（2015）佛中法民三终字第268号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-29
案件名称
梁暖全与佛山市禅城区南庄镇堤田村先锋经济合作社租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁暖全,佛山市禅城区南庄镇堤田村先锋经济合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第四十八条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第六十八条；《中华人民共和国村民委员会组织法（2010年）》：第十七条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第268号上诉人（原审被告）梁暖全，住广东省佛山市禅城区。委托代理人黄燕柳，广东京兆律师事务所律师。委托代理人杜宪华，广东法岸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市禅城区南庄镇堤田村先锋经济合作社，住所地广东省佛山市南庄镇堤田先锋村。负责人梁秋均，村长。委托代理人廖健，广东禅都律师事务所律师。委托代理人张君仪，广东禅都律师事务所律师。上诉人梁暖全因与被上诉人佛山市禅城区南庄镇堤田村先锋经济合作社（以下简称先锋合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法南民初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国土地管理法》（1988年）第三十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、确认原南海市南庄镇先锋村经济合作社与梁暖全于1995年12月8日签订的《堤田先锋村开发区厂房用地租赁合同》无效；二、梁暖全应于判决发生法律效力之日起三十日内向先锋合作社返还《堤田先锋村开发区厂房用地租赁合同》所涉土地；三、梁暖全应于判决发生法律效力之日起三十日内向先锋合作社支付场地占用费（场地占用费计算方法：按计费面积800平方米、每年22.5元／平方米计算，从2014年11月3日起计至实际返还土地之日止）；四、驳回先锋合作社的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取为25元，由先锋合作社、梁暖全各负担12.5元。上诉人梁暖全不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决违反《中华人民共和国民事诉讼法》及民事诉讼证据规则，举证责任方面故意偏袒先锋合作社，对证据是否采信予以回避，导致关键事实认定不清。（一）一审判决故意回避认定作为双方租赁合同重要组成部分的《堤田先锋村开发区厂房用地租赁方案》，导致对涉案租赁合同的关键内容认定不清。1995年12月8日，原南海市南庄镇先锋村经济合作社与梁暖全签订一份《堤田先锋村开发区厂房用地租赁合同》，约定了租赁地块的面积、四至，对租赁时间、租金标准、租赁期满后地上建筑物的归属及处理等内容均未约定，而是约定“必须执行堤田先锋村开发区厂房用地的租赁方案”，该方案显然是租赁合同重要组成部分。梁暖全向一审法院提交了上述租赁方案复印件，也提交了律师对证人梁某、梁志勇调查取证笔录及附件证实梁暖全提交租赁方案内容的真实性，该租赁方案唯一原件的现保管人冼玉香（职务为先锋合作社出纳）当庭证实梁暖全提交的租赁方案复印件就是其保管的《堤田先锋村开发区厂房用地租赁方案》，一审法官也当庭责令先锋合作社提交该租赁方案，否则承担不利后果。在先锋合作社故意不提交其保管的上述方案原件、梁暖全已穷尽所能向法院举证、众多证据可以互相认证的情况下，一审法院对梁暖全提交的租赁方案、调查笔录、冼玉香证人证言等相关证据是否采信进行回避，对该方案中规定15年租赁期等对先锋合作社有利的内容予以确认，对方案中规定的到期后地上建筑物归梁暖全所有及该方案显示的梁暖全为先锋合作社垫付巨额开发费等有利内容只字不提。（二）先锋合作社提供的《先锋村工业区租赁土地分布图》并未标注具有法定资质的绘制单位，其内容即使属实也只能确认各租户所承租的地块四至及相邻关系，该分布图与先锋合作社提交的土地证附图并不一致，根本不能证明涉案土地是否属于先锋合作社提交的土地证标注的土地，在先锋合作社拒不提交其保管的先锋开发区建筑规划许可证及相关的卫星图、航拍图、有坐标的位置图等资料的情况下，无法查明涉案土地是否有合法用地手续及相关证件。先锋合作社提供的土地证所附的宗地图并未明确标识梁暖全租赁的地块属于该证范围内，据悉先锋合作社有类似土地证共十多个。作为梁暖全以及一审法院只能确认租赁的四至范围，并没有职权或者能力确定地块究竟属于哪一本土地证，而相关举证责任在于先锋合作社，有权确认土地所属哪一土地证的职能机关是国土部门。一审法院在无确切证据支撑的情况下认定梁暖全租赁土地系处于先锋合作社提供的土地证显示的地块中，明显缺乏依据。（三）诉讼中梁暖全和先锋合作社均确认涉案土地的地上建筑物由承租人出资建设，也有合法的报建手续，并非违法建筑。建设建筑物时先锋合作社作为土地的所有者对工业区内地上建筑物以其名义进行统一报建，梁暖全提供的《南庄镇堤田先锋村民小组正、副移交资料明细表》证明有关上述建筑物已经办理合法的报建手续，相关的建筑规划许可证（粤南建证96建许字第003号、粤南建许字第99042号）和建筑工程报建缴交的各种费用表及单据由先锋合作社保管，先锋合作社拒不交出，梁暖全依法申请法院向佛山市禅城区南庄镇国土城建和水务局调取涉案土地上盖建筑物的报建手续，一审法院以“你方确认系涉案土地的上盖建筑物的合法业主，故相关的报建手续应由你方自行举证”为由决定不予准许。一审法院在先锋合作社拒不提交上述证据的情况下认定涉案的地上建筑物涉及违法建筑问题而不予审理没有事实依据。二、一审判决曲解法律，适用法律存在错误。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2001）42号）第2条规定：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理”，先锋合作社拒不交出由其保管的以其名义申报的涉案地上建筑物的规划许可证和有关报建资料，导致地上建筑物是否属于合法建筑无法查明，如法院认为地上建筑物属于非法建筑，应裁定驳回先锋合作社全部诉讼请求，告知当事人向行政主管部门申请处理；如认为地上建筑物属于合法建筑，基于土地和房屋不能分离使用的特性，则应受理梁暖全的反诉，将涉案土地及地上建筑物一并处理。如支持先锋合作社解除租赁合同的请求，有证据证明地上建筑物属梁暖全所有，应判令先锋合作社就地上建筑物进行合理补偿，否则会导致土地、房屋分离，产生更加严重的社会矛盾。一审判决将不可分割的土地和地上建筑物拆解，一方面判令收回土地使用权，一方面认定地上建筑物可能涉及非法建筑不予审理，将梁暖全置于无法举证证明涉案建筑物属合法建筑而无法起诉要求合理补偿的境地。三、一审判决违反法定程序，导致实体判决不公。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第九条、第十条规定，凡涉及成员切身利益的重大事项，必须提交成员大会讨论决定。农村集体经济组织成员大会应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2／3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过。庭审中先锋合作社仅提交《先锋村18岁以上村民名单》，事实上先锋合作社并未就其起诉涉案土地各承租人的事宜提交给成员大会讨论，2014年8月10日召开成员大会时也仅讨论涉案土地的续租事宜，会议仅有约三百人参加（见梁暖全提交的《律师对证人梁志勇的调查取证笔录》），远远不足法律规定的“具有选举权的成员的半数以上”。先锋合作社也无法提供相关的会议记录、到会人员统计及投票结果等资料。《先锋村18岁以上村民名单》明显是先锋合作社为应付诉讼而事后伪造，名单下方手写注明“同意委托请律师起诉处理先锋工业区土地租赁事宜的村民投票签名表”，证明该表决是成员大会表决而非成员代表大会表决。村民签名不严谨，每列签名均由一人代签多票，无相关授权文件也非同户代表，经核算名单中合法有效签名仅为228个且未算个别重签的，未达法律规定的表决通过标准。一审判决认定“在2014年6月先锋合作社就起诉各租户土地租赁事宜进行实名表决”，但没有审查《先锋村18岁以上村民名单》的真实性、合法性，也没有审查涉及成员切身利益的案件有否经过成员大会讨论决定，只是单纯听信先锋合作社单方陈述而认定，先锋合作社违反法律规定的前置程序，法院应裁定驳回先锋合作社的起诉。四、一审判决违反公平原则，使诉讼双方处于双输状态，判决本身不具有可执行性。（一）本案租赁土地和承租人自建建筑物已经形成有效附合，附合后新建筑物的所有权应当得到确认和解决，根据租赁方案涉案地上建筑物属梁暖全所有，先锋合作社若不对梁暖全作出合理补偿以取得地上建筑物的所有权，即使收回了土地，因地上建筑物尚处于待处理状态也无法使用相应土地。虽然双方未提供涉案土地地上建筑物已取得建设工程规划许可证和具有合法产权证明的证据，基于双方签订的租赁合同和租赁方案的真实性，应当认定当事人对建筑物归承租人的约定是真实意思表示，即使建筑物涉及非法建筑，但是建筑物仍有其建筑成本及残值和使用权，一审判决以涉及非法建筑而不予审理缺乏法律依据，判决显失公平。（二）基于公平合理原则，一审法院应当受理梁暖全的反诉。梁暖全在法定期限内提出反诉，一审法院以不宜合并审理为由不予受理。依据租赁合同和租赁方案，梁暖全与先锋合作社签订租赁合同的本意是在15年期满后仍要继续保持土地租赁合同关系，只是租期和租金另定，故约定了“15年期满其厂房及一切建筑物的所有权归原房主所有”、“租金每亩不低于1000斤允鱼”，梁暖全基于这一本意先垫付了每亩13万余元（实际支付约14万多元每亩）的开发区开发费（当时受让南庄周边国有工业用地也只是几万元每亩），作出了巨大投入，出资建筑厂房。基于梁暖全已实际做了大量投入且建筑物归其所有的约定，先锋合作社即使收回土地，也只是将土地另租他人，依据公平合理原则，法院应驳回先锋合作社解除土地租赁合同关系的诉讼请求，参照临近同等性质的类似土地的合理租赁价格、租期继续维持租赁关系。先锋合作社借口租期已满强行要求解除租赁合同，有关地上建筑物的补偿及退还梁暖全当初垫付的开发区开发费之诉求，梁暖全已在合理期间提出反诉，一审法院认为不宜一并处理并告知梁暖全另行起诉。由于时代久远，梁暖全丢失了垫付开发区开发费的单据，地上建筑物规划审批程序及报建、竣工验收等手续由先锋合作社保管而拒不交出，有可能致使法院驳回梁暖全的起诉，更有可能致使梁暖全的厂房被行政机关认定为非法建筑而拆除，不单是历史遗留原因，更因为先锋合作社作为土地所有者怠于行使对土地使用、规划事宜的管理而导致梁暖全蒙受损失。一审法院判令双方解除租赁关系，却不涉及有关建筑物补偿和梁暖全垫付开发区开发费的退还问题，梁暖全的合法权益极有可能得不到保障，故恳请法院驳回先锋合作社的诉讼请求。综上，梁暖全上诉请求：1.撤销一审判决，裁定驳回先锋合作社的起诉或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由先锋合作社承担。被上诉人先锋合作社答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方签订的租赁合同早已租赁期满，承租人至今还未交纳2014年租金，所以先锋合作社要求承租人尽快交纳2014年租金，否则采取相应措施。二审期间，上诉人梁暖全未向本院提交新的证据。二审期间，被上诉人先锋合作社向本院提交了《广东省乡（镇）村建筑规划许可证》两份［编号粤（南建证96）建许字第003号、粤（南）建许字第99042号］、《建筑工程报建缴交各种费用表》一份。上诉人梁暖全质证认为：对证据真实性没有异议，上述证据可以证明涉案土地的地上建筑物由先锋合作社统一报建，建筑物符合规划的相关规定，并不是违法或违章建筑物；无法确定两份《广东省乡（镇）村建筑规划许可证》对应的厂房是哪一间，梁暖全将报建费交给先锋合作社，先锋合作社说已经办理好报建手续了。经审查，被上诉人先锋合作社提交的证据，上诉人梁暖全对真实性无异议，但是该证据与本案二审的争议焦点缺乏关联性，本院对此不予确认。本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，因双方当事人对原审判决梁暖全向先锋合作社支付场地占用费及其计算方法均未提出上诉，故本院对此予以确认。根据梁暖全的上诉，本案二审争议焦点有四个，一是涉案租赁合同的效力；二是如果涉案租赁合同有效，租赁合同应否解除；三是梁暖全应否向先锋合作社返还涉案租赁合同项下的土地；四是应否裁定驳回先锋合作社的起诉。关于涉案租赁合同的效力问题。《堤田先锋村开发区厂房用地租赁合同》约定承租人租用厂房用地，则出租人出租涉案土地必须取得合法的集体建设用地使用权。先锋合作社提供的《集体土地所有证》、《先锋村工业区租赁土地分布图》等证据证实其出租给梁暖全的土地处于《集体土地所有证》显示的地块中，但先锋合作社并未提供证据证实涉案土地为集体建设用地或者在一审法庭辩论终结前已经政府批准用于非农业建设，故先锋合作社将涉案土地出租给梁暖全用于非农建设，双方由此形成的土地租赁关系违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案土地租赁合同依法无效。梁暖全上诉主张其租赁的土地并不在先锋合作社提供土地证显示的地块中，但是并未提供相应证据予以证实，故本院对梁暖全该项上诉主张不予支持。关于涉案租赁合同应否解除的问题。鉴于双方之间的租赁关系无效，无效的合同自始没有法律约束力，故不存在合同解除的问题。梁暖全上诉主张双方签订租赁合同的本意是期满后续租，只是租期和租金另定，梁暖全已作出巨大投入，涉案土地应参照临近同等性质的类似土地的合理租赁价格、租期继续维持租赁关系，合同不应解除，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于梁暖全应否向先锋合作社返还涉案租赁合同项下的土地问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，先锋合作社要求梁暖全返还涉案土地于法有据，梁暖全作为承租人应当返还涉案土地给先锋合作社。梁暖全上诉主张涉案土地的地上建筑物由承租人出资建设，先锋合作社未进行合理补偿不能收回土地。因双方当事人确认地上建筑物未办理房产证，根据法律规定，该建筑物应由县级以上人民政府行政主管部门先行处理，当事人在县级以上人民政府行政主管部门对涉及的建筑物进行处理后，可就因此产生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。故原审法院对地上建筑物不作实体处理，并不损害梁暖全的合法权益，也不损害双方当事人依法所行使的权利。梁暖全上诉所称《堤田先锋村开发区厂房用地租赁方案》明确规定到期后地上建筑物的归属等内容、一审法院应当受理其反诉等主张，均与地上建筑物相关联，不属于本案二审的审理范围，本院亦不作处理。关于应否裁定驳回先锋合作社起诉的问题。首先，先锋合作社是否本案适格主体。第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十八条规定“村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人”，先锋合作社作为合法成立的其他组织，领取组织机构代码证，相应诉状亦加盖了其公章。第二，梁暖全上诉主张先锋经济社未就起诉事宜提交给成员大会讨论，村民签名未达到表决通过的标准，先锋合作社起诉不符合法律规定。根据《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》（（2006）民立他字第23号）的规定，小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条履行民主议定程序。而《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条规定：村民会议由本村十八岁以上的村民组成。召开村民会议，应当有本村十八岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。必要的时候，可以邀请驻在本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席村民会议。本案中，先锋合作社是以《先锋村18岁以上村民名单》的形式征求全村村民关于是否同意提起诉讼的意见，得到该村大多数村民代表签名同意，体现了符合法律规定人数的大部分村民的真实意思，这种方式既没有违反法律、行政法规的强制性规定，也与《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条规定的民主议定程序并不矛盾。综上，先锋合作社向法院提起诉讼并不违反法律有关规定，其诉讼主体适格。其次，关于适用法律问题。先锋合作社提起本案诉讼，诉讼请求涉及到合同效力、应否解除、租赁物返还、场地占用费的支付等问题，均属于人民法院受理民事诉讼的范围，故法院应依法进行实体审查并且做出实体处理。涉案土地上存在地上建筑物，地上建筑物未办理房产证，原审法院在本案中对地上建筑物不作实体处理，并不损害双方当事人依法所行使的权利。梁暖全上诉主张对先锋合作社的全部诉讼请求裁定驳回起诉，理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁暖全的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁暖全负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一五年五月十二日书 记 员 袁嘉莹 关注公众号“”