（2015）浙嘉民终字第373号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-07-06
案件名称
吴培娟与余荣贤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余荣贤,吴培娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第373号上诉人（原审被告）：余荣贤。委托代理人：余合力，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴培娟。委托代理人：徐金荣，浙江天程律师事务所律师。上诉人余荣贤为与被上诉人吴培娟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人余荣贤的委托代理人余合力，被上诉人吴培娟的委托代理人徐金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，吴培娟系嘉兴市三水湾牡丹坊公建商住楼10号房屋的所有权人，2004年余荣贤从吴培娟处租赁上述房屋用于经营，并于2004年用上述房屋地址办理了工商登记，后于2005年8月24日被吊销执照。2005年11月29日，吴培娟用上述房屋地址办理了工商登记，后因未参加年度个体验换照于2007年8月22日被吊销执照。2010年10月10日，吴培娟与余荣贤签订房屋租赁合同，约定租期三年，自2010年10月13日起至2013年10月12日止，租金3000元/月，年租金36000元，每三个月交一次，每次提前十天付清。上述合同快到期时，吴培娟、余荣贤又于2013年9月10日续签了一份租赁合同，合同约定租期二年，自2013年10月12日起至2015年10月11日止，租金5000元/月，年租金60000元分2次付清，每六个月付一次，每月（次）提前半月付清。合同签订后余荣贤支付了首期租金30000元，即支付租金到2014年4月11日止，其后的租金未再支付。2014年3月24日，余荣贤委托律师发函给吴培娟，函件称因吴培娟未配合余荣贤办理工商注册登记，致使承租人、承租合伙人无法对承租场地进行经营，要求吴培娟在收函后两日内向余荣贤、承租合伙人提供相关材料协助进行注册登记。吴培娟于2014年5月17日复函称，承租人索要的房产证复印件等一切资料早已于10月15日提供过了，吴培娟与余荣贤的矛盾并非在办理工商登记，而在于是否转让店面，同时该复函中提到房租已于4月12日到期，书面通知余荣贤付房租并告知余荣贤5月23日前再不支付房租将收回房子。后因余荣贤未支付房租，吴培娟于2014年5月30日诉至原审法院，请求判令：一、解除吴培娟与余荣贤之间签订的房屋租赁合同，余荣贤向吴培娟腾退嘉兴市三水湾牡丹坊商住楼10号房屋，余荣贤按5000元/月向吴培娟支付房租，自2014年4月12日计算至实际腾退之日止；二、余荣贤承担本案诉讼费。审理过程中，因无法联系到余荣贤，原审依法公告送达，《法制日报》于2014年8月20日刊登了原审对余荣贤的公告送达信息。原审中余荣贤答辩称，要求继续履行合同，2013年9月双方续签合同后，吴培娟未注销其名下的工商登记、未及时提供相关证件供余荣贤进行工商登记以致余荣贤无法经营，是吴培娟违约在先，故余荣贤不再支付后面的房租。原审法院认为，吴培娟与余荣贤之间系长期的房屋租赁关系，期间有数次续签合同。依据《合同法》第二百二十七条的规定：承租人无正当理由未付或延付租金的，经出租人要求在合理期限内仍未支付的，出租人可以解除合同。本案吴培娟、余荣贤于2013年9月续签的租赁合同约定的“每六个月付一次，每月（次）提前半月付清”，结合双方之前的合同约定的付款方式和时间，吴培娟与余荣贤间的租金支付方式通常是先付后用。即余荣贤应在2014年4月11日之前支付后面六个月的租金，但余荣贤并未按期支付，经吴培娟2014年5月17日的书面函催缴后亦未支付。余荣贤抗辩称吴培娟拒绝注销吴培娟名下的工商登记，未配合余荣贤办理工商登记导致余荣贤无法经营，但吴培娟提供的证据显示吴培娟名下的工商登记已于2007年注销。吴培娟提供的证据显示余荣贤在2013年9月续签合同前在涉案租赁房屋中已经经营了三年，并未出现因工商登记的情况导致无法经营的问题，而且2013年9月10日续签合同后，余荣贤已按约支付了一期（六个月）的租金，至下一期租金已届支付期时，余荣贤才于2014年3月24日委托律师发函对工商登记情况提出异议，余荣贤抗辩所持理由不能成立，故原审对余荣贤的抗辩意见不予采信。另，在房屋租赁合同的履行过程中，交付房屋和支付租金是具有对价性的主给付义务，协助办理工商登记属从给付义务。本案吴培娟已履行了交付房屋的主给付义务，吴培娟、余荣贤间前三年的合同亦未因工商登记的问题而影响履行，故余荣贤以吴培娟未配合工商登记为由拒绝履行支付房租主要义务的理由不足。综上，原审认为，余荣贤经吴培娟催缴后在合理期限内无正当理由未依约足额缴纳租金，不履行合同约定的主要义务，吴培娟有权解除合同，故对吴培娟主张解除租赁合同的诉请予以支持。关于合同解除时间，根据《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，因本案系2014年10月19日将吴培娟起诉状副本公告送达于余荣贤，吴培娟要求解除合同的意思表达于当天到达余荣贤，原审确认2014年10月19日为吴培娟、余荣贤间上述房屋租赁合同的解除之日。在合同解除之前，余荣贤应按照合同支付房租，按合同约定的5000元/月计算，自2014年4月12日计算至2014年10月19日。合同解除后，余荣贤应腾退涉案房屋，逾期腾退期间应支付吴培娟房屋占有使用费（标准参照合同约定的租金标准5000元/月），自2014年10月20日计算至实际腾退之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决:一、吴培娟与余荣贤于2013年9月10日签订的房屋租赁合同于2014年10月19日解除；二、余荣贤于判决生效后十日内腾退并向吴培娟交还租赁物嘉兴市三水湾牡丹坊商住楼10号房屋；三、余荣贤于判决生效后十日内支付吴培娟租金和占有使用费（按5000元/月计算，自2014年4月12日计算至实际腾退完毕之日止）。案件受理费550元，公告费300元，由余荣贤负担。判决宣告后，余荣贤不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。1、合同约定吴培娟负有交付办理工商、税务登记所需的房产证复印件的义务，但吴培娟未按约向余荣贤交付房产证复印件，致使余荣贤无法实现经营使用承租房屋的合同目的；2、工商注销时间并非2007年8月；3、登记在吴培娟名下的南湖区城东岩城杂货店的税务信息至今未注销，致使余荣贤无法实现经营使用承租房屋的合同目的。二、原审适用法律错误。1、吴培娟按约交付办理工商及税务登记所需的产权证复印件及注销登记在吴培娟名下的工商、税务信息是其主给付义务，而非从给付义务。2、余荣贤享有先履行抗辩权，故其不支付租金的行为不构成违约，吴培娟无权解除租赁协议。综上，请求撤销原判，改判吴培娟继续履行其与余荣贤于2013年9月10日签订的房屋租赁合同。吴培娟在二审中答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回余荣贤的上诉请求。二审中，余荣贤向本院提交了下列证据：证据1、南湖区工商行政管理局公司设立登记所需材料一份，证据2、南湖区国家税务局设立单位纳税人所需材料一份，证据1、2均证明余荣贤若需在租赁房屋上设立公司须向南湖区工商行政管理局、南湖区国家税务局提交租赁协议原件、复印件及吴培娟房屋产权证复印件的事实。证据3、本案双方当事人的短信记录一份，证明余荣贤多次要求吴培娟提供租赁房屋产权证复印件及身份证复印件用于办理营业执照、税务登记证等相关证件，但吴培娟并没有向余荣贤提供上述资料，致使余荣贤合同目的无法实现。证据4、嘉兴市南湖区城东岩城杂货店工商卷宗一份，证明南湖区工商行政管理局在吴培娟并未向其提供个体工商户注销所需材料的情况下，直接作出注销决定的行为不符合法律规定，事实是吴培娟掩盖嘉兴市南湖区城东岩城杂货店2007年至2014年未被注销，于2014年通过南湖区工商行政管理局内部关系在未提交任何注销材料的情况下直接注销。证据5、税收通用缴款书、税收通用完税证，证明嘉兴市南湖区城东岩城杂货店并未注销税务登记，余荣贤无法使用租赁房屋办理税务登记的事实；2007年8月后，嘉兴市南湖区城东岩城杂货店仍处继续经营状态，若嘉兴市南湖区城东岩城杂货店于2007年8月已被注销，不可能出现后续缴税事实。证据6、健康证明一份，证明2007年8月后，嘉兴市南湖区城东岩城杂货店仍处继续经营状态，若嘉兴市南湖区城东岩城杂货店于2007年8月就已被注销，则吴培娟肯定不会办理健康证明。证据7、证明一份，证明吴培娟曾两次撬门，严重侵犯余荣贤承租权的事实。证据8、照片一组，证明吴培娟换锁使得余荣贤无法使用租赁房屋的事实。吴培娟经质证认为，余荣贤提供的上述证据均已超过举证期限，不予质证。若要发表质证意见，对证据1、2的关联性不认可；证据3的真实性无法确认，且超过举证期限，属于无效的证据；证据4超过举证期限，余荣贤为了享受优惠，要吴培娟帮助去办理工商登记，余荣贤本人没有从事过任何经营活动；证据5的质证意见同证据4一致，另外补充说明，税费都是余荣贤缴纳的；证据6与本案没有关联性；证据7、8已经过举证期限，且真实性无法确认，即使是真实的，也是吴培娟在余荣贤拒绝支付租金后采取的自保措施。本院认证意见：仅凭证据1、2无法证明待证事实，且吴培娟对关联性也有异议，本院不作为定案依据；证据3的真实性无法确认，故不予认定；证据4、5,吴培娟对真实性未提出异议，本院对该两份证据的真实性予以认定，但根据庭审查明的事实，南湖区城东岩城杂货店虽登记在吴培娟名下，但实际由余荣贤经营；证据6与本案争议焦点不具有关联性，对该证据不予认定；证据7、8，本院对证据本身予以认定。吴培娟在二审中未向本院提交新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审主要争议焦点在于双方于2013年9月10日签订的房屋租赁合同能否解除。按双方签订的房屋租赁合同约定，余荣贤应在2014年4月11日之前支付后面六个月的租金，但余荣贤并未支付，经吴培娟2014年5月17日的书面函催缴后仍未支付，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的情形，即承租人无正当理由未付或延付租金的，经出租人要求在合理期限内仍未支付的，出租人可以解除合同。现吴培娟请求解除诉争合同，当得到支持。余荣贤上诉所称，吴培娟拒绝注销吴培娟名下的工商登记，未配合余荣贤办理工商登记，致使余荣贤无法实现经营使用承租房屋的合同目的。对此，本院认为，根据庭审查明的事实，余荣贤所称的工商登记虽在吴培娟名下，但实际由余荣贤经营至今，并未出现因工商登记的情况导致无法经营的问题。余荣贤又称其因开设餐饮公司需要吴培娟配合办理工商登记，因吴培娟不配合，故其有先履行抗辩权，但对此余荣贤并未充分举证证明，同时也未出现不办理新的工商登记致使其目前经营无法继续的情形。且从双方签订的诉争合同内容看，余荣贤支付租金的义务系主给付义务，吴培娟配合办理工商登记系从给付义务，该两项义务并不具有对等关系，余荣贤不能以此作为拒付租金的抗辩理由。余荣贤的上述意见均不能成立。综上，余荣贤的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人余荣贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 ＸＸ芳代理审判员 章玉萍二〇一五年五月十二日书 记 员 郑 茜 来源：百度搜索“”