（2014）穗中法民五终字第4452号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-26
案件名称
郭峻峰与广州市佳裕置业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭峻峰,广州市佳裕置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十六条；《城市房屋租赁管理办法》：第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4452号上诉人（原审原告）：郭峻峰，住广州市越秀区。委托代理人：杜剑薇，广东天杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市佳裕置业有限公司，住所地广州市白云区松南路60号大院自编32号，经营地址广州市白云区松南路60号大院自编B12二楼。法定代表人：郑秀莲，职务：执行董事。委托代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：李伟业，广东卓信律师事务所律师实习律师。上诉人郭峻峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：郭峻峰、广州市佳裕置业有限公司（以下简称佳裕公司）于2013年6月15日签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定佳裕公司将白云区松南路60号B17房出租给郭峻峰作咖啡，红酒会所用途，房屋建筑面积370.66平方米，租期5年至2018年6月14日止，前4个月为免租期，自2013年10月15日起，月租金22240元，2015年6月15日起，每年月租金标准递增5%，郭峻峰须缴纳租赁保证金44480元，合同期满或合同解除之日佳裕公司无息退回，另双方同日签订的《补充协议书》约定郭峻峰需在每月的30日前将次月租金交纳给佳裕公司；郭峻峰须缴纳水电保证金3700元，在租赁届满后30日内，郭峻峰如履行完成约定义务，佳裕公司应将租赁保证金和水电押金全额返还给郭峻峰；约定违约责任条款为：如郭峻峰未按约定付清租金等费用，每逾期一日，须按欠款的5%向佳裕公司方支付违约金，如郭峻峰未按约付清租金管理费等，或擅自改变房屋结构用途等佳裕公司有权书面形式通知郭峻峰解除合同，收回物业，限令郭峻峰离场等；《补充协议书》还约定其他条款，如郭峻峰办理营业执照需要佳裕公司提供一次性消防验收证，须由佳裕公司负责协调解决。合同签订后，郭峻峰、佳裕公司双方于2013年7月21日双方签订《唐人文化码头B17移交确认书》，明确佳裕公司于该日为合同租赁起始期及租赁物业实际交付期。2013年7月30日郭峻峰向佳裕公司支付租赁保证金44480元，水电押金3700元，一个月租金22240元，2014年2月28日分别支付2013年11月21日至2014年2月28日共三个月10天的租金74133元。2013年12月12日，郭峻峰致函给佳裕公司，关于该合同履行问题，郭峻峰要求佳裕公司出具该租赁房屋的消防验收意见书，郭峻峰认为，在6月份签约时，郭峻峰就要求佳裕公司方负责消防验收，并在合同中明确下来，该物业消防意见书不可能由承租人负责出具，应由佳裕公司方负责提供。佳裕公司方告知郭峻峰该物业是由佳裕公司向业主广州华侨糖厂承租过来，佳裕公司只负责协助，不负责提供。佳裕公司未就该物业的消防验收手续问题向其出租方广州华侨糖厂提出解决。2013年12月20日，佳裕公司向郭峻峰发出《合同解除通知书》，以郭峻峰未及时拖延缴纳租金为由单方解除与郭峻峰签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，并表示租赁保证金及水电押金不予退还，要求郭峻峰于2013年12月23日退场并返还租赁物业。佳裕公司以快递方式寄出该解除通知书。郭峻峰表示未收到该通知书。2014年1月15日佳裕公司又在郭峻峰租赁的B17号铺位门口张贴《合同解除通知书》，并拍照证明。同年3月6日，佳裕公司向郭峻峰发出《通知书》，要求郭峻峰于2014年3月10日前搬离本案租赁的铺位，否则佳裕公司于3月11日自行收回铺位。当月佳裕公司收回上述铺位。另查明，2012年佳裕公司与广州华侨糖厂签订《广州市房屋租赁合同》，佳裕公司租赁广州华侨糖厂位于白云区松南路60号的厂房作商业用途，租赁面积68999.3元，合同租赁期限17年到2028年6月30日止，该租赁合同于2013年2月6日经广州市国土资源房屋管理局白云区分局登记备案，该局按市政府文件同意该广州华侨糖厂房屋作临时商用。佳裕公司租赁该厂房后，规划设计将该区域改造成“唐人文化码头”的文化创意休闲娱乐区，并制作宣传册对外宣传招租。广州华侨糖厂厂房物业属国家所有、工业厂房。郭峻峰租赁的铺位包含在该厂房部分改造使用范围内。一审诉讼中佳裕公司未举证证明该厂房在改造前后有办理消防验收手续或相关证明文件。以上事实，有郭峻峰、佳裕公司提供的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议书》、移交确认书、收款收据、对账单，函件、解除合同通知书、宣传资料、与广州华侨糖厂的《广州市房屋租赁合同》、快递单、照片、通知书及当事人陈述等证据证实。郭峻峰于2014年7月2日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：解除郭峻峰、佳裕公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》；佳裕公司退还租赁保证金44480元，水电押金3700元；佳裕公司退还或赔偿已付租金损失74133元。佳裕公司原审答辩称：一、郭峻峰歪曲合同约定条款的含义。《补充协议书》第10.3条的含义为涉案租赁物业需要办理一次消防验收的，佳裕公司有且仅有协调、协助的义务。二、依据相关法律、部门规章的规定，佳裕公司并非办理涉案租赁物业一次消防验收的义务主体。三、郭峻峰要求被告退还租赁保证金、水电押金及已付租金的请求没有任何事实与法律依据，依法应予驳回。原审法院认为：郭峻峰、佳裕公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议书》没有违反相关法律法规，合同合法有效，双方应自觉履行。按合同约定，郭峻峰租赁铺位经营红酒、咖啡办理营业执照，需提供经营场所的消防验收手续，佳裕公司亦承诺协助郭峻峰提供一次性消防验收证，但在郭峻峰要求佳裕公司协助提供消防验收手续的时候，佳裕公司并没有为郭峻峰提供相关消防验收证明，也没有主动协助郭峻峰要求租赁物业的业主提供该物业的消防验收证明等，且根据佳裕公司的陈述意见，佳裕公司并不清楚该物业（包括佳裕公司向业主承租的整个厂房）是否已经办理房屋消防验收手续，因此对于合同无法继续履行，佳裕公司应承担相应违约责任。而郭峻峰在合同装修期过后，按合同约定应于当月底缴纳次月租金，在2013年11月底到2014年2月28日前，郭峻峰并没有按月缴纳租金，郭峻峰也存在违约行为。佳裕公司基于郭峻峰违约在2013年12月20日发通知解除合同并送达郭峻峰，但无法证实郭峻峰签收，后佳裕公司又于2014年1月15日将合同解除通知书张贴在郭峻峰承租铺位门口并拍照，应视为佳裕公司单方解除的通知送达给郭峻峰，郭峻峰对佳裕公司单方解除合同并未提出异议，也没有诉请法院撤销，只是起诉要求解除合同，故法院对佳裕公司单方解除合同的行为予以认定，该合同在佳裕公司送达给郭峻峰的合同解除通知送达之日即2014年1月15日即行解除，郭峻峰再请求判令解除已无必要，不予支持。基于本案双方在合同履行上均存在违约行为，且合同无法继续履行主因在于佳裕公司不主动配合协调解决郭峻峰办理营业执照需要的租赁物业的消防验收证明问题，因此佳裕公司收取的租赁保证金及水电押金应无偿退还郭峻峰，而郭峻峰在佳裕公司明示单方解除合同，要求收回铺位的情形下，郭峻峰仍占用该铺位，郭峻峰应支付拖欠的租金及占用期间的使用费。故郭峻峰要求判令佳裕公司返还租赁保证金44480元和水电押金3700元合理合法，予以支持，郭峻峰要求佳裕公司支付租金赔偿费用74133元法律依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十六条、一百二十条的规定，于2014年10月8日作出如下判决：一、在本判决书生效之日起五日内，佳裕公司返还郭峻峰租赁保证金44480元、水电押金3700元。二、驳回郭峻峰的其他诉讼请求。本案一审受理费1423元由郭峻峰负担919元，佳裕公司负担504元。郭峻峰预交的受理费不予退回，由佳裕公司在上述判决给付期限内迳付郭峻峰。判后，上诉人郭峻峰不服上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）一审认定郭峻峰存在违约行为错误，佳裕公司无权解除合同。郭峻峰有权因佳裕公司的违约行为行使同时履行抗辩权，因此拒绝支付租金。理由如下：1.郭峻峰支付的一个月租金实际上是支付2013年11月21日至2013年12月20日租金。一审认为2013年11月底到2014年2月28日没有按月支付租金错误，郭峻峰至少在2013年12月20日前是已经按时支付租金；2、郭峻峰原来打算租赁涉案商铺经营红酒、咖啡会所，而案涉场地原使用性质是工业厂房，改造为商铺，须建设单位办理一次消防验收合格手续，郭峻峰在签订租赁合同和补充协议书时已明确要求佳裕公司提供一次消防验收合格资料，佳裕公司亦承诺为郭峻峰提供一次消防验收合格证。但经郭峻峰多次催告，佳裕公司均未能提供一次消防验收合格证，佳裕公司构成违约，导致郭峻峰无法投入使用案涉商铺。郭峻峰有权依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，在佳裕公司未能提供一次消防验收合格资料之前拒绝支付租金；3.由于郭峻峰并没有收到佳裕公司《解除租赁合同通知书》，也不清楚佳裕公司陈述的在案涉商铺门口张贴通知书的行为，只在2014年2月底收到佳裕公司招商经理通知可以向郭峻峰提供一次消防验收合格资料，于2014年2月28日向佳裕公司支付了2个月零10天的租金51893元，如果按照原一审法院认定的事实，租赁合同于2014年1月15日已经解除，郭峻峰不可能在明知合同已经解除的前提下仍向佳裕公司支付租金，这是不符合常理的。（二）郭峻峰因佳裕公司的违约行为导致了74133元的租金损失，原一审法院既然认定佳裕公司存在违约行为，佳裕公司应该承担赔偿郭峻峰上述损失的违约责任。由于郭峻峰的违约行为，导致涉案合同目的未能实现，案涉商铺被收回的前提下，造成损失就是已付租金的损失。综上，上诉请求：撤销原审判决第二项，改判佳裕公司赔偿郭峻峰已付的租金损失74133元。被上诉人佳裕公司答辩称：郭峻峰上诉理由不成立，请求法院驳回上诉，维持原判。理由如下：（一）佳裕公司并无违约，郭峻峰无权行使同时履行抗辩权。（二）郭峻峰违反合同约定，迟延支付租金已构成违约，佳裕公司有权依约解除合同并收取拖欠租金。（三）佳裕公司已明确告知郭峻峰解除合同，郭峻峰应向佳裕公司支付相应的场地占用费。经查，二审中，因双方当事人共同确认：一审查明事实中“2013年7月30日郭峻峰向佳裕公司支付租赁保证金44480元，水电押金3700元，一个月租金22240元，2014年2月28日分别支付2013年11月21日至2014年2月28日共三个月十天的租金74133元”对租金支付部分的表述有误，应为“郭峻峰于2013年7月30日支付了一个月租金（即从2013年11月21日至2013年12月20日），于2014年2月28日支付了两个月十天的租金（（即从2013年12月21日至2014年2月28日），上述三个月十天的租金共计74133元”。故本院对于该部分事实予以纠正。原审其余查明事实部分无误，本院予以确认。二审中，郭峻峰陈述其实际控制案涉场地的时间从2013年7月21日至2014年3月佳裕公司强行收回案涉场地时止。对于上述场地郭峻峰一直闲置并未使用，双方并无办理场地交接手续。佳裕公司则表示郭峻峰一直在使用案涉场地，直到2014年3月才将其存放案涉场地的物品搬走。郭峻峰还陈述在2014年2月下旬，佳裕公司的招商经理口头告知其可以提供一次性消防验收合格证，但是没有书面证据证明。对此，佳裕公司不予确认。本院认为：本案争议的焦点在于郭峻峰已付的租金应否退还问题。首先，根据查明事实，郭峻峰与佳裕公司在案涉合同履行过程中均存在违约。虽然郭峻峰主张其不存在违约，但是根据双方签订的《补充协议书》约定，郭峻峰需在每月30日前将次月租金交纳给佳裕公司，前4个月为免租期。双方签订的《移交确认书》约定原合同租赁期起始日调整为2013年7月21日，郭峻峰在2013年7月21日支付了一个月租金即为2013年11月21日至2012年12月20日租金，其仍应在2013年11月底支付2013年12月21日至2014年1月20日的租金，但郭峻峰直到2014年2月28日才补交2013年11月21日至2014年2月28日的租金，存在违约行为，在郭峻峰违约的情况下，原审法院对佳裕公司解除合同的行为予以认定亦无不妥，本院予以支持。郭峻峰主张其并未收到佳裕公司解除合同的通知，但是并未提供相应证据推翻原审法院的上述认定，根据优势证据原则，郭峻峰该主张本院不予采信。至于郭峻峰上诉主张有权行使同时履行抗辩权不缴纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。据此同时履行抗辩权应适用对等关系的双方债务，而租赁合同中租金的对等给付的债务应为租赁标的物的交付，郭峻峰以佳裕公司未能提交一次消防验收合格资料为由主张行使同时履行抗辩权缺乏法律依据，本院不予支持。其次，根据《城市房屋租赁管理办法》第二十二条规定“承租人必须按期缴纳租金”，租金作为租赁物交付的对价，在案涉场地已经实际交付承租人的情况下，承租人理应支付使用租赁物的对价即租金。本案中郭峻峰确认2013年7月21日至2014年3月案涉场地由其实际控制，虽然其主张并未使用案涉场地，但是并无证据证明，且佳裕公司亦予以否认。而且郭峻峰在2014年2月28日仍然补齐所欠付的租金，应视为其对之前承租案涉租赁物行为的认可。因此，郭峻峰主张佳裕公司返还上述使用期间已付的租金，理据不足，本院不予支持。郭峻峰提出2014年2月下旬，佳裕公司的招商经理口头告知其可以提供一次性消防验收，但该陈述并无证据证明且佳裕公司亦不认可，故本院不予采信。郭峻峰关于租金为其损失的主张亦缺乏事实及法律依据，故本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人郭峻峰的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1653元由上诉人郭峻峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 蔡峰代理审判员 余盾二〇一五年五月十二日书 记 员 张辉李杨 百度搜索“”