居委会中山。公民身份号码：×××0034。原告江允新，男，汉族，住广东省四会市城中街道城中居委会中山。公民身份号码：×××0079。原告李焯耀，男，汉族，住广东省四会市。公民身份号码：×××3417。原告梁秀芳，女，汉族，住广东省四会市城中街道城中居委会中山。公民身份号码：×××0041。原告罗森娣，女，汉族，住广东省四会市城中街道城中居委会中山。公民身份号码：×××0023。原告罗新妹，女，汉族，住广东省四会市。公民身份号码：×××182X。原告邱艮好，女，汉族，住广东省四会市城中街道城中居委会中山。公民身份号码：×××0020。原告冼世国，男，汉族，住广东省四会市江谷镇江。公民身份号码：×××3418。原告钟子健，男，汉族，住广东省四会市。公民身份号码：×××5218。十四名原告的委托代理人黄明华、许迎春，广东赛力律师事务所律师。被告区志雄，男，汉族，住广东省四会市。被告四会市怡源饼铺。住所：四会市城中区中山。组织机构代码：××。负责人区志雄。两被告的委托代理人贝志江，广东志江律师事务所律师。原告陈伟庭、丁伟杰、何凤仙、黄潮益、黄洪明、江伟南、江允新、李焯耀、梁秀芳、罗森娣、罗新妹、邱艮好、冼世国、钟子健诉被告四会市怡源饼铺、区志雄业主共有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈伟庭、邱艮好、罗森娣及十四名原告的共同委托代理人黄明华，被告区志雄和四会市怡源饼铺的共同委托代理人贝志江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告等人从上世纪八十年代开始，陆续购买了坐落在四会市城中区中山路四座的各个单元的房屋，取得了相应房屋的产权及公共面积分摊的产权，原告等人从购房时起就开始使用楼房首层的公共楼梯间，用作停放车辆等用途，并安装了门锁，直到2007、2008年期间，由于陆续发生盗窃事件，楼梯间的门锁被他人破坏。被告见原告楼房首层的楼梯间门锁被破坏，就陆续开始占用楼梯间，并最终改造为被告的一个厨房使用，几年来原告等人多次与被告协商，要求其搬出所侵占的楼梯间，但被告屡次拖延，至今仍未搬出该楼梯间。原告等人曾于2013年11月1日向四会市人民法院提起诉讼，要求被告四会市怡源饼铺搬出上述楼梯间并赔偿损失，四会市人民法院以及肇庆市中级人民法院分别作出（2013）肇四法民一初字第808号和（2014）肇中法立民终字第51号《民事裁定书》，以诉讼主体不适格为由驳回起诉，要求要以区志雄为被告。原告认为，两被告非法侵占原告所有的楼梯间多年，严重影响原告对该楼梯间的所有权和使用权，两被告既应当承担物权责任，亦应当承担侵权责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条、第二十一条等条款的规定，请求判令：1、被告排除妨害、恢复原状，被告立即搬出位于四会市城中区中山路四座首层的楼梯间并恢复原状；2、被告向原告连带赔偿损失36000元；3、被告承担本案诉讼费用。原告提供如下证据：1、原告《身份证》，证明原告诉讼主体资格；2、原告《房地产权证》，证明原告的房产除了自有的面积外还有公摊的楼梯面积；3、（2014）肇中法立民终字第51号《民事裁定书》，证明原告因本案纠纷曾经起诉四会市怡源饼铺；4、《企业机读档案登记资料》，证明被告的诉讼主体资格5、《照片》14张，证明被告侵占现有的楼梯间。两被告辩称：1、我方认为原告所称的侵占楼梯间不是事实，被告有证据可以证实在1988年，当时的开发商同意将本案争议的楼梯间卖给被告区志雄，价格为8000元。开发商开了一个后门，并在右角建了一个卫生间，至于办证时开发商是否将该楼梯间剔出公摊面积或者划入我方的房产证，这是开发商的问题，但事实上我方是支付了钱给开发商，其把争议楼梯间卖给了我方。2、这事实已经存在20多年，从未见本案的任何一个原告向我方提出任何的异议，所以原告起诉说近几年来多次与被告协商，这不是事实，且原告没有证据证明该事实，由此可以证明原告明知开发商早就把该楼梯间卖给被告，只是原告趁着开发商罗南去世后，死无对证，所以才向法院起诉的。3、原告要求被告连带赔偿36000元，因为其没有附有任何关于这36000元的计算方式，我方不清楚这36000元是如何组成的，而且如前所述，本案争议的楼梯间是被告向开发商支付了对价购买的，不存在侵权的问题，自然原告要求被告赔偿损失没有事实与法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。两被告提交如下证据：1、《房屋所有权证》，证明被告的主体适格，争议楼梯间的使用者是区志雄；2、证人陈某的证人证言，证明开发商罗南把争议的楼梯间的使用权以8000元对价卖给被告区志雄。经审理查明：四会市城中区中山路四座共有36户住户，其中1号至18号的房屋和19号至36号的房屋分立于两侧，分别使用各自的楼梯上下（1号至18号房屋的楼梯靠近中山路、19号至36号房屋的楼梯靠近北门口），彼此互不连通。原告黄潮益、黄洪明、钟子健、罗森娣、李焯耀、江允新、江伟南、邱艮好、冼世国、梁秀芳、陈伟庭、罗新妹、丁伟杰分别是四会市城中区中山路四座19号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、28号、29号、32号、33号、34号、35号的业主。被告区志雄是四会市城中区中山路60号首二层房屋的业主，其以该房屋为经营住所开办了被告四会市怡源饼铺（该企业为个人独资企业）。本案原告等人的房屋坐落处所（四会市城中区中山路四座）与被告区志雄的上述房屋属于同一幢大楼，该幢大楼首二层为非住宅，第三层起为住宅，即被告的房屋在首二层，原告等人的房屋在三层以上。被告区志雄的房屋西临中山路四座靠近北门口的公共楼梯的首层楼梯间，原告等人使用该公共楼梯上下，而被告区志雄也可从该公共楼梯到达其房屋的二层。被告区志雄在经营被告四会市怡源饼铺的过程中，把原、被告共同所属大楼的首层楼梯间予以占用并改造为厨房。原告要求被告返还楼梯间未果，遂向本院提起诉讼。另查明：本案的十三名原告（丁伟杰除外）曾于2013年11月1日向本院起诉被告四会市怡源饼铺，要求被告四会市怡源饼铺排除妨害、恢复原状，并赔偿损失，本院作出（2013）肇四法民一初字第808号民事裁定书，以被告诉讼主体不适格裁定驳回原告的起诉。原告不服该裁定，向肇庆市中级人民法院提起上诉，肇庆市中级人民法院作出（2014）肇中法立民终字第51号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。四会市城中区中山路四座35号的原业主为原告何凤仙，原告丁伟杰于2014年向原告何凤仙购买该房屋，并于2014年2月21日取得该房屋所有权。本院认为：本案是业主共有权纠纷。原告何凤仙已于2014年2月把四会市城中区中山路四座35号的房屋转让给原告丁伟杰，其业主权利也一并转移给丁伟杰，因此何凤仙作为原告的起诉主体不适格，对其起诉应依法驳回。其余十三名原告分别提供了各自所有房屋的权属证明，根据物权法的有关规定，其作为业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。一、关于诉争首层楼梯间性质的问题。两被告主张本案诉争的首层楼梯间是被告区志雄从开发商购买取得使用权，但没有提供相关的房屋买卖合同予以证实，且与其提供的房产证记载不一致，而证人陈某所作证言为其听闻的事情，不具有证明力，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，本案诉争的首层楼梯间应属于共有部分，应为全体业主共同所有。二、关于被告的行为是否损害原告的合法权益的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”，以及第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，被告区志雄没有提供证据证明其已取得讼争楼梯间的所有权，也没有提供证据证明已取得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意使用该楼梯间，其把首层楼梯间封闭并改造的行为已侵犯了原告等人对建筑物共有部分所享有的共有权，原告要求被告区志雄排除妨害、恢复原状，符合法律规定，被告区志雄应搬离诉争的首层楼梯间。鉴于被告区志雄的房屋现与首层楼梯间相连通，因此从首层楼梯靠巷一侧的扶手相连接的第一根水泥柱自西向东至第二根水泥柱之间（长度约3米、两柱柱身部分不包括在内）的首层至二层公共楼梯下方的垂直空间为被告区志雄应腾退的部分。原告要求被告赔偿经济损失，但没有提供证据证明其实际损失，故对该诉求本院不予支持。三、关于被告四会市怡源饼铺应否承担责任的问题。本案原告认为其业主共有权受到侵害继而起诉请求排除妨害、恢复原状，属于业主共有权纠纷，而被告四会市怡源饼铺不是诉争楼梯间所处楼房的业主，也不是诉争楼梯间的侵权主体，原告要求其承担责任的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第七条、第十四条，判决如下：一、被告区志雄应于本判决生效之日起十日内搬离四会市城中区中山路四座19号至36号房屋位于靠近北门口（四会市怡源饼铺背后）的公共楼梯的首层楼梯间，具体为从首层楼梯靠巷一侧的扶手相连接的第一根水泥柱自西向东至第二根水泥柱之间（长度约3米、两柱柱身部分不包括在内）的首层至二层公共楼梯下方的垂直空间。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费700元，由十四名原告负担600元，被告区志雄负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长 梁小强审判员 李学全审判员 赵静欣二〇一五年五月十二日书记员 李素娴 搜索“”